Immobilier locatif : les 5 atouts de l'ancien sur le neuf

Avec des taux d’intérêt au plus bas, acheter pour louer a le vent en poupe… surtout dans le bâti ancien. L’année dernière, selon Century 21, 27% des transactions immobilières dans l’ancien se destinaient à la location, contre 22% en 2018. A l’inverse, le locatif dans le neuf est moins dynamique. Alors que les investisseurs représentaient 54% des acheteurs en 2017, leur part est tombée à 50% en 2018. Pire, elle devrait atteindre 47% en 2019, d’après les estimations de la Fédération des promoteurs immobiliers basées sur le premier semestre.

Surprenant, car l’achat dans le neuf bénéficie sur le papier d’un atout à part entière. Il permet souvent d’obtenir une réduction d’impôt : le célèbre dispositif Pinel et sa carotte fiscale pouvant atteindre 63 000 euros pour 12 ans de location. Les investisseurs ont-ils perdu la raison ? Pas si sûr… dans la mesure où les veilles pierres, même sans incitation fiscale, peuvent tout à fait offrir de bons rendements locatifs. Voici 5 arguments.

Des logements 30% moins chers dans l’ancien

Pour une même surface et un même emplacement, un appartement ancien est vendu 32% moins cher qu’un bien neuf en Pinel. C’est le constat dressé par l’Inspection générale des finances dans un rapport sorti en novembre 2019. Un niveau de décote moins lié au Pinel en tant que tel qu’au marché de l’immobilier neuf, peut-on lire dans ce rapport. « Le neuf est plus cher mais il répond aux standards d’aujourd’hui en termes de prestations. Vous avez un logement plus efficace énergétiquement, mieux équipé et plus fonctionnel », nuance Renaud Capelle, directeur immobilier adjoint au sein de l’Union financière de France (UFF). Cet écart permet, au passage, de gommer le surplus de frais de notaires dans l’ancien.

Cet écart important résulte de l’amortissement du foncier, d’un équipement au goût du jour ou encore des normes de construction plus strictes. Cette différence pourrait aussi résulter des commissions versées par les promoteurs aux intermédiaires vendant des logements Pinel. C’est en tout cas ce qu’a mis en évidence un rapport sénatorial de 2017, et qui va aboutir en avril prochain au plafonnement à 10% du prix de revient du bien (prix d’acquisition et frais de notaire) de la commission des intermédiaires.

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Un locataire plus facile à trouver

« Avant de se lancer dans l'immobilier locatif, il ne faut pas perdre de vue que l'objectif est d'avoir un locataire en place. L'investisseur doit donc privilégier des zones dynamiques économiquement, avec une demande locative avérée, bien desservies par les transports et avec des commodités (commerces, écoles….) », rappelle Renaud Capelle. Or, règle d’urbanisme et densité des habitations obligent, il est rare que les promoteurs construisent dans les quartiers proches du centre et de l’hypercentre, souvent les plus plébiscités. Là encore, la nuance reste de mise : « Il y a de nouvelles zones d’attraction qui se créent et qui sont propices à l’achat d’un bien neuf à louer », ajoute Renaud Capelle.

Un potentiel de rendement accru dans l’ancien

En laissant de côté pour le moment l’éventuel avantage fiscal, le gain tiré d’un investissement locatif provient des loyers et éventuellement d’une plus-value à la revente. S’agissant des loyers, le rendement se mesure par la rentabilité locative. C’est-à-dire le loyer annuel net qui va dans la poche du propriétaire, divisé par le coût d’acquisition du bien. « Un calcul sérieux nécessite d’intégrer au coût d’achat une quote-part pour les éventuels travaux dans les biens et immeubles anciens », insiste Jean-Michel Ciuch, gérant du cabinet ImmoGConsulting. Pour les logements neufs, la garantie décennale, notamment, limite en effet ce poste de dépenses.

Ce ratio est très différent selon les villes. A Lyon, il tourne autour de 3,5%, quand à Paris il se situe en moyenne à 1,5%. Il est aussi différent selon si le bien est neuf ou ancien… La surcote du prix d’achat pesant sur la rentabilité locative du neuf. « Normalement, un ancien dans son jus, habitable, bien situé, offre un taux de rendement supérieur de 1 à 4 points par rapport au neuf », estime le gérant d’ImmoGConsulting.

Un constat semblable, mais plus nuancé du côté du Renaud Capelle de l’UFF : « Sur le neuf, selon les zones géographiques, vous pouvez être sur des rendements qui oscillent entre 2,5 et 3,5% avec une fiscalité Pinel. Dans l’ancien, vous pouvez obtenir une rentabilité supérieure, pouvant aller jusqu’à 5%, plutôt avec un appartement compact en centre-ville, mais à condition de réaliser des travaux suffisamment importants pour offrir un niveau de prestations proche du neuf ».

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Un avantage fiscal pas toujours avantageux, selon l’Inspection générale des finances

Ensuite, à condition d’avoir bien entretenu son logement et d’avoir choisi un emplacement attractif, la revente risque de mieux se passer avec un bien ancien. Car, si un bien flambant neuf est plus cher à l’achat, « le prix de revente d’un logement locatif Pinel est en moyenne égal à celui d’un logement ancien de même surface », souligne l’Inspection générale des finances.

Et la réduction d’impôt sur le revenu ne modifie que rarement l’équation, selon l’Inspection générale des finances. En cas de stabilité des prix dans l’ancien, les experts tablent sur une perte de 16 000 euros pour un bien Pinel vendu au bout de 9 ans, contre une perte nette d’impôt de 11 000 euros pour un achat dans l’ancien (1). La plus-value commençant dès une hausse annuelle de 1,2% des prix de l’immobilier, d’après le rapport. De fait, Renaud Capelle de l’UFF recommande de ne pas vendre un Pinel tout de suite après la fin de l’engagement fiscal, pour éviter qu’il soit en concurrence avec d’autres logements de défiscalisation acquis au même moment.

Un investissement chronophage aussi dans le neuf

L’immobilier locatif dans l’ancien est nécessairement plus chronophage. En l’absence de dispositifs fiscaux dans l’ancien (hors Denormandie qui en est à ses prémices), la démarche ne peut venir que du particulier. Il doit se rendre sur place, faire des visites, demander l’avis d’un professionnel du bâtiment. « L’implication : c’est la grande différence et qui permet à l'ancien de supplanter le neuf », estime Jean-Michel Ciuch.

A l’opposé, il est techniquement plus facile pour un investisseur d’aller sur du neuf. Souvent, la question de l’investissement locatif est abordée par le conseiller financier qui oriente son client vers un bien éligible au Pinel. Mais il ne faut pas pour autant signer aveuglément la proposition. « Avant d’acheter un studio de défiscalisation, l’investisseur doit s’interroger sur qui va et qui peut racheter par la suite ce bien, sans avantage fiscal à la clé », conseille ainsi Lucien Rafalimanana, directeur général d’Efficience Groupe. Cela nécessite de se rendre sur place, d’étudier le marché locatif… donc d’adopter la même démarche que dans l’ancien.

(1) La mission de l’Inspection générale des finances a comparé le rendement annuel d’un investissement Pinel type (3 700 €/m² TTC) avec un investissement immobilier dans l’ancien (30% de décote soit 2 590 €/m²), du même montant que le logement Pinel.