Acquérir un logement avec son locataire clé en main, c’est tout bénéfice pour qui cherche à vivre du revenu de ses loyers. Pour y habiter, c’est une autre histoire ! Le locataire en place a droit à la poursuite de son bail.

L’investissement immobilier dans un logement déjà occupé par un locataire présente de multiples atouts. Il comporte aussi des inconvénients en particulier pour les spéculateurs pressés

Une décote élevée

Les raisons d’investir dans un logement locatif occupé par un locataire ne manquent pas, dont la plus importante est la décote sur le prix de vente du logement. Une maison ou un appartement occupé par un locataire est généralement vendu de 5 à 15%, moins cher que s’il était cédé libre de tout occupant. Plus la date d’échéance du bail est éloignée, plus la décote est élevée. La décote sur le prix de vente du logement peut atteindre 30% lorsque le locataire en place tient ses droits statutaires de la loi du 1er septembre 1948, qui lui accorde une protection sous forme de droit au maintien dans les lieux s’il remplit des conditions d’âge et de ressources. Sachant que les logements loi de 1948 sont majoritairement occupés par des personnes très âgées aux ressources très faibles, n’investissez dans un tel logement que si vous avez l’intention de poursuivre la location.

Cette loi de 1948 qui permet d'avoir un 100 m2 à Paris pour un loyer de 400 euros

De façon générale, en achetant un logement occupé, vous connaissez la performance de sa rentabilité locative puisqu’il est déjà loué. Autre avantage, le locataire étant déjà en place, vous commencerez à toucher le loyer dès l’acquisition du logement, vous n’avez pas à supporter un délai de mise en location ni les frais de recherche d’un locataire.

Avant de vous engager, assurez-vous que vous vous aurez affaire à un « bon » locataire. Demandez au propriétaire des lieux de vous indiquer par écrit que le locataire présent dans les lieux paye bien son loyer et n’est pas dans une situation d’impayé.

Atout considérable, la banque dont vous sollicitez le crédit immobilier de financement de l’acquisition immobilière sera moins difficile à convaincre puisque le revenu que le logement procure est connu et va aider à couvrir une partie des futures mensualités de remboursement.

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Des contraintes à ne pas sous estimer

Acquérir un logement occupé par un locataire constitue une piste de choix pour qui veut investir et obtenir ainsi des revenus réguliers. Mais l’immobilier locatif occupé présente aussi des contraintes. Le bail en cours est automatiquement transféré au nouveau propriétaire et se poursuit aux mêmes conditions juridiques et financières. Pas question donc d’augmenter le loyer au motif que vous le trouvez faible.

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Vous ne pourrez envisager une hausse du loyer du locataire en place que lors du renouvellement du bail dans les cas strictement prévus par la loi sur les rapports locataires/propriétaires. En revanche, la hausse annuelle du loyer par application de l’IRL, l’indice de référence des loyers, s’applique si une clause du bail la prévoit.

Quant à reprendre le logement acquis occupé pour le vendre ou l’occuper, les droits du nouveau bailleur sont encadrés : la loi a tout prévu pour contrer les visées spéculatives qui auraient pour but d’évincer les locataires en place. Voici ce que prévoit l'article 15 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 :

  • En cas d’acquisition d’un bien occupé : si la date d’échéance du bail en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, vous pourrez donner congé au locataire pour vendre le logement.
  • Si la date d’échéance du bail en cours intervient moins de trois ans après que vous ayez acquis le logement occupé, vous ne pourrez donner congé au locataire qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du bail en cours.
  • Lorsque la date d’échéance du contrat de location en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition du logement occupé, le congé pour reprise afin d’y vivre ou de loger vos enfants ne prend effet qu’à l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date d’acquisition.

En cas de contestation, le juge peut vérifier la réalité du motif du congé. Il peut le déclarer non valide si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifier par des éléments sérieux et légitimes.

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Attention au dépôt de garantie

Le propriétaire qui acquiert un logement occupé doit communiquer ses cordonnées au locataire en place et l’informer que c’est désormais à lui que le loyer devra être versé. Il ne faut pas non plus oublier de récupérer auprès du vendeur le bail original et les éventuels avenants qui ont pu être signés. En cas de départ du locataire, c’est au nouveau propriétaire que revient l’obligation de restituer le dépôt de garantie. N’oubliez pas de discuter ce point avant la vente afin que le vendeur vous verse le dépôt de garantie qu’il a encaissé lors de la signature du contrat de location ou diminue le prix de vente de ce montant.