On n’est jamais aussi bien servi que par soi-même : n’oubliez pas cet adage avant de confier à un gestionnaire immobilier le soin de traiter avec votre locataire. Mais il existe des cas où un gérant professionnel peut rendre d’indéniables services.

Quand on est propriétaire bailleur ou qu'on envisage de le devenir, se pose la question de savoir s’il vaut mieux louer et gérer soi-même le logement, ou plutôt le faire louer par un professionnel de l’immobilier soigneusement sélectionné. Le match.

Un argument béton : la gratuité du « fait soi-même »

C’est un peu comme en cuisine, le « fait maison », c’est-à-dire la gestion locative par le propriétaire des lieux présente une multitude d’avantages. Car la gestion d’un logement locatif n’est pas si compliquée en soi. Une fois le bail rédigé, il n’y a que trois points un peu délicats à régler : la régularisation annuelle des charges récupérables, le congé délivré au locataire par le bailleur - c'est-à-dire la résiliation ou le non renouvellement du bail - et les éventuels travaux.

Côté finances, l’intérêt est triple. La gestion de la relation avec le locataire est gratuite alors qu’il faudra payer des honoraires de gestion si le bailleur délègue cette tâche à un intermédiaire. Entre les frais de mise en location et de gestion, un propriétaire verse en moyenne 10% des encaissements (loyer et charges) à son agence immobilière, d'après l'étude sortie en septembre 2019 par Homepilot, une start-up qui propose de « digitaliser » la gestion locative. Autre avantage considérable du fait maison, le propriétaire perçoit le loyer dès son paiement par le locataire, alors qu’en cas de gestion, il doit généralement attendre plusieurs semaines avant qu’il ne lui soit reversé.

De la même façon, il encaisse dès la signature du bail le dépôt de garantie dont il peut user à sa guise (à charge pour lui de le restituer au départ du locataire) alors que bien souvent le cabinet immobilier conserve le dépôt de garantie pendant toute la durée du mandat de gestion. Toutefois, cet avantage pourrait bien disparaître. En effet, une proposition de loi, soutenue par le gouvernement, dont l'étude a été reportée à cause du coronavirus, prévoit de consigner le dépôt de garantie auprès d'un intermédiaire. Objectif : réduire les contentieux entre les propriétaires et les locataires concernant l'usage et la restitution du dépôt de garantie.

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Autre intérêt de la gestion par soi-même, le propriétaire garde un contact direct et régulier avec son locataire, sans bien sûr s’immiscer dans la vie quotidienne du locataire. Ainsi, en cas de difficultés financières de ce dernier, le propriétaire peut essayer de trouver une solution à l’amiable plutôt que de choisir d'entrée de jeu le recours à la justice, comme le font parfois les cabinets professionnels.

Revers de la médaille de ces nombreux avantages, gérer soi-même la maison ou l’appartement locatif demande du temps : il faut rechercher le locataire, organiser les visites de location, établir le bail et l’état des lieux, veiller que le loyer appliqué respecte la réglementation... Une fois le locataire installé, le propriétaire doit suivre la location, encaisser les loyers, organiser les travaux qui n’incombent pas au locataire... Pour s'éviter du travail, il est possible de confier une mission restreinte à un professionnel consistant uniquement à rechercher un locataire fiable et à rédiger le bail.

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Pourquoi choisir un gestionnaire immobilier

Seules les personnes détenant notamment une carte professionnelle indiquant la mention « gestion immobilière » peuvent proposer ce service. En pratique, il s’agit d'administrateurs de biens, d'agents immobiliers, et de syndics de copropriété.

Si le logement à louer est situé dans une région éloignée du lieu de vie du propriétaire, il peut être judicieux d’en confier la gestion à un professionnel basé à proximité. Lorsqu’il s’agit d’un locataire difficile - qui passe son temps à inonder de lettres recommandées pour le moindre problème -, déléguer la gestion peut s'avérer particulièrement salvateur. Le professionnel est en effet mieux armé pour gérer une relation conflictuelle.

La délégation de gestion est au final tout simplement un sacré gain de temps. Rien ne vous empêche de déléguer la gestion durant votre vie professionnelle et de la reprendre à l'heure de la retraite.

Un coût très variable

Le principal inconvénient de la gestion immobilière déléguée réside dans son coût situé en moyenne entre 6% et 12% du total des loyers annuels auxquels s’ajoutent 20% de TVA. Attention à l’assiette sur laquelle est calculée le taux de la commission : chez certains professionnels, il s’applique sur le montant annuel des loyers hors charges. Chez d’autres, il est calculé sur l’ensemble des sommes encaissées donc sur les loyers, les charges, le dépôt de garantie... A ce tarif s’ajoutent parfois des frais administratifs (photocopies, timbres…), donc la note peut vite grimper. Avant de signer, il faut également faire attention aux prestations et services inclus dans le mandat de gestion.