Immobilier : ces 3 scénarios pourraient bouleverser le calcul de la plus-value de votre bien

Vous avez acheté un bien immobilier il y a quelques années et vous avez prévu de le revendre ? Vous allez peut-être réaliser une plus-value. Cette dernière correspond au bénéfice réalisé lorsqu'une maison ou un appartement est revendu plus cher que le prix d'achat.

Cette plus-value réalisée est alors assujettie à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, selon le Code général des impôts. Mais la loi prévoit de nombreuses exceptions, comme l'exonération liée à la plus-value réalisée lors de la vente de sa résidence principale.

Plus-value immobilière : définition, calcul, imposition et exonération possible

Quelles sont les règles en vigueur ?

Pour les biens soumis à une taxation (souvent les résidences secondaires et les biens mis en location), un abattement est prévu après cinq ans de détention.

Pour l'impôt sur le revenu, la réduction est de 6% par an entre la 5e et la 21e année de détention et 4% pour la 22e année. Au-delà, la plus-value est exonérée. Concernant les prélèvements sociaux, l'abattement est de 1,65% entre la 5e et la 21e année, 1,60% la 22e année et 9% entre 22 ans et 30 ans de détention. À l'issue de ce délai, le vendeur bénéficie d'une exonération sur les prélèvements sociaux.

Trois scénarios

Afin de modifier la législation accusée de freiner le marché immobilier, la Cour des comptes envisage plusieurs scénarios, comme l'explique Les Echos.

L'un d'eux prévoit d'abaisser l'exonération à 15 ans de détention, ce qui coûterait 2,4 milliards d'euros aux finances. Mais selon les sages, « la situation des comptes publics empêche de recommander une telle réforme, dont l'effet négatif immédiat sur les recettes de l'État serait certain et important, en contrepartie d'un effet macroéconomique sur l'offre de logements hypothétique et en tout état de cause limité ».

Impôts sur l'immobilier : « Combien réinvestir pour échapper à la taxe sur la plus-value ? »

Le deuxième scénario propose de supprimer l'abattement pour le remplacer par un « rendement ». En clair, l'abattement prévu selon la durée de détention serait supplanté par une déduction basée uniquement sur l'inflation. Cette mesure pourrait rapporter 1,9 milliard d'euros avec un « surcroît d'imposition de 42% rapporté aux transactions de 2022 », est-il indiqué dans le rapport de la Cour des comptes.

Le dernier scénario prévoit d'instaurer une surtaxe sur les plus-values élevées (plus de 50 000 euros) étendue de la 22e à la 30e année. Le gain généré serait néanmoins faible, cette surtaxe n'ayant rapporté que 106 millions d'euros en 2023.

Ces pistes proposées par la Cour des comptes pourraient bien inspirer les sénateurs, qui prévoient d'amender les règles actuelles lors de l'examen du projet de loi de finances.