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Location : ces charges courantes que le propriétaire peut facturer à son locataire

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Déménagement dans un appartement
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Lorsque vous mettez un bien immobilier en location, vous percevez un loyer… mais pas seulement ! Chaque mois, vous encaissez également le paiement d’un certain nombre de charges liées à l’usage du logement et des parties communes. Quelles sont ces charges dites récupérables qu’un propriétaire peut faire payer à son locataire ?

Outre le loyer mensuel, le propriétaire d’un logement proposé à la location reçoit de son locataire le paiement des charges locatives. Il s’agit des dépenses nécessaires à la vie dans un logement, comme l’accès à l’eau courante, que le propriétaire règle mais dont il demande le remboursement à son locataire. C’est pourquoi ces charges sont dites « récupérables ». La liste exhaustive est définie par le décret n° 87-713 daté du 26 août 1987. Aussi, le paiement d’aucun autre type de charge ne peut être réclamé par un propriétaire ou un bailleur, quel qu’en soit le motif.

Les dépenses de personnel

Parmi les charges récupérables, il y a tout d’abord les frais de gardiennage. Ceux-ci peuvent être remboursés par le locataire au propriétaire à hauteur de 40% ou de 75% de la rémunération versée à un gardien, à un employé d’immeuble ou à un concierge. Réparti entre les locataires et occupants de l’immeuble, le pourcentage des dépenses de personnel prises en charge dépend des tâches qui sont confiées au gardien. Ainsi, s’il assure, « non seulement les tâches classiques d'administration de surveillance, mais aussi l'entretien des parties communes ainsi que l'élimination des rejets », les locataires remboursent au bailleur 75% de sa rémunération, explique l’Institut national de la consommation (INC), contre 40% s’il n’accomplit que l’une ou l’autre de ces activités.

Lire aussi : A quoi servent les charges de copropriété ?

L’ascenseur et les parties communes

Les frais liés à l’entretien et à l’utilisation des ascenseurs et monte-charges peuvent être répercutés en intégralité sur le locataire. Il s'agit principalement des vérifications courantes, des réparations et remplacement de petites pièces usagées. « Les locataires remboursent également le coût des interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine, le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils », précise l’INC. Toutefois, les locataires qui habitent au rez-de-chaussée de l’immeuble, et pour qui, donc, l’ascenseur est inutile, ne doivent pas rembourser les charges d’ascenseur.

Les frais d’entretien et d’exploitation des parties communes extérieures peuvent également être facturés aux locataires. Il s’agit des rues, des parkings, des espaces verts et des parcs de jeux pour enfants. Il en va de même pour l’entretien des parties communes intérieures : l’électricité, les réparations et l’entretien des halls, couloirs et autres espaces communs.

L’eau et le chauffage collectif

Si l’eau froide, l’eau chaude et/ou le chauffage collectif sont fournis par la copropriété, leur coût est alors intégré aux charges locatives. Les dépenses d’entretien des équipements liés y figurent également.

Dans le détail, s’agissant du chauffage collectif, la facture de consommation est intégralement à la charge du locataire. En revanche, sur les frais d’entretien de l’installation, ii faut distinguer les petites copropriétés des grands ensembles. Dans les petits immeubles, il est fréquent que le gardien soit chargé de l’entretien de la conduite. Un contrat d’entretien est ainsi passé avec un professionnel pour les vérifications périodiques. Si ce contrat est certifié NF (« norme française »), ce qui est le plus fréquent, son contenu est strictement encadré et les prestations prévues peuvent être récupérées en totalité sur les locataires.

Dans les grandes copropriétés, une société spécialisée gère par contrat d’exploitation la gestion intégrale de l’installation, avec la prise en charge des grosses réparations. Dans ce cas, le bailleur ne peut demander le remboursement total des frais au locataire. Les charges récupérables concernent les frais de fourniture de l’énergie, le petit entretien, mais pas le gros œuvre (avec remplacement de pièces importantes et onéreuses de l’installation).

S’agissant de l’eau, le coût à répartir entre les locataires et occupants correspond au coût de l'eau froide et de son réchauffement. Le principe étant que l’installation permette d’individualiser par logement la consommation et les frais de chauffage et d’eau dans les habitats collectifs.

Taxes et impôts locaux

Certaines taxes, notamment l’enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage sont à la charge des locataires. Il en va de même pour la redevance pour l’assainissement.

Charges récupérables : forfait ou charges réelles

Selon si le bien est loué meublé ou vide, le mode de facturation des charges au locataire n’est pas le même. Pour les locations meublées, le bailleur a le choix. Il peut fixer le montant des charges au réel ou forfaitairement. La méthode du forfait est plus simple à gérer puisque la somme versée par le locataire reste fixe. Mais en contrepartie, si le locataire augmente grandement sa consommation d’eau, par exemple, le propriétaire ne peut pas, au cours du bail, relever les charges récupérables. Il peut toutefois prévoir dans le contrat de location une revalorisation annuelle des charges.

Pour aller plus loin : Les sérieux atouts du meublé en immobilier locatif

En revanche, en location vide, le bailleur ne peut pas opter pour la forfaitisation des charges locatives. Ces dernières sont obligatoirement récupérables pour leur montant réel. En pratique, le bailleur fixe une provision mensuelle en fonction de leurs estimations et du budget prévisionnel de la copropriété lorsque le logement loué est soumis à ce statut. Ensuite, une fois par an, le propriétaire procède à la régularisation des charges payées par son locataire. Ainsi, en cas de trop-perçu, il doit le rembourser. À contrario, si les provisions se révèlent insuffisantes, le locataire doit procéder à un versement complémentaire. Tout ajustement doit se baser sur le décompte des charges envoyé au locataire un mois avant la régularisation ainsi que sur des pièces justificatives, comme des factures, que le locataire peut consulter sur demande.

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Emilie BOUET

© MoneyVox / EB / Mai 2020

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