Les SCPI

[Sluwp]

Merci.
En tout cas, ça donne une idée de la baisse potentielle pour les SCPI à capital variable lorsqu'elles passeront en capital fixe et on comprend pourquoi les sociétés de gestion freinent autant qu'elles peuvent.
D'ailleurs, combien de temps peuvent-elles fonctionner avec un marché bloqué avant d'être obligés de passer en capital fixe ? Si quelqu'un sait.

Il me semble qu'au delà de 10% du capital en vente >12 mois une notification à l'AMF est obligatoire (qui pourrait ou pas exiger le passage en K fixe). Aucune SCPI n'est dans ce cas il me semble.

Par contre pour Investipierre, je ne serais pas forcément acheteur à [valeur de reconstitution +/- 10%], j'achète clairement l'écart délirant entre la valeur de reconstitution et le prix de vente, qui me laisse de la marge pour encore 45% de baisse sur les marchés immo.
Sinon, au delà de ça, la SCPI semble un peu immobiliste, alors que j'ai essayé, en discutant avec la SGP, de les convaincre de profiter des opportunités actuelles d'achat à vil prix. Mais achetée bas et sur le long terme ça peut le faire.

-10% par rapport à la valeur de reconstitution ce serait en gros le prix de retrait. Un fonds de remboursement rembourse généralement à -10% par rapport à la valeur de réalisation (décote maximum autorisée), soit en moyenne -30% par rapport à la valeur de souscription.

~10% de commission de souscription + ~7% de frais d'achat des biens + ~7% de frais de vente + qqles % de décote qui peuvent parfois ne pas suffire à couvrir la décote réelle des biens, dans ce cas la SDG est réticente à mettre en place un fonds de remboursement car ceux qui restent vont payer en partie pour ceux qui partent. (cas de primopierre à mon avis)

Toutes les SCPI veulent acheter à vil prix, mis comment acheter quand on doit vendre pour rembourser les gens qui veulent sortir ?

 

[Jacques Sparreau]

-10% par rapport à la valeur de reconstitution ce serait en gros le prix de retrait. Un fonds de remboursement rembourse généralement à -10% par rapport à la valeur de réalisation (décote maximum autorisée), soit en moyenne -30% par rapport à la valeur de souscription.

~10% de commission de souscription + ~7% de frais d'achat des biens + ~7% de frais de vente + qqles % de décote qui peuvent parfois ne pas suffire à couvrir la décote réelle des biens, dans ce cas la SDG est réticente à mettre en place un fonds de remboursement car ceux qui restent vont payer en partie pour ceux qui partent. (cas de primopierre à mon avis)

D'où le fait que j'achète plutôt à -45% par rapport à la valeur de reconstitution, pour avoir la marge de sécurité suffisante, ou éventuellement du potentiel haussier.

Toutes les SCPI veulent acheter à vil prix, mis comment acheter quand on doit vendre pour rembourser les gens qui veulent sortir ?

C'est la grande question en ce moment. Mais la bonne nouvelle c'est que les SCPI dont je parle ici sont des SCPI à Capital Fixe, donc pas de notion de vente pour rembourser les sortants, puisque c'est du carnet d'ordres donc marché libre. Et pas de notion de collecte non plus. Je souhaitais pousser à un provisionnement partiel des loyers (au lieu de nous verser des dividendes) pour "faire les soldes sur les marchés immo" et augmenter nos valorisations de parts et nos dividendes futurs sous 1 an.

 

[Sluwp]

Oui voilà quand vous achetez en K fixe sur le marché secondaire la SCPI ne reçoit aucun argent pour investir. Ne plus verser de dividendes serait une possibilité mais j'imagine que cela demanderait une modification des statuts avec AG exceptionnelle. Sur les SCPI à K fixe les associés sont âgés, souvent à la retraite. A mon avis ils préfèrent des dividendes plutôt qu'enrichir davantage leurs héritiers

 

[Jacques Sparreau]

Oui voilà quand vous achetez en K fixe sur le marché secondaire la SCPI ne reçoit aucun argent pour investir. Ne plus verser de dividendes serait une possibilité mais j'imagine que cela demanderait une modification des statuts avec AG exceptionnelle. Sur les SCPI à K fixe les associés sont âgés, souvent à la retraite. A mon avis ils préfèrent des dividendes plutôt qu'enrichir davantage leurs héritiers

J'ai établi des projections financières avec par exemple, en fonds propres sans crédit, des réductions de dividendes de moins de 15% pendant un an, et avec crédit, en fonction du montant des apports et des durées (et autres), des réductions de dividendes de 3,6% ou 7,2% pendant un an (je reste intentionnellement sur une période de provisionnement d'un an maximum), c'est pas la mort non plus, et c'est un joli gain en perspective. Et encore, tout ça c'est sans même consommer le RAN. En le consommant et en le reconstituant sur l'année qui suit, c'est encore plus facile grâce aux loyers des nouveaux biens.

Par contre effectivement, ça doit passer en AG (ordinaire ou extraordinaire).

 

[Pascal 75]

Je ne sais pas si ce webinar répondra à tout (probablement pas) mais chacun pourra y trouver des pistes peut-être :
Une question me taraude :
Faut-il privilégier (et dans quelle proportion) l'immobilier ou le financier ...

 

[Jacques Sparreau]

Un "pirate" de la scpi.
Peux tu nous donner des exemples de scpi que tu achètes en décote et par quels processus ?

Comme promis, j'ai été exécuté ce matin du coup maintenant je peux en parler à tout le monde.

Ma deuxième cible est :
Soprorente
Valeur de reconstitution : 352,51€ au 31/12/2023
Mon prix d'achat frais compris : 202€ environ (195 + frais)
Dividende 2023 : 15,03€

Un bourrin a mis en vente plus de 1000 parts à ce prix, ça sent la succession avec un notaire en charge de la liquidation qui a mis en vente au prix du bas du carnet d'ordre (mon ordre à ce prix).
Il reste 300 parts environ à ce prix, pour la prochaine confrontation quii sera fin Juillet.

 

[calimero77]

Bonjour,
je viens de voir que la SCPI Iroko Zen et la SCI Iroko Next sont apparues sur mon contrat E-Patrimoine Epargne Evolution 2 - Spirica (mais pas disponibles a l'investissement pour le moment) :



Peut-être une bonne nouvelle a venir ?
Pour rappel ce contrat avait eu l'exclusivité de la SCPI Remake Live pendant plusieurs mois avant les autres contrats Spirica.

 

[alexlabo]

Soprorente
Valeur de reconstitution : 352,51€ au 31/12/2023
Mon prix d'achat frais compris : 202€ environ (195 + frais)

Ce ne serait pas plutôt 211.77€ frais compris?

 

[Jacques Sparreau]

Ce ne serait pas plutôt 211.77€ frais compris?

Effectivement, 195€ net vendeur = 211,77€ frais compris net acheteur.
Avec un dividende de 15,03€, ça donne une renta nette de 7,097%

 

[Pascal 75]

Une vidéo sur les possibles futures mesures fiscales :

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/legislatives-demandez-le-programme.49948/post-615479

 

[Pascal 75]

SCPI : comment le délai de jouissance impacte vos gains :

[lien réservé abonné]

 

[Demyos]

SCPI : comment le délai de jouissance impacte vos gains :

[lien réservé abonné]

On peut reprocher aux SCPI très européennes de proposer 5 à 6 mois de délai de jouissance alors qu'acheter à l'étranger prend généralement entre 1 et 2 mois (je crois qu'en Allemagne, c'est longuet comme en France). Pourquoi un tel délai pour Arkea Transitions par exemple ?
Ah, mais oui bien sûr, pour afficher un TD de fou... Qui se laisse berner ?

 

[Pascal 75]

KYANEOS augmente encore son prix de part ...





qq connait-il la nouvelle VR ?

 

[Phil17000]

Epsilon 360 aurait vu sa part passer de 250 à 252 au 1er juillet (+0.8%).
Source : Tableau de bord Louve Invest

 

[Pascal 75]

Epsilon 360 aurait vu sa part passer de 250 à 252 au 1er juillet (+0.8%).
Source : Tableau de bord Louve Invest

Je confirme et suis bien content de l'avoir anticipé (comme discuté ici) sur Linxea Zen :

[lien réservé abonné]

A signaler aussi :

Le délai de jouissance pour les nouvelles souscriptions va passer de 3 à 4 mois

 

[Alphonse15]

Bonjour,
je viens de voir que la SCPI Iroko Zen et la SCI Iroko Next sont apparues sur mon contrat E-Patrimoine Epargne Evolution 2 - Spirica (mais pas disponibles a l'investissement pour le moment) :

Afficher la pièce jointe 30226

Peut-être une bonne nouvelle a venir ?
Pour rappel ce contrat avait eu l'exclusivité de la SCPI Remake Live pendant plusieurs mois avant les autres contrats Spirica.

Bonjour. Je l'ai aussi constaté sur mon contrat épargne évolution 2. Est ce que c'est la même chose pour ceux qui sont chez meilleur taux placement spirica? Merci pour vos réponses.

 

[plop962]

Epsilon 360 aurait vu sa part passer de 250 à 252 au 1er juillet (+0.8%).
Source : Tableau de bord Louve Invest

J'ai l'impression que le prix de retrait n'a pas bougé, c'est normal ?

 

[lestat128]

Bonjour. Je l'ai aussi constaté sur mon contrat épargne évolution 2. Est ce que c'est la même chose pour ceux qui sont chez meilleur taux placement spirica? Merci pour vos réponses.

Non uniquement sur Evolution 2.

 

[Alphonse15]

Non uniquement sur Evolution 2.

Ok. Merci pour cette réponse. Espérons que cela puisse signifier une prochaine disponibilité de iroko sur épargne évolution 2...

 

[Pascal 75]

Confirmation du changement de nom :

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Bonjour,

Nous sommes ravis de vous annoncer qu'à partir du 1er juillet, votre société de gestion Primonial REIM France change de nom pour devenir Praemia REIM France !

Ce changement de nom est le fruit d’un processus de structuration des activités du Groupe Primonial décidé en 2020 et dont la première étape a eu lieu l’an dernier avec la cession de la Financière de l’Echiquier. Dans la continuité de ce processus, le 28 juin 2024, les actionnaires du Groupe Primonial ont cédé, au groupe Crystal l’entité dédiée à la gestion privée et à la distribution de produits d’épargne, dénommée Primonial Ingénierie et Développement.

La marque Primonial faisant elle-même partie des actifs cédés au groupe Crystal, notre entité Primonial REIM France est donc amenée à changer de dénomination sociale