Les SCPI

[attente92]

Merci @lestat128 pour votre réponse

 

[lestat128]

Bonjour,
Sur quel contrat SWISS LIFE avez vous du MISTRAL Sélection ?

J'ai des parts en direct.

 

[Pascal 75]

Les bulletins trimestriels Iroko viennent de sortir :


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Je ne me suis pas laissé trenté par Atlas (trop de contraintes de souscription à mon goût).
Je suis resté fidele à Zen

 

[alexlabo]

Je ne me suis pas laissé trenté par Atlas (trop de contraintes de souscription à mon goût).
Je suis resté fidele à Zen

Merci pour le bulletin, on voit qu'Atlas a collecté non pas 20M€ mais 29M€ en quelques heures. C'est quand même impressionnant cet engouement.

 

[Boboponge]

Merci pour le bulletin, on voit qu'Atlas a collecté non pas 20M€ mais 29M€ en quelques heures. C'est quand même impressionnant cet engouement.

Oui, c'est vrai. Cela me rappel l'engouement pour Primopierre il y a quelques années.

 

[Jacques Sparreau]

Je ne me suis pas laissé trenté par Atlas (trop de contraintes de souscription à mon goût).
Je suis resté fidele à Zen

J'ai lamentablement raté la tranche à 9%, et de toute façon je n'étais pas assez sûr de moi. J'aurais dû y aller.
Mais du coup je mets personnellement un billet sur la 2ème tranche, pour profiter de la décote à -4%, empilé avec mon CGP qui a maintenant des accords avec Iroko aussi et me fait un cashback de 1% environ, ça m'amènera dans les 5% de décote, ce qui est raisonnable même si j'aurais pu faire -10% si je m'étais décidé plus tôt.

 

[Pascal 75]

Pour information un fonds de remboursement plafonné (max 45 parts par souscripteurs) a été mis en place (suite AG du 25 juin dernier) sur Epargne Foncière au prix de 583 € par part (Valeur de réalisation -10%).

Attention, ce FR est financé par une partie des ventes d'immeubles de la SCPI.
C'est bien là le problème car ces immeubles ont probablement été vendu car ... vendables ...
De là à dire que la SCPi doit se séparer de ses bijoux de famille pour son FR ... ya qu'un pas ... à vérifier

Rappel :



N'ayant plus confiance à long terme en La Française ni en cette SPCI, je vais probablement utiliser ce FR et passer les fonds sur Iroko / Remake. Vos avis ?

Il faut bien réfléchir car la perte "faciale" est importante mais +/- pondérée (en fonction de l'antériorité) par les dividendes reçu depuis la souscription. Il faut faire le calcul.

 

[Jacques Sparreau]

Pour information un fonds de remboursement plafonné a été mis en place (suite AG du 25 juin dernier) sur Epargne Foncière au prix de 583 € par part (Valeur de réalisation -10%).

Attention, ce FR est financé par une partie des ventes d'immeubles.
C'est bien là le problème car ces immeubles ont probablement été vendu car vendables ...
De là à dire que la SCPi doit se séparer de ses bijoux de famille pour son FR ... ya qu'un pas ... à vérifier

Rappel :

Afficher la pièce jointe 48004

Perso, n'ayant plus confiance en La Française ni en cette SPCI, je vais probablement utiliser ce FR et passer les fonds sur Iroko / Remake.
Il faut bien réfléchir car la perte "faciale" est importante mais pondéré par les dividendes reçu depuis la souscription. Il faut faire le calcul.

S'ils ont liquidé des immeubles, ça veut dire que les personnes qui restent dessus, selon le nombre de parts détruites pas les rachats, peuvent se manger une réduction de dividendes, et potentiellement une réduction de valeur de reconstitution. L'impact peut être intéressant à suivre.

 

[Buffeto]

Il faut bien réfléchir car la perte "faciale" est importante mais +/- pondérée (en fonction de l'antériorité) par les dividendes reçu depuis la souscription. Il faut faire le calcul.

ne pas oublier dans les dividendes reçus la fiscalité de ceux ci ...

 

[flatty35]

S'ils ont liquidé des immeubles, ça veut dire que les personnes qui restent dessus, selon le nombre de parts détruites pas les rachats, peuvent se manger une réduction de dividendes, et potentiellement une réduction de valeur de reconstitution. L'impact peut être intéressant à suivre.

J'ose imaginer que dans le cas de ces ventes, pour ne pas plomber complètement la SCPI, ils font un calcul valeur de vente / dividende pour vendre ceux qui ont le moins bon rendement valeur / loyer. Sinon ça n'a pas trop de sens

 

[Juln]

J'ose imaginer que dans le cas de ces ventes, pour ne pas plomber complètement la SCPI, ils font un calcul valeur de vente / dividende pour vendre ceux qui ont le moins bon rendement valeur / loyer. Sinon ça n'a pas trop de sens

On peut compter sur leur bonne gestion pour prendre la bonne décision !
J'ai même envie de dire, qu'ils se fichent de ce qu'ils vendront car ils pourront dire qu'ils tentent de sauver la situation et au passage prendront une com sur la vente même si les sociétaires prennent un bouillon.

 

[Jacques Sparreau]

J'ose imaginer que dans le cas de ces ventes, pour ne pas plomber complètement la SCPI, ils font un calcul valeur de vente / dividende pour vendre ceux qui ont le moins bon rendement valeur / loyer. Sinon ça n'a pas trop de sens

Ce qu'ils vendent est sélectionné parmi ce qui peut se vendre, donc les meilleures parties du patrimoine.
J'imagine que les biens "au moins bon rendement valeur/loyer" que tu évoques sont, ahem, un peu plus difficiles à refourguer en 2025.

 

[Pascal 75]

Ce qu'ils vendent est sélectionné parmi ce qui peut se vendre, donc les meilleures parties du patrimoine.
J'imagine que les biens "au moins bon rendement valeur/loyer" que tu évoques sont, ahem, un peu plus difficiles à refourguer en 2025.

C'est le syndrome que j'évoquais dans mon post précédent : La vente des "Bijoux de Famille".

Je me souviens d'ailleurs de cette expression en AG en juin.

D'1 coté, la SCPI permet à ceux qui veulent absolument partir de le faire (vu la liste d'attente)
D'1 autre coté, il est plutôt probable qu'elle se dépouille de biens "vendables" au détriment de ceux qui souhaitent rester. Il est aussi possible qu'elle "brade" certains biens ... ?
Mais là on entre dans une stratégie compliquée voir délétère pour la SCPI (mauvais signal envoyé au marché sur la SDG).

C'est cornélien ...

J'ai fait une recherche sur les biens vendu en 2025 (ya de tout occupé ou vacant).
Je ne sais quoi dire ... certains biens paraissent qualitatifs d'autres moins.

Rappelons que son taux d'occupation financier est mauvais : 91%
TOP : 88% (tout aussi mauvais)
9% de locaux en recherche de locataires ...

Les actifs cédés en 2025 :



Une analyse de l'IA plaide plutôt en faveur d'une bonne stratégie de cession :
Donc, je dirais (avec un gros conditionnel ) qu'ils auraient plutôt bien vendu en 2025 ->
En partie pour financer le fond de remboursement (ce qui n'est pas très productif).

-> Il vaut mieux vendre pour acheter de meilleurs biens plus rémunérateurs que de vendre pour rembourser des Clients sortants <-

Au final ... on navigue à vue sur Epargne Foncière ... De mon coté, je préfère m'en éloigner dans la mesure du possible en ne perdant pas trop.

 

[flatty35]

Tout à fait.

C'est le syndrome que j'évoquais dans mon post précédent : La vente des "Bijoux de Famille"
Je me souviens d'ailleurs de cette expression en AG en juin.

D'1 coté, la SCPI permet à ceux qui veulent absolument partir de le faire (vu la liste d'attente)
D'1 autre coté, il est plutôt probable qu'elle se dépouille au détriment de ceux qui souhaitent rester.

C'est cornélien ...

J'ai fait une recherche sur les bien vendu en 2025 (ya de tout )

Les actifs cédés en 2025 :

Afficher la pièce jointe 48014

Pas mal de logements vacants finalement

 

[SCPIMANN]

Une nouvelle SCPI sans frais et européenne (je viens de lire qu'elle aura un peu de France...cf ci-dessous, je passe mon tour donc).
Je ne connais pas bien la société de gestion et quel crédit lui accorder....

Selon mon comptage il n'y a donc toujours que 2 SCPI sans frais et 100% européenne (EDEN et IROKO ATLAS)

Nouvelle SCPI : Epsicap Explore​

Offre sponsor disponible dès demain (3% de décote) !

Stratégie d'investissement de la SCPI Epsicap Explore
Une diversification sectorielle affirmée
La SCPI Epsicap Explore adopte une stratégie fondée sur une diversification sectorielle large et sélective, dans la continuité du modèle ayant fait le succès d'Epsicap Nano. L'objectif est clair : construire un portefeuille équilibré, granulaire et résilient, capable de s'adapter aux évolutions économiques.

Les actifs ciblés couvrent un large spectre :
Bureaux : sélectionnés avec exigence, notamment dans les zones les plus résilientes
Commerces : en particulier ceux répondant à des besoins essentiels, bien positionnés localement
Logistique : un segment en forte croissance, tiré par l'essor du e-commerce
Santé : cliniques, EHPAD ou centres médicaux, pour capter la dynamique du vieillissement démographique
Hôtels et résidences : actifs gérés par des opérateurs solides, bien implantés dans des zones à fort potentiel
Loisirs ou autres actifs spécialisés : selon les opportunités identifiées par la société de gestion
Cette diversification est couplée à une approche opportuniste : la société de gestion cible en priorité les opportunités de marché les plus attractives, avec une grande flexibilité dans l'allocation sectorielle. Elle privilégie aussi une forte granularité du patrimoine, ce qui permet de limiter les risques liés à un locataire ou un actif unique.

Une ouverture européenne dès le lancement
Contrairement à Epsicap Nano, initialement focalisée sur le marché français, la SCPI Epsicap Explore affiche une ouverture internationale dès sa création. Les premiers investissements seront réalisés à l'échelle européenne, avec une part de la France délibérément minoritaire dans le portefeuille global.

Cette stratégie vise à :
Mutualiser les risques géographiques
Capter des cycles immobiliers différents selon les pays
Et potentiellement optimiser la fiscalité pour les associés français, en s'appuyant sur les conventions fiscales internationales​

 

[moietmoi]

On peut compter sur leur bonne gestion pour prendre la bonne décision !
J'ai même envie de dire, qu'ils se fichent de ce qu'ils vendront car ils pourront dire qu'ils tentent de sauver la situation et au passage prendront une com sur la vente même si les sociétaires prennent un bouillon.

com sur la vente, l'intermédiaire mandaté oui, mais pas directement, cependant dans une opération de sauvetage il faut trouver la bouée: ne trouvera pas preneur facilement n'importe quel actif, c'est le marché qui décidera;

 

[darkmilou]

Loyer versé pour iroko sur spirit 2 ( en augmentation)

 

[flatty35]

Loyer versé pour iroko sur spirit 2 ( en augmentation)

En augmentation sans nouvel achat en jouissance ? Perso ça baisse un poil par rapport au mois dernier, mais sur la longueur c'est plutot a augmenter en effet (pas de nouvelle allocation ni d'arbitrage depuis le début)

 

[sbene]

En augmentation sans nouvel achat en jouissance ? Perso ça baisse un poil par rapport au mois dernier, mais sur la longueur c'est plutot a augmenter en effet (pas de nouvelle allocation ni d'arbitrage depuis le début)

Exact, ça a baissé ce mois-ci

 

[Juln]

Exact, ça a baissé ce mois-ci

septembre est le deuxième loyer brut depuis le début de l'année. Aucun souci !