Les SCPI

[Pascal 75]

Bonjour @Pascal 75 ,

J'ai du mal à comprendre. Avec un exemple chiffré ça serait plus facile à appréhender ?

Admettons que j'ai 20000€ de SCPI 100% étrangère et les parts me rapportent un loyer brut de 1000€. (TD = 5%)
Les parts sont détenues en AV.
Si j'ai bien compris, la SdG va payer pour moi l'imposition à l'étranger, environ 20%?

Je me retrouve donc normalement avec 800€ payés par la société de gestion, ce qui donne 4% de rendement net de fiscalité étrangère.

A quel moment intervient ce crédit d'impôts dont tu parles ?

Je le retente :

1/ Corum paie l'impôts dans les pays concernés (disons 20% moyenne)
2/ Corum paie l'impôt en France et récupère le crédit d'impôt (qui évite la double imposition)
3/ Corum te redonne le crédit d'impôt (pas les autres SDG)



Pour le timing, je suppose que cela a lieu chaque trimestre avec une consolidation annuelle ?
Ou, alors, seulement chaque année ?

Si qq a des infos précises sur le timing ... ?

 

[ApprentiEpargnant]

Ok, c'est un peu plus clair mais encore des questions

Si je reprends mon exemple du dessus,

20% d'impôts payé par la SdG au fisc étranger.
17.2% de prélèvements sociaux payés par la SdG au fisc français.
Donc à la base je vais recevoir fictivement 1000€, et réellement 628€?

Je dois encore subir l'IR français.
Quel montant va servir au de base au calcul?
1000, 800 ou 628?

Mon taux moyen pondéré d'imposition est de X%.
Je récupèrerai en crédit d'impôt les 17.2% de PS et les X% d'IR?

 

[sorcier]

Bonjour @Pascal 75 ,

J'ai du mal à comprendre. Avec un exemple chiffré ça serait plus facile à appréhender ?

Bonjour,

Tu peux lire ce post et les suivants pour te faire une idée:

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...ns-et-epargne-pierre.27640/page-3#post-494241

 

[Pascal 75]

Bilan de l'AG Rivoli Avenir Patrimoine de ce jour.

Une cata sur le fond ET la forme.

Sur le fond :

- Une cible "bureaux" pas d'actualité
- Un TRES médiocre TD de 3.56% malgré 2 baisses de prix
- Un TOF très médiocre de 89,57%
- Un % d'institutionnels de 20%
- Endettement : pas de réponse claire de la part de l'équipe Amundi mais cela n'a pas l'air favorable.
- Surcote : prix : 250 € versus V de Reconstitution de 243,8 €
- TRI médiocre de 4.08%
- Aucun achat sur 2023 (donc aucun achat relutif)
- Investissements démesurés en 2017/19 dont une tour à la défense quasi inoccupée.
- 4% des parts en attente de liquidité.
- Très peu de collecte
- Un réseau de collecte uniquement bancaire (LCL) donc incapable de booster la collecte en période difficile.
- Une équipe de gestion visiblement peu motivée
- Aucun plan d'action pour remonter la pente
- Incapacité à reconnaitre les problèmes.
- etc ..

- Un point positif : Un très bon président du CdS

Sur la forme :

- Un accueil déplorable (pour une société de la taille d'Amundi) : Ni café, ni eau, ni buffet
(@Nature va devoir trouver un autre dessin )
- Une salle minable et malodorante en sous sol d'un hôtel insignifiant (pas au niveau d'une société gestion tel que Amundi)



Au final, que dire sinon qu'il s'agit (de mon point de vue) d'une SCPI à fuir de toute urgence.

 

[Phil17000]

Sur la forme :

- Un accueil déplorable (pour une société de la taille d'Amundi) : Ni café, ni eau, ni buffet
- Une salle minable en sous sol d'un hôtel insignifiant

Etant donné leurs résultats, on peut imaginer que tout est fait pour dissuader au maximum les porteurs de venir à l'AG et devoir se retrouver face à eux ...

 

[Pascal 75]

Etant donné leurs résultats, on peut imaginer que tout est fait pour dissuader au maximum les porteurs de venir à l'AG et devoir se retrouver face à eux ...

Absolument.
On était une bonne quarantaine et, tous, très mécontents.

Comme je l'avais dis dans ma liste des choses à ne pas faire : JAMAIS DE BANCAIRES

J'ai fais un belle erreur en y souscrivant lorsque je n'y connaissais rien ...
Heureusement, grâce au mécanisme de l'AV, j'ai qd pu revendre une majorité de mes avoirs "Amundi".

 

[Nature]

Un accueil déplorable (pour une société de la taille d'Amundi) : Ni café, ni eau, ni buffet

Ah zut :

 

[Pascal 75]

Bilan de l'AG Epargne foncière de ce jour.
(pas pu suivre toute l'AG car RIP en même temps )

Rappel :



Le nombre de part en attente est un grave problème sur Epargne Foncière.
Une moyenne de 100 mois d'attente pour revendre ses parts.
Une décollecte "Institutionnels" massive.
Un endettement autour de 20%.

Un CdS complaisant / un président du CdS en place depuis 30 ans (il me semble ?) et qui possède beaucoup de parts (donc pas très impartial dans sa "surveillance".
Bravo pour le renouveau et l'esprit d'innovation.

Une bonne équipe de gestionnaires mais qui n'a pas su freiner la collecte et mettre en réserve des liquidités dans un but relutif.

Un TD à spread 0.

Ceci, étant, une situation loin d'être aussi catastrophique que chez Amundi.
Mais, loin d'être à la hauteur de SCPi comparables comme Immorente, PFO, Epargne Pierre ou autres ...

L'équipe de gestion s'avère relativement incapable de reconnaitre ses responsabilités dans la situation actuelle.
Le sempiternel discours "C'est pas nous c'est les taux )

Au final, je n'ai pas eu toutes les infos car je n'ai pas le don d'ubiquité. Si qq a pu assister à toute l'AG, je suis intéressé
Cependant, pour moi, "Epargne Foncière" n'est pas une SCPi à favoriser dans son portefeuille.
Il y a bcp mieux à faire

 

[Sluwp]

Ok, c'est un peu plus clair mais encore des questions

Si je reprends mon exemple du dessus,

20% d'impôts payé par la SdG au fisc étranger.
17.2% de prélèvements sociaux payés par la SdG au fisc français.
Donc à la base je vais recevoir fictivement 1000€, et réellement 628€?

Je dois encore subir l'IR français.
Quel montant va servir au de base au calcul?
1000, 800 ou 628?

Mon taux moyen pondéré d'imposition est de X%.
Je récupèrerai en crédit d'impôt les 17.2% de PS et les X% d'IR?

Dans votre exemple vous disiez vous placer dans le cas d'une détention des parts dans l'AV Corum. Il n'y a pas lieu de parler de taux d'imposition moyen dans ce cas.

Je pense que le mieux est de demander à Corum combien en EURO ils ont reversé par part aux souscripteurs de leur contrat. N'hésitez pas à partager. Je pense qu'on est assez proche du montant NET et non du BRUT.

 

[Sluwp]

Bilan de l'AG Rivoli Avenir Patrimoine de ce jour.

Une cata sur le fond ET la forme.

Sur le fond :

- Une cible "bureaux" pas d'actualité
- Un TRES médiocre TD de 3.56% malgré 2 baisses de prix
- Un TOF très médiocre de 89,57%
- Un % d'institutionnels de 20%
- Endettement : pas de réponse claire de la part de l'équipe Amundi mais cela n'a pas l'air favorable.
- Surcote : prix : 250 € versus V de Reconstitution de 243,8 €
- TRI médiocre de 4.08%
- Aucun achat sur 2023 (donc aucun achat relutif)
- Investissements démesurés en 2017/19 dont une tour à la défense quasi inoccupée.
- 4% des parts en attente de liquidité.
- Très peu de collecte
- Un réseau de collecte uniquement bancaire (LCL) donc incapable de booster la collecte en période difficile.
- Une équipe de gestion visiblement peu motivée
- Aucun plan d'action pour remonter la pente
- Incapacité à reconnaitre les problèmes.
- etc ..

- Un point positif : Un très bon président du CdS

Sur la forme :

- Un accueil déplorable (pour une société de la taille d'Amundi) : Ni café, ni eau, ni buffet
(@Nature va devoir trouver un autre dessin )
- Une salle minable et malodorante en sous sol d'un hôtel insignifiant (pas au niveau d'une société gestion tel que Amundi)

Afficher la pièce jointe 30131

Au final, que dire sinon qu'il s'agit (de mon point de vue) d'une SCPI à fuir de toute urgence.

Merci pour ces retours

Ce TRI est certes mauvais mais pourtant je suis convaincu qu'il n'est pas très éloigné de la moyenne des SCPI, même peut-être au dessus ! On a tendance à surestimer la perf des SCPI car on oublie la commission de souscription, le TRI est la seule mesure de performance qui prend en compte cette commission. Sur 5 ou 10 ans, ~10% de frais cela fait mal

Pour le buffet il y a sans doute un minimum par contre je ne suis pas fan des SDG qui en mettent plein la vue (Corum, l'Afer par ex) alors que ces dépenses sont souvent en grande partie payées par les SCPI elles-mêmes (donc les souscripteurs).

Sur le fond je partage votre avis sur Amundi. Les SDG bancaires ont des intérêts trop divergents à mon avis.

 

[Pascal 75]

Bilan de l'AG Primopierre de ce jour.

Rappel des données :


(source : Primaliance)


(Source : Primonial)

La situation est très problématique.

- La collecte est quasi inexistante malgré le délai de jouissance réduit à 1 mois
- 8% du K en attente de retrait.
- Le taux d'endettement est de 33% ...
- Un TOF de 85%
- Aucun achat possible en 2023 ni dans les années à venir.
- La SDG envisage toutes les solutions possible pour gérer le problème des retraits.
Solution atypique : Suspension temporaire de la SCPI (fonctionnement tel une foncière durant 2/3 ans)
- La valeur de reconstitution au 31/12/2023 est de 154.44 €.
Cette valeur pourrait encore baisser suite aux expertises de mi-année. Si la VR passe à +/- 151 € (ce qui est possible), il faudra s'attendre à une nouvelle baisse la valeur de part car le prix sortirait du tunnel (+10/-10).

-> Note : La valeur de part a déjà baissé de 20%

Bref, une situation TRES problématique.

La SDG cherche des solutions et travail bcp sur le portefeuille en choisissant de rénover profondément les actifs inoccupés. Des exemples sont présentés en séance.

Info générale, Primonial devrait changer de nom au 1er Juillet prochain.

Au total, une SCPI à garder en direct car la sortie serait inefficiente voir impossible.
En AV, c'est une autre histoire ... à chacun de voir ...

 

[plop962]

Info générale, Primonial devrait changer de nom au 1er Juillet prochain.

Ils ont expliqué le but ? Parce que j'ai bien une idée, mais j'espère que c'est pas juste pour ça.

Solution atypique : Suspension temporaire de la SCPI (fonctionnement tel une foncière durant 2/3 ans)

Du coup plus de dividende versée, plus de collecte c'est ça ? Plus de sorties ? Et on attend que ca revienne à flot ?

 

[ApprentiEpargnant]

Petit fait sur Primonial en date du 24 juin 2024.
Primonial a conclu un accord de composition administrative avec l'AMF,
et doit verser 40000€ à celle-ci.
L'histoire concerne l'intégration de certains biens immobiliers dans l'OCPI Preim ISR en tant que biens ESG malgré un score insuffisant.

Encore un point qui ne va pas en leur faveur...

L'accord est en pièce jointe.

 

[Pascal 75]

Ils ont expliqué le but ? Parce que j'ai bien une idée, mais j'espère que c'est pas juste pour ça.

L'explication vient du démantèlement actuel de Primonial.

Du coup plus de dividende versée, plus de collecte c'est ça ? Plus de sorties ? Et on attend que ca revienne à flot ?

Presque : Plus d'entrées/sorties mais versement des ddes.
Oui, on attend que ça revienne à flot.
Mais, il est vraisemblable que les assureurs (très présents au K) refusent cette solution.

 

[Bachel64]

Bonjour ,
J'ai misé un billet début 2023 , en AV sur la SCPI PATRIMO CROISSANCE pour diversifier mon portefeuille (pas de dividende ) qui offrait une valorisation potentielle de son prix de part reposant sur l'évolution de :
- la valeur de la nue-propriété
- la valeur sur le marché immobilier résidentiel.

Pas de bol, dans ce marasme de l'immobilier depuis 2023 avec ses perspectives "moroses" , le contexte national ainsi que les "soubresauts" de Primonial , il y a de quoi s'interroger sur le bien fondé de garder la position .

Ayant voulu se diversifier après avoir précédemment majoritairement investi dans les SCPI dont les diversifiées , de logistique et hôtelières , ce créneau particulier me semblait intéressant , il faut garder le moral pour maintenir le cap ou être inconscient . J'hésite !

 

[Phil17000]

Dans l'environnement actuel des SCPI, c'est étonnant que personne n'ait eu l'idée de lancer un business de marché secondaire pour que les gens voulant absolument sortir puissent trouver des acheteurs prêts à racheter leurs parts avec décote.

 

[Pascal 75]

Dans l'environnement actuel des SCPI, c'est étonnant que personne n'ait eu l'idée de lancer un business de marché secondaire pour que les gens voulant absolument sortir puissent trouver des acheteurs prêts à racheter leurs parts avec décote.

Le gré à gré est déjà possible avec une très forte décoté et des frais dissuasifs.

Certaines SCPi à K fixe envisagent aussi de passer en K fixe afin d'officialiser le gré à gré.

Oui, un business pourrait naître.

 

[Pascal 75]

Tir groupé pour les AG de Cap'Hébergimmo et Transition Europe de ce jour

Cap'Hébergimmo


(source : Primaliance)

- SCPI à thématique hôtelière ayant déjà subi une baisse de prix en 2021 (265.5% à 250€)
- Un TD médiocre de 4.01%
- Une collecte net positive mais compliquée
- 0.01% de parts en attente de retrait
- Un bon portefeuille hôtelier bien diversifié géographiquement et thématiquement
- Une équipe de gestion sympathique, réaliste et volontariste.
- Une grande sœur (SCPI Pierre rendement) qui se porte mieux (4.5%) et diversifié (fusion possible ?)

Au total, je ne conseille pas forcément cette SCPi de niche sauf à vouloir parier sur cette thématique.
La thématique "hôtel" post covid et post JO peut constituer un "pari" pertinent.

Transition Europe

N'ayant toujours pas le don d'ubiquité, je n'ai pas pu assister à toute l'AG.

->Je lance un appel aux forumeurs sympas possédant ce dont pour me l'enseigner <-

La SDG insiste sur l'avantage fiscal inhérent à leur patrimoine "Européen" aboutissant à un taux net de fiscalité de 6.17%

Aucune part en attente.
Objectif 2024 : TD de 7%

Résumé de Pascal



Distribution au T1 2024

-> En avance sur l'objectif de 7%


(Source Arkéa Reim)

Au total, une très bonne SCPI lancée en sep 2022 sur laquelle je mise très volontiers

Niveau agrément ; Aucun buffet ni dans l'une ni dans l'autre ... donc tout sera reversé dans nos ddes ...
Avec cette chaleur, j'aurais qd même aimé un pti verre d'eau pétillante

J'ai relayé la demande de bcp ici (je crois ?) d'organiser des retransmissions par vidéo-conférence.

 

[Phil17000]

Le gré à gré est déjà possible avec une très forte décoté et des frais dissuasifs.

Certaines SCPi à K fixe envisagent aussi de passer en K fixe afin d'officialiser le gré à gré.

Oui, un business pourrait naître.

Toi qui connais bien ce milieu, si j'étais intéressé par l'achat de parts avec forte décote, comment pourrais-je trouver les vendeurs potentiels ?

 

[Pascal 75]

Toi qui connais bien ce milieu, si j'étais intéressé par l'achat de parts avec forte décote, comment pourrais-je trouver les vendeurs potentiels ?

Etonnamment, j'en ai trouvé sur le site "leBoncoin".
Il y en a aussi sur certains groupes Facebook dédiés aux SCPI
Aussi, sur le forum de Louve.

Sinon, MIEUX, faut venir en AG ya toujours pleins de vendeurs de parts désespérés (sur les SCPi en cause)

On pourra trinquer ensemble à la santé de Moneyvox avec nos casquettes logotypées et se faire un selfi devant le buffet.

Je me prépare au pire en disant cela car maintenant @Nature maitrise parfaitement l'IA graphique