Les SCPI

[Phil17000]

Etonnamment, j'en ai trouvé sur le site "leBoncoin".
Il y en a aussi sur certains groupes Facebook dédiés aux SCPI
Aussi, sur le forum de Louve.

Sinon, MIEUX, faut venir en AG ya toujours pleins de vendeurs de parts désespérés (sur les SCPi en cause)

Merci pour les idées de sites
Par contre, j'imagine que si je ne suis pas déjà porteur de parts je n'ai pas accès aux AG

 

[Pascal 75]

Ok, c'est un peu plus clair mais encore des questions

Si je reprends mon exemple du dessus,

20% d'impôts payé par la SdG au fisc étranger.
17.2% de prélèvements sociaux payés par la SdG au fisc français.
Donc à la base je vais recevoir fictivement 1000€, et réellement 628€?

Je dois encore subir l'IR français.
Quel montant va servir au de base au calcul?
1000, 800 ou 628?

Mon taux moyen pondéré d'imposition est de X%.
Je récupèrerai en crédit d'impôt les 17.2% de PS et les X% d'IR?

En prenant, par exemple, le dividende de décembre versé en janvier 2024.
Pour une part de SCPI CORUM Origin, le dividende a été de 5.88 € brut :

- 5.88€ brut en direct pour une part de 1135€ (tout frais incluant 11.96%) moins la fiscalité étrangère de 20%, soit 4.70€ ;
- 5.88€ brut réinvestis, subissant 11.96% de frais, soit 5.176€ réinvesti net.

Pour le timing, après vérification, la rétrocession du crédit d'impôt est mensuel

 

[Pascal 75]

"Corum s’estime toujours à l’abri de baisse de prix des parts alors que les expertises de mi-année 2024 pourraient encore faire quelques victimes dans le secteur."

[lien réservé abonné]

 

[Sluwp]

L'explication vient du démantèlement actuel de Primonial.

Presque : Plus d'entrées/sorties mais versement des ddes.
Oui, on attend que ça revienne à flot.
Mais, il est vraisemblable que les assureurs (très présents au K) refusent cette solution.

J'ai du mal à croire que l'AMF ne demande pas, au contraire, aux scpi les plus problématiques et sans perspectives, de trouver une solution. L'arme ultime c'est le passage temporaire en capital fixe, mais les SDG semblent être très réticentes à cette option, sans doute pour de bonnes raisons.

Les particuliers qui revendent leurs SCPI, ce sont souvent des successions, et l'impossibilité de vendre peut amener à des situations très compliquées parfois. Je sais que les SCPI ont demandé un changement de règles, qui aurait été refusé par l'AMF sans que je sache la nature de leur demande (peut être de favoriser les particuliers face aux instit, mais sachant qu'il y a souvent des particuliers derrière les instits...).

 

[Nico75007]

Qu'entendez vous par démantèlement de Primonial ???

Le changement de nom, c'est de la cosmétique avec l'espoir de se refaire une virginité mais le mal est fait....

 

[Jacques Sparreau]

J'ai du mal à croire que l'AMF ne demande pas, au contraire, aux scpi les plus problématiques et sans perspectives, de trouver une solution. L'arme ultime c'est le passage temporaire en capital fixe, mais les SDG semblent être très réticentes à cette option, sans doute pour de bonnes raisons.

Un passage forcé en K fixe au delà d'un certain volume de retraits en attente serait effectivement une solution qui apporterait de la liquidité. ça laisserait la Price Discovery se faire. Le prix à payer serait une chute potentielle du prix de la part, mais comme les porteurs préexistants sont déjà en souffrance.
Un autre risque peut être un cercle vicieux avec un assèchement encore plus fort des entrées si tout le monde s'attend à ce que la SCPI soit forcée à passer en K fixe sous quelques mois. Et donc potentiellement une part de prophétie autoréalisatrice.
En sachant que sur les SCPI en K fixe, la décote est grosse. En ce moment, j'en achète certaines (dont des CGP bancaires honnies) à >7% de rendement et à >40% sous leur valeur de reconstitution, ce qui laisse une jolie marge en cas de baisse additionnelle de l'immo. Mais au delà de ça, au moins ça résoud les situations ubuesques comme les SCPI à 100 mois de délai de sortie, du coup forcer à passer en K fixe peut être une bonne chose.

 

[Pascal 75]

Un passage forcé en K fixe au delà d'un certain volume de retraits en attente serait effectivement une solution qui apporterait de la liquidité. ça laisserait la Price Discovery se faire. Le prix à payer serait une chute potentielle du prix de la part, mais comme les porteurs préexistants sont déjà en souffrance.
Un autre risque peut être un cercle vicieux avec un assèchement encore plus fort des entrées si tout le monde s'attend à ce que la SCPI soit forcée à passer en K fixe sous quelques mois. Et donc potentiellement une part de prophétie autoréalisatrice.
En sachant que sur les SCPI en K fixe, la décote est grosse. En ce moment, j'en achète certaines (dont des CGP bancaires honnies) à >7% de rendement et à >40% sous leur valeur de reconstitution, ce qui laisse une jolie marge en cas de baisse additionnelle de l'immo. Mais au delà de ça, au moins ça résoud les situations ubuesques comme les SCPI à 100 mois de délai de sortie, du coup forcer à passer en K fixe peut être une bonne chose.

Un "pirate" de la scpi.
Peux tu nous donner des exemples de scpi que tu achètes en décote et par quels processus ?

 

[mishell63]

Qu'entendez vous par démantèlement de Primonial ???

Le changement de nom, c'est de la cosmétique avec l'espoir de se refaire une virginité mais le mal est fait....

Le pôle Ingénierie & Développement du groupe Primonial va être racheté par Crystal (source [lien réservé abonné]) et conservera le nom Primonial.
Le pôle immobilier, Primonial REIMS, doit donc changer de nom.

 

[Jacques Sparreau]

Un "pirate" de la scpi.
Peux tu nous donner des exemples de scpi que tu achètes en décote et par quels processus ?

En Avril-Mai j'ai pris du France Investipierre (BNP Paribas REIM, tu vas tellement m'engueuler).
Valeur de reconstitution à 331€ par part.
La sécheresse actuelle de la liquidité fait que ça se vend entre 177 et 180€ (net acheteur donc frais compris) par part.
Je passe par leur process classique de carnet d'ordre : renvoyer le doc rempli, faire un virement et ça me place dans le carnet pour l'exécution suivante.

J'en ai une autre sur laquelle je suis positionné, mais j'attends d'être exécuté en fin de mois avant de balancer son nom pour ne pas que tout le forum se jette dessus comme des morfales et me les pique, mais il y aura encore plusieurs centaines de parts à vil prix.

 

[Phil17000]

En Avril-Mai j'ai pris du France Investipierre (BNP Paribas REIM, tu vas tellement m'engueuler).
Valeur de reconstitution à 331€ par part.
La sécheresse actuelle de la liquidité fait que ça se vend entre 177 et 180€ (net acheteur donc frais compris) par part.
Je passe par leur process classique de carnet d'ordre : renvoyer le doc rempli, faire un virement et ça me place dans le carnet pour l'exécution suivante.

J'en ai une autre sur laquelle je suis positionné, mais j'attends d'être exécuté en fin de mois avant de balancer son nom pour ne pas que tout le forum se jette dessus comme des morfales et me les pique, mais il y aura encore plusieurs centaines de parts à vil prix.

Merci.
En tout cas, ça donne une idée de la baisse potentielle pour les SCPI à capital variable lorsqu'elles passeront en capital fixe et on comprend pourquoi les sociétés de gestion freinent autant qu'elles peuvent.
D'ailleurs, combien de temps peuvent-elles fonctionner avec un marché bloqué avant d'être obligés de passer en capital fixe ? Si quelqu'un sait.

 

[moietmoi]

En Avril-Mai j'ai pris du France Investipierre

Ma SCPI fétiche , que j'ai depuis plus de 30 ou 40 ans...

La valeur de part d'une SCPI est essentiellement calculée en fonction de la méthode des rendements futurs.
Les loyers attendus sur les 10/15 prochaines années ont baissé, la valeur baisse.
Qui serait assez fou pour acheter aujourd'hui à 1,5% ou 2% pour les 10 ans à venir.

 

[Jacques Sparreau]

Ma SCPI fétiche , que j'ai depuis plus de 30 ou 40 ans...

La valeur de part d'une SCPI est essentiellement calculée en fonction de la méthode des rendements futurs.
Les loyers attendus sur les 10/15 prochaines années ont baissé, la valeur baisse.
Qui serait assez fou pour acheter aujourd'hui à 1,5% ou 2% pour les 10 ans à venir.

Je pense que le prix global de l'immo compte pour plus que les perspectives de rendement pour ce qui est de la valorisation des parts, sinon ça donnerait des opportunités d'arbitrage complètement délirantes.

Par contre pour Investipierre, je ne serais pas forcément acheteur à [valeur de reconstitution +/- 10%], j'achète clairement l'écart délirant entre la valeur de reconstitution et le prix de vente, qui me laisse de la marge pour encore 45% de baisse sur les marchés immo.
Sinon, au delà de ça, la SCPI semble un peu immobiliste, alors que j'ai essayé, en discutant avec la SGP, de les convaincre de profiter des opportunités actuelles d'achat à vil prix. Mais achetée bas et sur le long terme ça peut le faire.

 

[Demyos]

Dans votre exemple vous disiez vous placer dans le cas d'une détention des parts dans l'AV Corum. Il n'y a pas lieu de parler de taux d'imposition moyen dans ce cas.

Je pense que le mieux est de demander à Corum combien en EURO ils ont reversé par part aux souscripteurs de leur contrat. N'hésitez pas à partager. Je pense qu'on est assez proche du montant NET et non du BRUT.

Désolé de déterrer un vieux post mais :
Quelqu'un a-t-il pu comparer les revenus touchés pour ses SCPI Corum et les comparer avec le TD (ou le TDVM) affiché en direct ?
Je maîtrise, je pense, très bien la retenue à la source, les crédits d'impôt et le taux effectif.
Mais est-ce que Corum Life, propriétaire des parts des SCPI, arrive à réorienter les crédits d'impôts vers les porteurs d'UC ??
Cela me semble techniquement, fiscalement et comptablement compliqué, d'où ma question avant de me lancer.

 

[Demyos]

Un passage forcé en K fixe au delà d'un certain volume de retraits en attente serait effectivement une solution qui apporterait de la liquidité. ça laisserait la Price Discovery se faire. Le prix à payer serait une chute potentielle du prix de la part, mais comme les porteurs préexistants sont déjà en souffrance.
Un autre risque peut être un cercle vicieux avec un assèchement encore plus fort des entrées si tout le monde s'attend à ce que la SCPI soit forcée à passer en K fixe sous quelques mois. Et donc potentiellement une part de prophétie autoréalisatrice.
En sachant que sur les SCPI en K fixe, la décote est grosse. En ce moment, j'en achète certaines (dont des CGP bancaires honnies) à >7% de rendement et à >40% sous leur valeur de reconstitution, ce qui laisse une jolie marge en cas de baisse additionnelle de l'immo. Mais au delà de ça, au moins ça résoud les situations ubuesques comme les SCPI à 100 mois de délai de sortie, du coup forcer à passer en K fixe peut être une bonne chose.

Il y a aussi la liquidation. Une façon de mettre la main sur la valeur de réalisation.
Et si j'achète en gré à gré avec décote, la plus value que je récupère est nette d'impôt.
Mais ça prend un peu de temps et la SGP risque de ne pas être d'accord ^^

 

[moietmoi]

Je pense que le prix global de l'immo compte pour plus que les perspectives de rendement pour ce qui est de la valorisation des parts, sinon ça donnerait des opportunités d'arbitrage complètement délirantes.

Discussion abordée sur ce fil de discussion au gré des pages....
Pour ma part, et conforté par les interviews des sociétés de gestion ,citées sur ce fil de discussion, la valeur d'un bien locatif est très fortement impactée par la valeur des revenus futurs.
Les nombreuses baisses de SCPI depuis 1 an, ne se traduiront pas par une hausse spectaculaire du rendement, mais par un maintien du rendement, ce qui est conforme à mon point de vue.

 

[Demyos]

Discussion abordée sur ce fil de discussion au gré des pages....
Pour ma part, et conforté par les interviews des sociétés de gestion ,citées sur ce fil de discussion, la valeur d'un bien locatif est très fortement impactée par la valeur des revenus futurs.
Les nombreuses baisses de SCPI depuis 1 an, ne se traduiront pas par une hausse spectaculaire du rendement, mais par un maintien du rendement, ce qui est conforme à mon point de vue.

Cela signifie que pour des baisses de valo de 25%, vous anticipez des baisses de revenus par part de 25%. Même en 1992-1997, on n'a pas vu cela. La baisse du prix des parts devrait se traduire par une hausse des rendements faciaux des SCPI.

 

[moietmoi]

Même en 1992-1997

A ce moment une crise de l'immobilier en général a fait baisser entre 20 et 60 % le prix de tout l'immobilier.
Depuis 2 ans l'immobilier en général a un peu baissé ,certaines villes fortement ,d'autres ont augmenté, avec globalement une baisse assez faible.
Les situations ne sont donc pas comparables.
Mais depuis 2 ans les conditions de location de l'immobilier de bureau se sont fortement dégradées, de nombreux bureaux restent vides donc sans loyer, les périodes de gratuité ont augmenté de 3 mois à 1 voir 2 ans. Les loyers encaissés pour un même immeuble sont donc à la baisse pour les années qui viennent.

La baisse du prix des parts devrait se traduire par une hausse des rendements faciaux des SCPI.

Ce n'est pas ce qui est annoncé dans les différentes interviews des sociétés de gestion. On verra bien ..
....

 

[Jacques Sparreau]

Il y a aussi la liquidation. Une façon de mettre la main sur la valeur de réalisation.
Et si j'achète en gré à gré avec décote, la plus value que je récupère est nette d'impôt.
Mais ça prend un peu de temps et la SGP risque de ne pas être d'accord ^^

Ah oui effectivement, il y a la technique d'acheter à -45% soldé, puis de voter la liquidation en AG. C'est plus sale, mais j'imagine que certains vautours peuvent vouloir faire ça.

 

[Pascal 75]

Une info fiscale (restant hypothétique)

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[Buffeto]

Une info fiscale (restant hypothétique)

quand ca change , ca change faut jamais s'laisser démonter [lien réservé abonné]