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Encadrement des loyers : les réponses aux 6 questions fréquentes

Logement à Paris
© alexclzt - stock.adobe.com

Mon logement est-il concerné ? Est-ce que mon loyer est dans les clous ? Le retour de l’encadrement des loyers à Paris et à Lille entraîne son lot de questions pour les propriétaires, mais aussi pour les locataires.

L’encadrement des loyers - qui vise à limiter le niveau des loyers dans les villes où le marché locatif est tendu - a connu une genèse pour le moins mouvementée. Présent dans la loi Alur de 2014, le dispositif installé à Paris et à Lille a été censuré par la justice. Il a ensuite été ré-instauré par la loi ELAN du 23 novembre 2018 et est appliqué à Paris depuis le 1er juillet 2019 et à Lille depuis le 1er mars 2020. Mais comment fonctionne l’encadrement des loyers et comment s’applique-t-il ? Voici les réponses à toutes vos questions sur le sujet.

Comment savoir si mon logement est concerné par l'encadrement des loyers ?

Il doit être situé à Paris ou à Lille (Hellemmes et Lomme sont aussi concernées). Presque tous les logements loués, en meublé ou en non meublé, qui constituent la résidence principale du locataire sont visés. Cependant, sont exclus de l'encadrement des loyers : les logements conventionnés par l'Agence national pour l’habitat, les logements soumis à la loi de 1948, les logements HLM, les locations de tourisme et les sous-locations. Le plafonnement des loyers ne s'applique que pour les nouveaux baux (qui concernent environ 80 000 personnes chaque année à Paris, sur une population qui en compte 2,2 millions), voire lors de renouvellement du bail si le propriétaire accepte que soit signé un nouveau contrat.

Un dispositif singulier

Lorsqu'un bailleur met en location un logement, il peut en principe fixer librement le loyer. Sauf que pour contenir les prix, il peut être obligé de respecter deux dispositifs légaux : l'encadrement du montant du loyer appliqué qui est l'objet de cet article, et la limitation de la hausse des loyers dans les zones tendues. Ce mécanisme d'encadrement de l'évolution des loyers vise les communes appartenant à des zones d'urbanisation où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements. Dans ces zones, l'évolution du loyer est limitée à celle de l'indice de référence des loyers (IRL). Lors de la remise en location d'un logement vacant depuis moins de 18 mois, le loyer du nouveau locataire ne pourra pas être supérieur à celui payé par l’ancien locataire majoré de l'éventuelle révision annuelle de l'IRL.

Comment est fixé le prix ?

Dans les zones où l'encadrement est en vigueur, le préfet fixe par arrêté un loyer de référence au mètre carré par type de logement (nombre de pièces, nu/meublé et époque de construction du bâtiment et par secteur géographique) et qui tient compte des loyers médians observés. Il fixe également le cadre pour un loyer minoré (-30% du montant de référence) et un loyer majoré (+20%). Lors de la signature d'un bail, le coût de la location ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré.

Dans le détail, le bailleur peut dépasser le loyer majoré mais uniquement si le logement se distingue par des caractéristiques de localisation ou de confort particulières.

A compter du 1er juillet, à Paris, par exemple, pour un 2 pièces non meublé dans un immeuble d'avant 1946, le loyer de référence par m2 dans le 7ème arrondissement est de 28,30 euros, ou encore de 22,10 euros dans le 20ème arrondissement. Pour un deux pièces de 25m2, le loyer de référence dans le 7ème est de 707 euros contre 552 dans le 20ème, soit une hausse du plafond de 1,4% à compter de mercredi. Pour connaître les montants, une carte interactive qui découpe Paris en 80 quartiers est proposée par la préfecture.

Que se passe-t-il si le loyer est supérieur au loyer encadré ?

Si, en tant que propriétaire, vous avez fixé un prix supérieur au prix encadré, vous risquez une mise en demeure de la part du préfet vous invitant à vous mettre en conformité avec la réglementation. Vous avez alors deux mois pour effectuer la rectification. Si une fois ce délai passé, vous n’avez toujours pas baissé votre loyer, vous risquez une amende de 5 000 euros (15 000 euros pour une personne morale comme une agence immobilière). Vous pouvez aussi être amené à reverser le trop-perçu au locataire. Si le propriétaire ne respecte pas l’encadrement des loyers, le locataire peut également engager une action auprès de la commission départementale de conciliation. En l’absence de conciliation, un juge pourra être saisi.

Que se passe-t-il si le loyer de référence n’est pas inscrit dans le bail ?

Pour les nouveaux baux, en cas d'absence de la mention du loyer de référence, le locataire peut, dans un délai d'un mois, mettre en demeure le bailleur d'intégrer cette information au contrat. A défaut de réponse ou en cas de refus, le locataire peut saisir, dans les trois mois suivant la mise en demeure, le juge des contentieux de la protection afin d'obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer.

Que faire en cas de désaccord sur le montant du loyer lors du renouvellement de bail ?

En cas de renouvellement de bail, le propriétaire peut réévaluer le loyer s'il est inférieur au loyer de référence minoré. Le locataire doit donner son accord par écrit au moins quatre mois avant la fin du bail. En cas de désaccord ou d'absence de réponse, le propriétaire ne peut pas appliquer la hausse. Et lui ou le locataire peut saisir au moins quatre mois avant le terme du contrat la commission départementale de conciliation. A défaut d’accord, le juge peut être saisi. Pour contester la hausse, le locataire doit s'appuyer sur un relevé de loyers effectué dans le voisinage du logement.

L’encadrement des loyers, est-ce que ça marche ?

Pas vraiment selon une étude que vient de réaliser Meilleurs Agents. Si le dispositif a semblé faire baisser les prix les six mois suivants son lancement, la donne a changé depuis le début de l’année. Sur plus de 5 000 annonces immobilières étudiées, 53% dépassent de 130 euros par mois le montant fixé par l’encadrement des loyers. Et plus le logement est de petite surface plus le dépassement est important. Exemple avec ce petit 2 pièces de 18m² dans un immeuble 1900 dans le quartier de la Plaine Monceau du 17ème arrondissement affiché à 1 000 euros par mois (hors charges) alors que le loyer ne devrait pas dépasser 555 euros maximum.

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Par Hugo BAUDINO

© MoneyVox / HB / Juin 2020

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