Retraite : 4 solutions pour transformer votre logement en cash sans déménager après 60 ans

À l'heure où la retraite fait chuter les revenus de 30 à 50% et où le maintien à domicile devient coûteux, les seniors cherchent des solutions pour rendre liquide un patrimoine immobilier souvent devenu leur principale épargne. Selon le groupe BPCE, environ 80% des personnes de plus de 60 ans détiennent au moins un bien immobilier. Viager, prêt viager hypothécaire (PVH) ou vente partielle : plusieurs mécanismes coexistent, chacun avec ses avantages et ses limites. Et un nouveau venu s'apprête à compléter le paysage.

Présent depuis de nombreuses années, le viager peine encore aujourd'hui à trouver son public. Chaque année, seules 5 000 à 6 000 ventes en viager sont conclues, un volume dérisoire face aux 18 millions de seniors français. « Le viager reste une solution de niche, surtout adaptée aux personnes seules ou sans héritiers », rappelle Thibault Corvaisier, cofondateur de Merci Prosper.

Encore de nombreux freins au viager

Car si ce mécanisme permet de toucher un bouquet et éventuellement une rente tout en restant chez soi, il souffre de plusieurs freins : forte décote liée à l'espérance de vie, commissions élevées et une image encore assez négative. « Si ça avait dû devenir la solution de référence, cela ferait longtemps qu'il aurait explosé », estime Thibault Corvaisier.

Immobilier : achat ou vente en viager, ce que vous avez vraiment à y gagner

Face à ce modèle historique, le prêt viager hypothécaire (PVH) a été présenté comme une alternative moderne. Banque Populaire et Caisse d'Épargne proposent par exemple un prêt de ce type, conçu pour leurs clients de 60 ans et plus. Ce crédit, remboursé au décès ou à la vente (mais aussi possiblement par anticipation selon la volonté de l'emprunteur), séduit par sa simplicité apparente.

Mais il reste coûteux. « Les banques n'aiment pas l'incertitude, donc elles facturent des taux élevés, autour de 7% », observe Thibault Corvaisier. Le mécanisme des intérêts capitalisés, parfois sur plusieurs décennies, peut transformer un emprunt modeste en coûts XXL. « À 60 ans, avec 30 ans d'espérance de vie, le capital dû peut être multiplié par six », calcule le cofondateur de Merci Prosper. De quoi décourager de nombreux ménages.

De nouvelles solutions alternatives

C'est précisément pour éviter ces effets « boule de neige » que se développent depuis peu les ventes partielles de propriété, proposées notamment par Merci Prosper. Le principe : vendre une fraction de son logement (souvent entre 10 et 20%), tout en continuant d'y vivre sans loyer, grâce à une indivision conventionnelle sécurisée juridiquement. « Les seniors résument bien l'idée : vendre un peu maintenant pour bien vivre, et vendre le reste demain pour transmettre », explique Thibault Corvaisier.

À noter que la part réellement cédée reste supérieure au montant perçu, car elle inclut les frais de notaire et l'équivalent d'un loyer théorique sur dix ans. « Au bout de trois ans, s'il déménage ou décède, on reverse la part correspondant aux années non utilisées », assure l'entreprise.

Ces formules, déjà testées en Allemagne ou dans les pays anglo-saxons, séduisent une génération attachée à la transmission et rétive à l'idée d'une vente totale. Elles évitent aussi les écueils psychologiques du viager et les intérêts composés du PVH. Une réponse parmi d'autres à un besoin devenu pressant : financer le coût croissant du maintien à domicile.

« Vendre un peu maintenant pour bien vivre, et vendre le reste demain pour transmettre »

Et une quatrième solution arrive maintenant sur le marché : le « prêt libre patrimoine », lancé par le cabinet Bougardier à partir du 10 décembre, en partenariat avec une grande banque française. Contrairement aux prêts hypothécaires classiques, ce nouveau crédit se veut plus souple, sans obligation de justifier l'usage des fonds. « Les banques demandent de plus en plus de devis, de factures. La trésorerie de confort, c'est devenu très difficile à obtenir », constate Véronique Bougardier, fondatrice du cabinet Bougardier, spécialiste du crédit hypothécaire.

Ici, le fonctionnement est simple : un prêt entre 200 000 et 500 000 euros, garanti par une hypothèque, débloqué en une fois, sans assurance obligatoire, sans domiciliation bancaire et sans justificatif d'utilisation. Le taux sera lui compris entre 4,9 et 5,6%. Surtout, il est amortissable sur une longue durée, permettant d'étaler l'effort financier. « Beaucoup de clients veulent aider leurs enfants, effectuer une donation, financer des études, ou juste prévoir un matelas de sécurité. Là, ils peuvent enfin emprunter sans devoir expliquer chaque euro », souligne Véronique Bougardier.

Qu'il s'agisse de vendre une part de son logement, de s'endetter de manière encadrée ou de transformer un patrimoine illiquide en trésorerie disponible, toutes ces solutions répondent à la même volonté des propriétaires : libérer de la trésorerie sans se séparer de son patrimoine immobilier.