Location immo : quelles solutions quand on n'a pas de garant ?

Vous êtes un locataire en recherche de logement, mais sans garant pour se porter caution ? Longtemps, la solution évidente s'appelait Visale. Proposée par Action Logement, Visale est une caution locative gratuite couvrant les loyers impayés. Elle s'adresse aux jeunes de 18 à 30 ans et aux salariés de plus de 30 ans gagnant moins de 1 710 euros net par mois (plafond relevé en 2026, contre 1 500 euros auparavant).

Jusqu'au 6 janvier 2026, le dispositif couvrait jusqu'à 36 mois d'impayés dans le parc privé, quel que soit le moment où ils intervenaient pendant la durée du bail. Désormais, la règle change : les 36 mois d'impayés ne sont couverts que s'ils surviennent au cours des trois premières années du bail. Autrement dit, seules les trois premières années d'occupation sont garanties.

Logement : « Est-ce que la CAF peut m'aider à payer mes retards de loyers ? »

« Il y avait énormément de personnes qui n'entraient pas dans les cases de la location. En France, il faut avoir un CDI et un garant en CDI. Or, le monde d'aujourd'hui ne fonctionne plus forcément comme ça »

Action Logement justifie cette évolution par ses propres statistiques : « 96% des baux signés prennent fin avant 36 mois et la majorité des impayés intervient durant cette période », fait savoir l'organisme. L'objectif affiché est de préserver la gratuité du dispositif, alors que près de 1,9 million de garanties ont déjà été mises en place. À l'issue des trois ans, la garantie peut toutefois être renouvelée si le locataire reste éligible et en fait la demande. Les contrats signés avant le 6 janvier 2026, eux, restent soumis aux anciennes règles.

Reste que du côté des bailleurs, la limitation dans le temps peut susciter des réticences. Certains professionnels observent déjà une prudence accrue : accepter une garantie qui s'arrête automatiquement au bout de 3 ans revient, pour eux, à réintroduire une zone d'incertitude.

Les garanties privées : payer pour rassurer

Face à ces limites, des acteurs privés comme Cautioneo ou GarantMe proposent une alternative : une garantie loyers impayés financée par le locataire lui-même. Le mécanisme est proche d'une GLI classique, mais inversé dans son financement.

Créée il y a huit ans, Cautioneo s'est développée sur ce créneau en ciblant d'abord les profils dits atypiques. « Il y avait énormément de personnes qui n'entraient pas dans les cases de la location. En France, il faut avoir un CDI et un garant en CDI. Or, le monde d'aujourd'hui ne fonctionne plus forcément comme ça », explique son co-fondateur, Julien Chenet.

« Tout le monde n'a pas envie, passé un certain âge, d'appeler un parent pour lui demander de se porter garant »

Freelances, intérimaires, salariés en CDD, expatriés sans avis d'imposition français, retraités en mobilité, jeunes actifs... Les profils et les situations de vie necessitant un garant sont aussi nombreux que variés. Et même pour les profils plus « classiques », « tout le monde n'a pas envie, passé un certain âge, d'appeler un parent pour lui demander de se porter garant », souligne Julien Chenet.

Ces organismes vont alors aller au-delà du salaire pur : « On agrège l'ensemble des revenus : salaire, CAF, APL, pensions, revenus fonciers, épargne... On essaie d'avoir une vision plus complète de la solvabilité », détaille le co-fondateur.

Le locataire obtient ensuite un accord de garantie indiquant le montant de loyer couvert. L'organisme vérifie les pièces, avec outils anti-fraude et contrôle humain, puis s'engage auprès du propriétaire. En cas d'impayé, le bailleur est indemnisé, jusqu'à 96 000 euros, sans limitation de durée tant que le locataire reste en place.

Le coût varie généralement entre 4,1% et 4,5% du loyer charges comprises par an, un peu moins pour certains étudiants ou agents publics. Sur un loyer de 1 000 euros, cela représente environ 40 à 45 euros mensuels.

Côté propriétaire : GLI classique ou sécurisation maximale

De leur côté, les bailleurs peuvent aussi souscrire une garantie loyers impayés (GLI) classique, financée par eux-mêmes. Mais ces assurances imposent souvent des critères stricts : revenus équivalents à trois fois le loyer, contrat stable, absence de profil jugé « à risque ».

Dans un contexte de tension locative et d'inquiétude croissante, la recherche de sécurité s'intensifie. « Aujourd'hui, il y a une peur qui a grandi. Beaucoup de propriétaires disent : je ne veux plus prendre de risques, je veux une vraie garantie », observe Julien Chenet.

Propriétaires ou locataires : qui sont vraiment les gagnants ?

La réforme de Visale accentue ce mouvement. Entre caution familiale, garantie publique recentrée et assurance privée à la charge du locataire, le choix dépendra du profil, du niveau de loyer et du degré d'aversion au risque du propriétaire. Dans tous les cas, une chose est sûre : dans un marché où l'offre se raréfie et la concurrence s'intensifie, la capacité à rassurer est devenue un élément clé pour décrocher un bail.