Immobilier locatif : ce que change vraiment le nouveau « Pinel par amortissement »

Après la fin programmée du dispositif Pinel, l'investissement locatif privé s'était retrouvé sans boussole. Avec l'article 12 octies du projet de loi de finances pour 2026, l'exécutif tente de remettre de la lisibilité dans un marché du logement sous tension. Au prix, cependant, d'un changement profond de logique fiscale : ici, pas de réduction d'impôt, mais un amortissement déductible des revenus fonciers.

Le texte recrée deux dispositifs au sein de l'article 31 du code général des impôts (CGI). Le premier vise les logements neufs ou en état futur d'achèvement, le second les logements anciens faisant l'objet d'une réhabilitation lourde. Dans les deux cas, seuls sont éligibles les biens « situés en France dans un bâtiment d'habitation collectif » et « donnés en location à titre de résidence principale. » Sont ainsi exclues les maisons individuelles, qu'elles soient neuves ou rénovées.

La philosophie est claire : reconnaître l'investisseur locatif comme un acteur économique. Pour Henry Buzy-Cazaux, expert reconnu du logement, « l'amortissement, c'est reconnaître que l'investisseur particulier a une activité économique à part entière et qu'il doit être traité comme un entrepreneur ».

Une incitation différente du Pinel

Contrairement au dispositif Pinel, l'avantage fiscal ne prend pas la forme d'une réduction d'impôt, mais d'une « déduction au titre de l'amortissement du prix d'acquisition du logement net de frais ». Cette déduction vient diminuer le revenu foncier imposable, et donc l'impôt dû.

À noter que le foncier est exclu. Le texte est explicite : « L'amortissement ne peut être pratiqué sur la valeur du foncier », celle-ci étant « estimée forfaitairement à 20% du prix d'acquisition net de frais ». En pratique, 80% du prix du logement seulement peuvent être amortis.

Le rythme d'amortissement, lui, dépend du type de bien et du niveau de loyers pratiqués. Ainsi, pour les logements neufs ou VEFA, il est fixé à :

• 3,5% par an en location intermédiaire
• 4,5% par an en location sociale
• 5,5% par an en location très sociale

Pour les mogements anciens avec réhabilitation lourde :

• 3% par an en location intermédiaire
• 3,5% par an en location sociale
• 4% par an en location très sociale

Toujours selon le texte présenté, l'amortissement débute « le premier jour du mois de l'achèvement de l'immeuble, ou de son acquisition si elle est postérieure » et ne peut jamais dépasser la valeur du bien hors foncier.

Ces taux sont inférieurs à ceux évoqués dans les travaux préparatoires. « Les taux préconisés étaient plus élevés, rappelle Henry Buzy-Cazaux. Bercy est passé par là, mais la logique économique a été retenue. »

Un plafond annuel strict, loin de la mécanique du Pinel

Autre rupture majeure avec le Pinel : l'avantage fiscal est plafonné par foyer fiscal, et non par logement. Le texte prévoit que « la somme des déductions (...) ne peut excéder 8 000€ par an et par foyer fiscal ».

Ce plafond est cependant relevé à 10 000€ par an lorsque 50% au moins des revenus bruts proviennent de logements loués en location sociale et à 12 000€ par an lorsque cette proportion atteint 50% en location très sociale. Un choix assumé par l'État pour contenir le coût budgétaire du dispositif, mais qui limite mécaniquement son impact pour les investisseurs les plus actifs.

Dois-je passer en location nue pour mieux rentabiliser mon investissement locatif ?

Comme le Pinel, le dispositif repose sur un engagement de location de 9 ans, avec loyers et ressources des locataires plafonnés. En cas de manquement, la sanction est lourde : « Le revenu net foncier de l'année (...) est majoré du montant des amortissements déduits », avec un mécanisme de réintégration étalée via un quotient. Seuls certains événements (décès, licenciement ou invalidité grave) permettent d'échapper à cette reprise.

Une filière partagée entre soulagement et prudence

Du côté des professionnels, les réactions divergent. Alliance pour le logement se félicite dans un communiqué d'un texte qui « produira le choc de confiance nécessaire à la relance attendue » et qui « reconnaît pleinement le rôle d'acteur économique joué par l'investisseur particulier ».

À l'inverse, dans un autre communiqué, l'association de courtiers APIC salue une « première étape structurante », mais alerte sur « une grande technicité » et sur une puissance fiscale « revue à la baisse par rapport aux annonces initiales », qui pourrait réserver le dispositif « à un cercle restreint d'investisseurs patrimoniaux très aguerris ».

Sur le papier, le plafonnement de l'avantage fiscal à 8 000€ par foyer fiscal, relevé sous conditions à 10 000€ ou 12 000€, évoque un dispositif accessible à un public relativement large, bien loin des schémas pensés pour les grands multipropriétaires bailleurs.

En pratique toutefois, l'absence de réduction d'impôt « visible », la logique d'amortissement plafonnée, intégrée au droit commun des revenus fonciers et la nécessité d'arbitrer finement entre taux d'amortissement, plafonds annuels et contraintes de location supposent une bonne maîtrise des rouages fiscaux de l'investissement immobilier.

Là où le Pinel pouvait déclencher une décision d'investissement par la seule promesse d'une réduction d'impôt identifiable, ce nouveau cadre s'adresse davantage à des investisseurs déjà exposés à l'impôt sur leurs revenus fonciers, capables d'en optimiser la structure sur la durée.

Pour les ménages moins imposés ou moins familiers de ces mécanismes, l'effet incitatif pourrait ainsi rester limité, faute de lisibilité immédiate et de gain fiscal « perçu » comparable à celui des anciens dispositifs de défiscalisation.