Les SCPI

[Pascal 75]

G Fonteneau aime toujours autant les SCPI ... si qq est abonné je suis preneur de tout l'article ...

"Le carnage continu ...... et ce n'est pas terminé" oups ... j'en ai presque peur ...

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[river]

En effet ce n’était pas évident d’anticiper à l’époque.

 

[calimero77]

G Fonteneau aime toujours sautant les SCPI ... si qq est abonnée je suis preneur de tous l'article ...

Je suis preneur aussi ...

 

[Buffeto]

G Fonteneau aime toujours autant les SCPI ...

oui mais lui , il est de la trempe des Philippe B.........et Olivier D.......... hyper anxiogènes quand on les lit ou les écoute

 

[attente92]

Bonjour,
Le prix de la part de Sofidynamic augmente de 5% et passe à 315 euros , la société ayant revisé à la hausse son objectif de distribution 2024 de 7 à 8%.

 

[Msimmo]

On peu pas dire cela car MtX est notre proprio ....

Blague à part ;
Le choix en SCPI en AV est assez limité et les analyses sont réalisées à un moment donné.
En 2022, EF était peut-être un bon choix en "apparence".

C'est quand la mer se retire qu'on voit ceux qui se baignent nus... selon un certain investisseur à succés.

Les SCPIs depuis la crise des années 90 ont vécu sans gros stress et on l'oublie
(ou pour beaucoup on ne le savait pas !).
La crise de 2008 n'a pas été trop marquée au niveau scpi.

Au final, Il n'y avait pas de franche différence entre la SCPI A et B au niveau des TD, etc...
Bien sur certains diront Corum (pas si vieux c'est 2012), la vénérable Immorente qui pour le moment s'en sort etc...

Mais comme dit par Pascal :
- Certains supports limitent les choix : il s'est avéré en plus que l'AV concentre parmi les SCPIs qui ont le plus perdu et qui suivent le même modèle touché coulé
- Vous vous voyez tout mettre sur 1 ou 2 chevaux à supposer savoir choisir les bons ?

Si on le mettait à jour : https://www.moneyvox.fr/forums/fil/les-scpi.47380/post-645075
plus de la moitié des SCPIs à K variable et ayant plus de 20 ans de bouteilles ont décotés maintenant.

Parfois de prés de 50% surtout quand on intègre les frais de péages.

Dis autrement, le ver était dans la pomme et dans le panier... et quasi impossible de passer entre les gouttes.
Sauf à arbitrer très vite en 2023.

Maintenant la dernière décote de LF, de 20% pour EF me laisse pantois.
Surtout que les évaluations étaient biannuelles.
Le prix de reconstitution qui baisse de 7% en 6 mois cumulé avec le choix politique de LF de faire le bas du tunnel à -10%.
Vivement que l'AMF s'y penche.
Là le score de risque ne veut plus rien dire.

 

[Atys]

En fait les sdg cherchent à ne pas baisser et si elles doivent le faire, la baisse est massive pour que les gens pensent qu'il n'y en aura pas d'autres et conservent ou achètent.

 

[devel]

Bonjour,
je reviens vers vous pour avoir quelques conseils concernant les SCPI. Je constate que cette fil est très active.

Niveau immobilier, nous avons deux appartements en location (loué en loyer bloqué avec défiscalisation à la clé) et nous avions du Capimmo et du Tangram que nous avons vendu après la tempête. Aussi pas mal de SCI GF Pierre pas encore vendu : penser vous que les SCI vont finir par rapporter ?
Pour finir, j'ai du Silver Avenir et du Via generation qui continue à bien fonctionner.
J'ai aussi de petites sommes en AV sur les SCPI suivantes : EFIMMO, IMMORENTE, PFO2, Primovie. Sur celle-ci, je ne comprend pas grand chose, elle sont toute en négatif de 6,87 à 22% mais les loyers sont versés sur le fond €. On m'avait expliqué qu'il était normal que les lignes baissent à cause des prélèvement : est-ce correct ? Est-ce que ces SCPI ont perdu de la valeur ?

Du coup, chat échaudé craint l'eau froide, et est-ce vraiment pertinent de réinvestir dans de l'immobilier ? Quel rendement espérer ? Je penche plutôt pour de la SCPI en direct. Nue Propriété si ce la a un réel intérêt pour le rendement car on pourrait aussi envisager d'augmenter nos revenus.
Les loyers perçus vont venir s'ajouter à ceux des appartements en location ?

Merci d'avance pour tout conseils.

 

[lebadeil]

Du coup, chat échaudé craint l'eau froide, et est-ce vraiment pertinent de réinvestir dans de l'immobilier ? Quel rendement espérer ? Je penche plutôt pour de la SCPI en direct. Nue Propriété si ce la a un réel intérêt pour le rendement car on pourrait aussi envisager d'augmenter nos revenus.
Les loyers perçus vont venir s'ajouter à ceux des appartements en location ?

Merci d'avance pour tout conseils.

Bonjour En Nue Propriété, on ne touche pas de revenus, donc pas d'impôts pendant cette phase, et pas d'impôts lors de la revente, sauf si les parts ont augmenté.

Une idée du rendement en direct, en Nue Propriété apres imppts ici avec un tableau de synthèse
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/les-scpi.47380/page-654#post-657081

 

[Msimmo]

J'ai aussi de petites sommes en AV sur les SCPI suivantes : EFIMMO, IMMORENTE, PFO2, Primovie. Sur celle-ci, je ne comprend pas grand chose, elle sont toute en négatif de 6,87 à 22% mais les loyers sont versés sur le fond €. On m'avait expliqué qu'il était normal que les lignes baissent à cause des prélèvement : est-ce correct ? Est-ce que ces SCPI ont perdu de la valeur ?

Toutes ces SCPI saut Immorente ont vu leur prix de part baisser.

Entre -8% et -16% sans compter les frais d'entrée.

[lien réservé abonné]

 

[petit épargnant]

Maintenant la dernière décote de LF, de 20% pour EF me laisse pantois.
Surtout que les évaluations étaient biannuelles.
Le prix de reconstitution qui baisse de 7% en 6 mois cumulé avec le choix politique de LF de faire le bas du tunnel à -10%.
Vivement que l'AMF s'y penche.
Là le score de risque ne veut plus rien dire.

Effectivement, je trouve cela vraiment étrange également : C'est une SCPI ancien avec un bon TOF me semble-t-il : çà serait un bon moyen pour des institutionnels d'acheter à prix cassé un actif avec du rendement dans la perspective de la baisse des rendements obligataires ?

Dans tous les cas le plus pénalisé est le petit épargnant :
- en direct le capital baisse, les frais d'entrée sont payés, la SDG continue de se rémunérer ;
- en assurance vie, pareil, et en cas de revente, l'assureur récupère des parts à prix décoté : il faudrait pouvoir suivre dans le temps et dans le détail la composition des fonds euros et uc.

 

[Pascal 75]

Effectivement, je trouve cela vraiment étrange également : C'est une SCPI ancien avec un bon TOF me semble-t-il : çà serait un bon moyen pour des institutionnels d'acheter à prix cassé un actif avec du rendement dans la perspective de la baisse des rendements obligataires ?

Dans tous les cas le plus pénalisé est le petit épargnant :
- en direct le capital baisse, les frais d'entrée sont payés, la SDG continue de se rémunérer ;
- en assurance vie, pareil, et en cas de revente, l'assureur récupère des parts à prix décoté : il faudrait pouvoir suivre dans le temps et dans le détail la composition des fonds euros et uc.

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/les-scpi.47380/post-669330

Le TOF n'est pas vraiment bon ...

Pourquoi acheter un actif qui n'a pas pu/su profiter du momentum 2023/2024 ... ?
Je ne comprends le raisonnement concernant l'AV ?
De plus avec une VR de 743.07, l'IRP d'EF est encore de 9,83 ... cette SCP est donc encore largement surcotée.

Dite moi SVP si j'ai fais une erreur qq part car je suis étonné de cette stratégie "pourrie"



Communication officielle de LF :

 

[sorcier]

Maintenant la dernière décote de LF, de 20% pour EF me laisse pantois.
Surtout que les évaluations étaient biannuelles.
Le prix de reconstitution qui baisse de 7% en 6 mois cumulé avec le choix politique de LF de faire le bas du tunnel à -10%.

C'est la façon pour les anciennes SCPI (avec frais) d'être à armes égales avec les SCPI sans frais.

Exemple, rendement locatif des biens de 5 % par rapport à leur valeur.

SCPI sans frais. 100 euros donnent 5 euros -> TD affiché 5%.
SCPI avec frais de 10 %. 100 euros de départ donnent 4.5 euros car seulement 90 euros réellement investis -> TD affiché 4.5 % car donné par rapport au prix de la part.

Comme les SCPI anciennes (avec frais d'investissement) ne vont pas changer, une façon qu'elles ont de revenir dans la course est avec une décote considérable (10 % maximum légale). Dans l'exemple précédent, on achète avec 100 euros et des frais de 10 % (donc 90 euros) une chose que vaut 100 euros car elle a une décote de 10 %. On se retrouve qu'avec 100 euros de départ nous avons 5 euros de rendement et un TD de 5 %.

 

[Pascal 75]

Bonjour,
je reviens vers vous pour avoir quelques conseils concernant les SCPI. Je constate que cette fil est très active.

Niveau immobilier, nous avons deux appartements en location (loué en loyer bloqué avec défiscalisation à la clé) et nous avions du Capimmo et du Tangram que nous avons vendu après la tempête. Aussi pas mal de SCI GF Pierre pas encore vendu : penser vous que les SCI vont finir par rapporter ?
Pour finir, j'ai du Silver Avenir et du Via generation qui continue à bien fonctionner.
J'ai aussi de petites sommes en AV sur les SCPI suivantes : EFIMMO, IMMORENTE, PFO2, Primovie. Sur celle-ci, je ne comprend pas grand chose, elle sont toute en négatif de 6,87 à 22% mais les loyers sont versés sur le fond €. On m'avait expliqué qu'il était normal que les lignes baissent à cause des prélèvement : est-ce correct ? Est-ce que ces SCPI ont perdu de la valeur ?

Du coup, chat échaudé craint l'eau froide, et est-ce vraiment pertinent de réinvestir dans de l'immobilier ? Quel rendement espérer ? Je penche plutôt pour de la SCPI en direct. Nue Propriété si ce la a un réel intérêt pour le rendement car on pourrait aussi envisager d'augmenter nos revenus.
Les loyers perçus vont venir s'ajouter à ceux des appartements en location ?

Merci d'avance pour tout conseils.

oups que de questions ...

Pas mal de réponses déjà données.

J'ajouterais les points suivants :

Pour les SCI nous avons avons identifié celles qui fonctionnent (voir la file "La ruée vers les SCI 2023" / très bonnes synthèses de @lebadeil ).

En gros ; Les viagères / ESG Tendances Pierre / Territoire Avenir.
Les autres ne sont pas prêtes à repartir (surtout les Primonial)

Votre petit panel de SCPI n'est pas mauvais (sauf Efimmo et, dans une moindre mesure, PFO2)

En direct, les loyers vont bien s'ajouter à ceux de vos appartement donc attention à votre TMI (à partir de 41% on est bien assommé )

La NP a le mérite de pouvoir attendre tranquillement les nouvelles mesures fiscales ...

Le moment reste favorable aux SCPI dynamiques, opportunistes et/ou récentes (mais pas les trop récentes).
Les SDG achètent encore à des taux de rendement bien supérieurs aux années 2000 / 2020.

Si utile pour vous, je c/c ici simplement le top 10 2023 dans l'attente de pouvoir réaliser la nouvelle synthèse avec tous les résultats de 2024 :

 

[Pascal 75]

Graphique de la collecte d'Epargne Foncière : CATA

Quand je pense que la SDG LF et le CdS se gargarisaient et bombaient le torse à l'AG.

Tout cela sans aucun verre d'eau ni café ... grave erreur pour "Pascal75" ...

La prochaine fois, ils m'écouteront peut-être avec moins de condescendance ...

(Source : SCPI-Lab)

 

[petit épargnant]

Pourquoi acheter un actif qui n'a pas pu/su profiter du momentum 2023/2024 ... ?
Je ne comprends le raisonnement concernant l'AV ?

Je ne dis pas qu'il faut en acheter je dis qu'il est trop tard pour vendre mais j'ai peut-être tord. Si j'ai bien compris, en étant à -10% par rapport à la valeur d'expertise, la marge est en principe désormais de 20% sauf si la prochaine valeur d'expertise chute fortement à nouveau. En assurance vie, je ne vais pas réinvestir mais orienter les loyers/dividendes vers d'autres UC mais là encore j'ai peut-être tord, le temps le dira.

 

[Atys]

Épargne foncière aurait pu passer en capital fixe et laisser le marché fixer le prix de la part. Le capital variable ne sert que pour collecter afin d'investir et cela doit faire bientôt 2 ans que le peu d'argent collecté sert à racheter les parts de ceux qui quittent le navire.

 

[moietmoi]

I

G Fonteneau aime toujours autant les SCPI ... si qq est abonné je suis preneur de tout l'article ...

"Le carnage continu ...... et ce n'est pas terminé" oups ... j'en ai presque peur ...

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Afficher la pièce jointe 38873

Il termine par. "Tout cela était tellement prévisible.."
Lui aussi avait prévu le COVID et la guerre en Ukraine ?
Quand le cac s'effondrera, car un jour cela arrivera, je pourrais dire: je l'avais prévu..

 

[Pascal 75]

Je ne dis pas qu'il faut en acheter je dis qu'il est trop tard pour vendre mais j'ai peut-être tord. Si j'ai bien compris, en étant à -10% par rapport à la valeur d'expertise, la marge est en principe désormais de 20% sauf si la prochaine valeur d'expertise chute fortement à nouveau. En assurance vie, je ne vais pas réinvestir mais orienter les loyers/dividendes vers d'autres UC mais là encore j'ai peut-être tord, le temps le dira.

On est bien d'accord .. il est trop tard pour vendre.
Le délai de revente va bientôt se mesurer en semestres, voir en année ...

Avec une VR de 743.07 € et un prix actuel de 670 €, l'IRP d'EF est de 9,83.
Cette SCPI est donc sous cotée de 9,83% (je corrige mon erreur d'interprétation précédente ).

La marge totale théorique (jamais utilisée à 100%) est donc bien de +/- 20% comme tu le dis.

Communication officielle de LF :

Les valeurs antérieures pour mémoire :

 

[Buffeto]

Il termine par. "Tout cela était tellement prévisible..

depuis 2008 tout roulait "normalement "aucun signe avant coureur

Lui aussi avait prévu le COVID et la guerre en Ukraine ?

oui et malheureusement personne ne l'a écouté ...quel dommage

Quand le cac s'effondrera, car un jour cela arrivera, je pourrais dire: je l'avais prévu..

tous les catastrophistes l'ont prévu .....le seul souci c'est qu'ils ne savent pas dire ...quand