Les SCPI

[Sluwp]

Épargne foncière aurait pu passer en capital fixe et laisser le marché fixer le prix de la part. Le capital variable ne sert que pour collecter afin d'investir et cela doit faire bientôt 2 ans que le peu d'argent collecté sert à racheter les parts de ceux qui quittent le navire.

Il y a sans doute des choses qui nous échappent car les SDG ne semblent pas vouloir de cette solution ?

A noter que la stratégie d'EF semble un peu différente des autres, j'ai l'impression que l'idée est de favoriser la réduction du nombre de parts en attente par la collecte (via une forte décote) plutôt que par un fonds de remboursement (qui nécessite de vendre des biens). Cela me semble assez pertinent (même si au global je trouve que les SDG ne devraient pas pouvoir fixer leur prix "comme bon leur semble" car elles le font plus souvent dans leur intérêt que celui des associés).

 

[devel]

oups que de questions ...

Pas mal de réponses déjà données.

J'ajouterais les points suivants :

Pour les SCI nous avons avons identifié celles qui fonctionnent (voir la file "La ruée vers les SCI 2023" / très bonnes synthèses de @lebadeil ).

En gros ; Les viagères / ESG Tendances Pierre / Territoire Avenir.
Les autres ne sont pas prêtes à repartir (surtout les Primonial)

Votre petit panel de SCPI n'est pas mauvais (sauf Efimmo et, dans une moindre mesure, PFO2)

En direct, les loyers vont bien s'ajouter à ceux de vos appartement donc attention à votre TMI (à partir de 41% on est bien assommé )

La NP a le mérite de pouvoir attendre tranquillement les nouvelles mesures fiscales ...

Le moment reste favorable aux SCPI dynamiques, opportunistes et/ou récentes (mais pas les trop récentes).
Les SDG achètent encore à des taux de rendement bien supérieurs aux années 2000 / 2020.

Si utile pour vous, je c/c ici simplement le top 10 2023 dans l'attente de pouvoir réaliser la nouvelle synthèse avec tous les résultats de 2024 :

Afficher la pièce jointe 38914

Afficher la pièce jointe 38920

Merci pour toute ces infos.
Par exemple, sur Quantalys, Effimmo affiche un rendement de 1,58% sur 3 ans : [lien réservé abonné]
Est-ce correct ? Dans mon AV, il s'affiche à -17%, mais je ne sais pas comptabiliser les loyers versés sur le fond €.
Du coup, pas terrible en effet, mais pas aussi catastrophique que Capimmo.

Dans le Top10 2023, comment différencier les SCPI qu'il peut être interessant de prendre en AV, en PEA, en direct ?
Pour les SCPI en direct, ne faut-il pas emprunter pour optimiser ?

 

[Ragondin 49]

comment différencier les SCPI qu'il peut être interessant de prendre en AV, en PEA, en direct ?

Pour le PEA ça va être facile de choisir, y'a aucune SCPI

 

[devel]

Pour le PEA ça va être facile de choisir, y'a aucune SCPI 😉

Ni en compte-titre ? Je pensais avoir lu l'inverse

 

[krash]

Ni en compte-titre ? Je pensais avoir lu l'inverse

ni en compte titre pas de scpi, sinon y'as les foncières cotées

 

[Msimmo]

Par exemple, sur Quantalys, Effimmo affiche un rendement de 1,58% sur 3 ans : [lien réservé abonné]
Est-ce correct ? Dans mon AV, il s'affiche à -17%

oui quantalys ou fund360 tiennent compte des changements de prix de la part + dividendes
(mais pas des frais d'entrée).

C'est un gros point noir de toutes les parts non capitalisantes des SCPI : peu de visibilité simple sur la performance totale...

 

[Pascal 75]

Merci pour toute ces infos.
Par exemple, sur Quantalys, Effimmo affiche un rendement de 1,58% sur 3 ans : [lien réservé abonné]
Est-ce correct ? Dans mon AV, il s'affiche à -17%, mais je ne sais pas comptabiliser les loyers versés sur le fond €.
Du coup, pas terrible en effet, mais pas aussi catastrophique que Capimmo.

Dans le Top10 2023, comment différencier les SCPI qu'il peut être interessant de prendre en AV, en PEA, en direct ?
Pour les SCPI en direct, ne faut-il pas emprunter pour optimiser ?

Tu auras, je pense, pas mal de réponses dans ma synthèse "SCPI Tips" :
(ne pas hésiter à amender afin d'améliorer collectivement nos connaissances )

Mot clé de recherche : #SCPI&Tips

 

[Pascal 75]

En complément au post précédent ;
SCPI : les 5 critères à surveiller en 2025.
(Source : Le Revenu)

 

[fr2k6]

Encore merci, @pascal75, pour ces tableaux et synthèse. Ils mériteraient d'être répertoriés plus efficacement que au fil de l'eau sur le forum...

 

[lebadeil]

Bonjour

Question de béotien : Est ce que vous préférez jouer la carte de la diversification ou miser sur quelques bons chevaux (avec une perspective 3 ans pour voir et décider de la suite ?)

Cette question car on a bien compris que les SCPI sont à 2 vitesses entre les anciennes et les nouvelles (j’exclus ici les toutes nouvelles).

Question auxiliaire : Peut on encore faire confiance à un gestionnaire sur 10 ans, 20 ans , après la vague qu'on vient de se prendre ?

 

[lebadeil]

Encore merci, @pascal75, pour ces tableaux et synthèse. Ils mériteraient d'être répertoriés plus efficacement que au fil de l'eau sur le forum...

Tu as tout a fait raison. Merci à lui
@Pascal 75, tu pourrais mettre tes syntheses en complement sur les files de syntheses du forum et ajouter un mot clef (ou tag dans les reseaux sociaux), #xxxxxxxx pour tomber dessus directement par la fonction recherche.

Attention dans la fonction recherche, ne pas écrire le #
Pour le tag, il faut un nom assez long (8 caracteres au moins, je crois) sans tiret, sans point, et sans espace.

C'est ce que je fais deja avec mes tableaux de synthese.

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/tableaux-de-bords-scpi-en-av-2023-2024.48979/
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/syntheses-2023-sci-scpi.47759/

 

[Buffeto]

@Pascal 75, tu pourrais mettre tes syntheses en complement sur les files de syntheses du forum et ajouter un mot clef (ou tag dans les reseaux sociaux), #xxxxxxxx pour tomber dessus directement par la fonction recherche.

je peux aussi , sur demande , épingler la discussion pour qu'elle reste en tete de liste .

par contre il faut rester sur une discussion concise et qui ne parte pas dans tous les sens après

 

[calimero77]

En complément au post précédent ;
SCPI : les 5 critères à surveiller en 2025.
(Source : Le Revenu)

Scruter l'endettement
S'il n'est pas nécessairement un indicateur décisif, l'endettement doit tout
de même être intégré à l'analyse dans la mesure ou il conditionne la marge
de manœuvre de la société. Un taux inférieur à 20% voire 15% est préférable.

L'endettement c'est le point noir d'Iroko Zen non ? (25,4% sur le dernier reporting)

 

[lebadeil]

je peux aussi , sur demande , épingler la discussion pour qu'elle reste en tete de liste .

par contre il faut rester sur une discussion concise et qui ne parte pas dans tous les sens après

merci @Buffeto , c'est une bonne idée.

Il faut régulièrement faire la police pour que la file de synthèse ne parte pas dans tous les sens. J'y suis confronté. Ca se passe généralement bien, les membres comprennent, mais il fait etre present.

Autre alternative , @Edouard a créé pour les synthèses une file spéciale (et limitée a quelques membres, il faut demander la 1e fois, pour avoir le droit de créer une file).

Cette file permet de modifier le 1e post sans limite de temps, pour laisser l'accès à la dernière version d'un document.

On peut également faire un post dans cette file pour avertir qu'on a changé le 1e post.

C'est ici
https://www.moneyvox.fr/forums/discussion/tableau-bord-assurance-vie/

@Pascal 75 , a toi de faire ton choix

 

[lebadeil]

L'endettement c'est le point noir d'Iroko Zen non ? (25,4% sur le dernier reporting)

Est ce à mettre en phase de la collecte ? a t on comparé les 2 ?

 

[Atys]

Il y a sans doute des choses qui nous échappent car les SDG ne semblent pas vouloir de cette solution ?

A noter que la stratégie d'EF semble un peu différente des autres, j'ai l'impression que l'idée est de favoriser la réduction du nombre de parts en attente par la collecte (via une forte décote) plutôt que par un fonds de remboursement (qui nécessite de vendre des biens). Cela me semble assez pertinent (même si au global je trouve que les SDG ne devraient pas pouvoir fixer leur prix "comme bon leur semble" car elles le font plus souvent dans leur intérêt que celui des associés).

Ça peut marcher : beaucoup de vendeurs vont retirer leur ordre à ce niveau de prix. Ceux ayant un besoin urgent de vendre (successions par exemple) vont pouvoir le faire. C'est effectivement mieux que de brader les actifs. Maintenant l'enjeu va être de proposer un rendement attractif

 

[attente92]

Bonsoir @Buffeto,

Je trouve le sujet des Scpi si vaste qu'il pourrait être dissocié du Thème "Immobilier Locatif" et s'intituler "Scpi" car c'est un placement différent de l'Immobilier locatif .

 

[Buffeto]

Bonsoir @Buffeto,

Je trouve le sujet des Scpi si vaste qu'il pourrait être dissocié du Thème "Immobilier Locatif" et s'intituler "Scpi" car c'est un placement différent de l'Immobilier locatif .

il faut demander @Maxime de créer un sous forum

 

[Nico75007]

Ça peut marcher : beaucoup de vendeurs vont retirer leur ordre à ce niveau de prix. Ceux ayant un besoin urgent de vendre (successions par exemple) vont pouvoir le faire. C'est effectivement mieux que de brader les actifs. Maintenant l'enjeu va être de proposer un rendement attractif

Franchement pas sûr que ça soit la bonne stratégie : les scpi qui baissent significativement le prix de part bloque mécaniquement leur collecte ! Personne ne veut rentrer sur une scpi qui fait soudaienent du -20% ….
Personnellement ça me refroidit

 

[Msimmo]

L'endettement c'est le point noir d'Iroko Zen non ? (25,4% sur le dernier reporting)

Pourquoi ??

L'effet de levier peut être pénalisant
(si collecte à 0, si baisse de prix car la perte est démultipliée, si taux élevés de l'emprunt en regard des rendements, notamment des emprunts pris à bas taux mais révisés ou rollées à des taux plus élevés que les loyers...)

ou au contraire bénéfique (saisir les opportunités sachant que la collecte suit, bon taux acte en main à +7/8% comme Iroko)

Dans le cas bénéfique, la scpi au lieu de déployer que 1000 peut déployer 1000+250
dont 250 reçoivent des loyers > taux d'emprunt. C'est tout bénéfique pour les investisseurs (1000) qui ont un boost de rémunération.
Si la collecte est élevée, la scpi peut aussi devancer de quelques mois les entrées d'argent.

Aujourd'hui le levier de l'emprunt est certainement pénalisant pour les scpi historiques en baisses
et au contraire profitables pour les scpis récentes qui marchent bien.