Les SCPI

[lebadeil]

@lebadeil tu prends en compte la fiscalité de l'av dans le calcul ?
J'esssaye de comprendre, car autant en direct tu seras fiscalisé chaque année, autant en AV/PER qu'à la sortie, et en sus l'imposition en direct est bien plus elevé.
Donc cela me semble faire une grosse différence. C'est pour ca que j'ai un peu de mal à interpreter la colonne taux de ton tableau

@agra07 Pour epargne pierre je parlais de petit rendement suite à la lecture du dit tableau. Son rendement théorique est très bon si tu jettes un oeil par exemple sur louveinvest.

Bonsoir @thor, bonsoir à tous
Je suis probablement plus novice que beaucoup d'entre vous sur la classe d'actifs SCPI.
Je suis arrivé sur cette classe d'actifs il y a quelques mois.

En arrivant sur les SCPI, j'ai cherché à cartographier / structurer cet environnement à un instant T, avec les données de base des SCPI , et selon les enveloppes attachées (AV, PER, en direct, Nue Propriété) en m'appuyant sur les plus expérimentés, et ceux qui ont bien voulu aider à mettre en place des formules de calculs. On est arrivé à un consensus sur le sujet, et on s'est accordé sur des estimations (les formules sont déjà assez complexes comme cela).

Je pense entre autres à l'aide de @Bossuet , @sorcier , @Pascal 75 , @Phil17000 , @ba7872.

Je ne réouvre pas le débat sur les formules, car une partie de cette file a été larguée. Je comprends.
On peut retrouver la discussion sur cette file.

J'ai décrit les hypothèses dans le message de Cartographie, je ne répéte pas ici.
Mais effectivement pour une même SCPI, le rendement net fiscal peut être assez différent d'une enveloppe à une autre. Le TD retenu est le dernier connu, à prendre comme une hypothèse de calcul à un instant T. Personne ne peut prétendre quel sera le résultat sur les 5 - 10 prochaines années.

A cela , j'ai rajouté les frais de souscription (if any), les frais de gestion en AV, les frais d'entrée en AV (if any) , la fiscalité (en dissociant part francaise et etrangere).
Je n'ai pas pris en compte le délai de jouissance considéré comme du 2nd ordre sur 5 à 10 ans, et pour ne pas complexifier le calcul.

Je crois qu'il faut rester humble en regard de telle SCPI est bien ou n'est pas bien.
Neamoins, certaines SCPI ont beaucoup souffert en baisse de valorisation de parts, c'est un fait (avec des reactions fortes sur cette file).

Cette cartographie est juste une photo à un moment particulier, pour comparer mathématiquement les rendements de quelques SCPI en regard des enveloppes.

A cela s'ajoute une photo de collecte que je puiblie aussi en tant que synthese.
Il est clair que les gestionnaires qui collectent massivement peuvent saisir d'avantage d'opportunités aujourd"hui, en limitant le recours à l'emprunt (avec taux élevé). A contrario, les gestionnaires qui subissent des decollectes , voient un nombre de parts en attente de vente, et une image degradée.

En conclusion, la cartographie que j'ai proposée est plus à prendre comme un partage, une photo à un instant T, une prise en compte des enveloppes (et de leur impact financier) plutot que comme une recommendation.

Cela permet en un coup d'oeil , et pour les non matheux, d'avoir une cartographie, a mettre en regard d'autres analyses eventuelles, et rendre accessible une perspective de rendement pour les novices, ou pour tout le monde.

En espérant avoir clarifié

"How to make it simple" ?

Les liens
- La Cartographie
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/les-scpi.47380/page-654#post-657081

les formules (avec la version N-1)
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/les-scpi.47380/page-595#post-649452

- La Collecte SCPI (sur quelques SCPI d'interet)
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/les-scpi.47380/page-606#post-650457

- Les SCPI en AV (sur quelques SCPI d'interet)
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/les-scpi.47380/page-653#post-657068

 

[Phil17000]

En se basant sur les données brutes de l'IEIF ([lien réservé abonné]),

Ci-dessous les taux de distribution moyens des SCPI depuis 1981.



La semaine prochaine, je les comparerai avec le rendement de l'OAT pour voir l'évolution de la prime de risque au cours du temps.

 

[lebadeil]

Sur le forum, on pratique les chiffres mais également les lettres.
En regard du manque de certitudes sur le futur ..... profitons du moment présent.

Hier était l'histoire, demain sera un mystère, aujourd'hui est un cadeau, c'est pour cela qu'on l'appelle "présent" - Jdan Noritiov

 

[Msimmo]

En se basant sur les données brutes de l'IEIF ([lien réservé abonné]),

Ci-dessous les taux de distribution moyens des SCPI depuis 1981.

Afficher la pièce jointe 36803

La semaine prochaine, je les comparerai avec le rendement de l'OAT pour voir l'évolution de la prime de risque au cours du temps.

Et/ou de la moyenne des fonds euros...

L'OAT indique le taux instantané des prêts 10 ans nouveaux.

Le dividende SCPI trimballe des acquisitions depuis des années, un peu comme le fond euro et ses obligations.

 

[nikola31]

Remake vs. Iroko, le match est indécis:

[lien réservé abonné]

 

[Buffeto]

Remake vs. Iroko, le match est indécis

Pourquoi choisir. Prendre les 2 permet de diversifier

 

[darkmilou]

Pourquoi choisir. Prendre les 2 permet de diversifier

exactement , j'irai même plus loin encore avec de l'immo us tel real T ( qui vont d'ailleurs bientôt s'implanté en Europe ) ou encore realty income via un cto !

un combo gagnant si ont croit dur comme fer en immobilier

 

[Ragondin 49]

Remake vs. Iroko, le match est indécis:

[lien réservé abonné]

Bizarrement Kyanéos figure dans la liste des SCPI sans frais de souscription, on se demande pourquoi alors qu'elle affiche 11% dans ce secteur.
Inversement, Néo aurait dû y figurer.

L'auteur aurait donc confondu Néo et Kyanéos ? Ça fait pas très sérieux qd même...

 

[Ragondin 49]

Pourquoi choisir. Prendre les 2 permet de diversifier

Je crois qu'on est à peu prêt tous d'accord.
Y'a le choix de l'enveloppe aussi : Remake est mieux distribué en AV.

Une autre question que je me pose c'est quelle répartition entre elles : 50/50 ? Surpondération Iroko ? Surpondération Remake ?

 

[Phil17000]

Et/ou de la moyenne des fonds euros...

Effectivement, c'est plus adapté.

Par chance, l'AFER a un fonds € de référence qui remonte à 1977 ([lien réservé abonné])

Ce qui donne ceci, sur très longue période :



Quelques remarques :

On constate, comme on pouvait s'en douter, que - grâce à la baisse des rendements obligataires - les SCPI avaient réussi à maintenir une prime de risque de leur TD par rapport au fonds en euro.

Cette prime de risque est relativement stable depuis le début des années 2000, autour de 2%.

Bien entendu, il ne s'agit que du taux de distribution. Si on rajoute la revalorisation des parts, le tableau est bien plus flatteur pour les SCPI.

Preneur des avis des spécialistes SCPI et des autres.

 

[Buffeto]

Je crois qu'on est à peu prêt tous d'accord.
Y'a le choix de l'enveloppe aussi

De ce côté là il me semble que j'ai pris position depuis longtemps

 

[Trackers]

Le rendement des scpi sans frais d'entrée est du coup forcément meilleur, il faudrait 27 ans pour que les scpi avec frais d'entrée rattrapent leur retard en moyenne.
c'est comme les ETF, impossible d'avoir un bon rendement avec des frais annuel de 4% sur des opvcm avec frais d'entrée etc etc..

 

[Ragondin 49]

Bien entendu, il ne s'agit que du taux de distribution. Si on rajoute la revalorisation des parts, le tableau est bien plus flatteur pour les SCPI.

Merci @Phil17000 pour cette mise en perspective.


En partant sur la SCPI Kyanéos dont on parlait ce matin, on a sur une période de 5 ans un TD moyen de 5,9% (en diminution certes) et une revalorisation de 1,1%. Soit un total de 7% pour la seule SCPI 100 % résidentielle ! De quoi voir cette SCPI que j'aime beaucoup sous un autre angle.

Évidemment, je ne sais pas si ce cas est représentatif, et il ne porte que sur un recul de 5 ans.

Plus globalement, je ne me rappelle pas avoir vu passer un classement avec des performances combinant TD et revalo. Peut-être une idée à creuser.

 

[agra07]

Bonsoir @thor, bonsoir à tous
Je suis probablement plus novice que beaucoup d'entre vous sur la classe d'actifs SCPI.
Je suis arrivé sur cette classe d'actifs il y a quelques mois.

En arrivant sur les SCPI, j'ai cherché à cartographier / structurer cet environnement à un instant T, avec les données de base des SCPI , et selon les enveloppes attachées (AV, PER, en direct, Nue Propriété) en m'appuyant sur les plus expérimentés, et ceux qui ont bien voulu aider à mettre en place des formules de calculs. On est arrivé à un consensus sur le sujet, et on s'est accordé sur des estimations (les formules sont déjà assez complexes comme cela).

Je pense entre autres à l'aide de @Bossuet , @sorcier , @Pascal 75 , @Phil17000 , @ba7872.

Je ne réouvre pas le débat sur les formules, car une partie de cette file a été larguée. Je comprends.
On peut retrouver la discussion sur cette file.

J'ai décrit les hypothèses dans le message de Cartographie, je ne répéte pas ici.
Mais effectivement pour une même SCPI, le rendement net fiscal peut être assez différent d'une enveloppe à une autre. Le TD retenu est le dernier connu, à prendre comme une hypothèse de calcul à un instant T. Personne ne peut prétendre quel sera le résultat sur les 5 - 10 prochaines années.

A cela , j'ai rajouté les frais de souscription (if any), les frais de gestion en AV, les frais d'entrée en AV (if any) , la fiscalité (en dissociant part francaise et etrangere).
Je n'ai pas pris en compte le délai de jouissance considéré comme du 2nd ordre sur 5 à 10 ans, et pour ne pas complexifier le calcul.

Je crois qu'il faut rester humble en regard de telle SCPI est bien ou n'est pas bien.
Neamoins, certaines SCPI ont beaucoup souffert en baisse de valorisation de parts, c'est un fait (avec des reactions fortes sur cette file).

Cette cartographie est juste une photo à un moment particulier, pour comparer mathématiquement les rendements de quelques SCPI en regard des enveloppes.

A cela s'ajoute une photo de collecte que je puiblie aussi en tant que synthese.
Il est clair que les gestionnaires qui collectent massivement peuvent saisir d'avantage d'opportunités aujourd"hui, en limitant le recours à l'emprunt (avec taux élevé). A contrario, les gestionnaires qui subissent des decollectes , voient un nombre de parts en attente de vente, et une image degradée.

En conclusion, la cartographie que j'ai proposée est plus à prendre comme un partage, une photo à un instant T, une prise en compte des enveloppes (et de leur impact financier) plutot que comme une recommendation.

Cela permet en un coup d'oeil , et pour les non matheux, d'avoir une cartographie, a mettre en regard d'autres analyses eventuelles, et rendre accessible une perspective de rendement pour les novices, ou pour tout le monde.

En espérant avoir clarifié

"How to make it simple" ?

Les liens
- La Cartographie
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/les-scpi.47380/page-654#post-657081

les formules (avec la version N-1)
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/les-scpi.47380/page-595#post-649452

- La Collecte SCPI (sur quelques SCPI d'interet)
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/les-scpi.47380/page-606#post-650457

- Les SCPI en AV (sur quelques SCPI d'interet)
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/les-scpi.47380/page-653#post-657068


Afficher la pièce jointe 36798

Merci pour ce rappel.
Je viens de regarder les formules 1 et 2 en AV.
J'ai compris, sauf que pour la formule 2, plus précise, on m'a appris à placer les parenthèses différemment.

 

[Jaumep]

Merci @Phil17000 pour cette mise en perspective.

Afficher la pièce jointe 36831
En partant sur la SCPI Kyanéos dont on parlait ce matin, on a sur une période de 5 ans un TD moyen de 5,9% (en diminution certes) et une revalorisation de 1,1%. Soit un total de 7% pour la seule SCPI 100 % résidentielle ! De quoi voir cette SCPI que j'aime beaucoup sous un autre angle.

Évidemment, je ne sais pas si ce cas est représentatif, et il ne porte que sur un recul de 5 ans.

Plus globalement, je ne me rappelle pas avoir vu passer un classement avec des performances combinant TD et revalo. Peut-être une idée à creuser.

 

[garnuts]

Le rendement des scpi sans frais d'entrée est du coup forcément meilleur, il faudrait 27 ans pour que les scpi avec frais d'entrée rattrapent leur retard en moyenne.
c'est comme les ETF, impossible d'avoir un bon rendement avec des frais annuel de 4% sur des opvcm avec frais d'entrée etc etc..

J' ai découvert dernièrement que ma mère avait une av a 5% de frais d entrée a la caisse d épargne... Avec des rendements de fonds euros de 1 % brut pendant la période où le livret A était a 0,75....
Ils arnaquent les personnes âgées, ma mère a ouvert cela au décès de mon papa pour financer ses propres funérailles.
Aucune pitié

 

[Jaumep]

J' ai découvert dernièrement que ma mère avait une av a 5% de frais d entrée a la caisse d épargne... Avec des rendements de fonds euros de 1 % brut pendant la période où le livret A était a 0,75....
Ils arnaquent les personnes âgées, ma mère a ouvert cela au décès de mon papa pour financer ses propres funérailles.
Aucune pitié

Oui idem pour moi: une vieille AV banque postale à 3% frais entrée et un fond euros catastrophique.
C’est de l’arnaque par omission d’information.

 

[fdod]

Effectivement, c'est plus adapté.

Par chance, l'AFER a un fonds € de référence qui remonte à 1977 ([lien réservé abonné])

Ce qui donne ceci, sur très longue période :

Afficher la pièce jointe 36830

Quelques remarques :

On constate, comme on pouvait s'en douter, que - grâce à la baisse des rendements obligataires - les SCPI avaient réussi à maintenir une prime de risque de leur TD par rapport au fonds en euro.

Cette prime de risque est relativement stable depuis le début des années 2000, autour de 2%.

Bien entendu, il ne s'agit que du taux de distribution. Si on rajoute la revalorisation des parts, le tableau est bien plus flatteur pour les SCPI.

Preneur des avis des spécialistes SCPI et des autres.

Il faut prendre en compte le risque des SCPI. Il y en a beaucoup qui se sont cassées la gueule depuis...

 

[Phil17000]

Il faut prendre en compte le risque des SCPI. Il y en a beaucoup qui se sont cassées la gueule depuis...

Oui, c'est pour ça que je qualifie l'écart TD - Fonds€ de "prime de risque".

A chacun de voir si cet écart est suffisamment élevé pour compenser le risque supplémentaire.

Aujourd'hui, je dirais qu'on est dans la fourchette haute, voir au dessus sur les SCPI récentes.

Néanmoins, il faut déduire la fiscalité défavorable aux SCPI, mais, par ailleurs, je ne prends pas en compte les revalorisations qui sur la période ont été significatives.

 

[Ragondin 49]

Il faut prendre en compte le risque des SCPI. Il y en a beaucoup qui se sont cassées la gueule depuis...

Les SCPI c'est comme les fonds de perf absolue : ça monte toujours sauf qd ça ne monte plus !