Les SCPI

[Msimmo]

Dans la note d'information [lien réservé abonné] ils mentionnent que les immeubles qu'ils achèteront seront détenus au travers de REITS.

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Donc, on peut probablement comprendre qu'il s'agira de REITS dédiés et non pas de REITS côtés en bourse.

Par contre, ça rajoute des couches de frais de ces structures qui seront certainement cumulatifs avec les frais de gestion déjà élevés.
L'ensemble de ces frais peut expliquer pourquoi le rendement final attendu pour l'épargnant est aussi faible (4.5%).

Autre élément :

cette société américaine relevant du régime fiscal américain applicable au Real Estate Investment (ci-après "le REIT").
Pour les investissements réalisés aux Etats-Unis, les distributions effectuées par le REIT seront soumises à une retenue à la source de 30 % au moment de leur mise en paiement.

30% ça commence à entamer l'intérêt d'une scpi étrangère mise à part pour la CSG/CRDS...

aie aie...

Considérés comme des revenus de capitaux mobiliers, les dividendes versés par le REIT à la SCPI seront soumis en France au prélèvement forfaitaire unique de 30 %, avec possibilité d’imputer la retenue à la source américaine sur le prélèvement forfaitaire unique français.

mais

Toutefois, en présence de conventions fiscales bilatérales, des mécanismes d’élimination des doubles impositions (principalement crédit d’impôt ou taux effectif) sont mis en œuvre. I

Bon à vos calculettes....
Va falloir bien maitriser tous ces dispositifs. Ou pas !

 

[Phil17000]

Autre élément :

30% ça commence à entamer l'intérêt d'une scpi étrangère mise à part pour la CSG/CRDS...

aie aie...

mais


Bon à vos calculettes....
Va falloir bien maitriser tous ces dispositifs. Ou pas !

Tel que je le comprends, le 30% prélevé à la source sera imputable sur la partie IR du PFU donc les 12.8%.
Ce qui voudrait dire qu'on payera au total, sur les loyers, 30% à la source + le reliquat de PFU en France (17.2%) = 47.2%. Ca me parait beaucoup.

Ceux qui détiennent des actions en direct aux US pourront peut-être nous éclairer sur le mécanisme d'imputation, parce qu'on est dans un schéma tout à fait similaire.

 

[Ragondin 49]

Oui désolé ce n'est pas cristal life mais crystal rente

Ben c'est malin de faire des fausses joies !
Avis plus réservé sur Cristal Rente

 

[nico37]

Newsletter de linxea :
Dans un premier temps .Iroko sur spirica....

Ca veut dire qu'ils vont aussi la référencer sur les autres contrats ? ( suravenir , Zen ...)?

 

[lebadeil]

Newsletter de linxea :
Dans un premier temps .Iroko sur spirica....

Ca veut dire qu'ils vont aussi la référencer sur les autres contrats ? ( suravenir , Zen ...)?

Bonjour, peu probable à ce stade, car il faut un accord de l'assureur et du courtier.
C'est plutôt l'assureur Spirica , qui a laissé cette possibilité chez plusieurs courtiers.

 

[Pascal 75]

Des frais d'acquisition réduits à 7,58% ... faut dire que l'on part de 13,2% ...
Trop fort Perial.
Faudrait leur présenter Iroko et Remake ...
100% France : Super pour son optimisation fiscale en direct ...
Stratégie d'investissement : pas très claire ..

De plus, les parts sponsors sont inaliénables pendant 3 ans ... trop bien ...

Ce sera sans moi ..

Franchement .. c'est quoi ça ... ils ne pourraient pas plutôt se concentrer pour gérer au mieux PFO et, surtout, PFO2 ... ?

 

[thor]

@lebadeil tu pourrais me resumer en quelques mots, pourquoi les rendements sont si faible sur les SCPI en AV notamment pour Activimmo, Altixia Cadence XXII et Epargne Pierre ?

Merci

 

[lebadeil]

@lebadeil tu pourrais me resumer en quelques mots, pourquoi les rendements sont si faible sur les SCPI en AV notamment pour Activimmo, Altixia Cadence XXII et Epargne Pierre ?

Merci

Bonjour @thor ,
tu as dû regarder la col. du tableau Cartographie SCPI AV 5 ans et 10 ans.
Les rendement sont faibles en regard des frais de souscription sur cette période.

 

[Pascal 75]

@lebadeil tu pourrais me resumer en quelques mots, pourquoi les rendements sont si faible sur les SCPI en AV notamment pour Activimmo, Altixia Cadence XXII et Epargne Pierre ?

Merci

Attention, les rendements (TD) sont strictement identiques en direct et en AV.
Je me permets de le préciser car ton post pourrait peut-être laisser penser le contraire

Les frais annuels des contrats (au mieux 0,5%) pénalisent le TRI (et non le rendement ; TD).
Mais, pour être totalement complet, il faudrait aussi prendre en compte, en AV, l'abattement sur le prix de souscription, une fiscalité plus favorable et un délai de jouissance bcp plus court (compliqué ...).

 

[Boboponge]

Newsletter de linxea :
Dans un premier temps .Iroko sur spirica....

Ca veut dire qu'ils vont aussi la référencer sur les autres contrats ? ( suravenir , Zen ...)?

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Cela veut dire que Iroko n'est pas dispo pour une souscription.
Iroko n'est dispo que pour les clients SPIRICA
Un nouveau client doit donc d'abord souscrire sans Iroko, mais il pourra ensuite faire un arbitrage vers IROKO.
Le second temps, c'est donc la possibilité pour un nouveau client de prendre du IROKO dès la souscription.

 

[agra07]

Panem et circenses......

Bon, pour les non latinistes, je traduis: "du pain et des jeux"

 

[agra07]

@lebadeil tu pourrais me resumer en quelques mots, pourquoi les rendements sont si faible sur les SCPI en AV notamment pour Activimmo, Altixia Cadence XXII et Epargne Pierre ?

Merci

Rendement "si faible pour Epargne Pierre!!!..."
Je suis sidéré de lire cela.
Pour moi Epargne Pierre est parmi mes bonnes sinon meilleures SCPI.
C'est dire que la mode des nouvelles SCPI à 0€ de frais d'achat et taux de rendement à 7%, enlève tout sens de réflexion et de discernement à certains épargnants (probablement venus récemment sur ce créneau).

 

[lebadeil]

Rendement "si faible pour Epargne Pierre!!!..."
Je suis sidéré de lire cela.
Pour moi Epargne Pierre est parmi mes bonnes sinon meilleures SCPI.
C'est dire que la mode des nouvelles SCPI à 0€ de frais d'achat et taux de rendement à 7%, enlève tout sens de réflexion et de discernement à certains épargnants (probablement venus récemment sur ce créneau).

Bonjour @agra07 .
C'est juste le résultat du calcul mathématique sur x années, frais et fiscalité compris (voir formules si besoin de plus de détail), ce n'est pas un jugement, ni une appréciation ou réflexion.

Si tu trouves un résultat different net fiscal en AV sur 5 ans ou 10 ans , merci de nous l'expliquer

 

[agra07]

C'est juste le résultat du calcul mathématique sur x années, frais et fiscalité compris (voir formules si besoin de plus de détail), pas un jugement, ni une appréciation.

Bien sûr, mais avec la différence que l'on dispose d'un recul de plusieurs années, parfois décennies sur certaines SCPI et seulement quelques mois, voire deux ou trois ans sur d'autres.
C'était juste le sens de ma remarque en passant.
Ceci dit vos tableaux sont une source d'information remarquable.

 

[lebadeil]

Ceci dit vos tableaux sont une source d'information remarquable.

Merci !

 

[lebadeil]

Bien sûr, mais avec la différence que l'on dispose d'un recul de plusieurs années, parfois décennies sur certaines SCPI et seulement quelques mois, voire deux ou trois ans sur d'autres.
C'était juste le sens de ma remarque en passant.
Ceci dit vos tableaux sont une source d'information remarquable.

Le paysage de l'immobilier a fortement été perturbé en quelques années, mettant à mal plusieurs mastodontes du secteur, et laissant des opportunités à des nouveaux entrants qui ont su convaincre les investisseurs jusqu'à maintenant. Il n'y a qu'à regarder le niveau de collecte.

Il est vrai que les formules a frais d'inscription 0 (et avec des frais de gestion plus élevés) et un bon TD font le buzz en ce moment, mais on sait que la prudence est de mise .....

 

[agra07]

Il est vrai que les formules a frais d'inscription 0 (et avec des frais de gestion plus élevés) et un bon TD font le buzz en ce moment, mais on sait que la prudence est de mise .....

Nous sommes bien d'accord...

 

[thor]

@lebadeil tu prends en compte la fiscalité de l'av dans le calcul ?
J'esssaye de comprendre, car autant en direct tu seras fiscalisé chaque année, autant en AV/PER qu'à la sortie, et en sus l'imposition en direct est bien plus elevé.
Donc cela me semble faire une grosse différence. C'est pour ca que j'ai un peu de mal à interpreter la colonne taux de ton tableau

@agra07 Pour epargne pierre je parlais de petit rendement suite à la lecture du dit tableau. Son rendement théorique est très bon si tu jettes un oeil par exemple sur louveinvest.

je suis pour la diversification, donc j'en ai aussi ;-)

 

[agra07]

@lebadeil tu prends en compte la fiscalité de l'av dans le calcul ?
J'esssaye de comprendre, car autant en direct tu seras fiscalisé chaque année, autant en AV/PER qu'à la sortie, et en sus l'imposition en direct est bien plus elevé.
Donc cela me semble faire une grosse différence. C'est pour ca que j'ai un peu de mal à interpreter la colonne taux de ton tableau

@agra07 Pour epargne pierre je parlais de petit rendement suite à la lecture du dit tableau. Son rendement théorique est très bon si tu jettes un oeil par exemple sur louveinvest.

je suis pour la diversification, donc j'en ai aussi ;-)

"- le taux de distribution Net de fiscalité étrangère en 2023":
Si l'on considère cette hypothèse stable pendant 10ans, cela pourrait bien être un début d'explication à votre interrogation.
Ensuite en AV, on peut sortir de différentes manières en payant ou pas de l'IR. On peut sortir en limitant la plus-value (pas d'IR à payer) et même ne pas sortir du tout s'il s'agit d"une AV transmission.
Je laisse @lebadeil répondre plus précisément à votre question.

 

[thor]

mes AV sont purement pour de la transmission ;-)