Les SCPI

[garnuts]

C’est les frais de souscription qui font baisser le TRI, surtout qu’ils sont appliqués non pas sur le montant investi mais sur le montant racheté..

Ok Merci, du coup pour transition Europe, il faut privilégier l' achat en pleine propriété où c est pareil?

 

[Benoît 00]

Ok Merci, du coup pour transition Europe, il faut privilégier l' achat en pleine propriété où c est pareil?

Moi je dirais que oui pour transition Europe l’achat en PP est dans la majorité des cas la meilleure solution.
C’est une SCPI 100% européenne donc la fiscalité est avantageuse : exonération des prélèvements sociaux et impôts étrangers gommés par le tx effectif ou le crédit d’impôt, donc en gros tu ne payes que le taux de ta TMI.
Il vaut mieux avoir 8% imposés à 30% que 3,5% non imposés… Le seul avantage est donc la « garantie » du rendement.
Donc sauf si les loyers baissent (ce qui n’est pas tellement la dynamique), oui évidemment PP.

 

[flocon]

merci , clairement la création d'une sci a l'is est t'il pertinent pour l'achat de part de scpi ? ( 70 k a placer tous de même ) même si je ne paie pas d'impôts actuellement ( 2 enfants , frais réel et service a la personne )

Je suis un peu dans la.meme situation j avais acheté iroko il y a 3 ans en pp car je dispose de 2,5 parts fiscales. J avais hésité à l.epoque avec la.nue propriété mais il me semble que c est avantageux que si on dépasse les 30 % de tmi ce qui n est pas mon cas après toutes les.deductions.QUand les.enfants seront.détachés fiscalement je ferais de la nue propriete mais honnêtement la ce qui m.embete le plus c est cette usine à gaz quand il.y a la.declaration fiscale à établir raison pour laquelle je me tâte à revendre pour la prendre en av...une.autre raison aussi je l ai payé comptant donc je ne déduit rien....donc je me tâte avec l obligataire sur cto ou av

 

[garnuts]

J avais hésité à l.epoque avec la.nue propriété mais il me semble que c est avantageux que si on dépasse les 30 % de tmi ce qui n est pas mon cas après toutes les.deductions.

ok donc sous TMI 11, l achat en NP n est pas conseillée du coup ?

 

[Phil17000]

ok donc sous TMI 11, l achat en NP n est pas conseillée du coup ?

Sous TMI 11, la pleine propriété est recommandée.
Mais comme il s'agit d'un investissement à long terme et que la TMI peut évoluer positivement, attention de ne pas se retrouver avec un placement très fiscalisé dans quelques années.
Si on pense que sa TMI restera durablement basse, alors oui il vaut mieux aller 100% en pleine propriété.

 

[Pascal 75]

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Par petites touches​

Iroko semble en effet privilégier des ajustements de prix très progressifs afin de ne pas perturber la collecte qui a atteint des niveaux records au premier semestre 2024 à 160 millions d'euros. Un peu plus de 3 millions d'euros de retraits ont quand même été enregistrés au deuxième trimestre 2024, sachant que la période de 3 ans pendant laquelle une commission de sortie anticipée de 5% est facturée, est désormais terminée pour les actionnaires de la première heure. Toute hausse trop rapide du prix de souscription pourrait ainsi donner l'opportunité à des porteurs de parts de sortir en plus-value, sachant que le prix de retrait correspond à leur prix d'achat initial au bout de 3 ans."

 

[Jacques Sparreau]

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Par petites touches​

Iroko semble en effet privilégier des ajustements de prix très progressifs afin de ne pas perturber la collecte qui a atteint des niveaux records au premier semestre 2024 à 160 millions d'euros. Un peu plus de 3 millions d'euros de retraits ont quand même été enregistrés au deuxième trimestre 2024, sachant que la période de 3 ans pendant laquelle une commission de sortie anticipée de 5% est facturée, est désormais terminée pour les actionnaires de la première heure. Toute hausse trop rapide du prix de souscription pourrait ainsi donner l'opportunité à des porteurs de parts de sortir en plus-value, sachant que le prix de retrait correspond à leur prix d'achat initial au bout de 3 ans."

Le premier souci est effectivement, sur cette SCPI sans frais dont on sort au prix d'achat, de créer un effet d'aubaine qui occasionne une vague de ventes.

Le second souci est que chaque augmentation de prix de part fait baisser la rentabilité des parts, dans un contexte où le podium est très disputé. Ainsi, la hausse de prix de part de 200 vers 202 euros fait baisser la rentabilité de presque 0,07 points (elle passe de 7.12% à 7.05%). Une hausse plus forte du prix de part amputera encore davantage la rentabilité. Ainsi, s'ils avaient choisi de faire passer leur prix de part de 200 à 210€, on passait de 7.12% à 6.77%, et s'ils étaient passés à 220€, on passait de 7.12% à 6.42%.
Du coup, à l'arbitrage face aux concurrentes dynamiques si ces dernières restent au dessus des 7% voire 8%, Iroko perdrait en attractivité.
Bien évidemment, ça peut être compensé par une hausse des dividendes, mais une hausse des dividendes avec hausse du prix de part maintient la rentabilité à l'identique, alors qu'une hausse des dividendes sans hausse significative du prix de part rapproche des 7.50 voire 8% de rentabilité.

 

[plop962]

Ainsi, la hausse de prix de part de 200 vers 202 euros fait baisser la rentabilité de presque 0,07 points (elle passe de 7.12% à 7.05%).

Complètement d'accord, mais on est d'accord que officiellement le calcul se fait sur le prix de la part au 1er janvier de l'année d’après ce que recommande l'ASPIM ?

 

[Lukas]

La nouvelle valeur de reconstitution pour Remake a été publiée : 203,09€ au 30 juin.

 

[Demyos]

chez louve je vois aussi transitions europe , en NP sur 8 ans pour maximiser le TRI selon la méthode @Phil17000, mais a 3,4 de tri

c est moyen non? Comment c est possible avec 8 % de rendement annoncé

Y'en a beaucoup ici qui font de la nue pro sur une scpi à frais d'entrée ??
N'avez vous pas compris que les SCPI sans frais d'entrée sont une bénédiction pour les NP, puisque l'absence de frais d'entrée bénéficie aux NP, et les frais de gestion plus élevés pèsent sur les Usu.

Cela en partant du principe que les SCPI sélectionnées sont toutes recommandables, à frais d'entrée ou non bien sûr.

 

[Demyos]

La nouvelle valeur de reconstitution pour Remake a été publiée : 203,09€ au 30 juin.

Cela avait été signalé hier il me semble. Donc stable.

 

[Mat-1975]

La nouvelle valeur de reconstitution pour Remake a été publiée : 203,09€ au 30 juin.

Oui.
203.29 --> 203.09 c'est très bien.
A plus
Mathieu

 

[Demyos]

Petit reporting du T2 de transition Europe, qui est plutôt très bon :

_178 Millions de collecte sur le semestre
_9 nouvelles acquisitions pour un rendement AEM moyen de 7,9% .
_TOP de 98%
_ TOF de 100% (car garanties locatives)
_ TD brut à la mi année de 4,85% (soit plus que le rendement annuel de certaines SCPI )
_Valeur de reconstitution 201,65-> 205,37
_Walb moyen : 9,5 ans

5,50€ de dividendes par part pour le T2 dont (seulement) 0,58€ de fiscalité étrangère. Ce qui représente 10,54% de fiscalité, c’est plutôt bizarre nan ?

(6 mois de délai de jouissance --> tant que la SCPI grossit vite, c'est son cas, le TD est enrichi aux stéroïdes)

 

[Demyos]

Le premier souci est effectivement, sur cette SCPI sans frais dont on sort au prix d'achat, de créer un effet d'aubaine qui occasionne une vague de ventes.

Le second souci est que chaque augmentation de prix de part fait baisser la rentabilité des parts, dans un contexte où le podium est très disputé. Ainsi, la hausse de prix de part de 200 vers 202 euros fait baisser la rentabilité de presque 0,07 points (elle passe de 7.12% à 7.05%). Une hausse plus forte du prix de part amputera encore davantage la rentabilité. Ainsi, s'ils avaient choisi de faire passer leur prix de part de 200 à 210€, on passait de 7.12% à 6.77%, et s'ils étaient passés à 220€, on passait de 7.12% à 6.42%.
Du coup, à l'arbitrage face aux concurrentes dynamiques si ces dernières restent au dessus des 7% voire 8%, Iroko perdrait en attractivité.
Bien évidemment, ça peut être compensé par une hausse des dividendes, mais une hausse des dividendes avec hausse du prix de part maintient la rentabilité à l'identique, alors qu'une hausse des dividendes sans hausse significative du prix de part rapproche des 7.50 voire 8% de rentabilité.

Question : qui vend quelque chose, a fortiori de l'immo, si la perf est bonne ? Vous pensez sérieusement que les gens vont sortir si la perf est bonne ? Regardez Corum : 12 ans d'ancienneté, un rendement qui tient, pas ou peu de retrait. Pourtant les frais sont armotis depuis un bail.

 

[zar]

sachant que le prix de retrait correspond à leur prix d'achat initial au bout de 3 ans

pour Iroko Zen ce délai de 3 ans pour ne pas avoir de frais de sortie court uniquement depuis la toute 1ère part possédée ou pas ? quid de nouvelles souscriptions ou du réinvestissement ?
merci

EDIT : j'ai trouvé dans la note d'information
"En cas de retrait de parts détenues depuis moins de trois (3) ans, la Société de Gestion prélèvera
en sus, une commission de 5% HT (soit 6% TTC) du montant remboursé."

 

[Jacques Sparreau]

Question : qui vend quelque chose, a fortiori de l'immo, si la perf est bonne ? Vous pensez sérieusement que les gens vont sortir si la perf est bonne ? Regardez Corum : 12 ans d'ancienneté, un rendement qui tient, pas ou peu de retrait. Pourtant les frais sont armotis depuis un bail.

Si Iroko avait augmenté à 210€ sans augmentation des dividendes, elle serait passée en prix neutre (ni surcôtée ni sous-côtée) avec un rendement de 6,77%. Etant une SCPI sans frais, certains détenteurs auraient pu faire des arbitrages faciles pour en vendre et racheter immédiatement d'autres SCPI jeunes, dynamiques, sans frais et en sous-côte qui servent du haut 7% voire du 8%.
Plus, comme l'a dit @Pascal 75 , les opportunités de vente pour juste prendre le cash.

 

[Argg]

Y'en a beaucoup ici qui font de la nue pro sur une scpi à frais d'entrée ??
N'avez vous pas compris que les SCPI sans frais d'entrée sont une bénédiction pour les NP, puisque l'absence de frais d'entrée bénéficie aux NP, et les frais de gestion plus élevés pèsent sur les Usu.

Cela en partant du principe que les SCPI sélectionnées sont toutes recommandables, à frais d'entrée ou non bien sûr.

Je crois que le TRI considère que les parts sont revendues à la fin de la durée de NP... Alors que sur une durée plus longue, plus de parts signifie plus de loyers donc le TRI est en fait plus élevé.
Personnellement j'ai acheté des parts de Comète en NP sur 7 ans avec les parts sponsors et le cashback louve, ce qui revenait à 2.5% de frais d'entrée. Après quelques simulations sous Python et hypothèses raisonnables de loyers et revalorisation, c'est ce qui était le plus intéressant.

 

[garnuts]

Bjr, j ai quelques parts de remake sur mon av spirit 2.
TMI 11 pendant encore quelques années, serait ce intéressant d y ajouter quelques parts en direct ou cela ne sert a rien ?
Merci pour vos réponses précieuses pour un néophyte comme moi

 

[moietmoi]

https://www.moneyvox.fr/placement/a...-nouvelles-regles-pour-investir-dans-les-scpi

SCPI = éolien..?

 

[Buffeto]

SCPI = éolien..?

ça plus la suppression du montant minimal de 150€ le théorème de Buffeto va une nouvelle fois démontrer sa justesse visionnaire .....