Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[ostibapa]

[ClubFunding][NANCY COEUR DE VILLE]

Une deuxième bonne nouvelle : Un remboursement partiel a été effectué.

Ça vient de tomber.

2ème remboursement partiel qui ne permet que de régulariser le remboursement partiel de 900 000 € qui devait avoir lieu... début juillet.

Aucune communication sur la suite des opérations
Dans la page listant les remboursements à venir, celui pour le solde vient être avancé du 26/09 à.. ce jour

 

[ostibapa]

Pour continuer sur les bonnes nouvelles du jour :

Remboursement intégral de [Raizers] [Rue du 8 mai 1945]. Un peu moins de 29 mois pour 18 prévus initialement.

 

[ostibapa]

[MESPAR INVEST - ASSAS] [Wiseed] et [Finple]

Et la mauvaise.
Enfin celle là on s'en doutait vu l'épisode précédent.

Confirmation avec la communication Wiseed du jour que le dossier est bon à passer en perte totale :

Nous revenons vers vous dans le cadre du contentieux en cours sur l'opération ASSAS portée par la société MESPAR INVEST.

Une vente aux enchères du bien objet du financement auquel vous avez participé aura lieu le 5 octobre prochain. La mise à prix de l'enchère est fixée à 9 millions d'euros. Au vu des éléments dont nous disposons, il semblerait que seule la banque, créancier prioritaire, pourrait être désintéressée par cette vente.

Par ailleurs, aucune proposition transactionnelle n'a été reçue à ce jour.

En parallèle, sur demande formulée par l'avocate des sociétés JRI CAPITAL, AS INVESTISSEMENTS et de Monsieur ISMAEL, la procédure concernant la suspension de l'exécution provisoire a été renvoyée à l'audience de plaidoirie du 27 octobre 2023.

Enfin, les procédures contre les 2 cautions personnelles se poursuivent également.

Concernant M. ISMAEL les mesures d'exécution se poursuivent. A ce titre, nous avons demandé à l'huissier de procéder à des saisies de ses parts sociales, et c'est aujourd'hui chose faite.

Ainsi, des saisies ont été réalisées sur les parts de 12 sociétés détenues par M. ISMAEL dont 6 SCI. Ces saisies lui ont été dénoncées et il a jusqu'au 25/09/2023 pour les contester.

Nous ne manquerons pas de vous tenir informés des suites de ce contentieux.

 

[Berberis_1992]

[Clubfunding] [MÉRIBEL xxxxxxx]

Acte III : MÉRIBEL ALTIPORT

4,6M€ .......

La structuration de l'emprunt est très différente des deux opérations précédentes.

Les informations du rapport d'un commissaire aux comptes daté du 19 juillet 2023 sur les raisons du refinancement apparaissent enfin dans l'annexe "Détails sur le projet global" mais le montant de l'impasse de trésorerie estimée à 12M€ n'est pas précisé .......

 

[Wizz]

Reçu aujourd'hui



Je suis sur le site depuis des années, avec pas mal de projets.
Une organisation pareille explique peut être les retards

 

[yuma]

Reçu aujourd'hui

Afficher la pièce jointe 20793

Je suis sur le site depuis des années, avec pas mal de projets.
Une organisation pareille explique peut être les retards

reçu la même chose,déjà j'avais eu du mal à recevoir mon parrainage,là clairement c'est pour pousser à investir...et on peut toujours rêver pour le parrainage

 

[Fboy]

Bonjour à tous,
Pour info, Lymo organise une call pour ses actionnaires (ceux ayant souscrit à une augmentation de capital et dont la perte s'annonce très sévère)

 

[Luciole49]

Bonjour à tous,
Pour info, Lymo organise une call pour ses actionnaires (ceux ayant souscrit à une augmentation de capital et dont la perte s'annonce très sévère)

C'est leur grand truc les webinaires je leur ai répondu que j'en avais rien à cirer que je voulais de la thune et pas de nouvelles bien sûr. Oui nous on va perdre du pognon et eux vont se retrouver en slip.

 

[Luciole49]

[Anaxago] [Saint Martin] là c'est du totalement inédit, les plateformes commencent à nous avertir sur les risques de pertes en capital et/ou en intérêt et des retards à attendre mais là c'est le pompon. Pour continuer son projet l'opérateur a besoin d'un apport en fonds propres supplémentaires de 750.000 euros cela veut dire que l'obligataire pigeon est sollicité pour remettre au pot alors que la banque reprête aussi avec des garanties privilégiées. Bah non maintenant on peut perdre plus que le capital investi et les intérêts afférents.

Bon chez moi pas encore beaucoup de pertes comptabilisées dans le crowdlending mais alors les startups c'est l'hécatombe ...

 

[ostibapa]

Simple hypothèse : Clubfunding a posté la même communication pour tous les projets en cours de cet opérateur car j'ai reçu la même communication ce jour pour le projet "Place Louvain" qui lui a des intérêts mensuels.

[CF] [Place Louvain] emprunteur Seror Corporate

Bonjour @baffer
Au delà du retard de coupon, quelle est la situation de cette opération ?
Sauf erreur de ma part, l'échéance cible est dépassée

 

[baffer]

[CF] [Place Louvain] emprunteur Seror Corporate

Bonjour @baffer
Au delà du retard de coupon, quelle est la situation de cette opération ?
Sauf erreur de ma part, l'échéance cible est dépassée

Bonjour @ostibapa,

J'aimerais bien pouvoir donner des infos sur la situation de l'opération si Clubfunding daigner bien en fournir. En 25 mois, il n'y a eu qu'une seule communication (on est loin du reporting trimestriel), hormis les 2 de ce mois-ci à propos des coupons.

Il n'y a donc eu aucune information sur une éventuelle prorogation du projet (le projet étant censé se terminer le 05/08 dernier). La seule info provient du tableau des "remboursements à venir" (qui, d'expérience, ne prédit aucunement que le remboursement va réellement avoir lieu pour des projets qui partent en cacahuètes) qui indique que la date de remboursement est le 05/10.

Ci-dessous l'historique "complet" des reportings :

 

[ostibapa]

Merci @baffer,

Ci-dessous, l'historique tout aussi "complet" du projet [Péninsule d'Azur] du même emprunteur (émission de l'emprunt le 27/07/21 pour 24 mois, pas de coupons mensuels mais intérêts prévus in-fine).

Sans commentaire...

 

[Squirrel91]

[WISEED] [OMPT IMMMO - Rue du commandant André]

Opération remboursée le 20/09 avec 3 mois d'avance.

 

[matt florentin]

Bonjour à tous,

j'ai eu le malheur de souscrire le projet crowdfunding 123 Voltaire a Asnières du promoteur Promege il y a presque 4 ans.

J'apprends aujourd'hui que Koregraf a mandaté un cabinet de recouvrement pour obtenir le remboursement.

Koregraf nous parle sans préciser davantage de la levée de fonds de "Promege capital" société qui "remplacerait" Promege..

Je me demande comment c'est possible un truc pareil ....qu'en France un promoteur qui a fini ses travaux et vendu la totalité de ses appartements puisse se refuser d'honorer son prêt.

On risque vraiment de ne jamais plus revoir notre argent ?

Le remboursement d'un projet complété et vendu ne force pas vraiment le promoteur à rembourser dans un projet de crowdfunding ????




Merci de votre avis

Matt

 

[adnstep]

Si sa marge s'est effondrée, la vente de la totalité du projet ne suffit pas à payer les salaires, les fournisseurs, rembourser tous les créanciers. S'il y a une banque dans l'affaire, elle passera en premier (elle se sera assurée de garanties prioritaires).

 

[Berberis_1992]

[Koregraf] [123 Voltaire]

Koregraf nous parle sans préciser davantage de la levée de fonds de "Promege capital" société qui "remplacerait" Promege..

Bonjour matt florentin,

Quelles étaient les garanties et la structuration sur ce projet ?

En faisant un tour sur la Toile, je suis tombé sur des éléments surprenants :



Koregraf semble fort impliquée dans l'opération.

Fiche de PROMEGE CAPITAL [lien réservé abonné] et Statuts constitutifs du 09/08/2019 [lien réservé abonné].

 

[baffer]

Bonjour à tous,

j'ai eu le malheur de souscrire le projet crowdfunding 123 Voltaire a Asnières du promoteur Promege il y a presque 4 ans.

J'apprends aujourd'hui que Koregraf a mandaté un cabinet de recouvrement pour obtenir le remboursement.

Koregraf nous parle sans préciser davantage de la levée de fonds de "Promege capital" société qui "remplacerait" Promege..

Je me demande comment c'est possible un truc pareil ....qu'en France un promoteur qui a fini ses travaux et vendu la totalité de ses appartements puisse se refuser d'honorer son prêt.

On risque vraiment de ne jamais plus revoir notre argent ?

Le remboursement d'un projet complété et vendu ne force pas vraiment le promoteur à rembourser dans un projet de crowdfunding ????




Merci de votre avis

Matt

Bonjour @matt florentin, pourriez-vous copier/coller la communication de Koregraf pour ce projet ou le faire directement sur la page de hellocrowdfunding ([lien réservé abonné]) ?
Car ce promoteur a d'autres projets en cours (notamment sur LPB où @ostibapa semble investi avec le projet L'égalité).

@Berberis_1992 : Sur la page projet de l'opération 123 Voltaire ([lien réservé abonné]) on constate que Koregraf et cet opérateur sont étroitement lié :

Un partenariat de confiance avec KOREGRAF, qui a accompagné PROMEGE dans sa restructuration de capital en 2018, et réalisé trois levées de fonds propres en Juin 2018 et Février 2019 pour un total de 802 500 €

Une reconnaissance par la profession, avec le projet 59 Prairies à Paris 20ème (cofinancé par KOREGRAF – travaux en cours), lauréat aux Pyramides d’Argent de la FPI Ile-de-France en avril 2019, pour le Prix de la première réalisation

 

[Wallys56]

IMMOCRATIE - JARDINS DU COLOMBIER
Reçu ce jour pour la suite de l'aventure

"""""Vous avez souscrit à des obligations de la société LES JARDINS DU COLOMBIER pour financer une opération de construction à Allauch. Bien qu’ayant procédé au remboursement de 30% du principal, la société est en défaut pour le remboursement du solde et le paiement des intérêts.

En début d’année, la société nous a transmis une promesse de vente signée par le promoteur Nexity pour l’achat du foncier à un prix permettant de solder l’emprunt. Néanmoins, en juillet dernier, Nexity a souhaité renégocier la promesse et les discussions avec LES JARDINS DU COLOMBIER n’ont pas semblé aboutir. Nous nous mettons donc en ordre de marche pour agir en justice à l’encontre de la société LES JARDINS DU COLOMBIER et de son garant. Pour que cette démarche soit incontestable par la partie adverse, nous organisons une consultation écrite des obligataires afin d’obtenir leur mandat pour le faire.""""""""""

 

[matt florentin]

Merci a vos contributions il y a des choses plus importantes que perdre quelques milliers d'euros et ressentir un peu de solidarité et confort en fait partie.

Je ne suis pas un expert et certainement je n'ai pas assez vérifié..

Je vous copie intégralement le mail


RAPPEL DE L'OPERATION

Pour mémoire, lors du mail de suivi en date du 29 juin 2023, il avait été indiqué que votre date de remboursement restait inchangée au 4ème trimestre 2023, en date du 13 novembre 2023. Le promoteur avançait comme motif qu'il demeurait dans l'attente d'un crédit de TVA à recevoir ainsi que des décaissements liés aux derniers travaux et encaissements clients.

En outre, Promege invoquait notamment :
• L'occupation illégale du bâti existant, ce qui a retardé la démolition et donc le démarrage des travaux de plus d'un an ;
• L'impact de la période de Covid-19 et des différents confinements. De nombreux décalages ont été constatés sur le planning du chanter. Le redémarrage de l'économie mondiale à l'été 2020 a généré des pénuries de matières premières (bois, acier, briques notamment).
• Des contraintes de concessionnaires (Enedis et GRDF), ce qui a généré des retards sur les travaux.
• Une procédure de référé préventif mise en oeuvre avant le démarrage des travaux.
• Une prorogation du crédit promoteur et de la GFA auprès d'HSBC jusqu'en janvier 2023.
• Un dernier lot acté en mai 2023.

À ce jour, et comme déjà indiqué le 29 juin 2023, le programme est livré depuis décembre 2022 et la commercialisation actée à 100 % du chiffre d'affaires.


DÉLAI CONTRACTUEL

Pour rappel, le délai contractuel prévu initialement dans votre contrat d'émission de souscription d'obligations était de 3 ans. Celui-ci ayant été prorogé de 12 mois supplémentaires, le terme contractuel est maintenant au 13 novembre 2023.

Il s'est écoulé 46 mois depuis le 13 novembre 2019, date de démarrage de votre rendement.


REMBOURSEMENT ANTICIPÉ

Devant l'absence de retour à notre demande de suivi habituelle ainsi que notre demande de confirmation de remboursement d'ici le 13 novembre prochain, et avec des précisions obtenues à propos de la collecte "Promege Capital", levée avec le même promoteur en parallèle, Koregraf a décidé de faire appel à son partenaire spécialisé en recouvrement, le cabinet Cofag. L'objectif étant de trouver l'issue la plus favorable en vue d'un prochain remboursement pour les investisseurs.

Nous ne manquerons pas de vous tenir informés de la suite des évènements concernant le remboursement.

Nous vous rappelons qu’en l’absence de remboursement par l’Emetteur des frais avancés par le Représentant de la Masse des Obligataires, lesdits frais avancés (honoraires, dépens, frais de procédure) seront prélevés sur les sommes recouvrées judiciairement avant tout remboursement des porteurs d’obligations.



L'équipe Koregraf

 

[ostibapa]

Merci a vos contributions il y a des choses plus importantes que perdre quelques milliers d'euros et ressentir un peu de solidarité et confort en fait partie.

Je ne suis pas un expert et certainement je n'ai pas assez vérifié..

Je vous copie intégralement le mail


RAPPEL DE L'OPERATION

Pour mémoire, lors du mail de suivi en date du 29 juin 2023, il avait été indiqué que votre date de remboursement restait inchangée au 4ème trimestre 2023, en date du 13 novembre 2023. Le promoteur avançait comme motif qu'il demeurait dans l'attente d'un crédit de TVA à recevoir ainsi que des décaissements liés aux derniers travaux et encaissements clients.

En outre, Promege invoquait notamment :
• L'occupation illégale du bâti existant, ce qui a retardé la démolition et donc le démarrage des travaux de plus d'un an ;
• L'impact de la période de Covid-19 et des différents confinements. De nombreux décalages ont été constatés sur le planning du chanter. Le redémarrage de l'économie mondiale à l'été 2020 a généré des pénuries de matières premières (bois, acier, briques notamment).
• Des contraintes de concessionnaires (Enedis et GRDF), ce qui a généré des retards sur les travaux.
• Une procédure de référé préventif mise en oeuvre avant le démarrage des travaux.
• Une prorogation du crédit promoteur et de la GFA auprès d'HSBC jusqu'en janvier 2023.
• Un dernier lot acté en mai 2023.

À ce jour, et comme déjà indiqué le 29 juin 2023, le programme est livré depuis décembre 2022 et la commercialisation actée à 100 % du chiffre d'affaires.


DÉLAI CONTRACTUEL

Pour rappel, le délai contractuel prévu initialement dans votre contrat d'émission de souscription d'obligations était de 3 ans. Celui-ci ayant été prorogé de 12 mois supplémentaires, le terme contractuel est maintenant au 13 novembre 2023.

Il s'est écoulé 46 mois depuis le 13 novembre 2019, date de démarrage de votre rendement.


REMBOURSEMENT ANTICIPÉ

Devant l'absence de retour à notre demande de suivi habituelle ainsi que notre demande de confirmation de remboursement d'ici le 13 novembre prochain, et avec des précisions obtenues à propos de la collecte "Promege Capital", levée avec le même promoteur en parallèle, Koregraf a décidé de faire appel à son partenaire spécialisé en recouvrement, le cabinet Cofag. L'objectif étant de trouver l'issue la plus favorable en vue d'un prochain remboursement pour les investisseurs.

Nous ne manquerons pas de vous tenir informés de la suite des évènements concernant le remboursement.

Nous vous rappelons qu’en l’absence de remboursement par l’Emetteur des frais avancés par le Représentant de la Masse des Obligataires, lesdits frais avancés (honoraires, dépens, frais de procédure) seront prélevés sur les sommes recouvrées judiciairement avant tout remboursement des porteurs d’obligations.



L'équipe Koregraf

Merci @matt florentin pour la communication détaillée.
A titre de curiosité, y'avait-il des signes avant-coureurs dans les précédentes communication ?

Comme identifié par @Berberis_1992, je suis bien sur une autre opération de l'emprunteur Promège : [l'égalité] sur LPB.