Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Berberis_1992]

on constate que Koregraf et cet opérateur sont étroitement lié

En parcourant l'acte Statuts constitutifs du 09/08/2019 [lien réservé abonné], il s'avère que Koregraf fait partie d'un Comité de conformité avec un droit de véto :



Euh ....... Et Koregraf a mandaté un cabinet de recouvrement ?

"notre demande de suivi habituelle" alors que Koregraf est membre du Comité de Conformité .......

 

[matt florentin]

Il y avait eu seulement l'alerte il y a un an que le remboursement était retardé d'un an conformément au contrat pour les difficultés variées reportées ci dessus.

Je n'arrive pas trop à vous suivre...il semblerait donc que remboursement d'un projet fini et vendu de crowdfunding n'est pas acquis.
J'entends d'histoires de montages et possible maguilles, on ne dirait que l'on est pas en France ... j'entends que je ne peux pas compter sur l'opérateur crowdfunding et j'en déduis que je risque fortement de perdre mes sous .

Si vous avez des conseils n'hésitez pas ..

 

[Yoda69]

Je me demande comment c'est possible un truc pareil ....qu'en France un promoteur qui a fini ses travaux et vendu la totalité de ses appartements puisse se refuser d'honorer son prêt.

On risque vraiment de ne jamais plus revoir notre argent ?

Le remboursement d'un projet complété et vendu ne force pas vraiment le promoteur à rembourser dans un projet de crowdfunding ????

Oui c'est tout à fait possible, et ça arrive même souvent !
Le promoteur peut effectivement ne pas avoir les moyens de vous payer (avec des excuses plus ou moins légitimes).

Et il peut aussi avoir les moyens de le faire mais ne pas vouloir le faire. Parce qu'il est en difficulté sur d'autres projets et qu'il veut garder de la trésorerie (même s'il n'en a pas le droit), parce qu'il est dans une impasse financière, parce qu'il pense qu'il peut tirer sur la corde et étendre le prêt de son fait sans trop de dommages (par exemple parce que le créancier ne le relance que mollement et tardivement),...

Face à un mauvais payeur vous êtes en général assez démunis et la procédure judiciaire est longue et souvent couteuse. Et quand vous êtes une plateforme de crowdfunding immobilier vos clients sont les promoteurs vous n'avez pas non plus intérêt à être trop dur avec eux (sauf ceux qui sont de vrais margoullins) pour ne pas vous les mettre à dos.

J'ai personnellement eu quelques cas de mauvais payeurs dans le business, à chaque fois j'ai réussi à être payé au bout du compte (1 fois à l'issue d'une longue procédure judiciaire avec condamnation puis appel du débiteur puis nouvelle condamnation, et même avec la décision judiciaire ça a été compliqué de récupérer l'argent).
In fine le débiteur a à chaque fois eu le droit à un "crédit gratuit" - et bien sûr je n'ai plus jamais travaillé avec ces gens-là.

 

[Berberis_1992]

Le promoteur peut effectivement ne pas avoir les moyens de vous payer

Dans ce dossier, Koregraf est mouillée jusqu'au cou en étant membre de le Comité de Conformité de Promege Capital.

Va falloir creuser de ce côté-là car la plateforme adopte une attitude bien trop détachée, à mon humble avis.

En consultant le DIRSE de l'opération, pas de trace de Promege Capital. Seule Promege Holding apparaît.

Par conséquent, Promege Capital n'est pas dans le périmètre de l'opération.

Ceci étant dit, vu la proximité de Koregraf avec la sphère Promege Holding, je trouve l'attitude de la plateforme assez étonnante.

@matt florentin, avez-vous une trace de "Koregraf nous parle sans préciser davantage de la levée de fonds de "Promege capital" société qui "remplacerait" Promege." ?

 

[Wallys56]

Merci a vos contributions il y a des choses plus importantes que perdre quelques milliers d'euros et ressentir un peu de solidarité et confort en fait partie.

Je ne suis pas un expert et certainement je n'ai pas assez vérifié..

Je vous copie intégralement le mail


RAPPEL DE L'OPERATION

Pour mémoire, lors du mail de suivi en date du 29 juin 2023, il avait été indiqué que votre date de remboursement restait inchangée au 4ème trimestre 2023, en date du 13 novembre 2023. Le promoteur avançait comme motif qu'il demeurait dans l'attente d'un crédit de TVA à recevoir ainsi que des décaissements liés aux derniers travaux et encaissements clients.

En outre, Promege invoquait notamment :
• L'occupation illégale du bâti existant, ce qui a retardé la démolition et donc le démarrage des travaux de plus d'un an ;
• L'impact de la période de Covid-19 et des différents confinements. De nombreux décalages ont été constatés sur le planning du chanter. Le redémarrage de l'économie mondiale à l'été 2020 a généré des pénuries de matières premières (bois, acier, briques notamment).
• Des contraintes de concessionnaires (Enedis et GRDF), ce qui a généré des retards sur les travaux.
• Une procédure de référé préventif mise en oeuvre avant le démarrage des travaux.
• Une prorogation du crédit promoteur et de la GFA auprès d'HSBC jusqu'en janvier 2023.
• Un dernier lot acté en mai 2023.

À ce jour, et comme déjà indiqué le 29 juin 2023, le programme est livré depuis décembre 2022 et la commercialisation actée à 100 % du chiffre d'affaires.


DÉLAI CONTRACTUEL

Pour rappel, le délai contractuel prévu initialement dans votre contrat d'émission de souscription d'obligations était de 3 ans. Celui-ci ayant été prorogé de 12 mois supplémentaires, le terme contractuel est maintenant au 13 novembre 2023.

Il s'est écoulé 46 mois depuis le 13 novembre 2019, date de démarrage de votre rendement.


REMBOURSEMENT ANTICIPÉ

Devant l'absence de retour à notre demande de suivi habituelle ainsi que notre demande de confirmation de remboursement d'ici le 13 novembre prochain, et avec des précisions obtenues à propos de la collecte "Promege Capital", levée avec le même promoteur en parallèle, Koregraf a décidé de faire appel à son partenaire spécialisé en recouvrement, le cabinet Cofag. L'objectif étant de trouver l'issue la plus favorable en vue d'un prochain remboursement pour les investisseurs.

Nous ne manquerons pas de vous tenir informés de la suite des évènements concernant le remboursement.

Nous vous rappelons qu’en l’absence de remboursement par l’Emetteur des frais avancés par le Représentant de la Masse des Obligataires, lesdits frais avancés (honoraires, dépens, frais de procédure) seront prélevés sur les sommes recouvrées judiciairement avant tout remboursement des porteurs d’obligations.



L'équipe Koregraf

Je vois que Koregraf facture aux investisseurs les sommes engagées pour le recouvrement du montant prêté !!!. Comme si c'était la faute des investisseurs si l'opérateur ne rembourse pas..........

 

[ostibapa]

Je vois que Koregraf facture aux investisseurs les sommes engagées pour le recouvrement du montant prêté !!!. Comme si c'était la faute des investisseurs si l'opérateur ne rembourse pas..........

Cà vaudrait le coût de faire un inventaire des pratiques de chaque PF.

Je l'amorce et laisse les lecteurs compléter :
- Facture aux prêteurs la totalité des frais de recouvrement : Wiseed, Koregraf
- Prélève 5% sur le montant recouvert et prend le reste des frais à sa charge : WeShareBonds
- Prend intégralement en charge les frais : Homunity

 

[Berberis_1992]

Reçu aujourd'hui

Afficher la pièce jointe 20793

Je suis sur le site depuis des années, avec pas mal de projets.
Une organisation pareille explique peut être les retards

Il faut croire que Raizers adore le comique de répétition .......

Deuxième salve, aujourd'hui.

S'il était encore possible de bénéficier de la prime (que j'ai obtenu en 2019), je laisserai aujourd'hui expirer l'offre.

 

[Berberis_1992]

[Koregraf] [123 Voltaire]

Koregraf nous parle sans préciser davantage de la levée de fonds de "Promege capital" société qui "remplacerait" Promege..

@matt florentin, avez-vous une trace, un document annonçant cette substitution ?

Car en consultant le DIRSE de l'opération, pas de trace de Promege Capital.

Seule Promege Holding apparaît.

 

[Wizz]

Les deux projets LPB font un floc comme j'en ai rarement vu !
Un des deux n'a réuni que 150 K€ en 30 mn !

L'age de raison des investisseurs échaudés ?

 

[Yoco38]

Peut etre aussi que le manque de liquidités se fait sentir. par exemple moi je compte sur les remboursements pour réinvestir, comme on n'est pas remboursé ou tardivement et que la tendance est clairement que le risque actuel n'est pas assez remunéré ... ben je n'investis plus

 

[Raug]

Cà vaudrait le coût de faire un inventaire des pratiques de chaque PF.

Je l'amorce et laisse les lecteurs compléter :

J'avais noté que Clubfunding prenait les frais à sa charge. A confimer ?

 

[ostibapa]

J'avais noté que Clubfunding prenait les frais à sa charge. A confimer ?

Pas de communication claire sur ce point dans mes dossiers où des actions sont en cours.
Pour les nouvelles levées de fonds, ces frais sont prévus à la charge de l'emprunteur (lire le contrat d'émission obligataire). Bon après s'il ne peut/veut pas payer, il faudra voir...

A priori pas de frais pour le prêteur mais c'est pas clair non plus chez Immocratie.
Inversement, je m'attends à en avoir sur un projet Raizers. A confirmer.

 

[Luciole49]

Les deux projets LPB font un floc comme j'en ai rarement vu !
Un des deux n'a réuni que 150 K€ en 30 mn !

L'age de raison des investisseurs échaudés ?

Il y en a un des deux ou il faut compléter la banque et le gros en fait pas d apport personnel non plus vu que la facture Lpb pour les intérêts intervient a la fin. En plus créer 9 appartements sur 600 M2 avec 450 000 euros faut que la main d oeuvre soit gratuite.

 

[Berberis_1992]

Pour les nouvelles levées de fonds, ces frais sont prévus à la charge de l'emprunteur (lire le contrat d'émission obligataire).

A cela, Clubfunding a ajouté récemment la constitution d'une cash réserve (le terme employé) à retrouver dans la rubrique Engagements du contrat obligataire.

 

[Msimmo]

Le remboursement d'un projet complété et vendu ne force pas vraiment le promoteur à rembourser dans un projet de crowdfunding ????

Le contrat le prévoit mais avec les garanties les plus basiques, c'est très facile de ne pas le faire...

Ex: Mi Prom avec immeuble livré et opération bénéficiaire !! : une partie seulement du capital a été remboursé et depuis le promoteur est en liquidation. L'histoire n'est pas finie mais à la direction de MI PROM dont son pdg...

Pour 123 voltaire, difficile de statuer si le promoteur est 1/ honnête et sincère à ce stade ou 2/ prévoit une sortie de route. Plus le temps passe, plus 2/ devient crédible.

 

[Luciole49]

Les deux projets LPB font un floc comme j'en ai rarement vu !
Un des deux n'a réuni que 150 K€ en 30 mn !

L'age de raison des investisseurs échaudés ?

Il y en a un des deux ou il faut compléter la banque et le gros en fait pas d apport personnel non plus vu que la facture Lpb pour les intérêts intervient a la fin. En plus créer 9 appartements sur 600 M2 avec 450 000 euros

 

[Luciole49]

Le contrat le prévoit mais avec les garanties les plus basiques, c'est très facile de ne pas le faire...

Ex: Mi Prom avec immeuble livré et opération bénéficiaire !! : une partie seulement du capital a été remboursé et depuis le promoteur est en liquidation. L'histoire n'est pas finie mais à la direction de MI PROM dont son pdg...

Pour 123 voltaire, difficile de statuer si le promoteur est 1/ honnête et sincère à ce stade ou 2/ prévoit une sortie de route. Plus le temps passe, plus 2/ devient crédible.

Il y a des précédents Axone et Lymo

 

[Raug]

J'avais noté que Clubfunding prenait les frais à sa charge. A confimer ?

J'ai retrouvé le post :

Par contre, au bénéfice de Clubfunding, dans les contrats (je pense même, tous), une clause dans les engagements de l'opérateur ne laisse aucun doute :

Afficher la pièce jointe 18991

Après, effectivement, ce n'est une garantie de bonne fin mais l'opérateur est prévenu .......

Clubfunding lui tombera dessus pour récupérer les frais engagés lors la procédure.

Ça aurait donc changé dans les contrats récents ?

 

[Raug]

Peut etre aussi que le manque de liquidités se fait sentir. par exemple moi je compte sur les remboursements pour réinvestir, comme on n'est pas remboursé ou tardivement et que la tendance est clairement que le risque actuel n'est pas assez remunéré ... ben je n'investis plus

Le modèle du crowdfunding, c'est un peu comme celui des nappes phréatiques :
Quand toute l'eau a été pompée et mal utilisée, il ne reste plus qu'à organiser une procession pieuse pour demander un peu de pluie a saint Patern ou saint Roch…

 

[matt florentin]

[Koregraf] [123 Voltaire]



@matt florentin, avez-vous une trace, un document annonçant cette substitution ?

Car en consultant le DIRSE de l'opération, pas de trace de Promege Capital.

Seule Promege Holding apparaît.

Je me suis mal exprimé ce que je dis est ce que j'en déduit en prenant connaissance sur les éléments sur internet..
Dans le message de Koregraf est écrit
"..., et avec des précisions obtenues à propos de la collecte "Promege Capital", levée avec le même promoteur en parallèle, Koregraf a décidé de faire appel à son partenaire spécialisé en recouvrement.."

Avec...donc ils reconnaissent le fait sans expliquer davantage...