Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[adnstep]

[Fundimmo] [Clos d'Ermes]
"Comme indiqué dans nos communications précédentes, à compter du second semestre 2022, l’opérateur a cessé de nous répondre et ce, malgré nos demandes et mises en demeure successives de nous transmettre des informations relatives à l’avancement du chantier et à la date à laquelle il sera en mesure de rembourser les sommes dues. S’agissant des chantiers, les visites précédemment réalisées ont montré que celui-ci était à l’arrêt.

Les obligations émises étant arrivées à échéance, des procédures contentieuses ont été initiées au début de l’année 2023, tant à l’encontre des emprunteurs (les SCCV LYCOS et DU BUIS) que du garant (la société OQO). [En fait, la société OQO, c'est une société unipersonnelle, CA de 89 000€ en 2019]

Des premières audiences ont eu lieu au cours du troisième trimestre 2023 et d’autres audiences vont avoir lieu au cours du second semestre 2023.
...
Les résolutions sur lesquelles vous serez invités à vous prononcer sont les suivantes :
...

• Report de la date d’échéance au 1er octobre 2025 , le temps de mettre en œuvre les procédures judiciaires mentionnées ci-dessus et les saisies y afférentes ;
• Changement du représentant de la masse, [afin de désigner un sous-traitant pour la tenue des assemblées]
• ..."

En complément : la société ERMES Investissements, qui possède 99% des parts des 2 SCCV, est en liquidation judiciaire depuis juillet 2023.

 

[NicoNoclaste]

[LPB] [La Ferme] [Le Volcan]

Bonjour

Les deux projets LPB font un floc comme j'en ai rarement vu !
Un des deux n'a réuni que 150 K€ en 30 mn !

L'age de raison des investisseurs échaudés ?

J'ai mis un ticket sur "La Ferme"!

Serais-je retourné à l'âge bête?

Il y en a un des deux ou il faut compléter la banque

???
Aucun des deux ne fait appel à une banque; confusion avec un autre projet, sur une autre PF?...

le gros en fait pas d apport personnel non plus vu que la facture Lpb pour les intérêts intervient a la fin.

Si: sur La Ferme, donc, 95k€ d'apport personnel (les intérêts des obligataires calculés sur 12 mois se montent à 100k€, qui seront effectivement réglés lors du ou des remboursements); bon, pas de quoi danser de joie, certes, mais un petit 9% du coût du programme, c'est déjà ça pour un gamin de 22 ans.
Ça n'est sans doute pas rationnel, mais il a du culot, et j'aime ça. Bon, j'ai quand même un peu réfléchi avant de me lancer...

En plus créer 9 appartements sur 600 M2 avec 450 000 euros faut que la main d oeuvre soit gratuite.

Pour le coup, j'ai demandé à LPB si le montant des travaux avait été estimé ou si ceux-ci avaient fait l'objet de devis: la réponse a été que sur tous les projets présentés par la PF (dont celui-ci), les travaux budgétés avaient fait l'objet de devis; dont acte.
De plus, en matière de gros œuvre, seule la dalle du R+2 est à construire, le reste semblant être en bon état. Enfin, je prévois tout de même une rallonge travaux de 70k€, ce qui amène le coût travaux à 905€/m2 TTC, et fait accessoirement tomber la marge prévisionnelle à 15%.
Je peux toujours me tromper, mais j'estime que ça peut passer, d'autant que le prix de vente me paraît assez attractif, surtout pour du quasi-neuf.

En ce qui concerne Le Volcan, je me suis soigneusement tenu à l'écart.
A Clermont-Ferrand, recherches faites sur plusieurs sites, une chambre en colocation rapporte à peu près 375€/mois hors charges; le programme propose 14 chambres (source LPB); si l'on simule une occupation à 50% par de jeunes actifs, et à 50% par des étudiants, on peut estimer un taux d'occupation de 11 mois sur 12 (en étant optimiste!), ce qui nous fait un revenu brut annuel de 57750€; rapporté à 1,37M€ du coût d'achat, ça nous fait un rendement brut de... 4,2%. Et je rappelle que 1,37M€, c'est le coût d'achat HT; le rendement brut réel sera donc encore inférieur... On peut toujours penser qu'un loyer supérieur sera accepté par un locataire pour des locaux neufs, mais je ne me hasarderais pas à faire ce genre de calcul, au risque de faire chuter le taux d'occupation prévisionnel. Si j'étais un investisseur en quête de biens locatifs, je chercherais sans doute ailleurs, ou alors pas dans le neuf. Bref, le programme est encore loin d'être vendu.
Mais encore une fois, je me trompe peut-être...

Peut etre aussi que le manque de liquidités se fait sentir. par exemple moi je compte sur les remboursements pour réinvestir, comme on n'est pas remboursé ou tardivement et que la tendance est clairement que le risque actuel n'est pas assez remunéré ... ben je n'investis plus

Age de raison, trésorerie à sec pour telle ou telle raison... Sans doute un mélange des deux: avez-vous remarqué la chute du ticket moyen sur LPB entre leurs premiers projets début 2020 et maintenant? On est passé de plusieurs milliers d'euros au tout début, à quelque 700€ mi-2021, pour arriver à moins de 400€ aujourd'hui...

 

[ostibapa]

[LPB] [La Ferme] [Le Volcan]

[...]

Age de raison, trésorerie à sec pour telle ou telle raison... Sans doute un mélange des deux: avez-vous remarqué la chute du ticket moyen sur LPB entre leurs premiers projets début 2020 et maintenant? On est passé de plusieurs milliers d'euros au tout début, à quelque 700€ mi-2021, pour arriver à moins de 400€ aujourd'hui...

J'y vois surtout l'effet (pervers ?) du nouveau public d'investisseurs ramené par les "finfluenceurs" à grand coup de codes bonus.

De mon côté, je n'ai pas changé le montant de mon billet pour vous accompagner sur [La Ferme] !
Et avec code bonus : faut pas être idiot non plus...

 

[Miles]

Cà vaudrait le coût de faire un inventaire des pratiques de chaque PF.

Je l'amorce et laisse les lecteurs compléter :
- Facture aux prêteurs la totalité des frais de recouvrement : Wiseed, Koregraf
- Prélève 5% sur le montant recouvert et prend le reste des frais à sa charge : WeShareBonds
- Prend intégralement en charge les frais : Homunity

Et si les frais sont inférieurs aux 5% pour WSB ?

 

[Msimmo]

[Fundimmo] [Clos d'Ermes]

...

• Report de la date d’échéance au 1er octobre 2025 , le temps de mettre en œuvre les procédures judiciaires mentionnées ci-dessus et les saisies y afférentes ;
• Changement du représentant de la masse, [afin de désigner un sous-traitant pour la tenue des assemblées]
• ..."

Après réflexion, cela doit être pour la société intermédiaire que crée fundimmo et vers laquelle les investisseurs ont prêté (et non l'opérateur de l'opération Ermes)

Il y a longtemps le schéma d'émission était de créer une société intermédiaire (gérée par Fund Immo) auquel on prête. Cette dernière prêtait à PLUSIEURS émissions obligataires (genre 4 ou 5). Depuis ils ont peut être fait du 1 pour 1.

En fait, certains vont découvrir qu'ils sont embarqués dans une collocation de prêt obligataire et ça se passe mal si l'un risque de faire défaut, alors que d'autres sont encore en cours.
FundImmo cherche probablement du temps là pour qu'il ne reste plus qu'un prêt foireux...

EDIT: exemple projet terminé (RESIDENCE PLENEUF)
La société intermédiaire est FUNDIMMO FP16 qui a prété à RESIDENCE PLENEUF mais aussi à L'ESCALE et le PARC d'AUTUN. Et d'autres pouvaient se rajouter au montage...

Il va y avoir du sport avec ces montages !

 

[ostibapa]

Et si les frais sont inférieurs aux 5% pour WSB ?

La règle précise est à l'article 14 des CGU WSB [lien réservé abonné]
On fait donc payer l'emprunteur puis les prêteurs et seulement si ça suffit pas la plateforme y est de sa poche.
Un beau métier n'est ce pas !

Exemple d'application sur le projet [Ogetis - Opération Les Muriers] : communication WSB du 21/07

L’assemblée générale de la société 3JBH s’est valablement tenue le 17/07/2023 et a approuvé à la majorité qualifiée les résolutions soumises au vote des obligataires. Nous remercions les votants de leur participation.

Par conséquent, un report supplémentaire de 4 mois à compter du 28/06/2023 est désormais acté et va être notifié à l'emprunteur. Nous vous rappelons qu'à cet effet, l’emprunteur a accepté de verser la somme de 60 000€, correspondant à l’intégralité des intérêts dus. 40 000€ ont déjà été réceptionnés et nous venons de recevoir, à ce jour, le solde de 20 000€.

Pour votre bonne information, sur les 60 000€ recouverts auprès de l’Emetteur, et ce conformément aux dispositions des CGU de la plateforme, 5% de ce montant remboursera une partie des frais engagés par la plateforme et ses conseils pour la négociation et le recouvrement de ce crédit.

 

[flocon]

CLUBFUNDING ASSET MANAGEMENT 881 049 423 00026​

4 / 20 RISQUE TRÈS ÉLEVÉ

 

[Rivol0gY]

@flocon : Source ?

 

[investimmo]

Pas de communication claire sur ce point dans mes dossiers où des actions sont en cours.
Pour les nouvelles levées de fonds, ces frais sont prévus à la charge de l'emprunteur (lire le contrat d'émission obligataire). Bon après s'il ne peut/veut pas payer, il faudra voir...

A priori pas de frais pour le prêteur mais c'est pas clair non plus chez Immocratie.
Inversement, je m'attends à en avoir sur un projet Raizers. A confirmer.

Cela ne va-t-il pas poser un problème de déontologie pour les avocats ? Car si je comprends bien, on demande à l'emprunteur de payer les frais de l'avocat qui va lui coller une procédure...

 

[flocon]

@flocon : Source ?

Portail info legale

 

[flocon]

@flocon : Source ?

Portail info legale

 

[InvestisseurInquiet]

[CF] GRAND HORIZON 2 - HK GROUP

Communication de CF :
"06/09/2023
En raison d’une problématique de calendrier commun entre les dirigeants du groupe HK et ClubFunding, la réunion physique mentionnée dans notre précédente communication a été décalée à la semaine prochaine."

ben voyons, c'est pas prioritaire, le projet a dépassé son échéance et ça ne fait que 7 mois que les coupons ne sont plus versés...

En tout cas, ils ont dû s'en dire des choses pour que nous n'en ayons toujours pas le compte rendu !

 

[adnstep]

Ben faut dire que "les dirigeants de HK", ils doivent en avoir pas mal, de réunions, en ce moment...

 

[InvestisseurInquiet]

Les deux projets LPB font un floc comme j'en ai rarement vu !
Un des deux n'a réuni que 150 K€ en 30 mn !

L'age de raison des investisseurs échaudés ?

Le vrai étonnement, c'est qu'il reste encore aujourd'hui des gens disposés à prêter en crowdfunding...

 

[InvestisseurInquiet]

-

 

[InvestisseurInquiet]

J'avais noté que Clubfunding prenait les frais à sa charge. A confimer ?

Difficile à dire, je n'ai eu encore aucune procédure qui permette de récupérer de l'argent...

 

[InvestisseurInquiet]

[Fundimmo] [Clos d'Ermes]
"Comme indiqué dans nos communications précédentes, à compter du second semestre 2022, l’opérateur a cessé de nous répondre et ce, malgré nos demandes et mises en demeure successives de nous transmettre des informations relatives à l’avancement du chantier et à la date à laquelle il sera en mesure de rembourser les sommes dues. S’agissant des chantiers, les visites précédemment réalisées ont montré que celui-ci était à l’arrêt.

Les obligations émises étant arrivées à échéance, des procédures contentieuses ont été initiées au début de l’année 2023, tant à l’encontre des emprunteurs (les SCCV LYCOS et DU BUIS) que du garant (la société OQO). [En fait, la société OQO, c'est une société unipersonnelle, CA de 89 000€ en 2019]

Des premières audiences ont eu lieu au cours du troisième trimestre 2023 et d’autres audiences vont avoir lieu au cours du second semestre 2023.
...
Les résolutions sur lesquelles vous serez invités à vous prononcer sont les suivantes :
...

• Report de la date d’échéance au 1er octobre 2025 , le temps de mettre en œuvre les procédures judiciaires mentionnées ci-dessus et les saisies y afférentes ;
• Changement du représentant de la masse, [afin de désigner un sous-traitant pour la tenue des assemblées]
• ..."

En complément : la société ERMES Investissements, qui possède 99% des parts des 2 SCCV, est en liquidation judiciaire depuis juillet 2023.

Si l'on repousse la date d'échéance, quel est le fondement des poursuites ?

 

[djio101]

...

 

[djio101]

Le vrai étonnement, c'est qu'il reste encore aujourd'hui des gens disposés à prêter en crowdfunding...

Sans doute parce qu'il n'est pas simple pour l'individu lambda d'avoir accès à d'autres placements offrant du 9 à 12%...

 

[InvestisseurInquiet]

Sans doute parce qu'il n'est pas simple pour l'individu lambda d'avoir accès à d'autres placements offrant du 9 à 12%...

Depuis le temps, l'individu lambda aurait dû / pu comprendre que le crowdfunding n'est pas un placement "offrant du 9 à 12%", mais un placement "offrant du 9 à 12% si le prêt est remboursé". Et c'est une sacrée différence.