Occupé par son propriétaire ou mis en location, une maison ou un appartement nécessite forcément des travaux permettant de lui maintenir son bon état d’habitation. Faute d’entretien, un logement peut se dégrader et voir sa valeur se réduire. En cas de location, qui du locataire ou du propriétaire des lieux doit assumer le paiement des travaux réalisés dans le logement ?

Les principes de la réglementation

Le propriétaire du logement doit remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à sa sécurité physique ou à sa santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. C’est ce que l’on nomme la décence du logement. Dans le cas contraire, le propriétaire est tenu de le rendre conforme : le locataire peut à tout moment au cours du bail lui demander de réaliser les travaux de mise aux normes. Dans ce cadre, toute clause du bail qui met à la charge du locataire la réalisation des travaux de mise aux normes de décence, même si c’est moyennant une contrepartie financière, n'est pas valable.

D’une manière générale, on retiendra les principes suivants :

  • L’entretien courant du logement et de ses équipements, les menues réparations sont à la charge du locataire
  • le gros entretien, les grosses réparations, ou le remplacement d’équipements importants incombent au propriétaire du logement

En pratique, une liste officielle fixée par décret, répertorie les réparations à la charge du locataire : tout ce qui n’ y figure pas est à la charge du propriétaire des lieux. Lorsque le logement se situe dans une copropriété, les travaux sur les parties communes sont payées par le propriétaire du logement mais il peut en demander le remboursement partiel ou total au locataire grâce aux charges récupérables.

La loi comporte des exceptions : le locataire n’a pas à supporter des réparations qui seraient dues à la vétusté (d'une chaudière par exemple), à une malfaçon ou à un vice de construction.

Ce qui est à la charge du bailleur

Il s’agit des travaux de gros entretien et grosses réparations du logement et/ou ses équipements, notamment :

  • le changement des fenêtres,
  • le changement de la chaudière,
  • la mise aux normes de l’électricité,
  • la réfection des sols et des murs,
  • le changement de la robinetterie.

Au titre des travaux réalisés sur l’immeuble et les parties communes, on trouve entre autres :

  • le ravalement de l’immeuble et des parties communes ,
  • la réfection de la toiture,
  • l'installation d’un ascenseur,
  • la réparation et changement des canalisations.

En cas de litige sur une dépense ne figurant pas sur la liste officielle, le juge décide qui du propriétaire ou du locataire doit la supporter.

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Ce qui est à la charge du locataire

Pour les travaux d’entretien courant à la charge du locataire, citons notamment :

  • le remplacement d’une vitre détériorée,
  • la réfection des mastics,
  • le dégorgement des canalisations d’eau (débouchage et curage des canalisations des éviers, lavabos, baignoire),
  • le remplacement ou la réparation des interrupteurs, des prises de courant, des baguettes et gaines de protection,
  • le changement des joints de robinetterie,
  • l'entretien courant de la chaudière et le ramonage,
  • le graissage et le remplacement des petites pièces comme les serrures et verrous de sécurité, ainsi que les clefs égarées ou détériorées.

Mais attention, si le mauvais état de gros équipements est dû à un défaut d’entretien ou une mauvaise utilisation par le locataire, les frais sont à sa charge. Par exemple s’il a omis de vidanger régulièrement un chauffe-eau, ou s’il n’a pas entretenu la chaudière, il risque d’avoir à supporter le coût des grosses réparations qui auraient dû être à la charge du bailleur.

Un locataire ne peut pas remplacer un équipement hors d’usage, une chaudière individuelle par exemple, et présenter la note au propriétaire des lieux. Le locataire doit au préalable obtenir l’autorisation de faire cette dépense au nom du bailleur. Si ce dernier refuse, il s'expose à des poursuites judiciaires.

Le cas de la chaudière individuelle

Lorsque le logement est équipé d’une chaudière individuelle, l’entretien incombe au locataire, sauf si une mention dans le bail prévoit le contraire. Ainsi, en pratique, le locataire doit faire appel chaque année à un chauffagiste pour contrôler l'état de sa chaudière. Une fois l'entretien terminé, le professionnel remet une attestation au locataire. Idem, en cas de remplacement d’une chaudière ou d’installation d’une nouvelle chaudière, la première opération d’entretien doit être effectuée au plus tard au cours de l’année qui suit.

La réglementation ne prévoit pas d'amende pour défaut d'entretien. Toutefois, en cas d'accident, l'assurance habitation du locataire peut refuser de prendre en charge les dégâts. Et si c'est le propriétaire qui s'en aperçoit, il peut au moment où le locataire quitte le logement lui retenir sur le dépôt de garantie la somme nécessaire à la réalisation de l'entretien.

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