Immobilier : ces charges « récupérables » qu'un locataire devra payer

Un gardien dans un immeuble est un précieux confort. Mais qui du propriétaire ou du locataire paie son salaire ? Un hall d’immeuble propre et bien éclairé, un ascenseur qui fonctionne, des fleurs et des plantes qui agrémentent la cour ou le jardin de l’immeuble correctement arrosées, mais qui paie l’eau ? Pour qu’un immeuble en copropriété soit bien entretenu, de nombreux services sont indispensables. Il incombe au propriétaire des lieux de payer l’ensemble de ces charges dont il pourra demander le remboursement, en tout ou partie, au locataire, d’où le nom de charges dites « récupérables » ou « locatives ».

Les charges locatives, de quoi parle-t-on ?

Il y a plusieurs catégories de charges récupérables selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs. Il s'agit :

• des charges relatives aux services rendus et liés à l’usage du logement et de l’immeuble (ascenseur, chauffage collectif, tapis...).
• des charges relatives aux dépenses d’entretien courant et des menues réparations portant sur les parties communes de l’immeuble (purge des points de chauffage, remplacement des ampoules électriques...)
• des services dont le locataire profite directement (taxe d’enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage, redevance assainissement)

Le décret 87-713 du 26 août 1987 détaille une à une les charges récupérables par le bailleur sur son locataire. Cette liste est exhaustive : les dépenses qui n’y figurent pas ne peuvent être récupérées. A l’exception des travaux d’économies d’énergie et des dépenses de sécurité des accès qui font l’objet de mesures spécifiques.

Au titre des services rendus, liés à l’usage du logement, sont notamment récupérables : les dépenses de fonctionnement de l’ascenseur, et celles concernant son entretien courant ; les frais d’eau froide et d’eau chaude du locataire ; les dépenses de chauffage, de production d’eau chaude et de distribution d’eau chaude dans les parties privatives...

Pour ce qui concerne les dépenses d’entretien courant et les menues réparations des parties communes de l’immeuble, sont notamment récupérables le coût des produits d’entretien et les dépenses d’entretien des minuteries.

Avis aux locataires : les charges récupérables sont juridiquement parlant assimilées au loyer. Un impayé de charges peut donc permettre au bailleur de demander la résiliation du bail de la même façon que pour des impayés de loyer.

Le règlement des charges

Le bailleur ne peut pas connaître à l’avance le coût des charges locatives, la loi lui permet donc de demander au locataire le versement, chaque mois, d’une sorte d’acompte sous le nom de « provision sur charges ». Comme leur nom l’indique, les provisions sont provisoires. Au moins une fois par an, un mois avant la régularisation des charges, le bailleur est tenu de communiquer au locataire le décompte par nature de charges, poste par poste. La régularisation entraîne soit une restitution au locataire en cas de trop-payé, soit le réglement d'un supplément si le montant des provisions versées est inférieur à celui des charges réelles.

Après avoir reçu le décompte de régularisation des charges, le locataire s’il le souhaite, pendant les 6 mois suivants, peut demander à consulter les justificatifs de ces charges, notamment les factures et les contrats. La régularisation des charges récupérables n’est possible que jusqu’à trois ans en arrière. Par ailleurs, en cas de régularisation tardive, c’est à dire plus d’un an après leur date d’exigibilité, le locataire, qui le demande bénéficie d’un paiement par douzième. En clair, l’étalement du rappel de charges se fait sur douze mois.