TEG et crédit logement

[agra07]

Apparemment Madame le Médiateur de l'AMF est surchargée de dossiers, ce qui a deux conséquences majeures: un allongement anormal des délais de traitement des dossiers et un raccourcissement du temps consacré à chaque dossier (qui peut conduire à des erreurs grossières d'appréciation).

 

[adhl]

Bonjour à tous,

J'ai reçu la réponse de la médiatrice ce jour, cette dernière fait preuve selon moi d'une mauvaise foi manifeste (voir document ci-joint) :

- La médiatrice prétend que l'ordonnance du 25 mars 2016 qui prévoit que l'intégralité des frais occasionnés pour la souscription d'un prêt et imposés par la banque soit pris en compte dans le calcul du TEG ne me serait pas applicable, pourtant la jurisprudence est rétroactive !
- Contrairement à ce que prétend la médiatrice, mes simulations tiennent bien compte des deux phases de l'offre de prêt.
- Le dossier de prêt ayant été constitué fin juin 2005, la banque avait tout le loisir d'obtenir les éléments concernant l’assurance de prêt avant le déblocage initialement prévu le 5 septembre.
- Le coût des suretés correspondrait donc à l'estimation d'assurances faite par la banque.
Comment ont-ils pu réalisé une telle estimation ? Ce n'est absolument pas réaliste : avez-vous déjà vu une assurance de prêt immobilier sur deux têtes dont le coût total serait inférieur à 1000 € ?
- Je note aussi qu'elle insiste étrangement sur le fait que le contenu de cette proposition (quelle proposition au juste ?) ne peut être produit ou invoqué dans le cadre d'une procédure judiciaire sans l'accord de la banque...

Et vous, que vous inspire cette réponse ?

Un excellent réveillon à tous,

Bien cordialement

 

[Aristide]

Bonjour,

La médiatrice nous apprend que votre prêt comprenait deux paliers et que vous avez compté deux fois le coût des assurances ???

Pour se faire une opinion il nous faudrait avoir la réalité des données en cause.

Cdt

 

[agra07]

Bonsoir,
Cette décision vous déçoit.
Malheureusement, elle confirme ce que je craignais.
Sur le caractère confidentiel de la décision, il n'y a pas à s'offusquer: les avis rendus par un Médiateur sont toujours confidentiels, sauf bien sûr accord des parties pour en faire état devant un juge.
Pour les calculs, je ne suis pas compétent mais il est étonnant que la Médiatrice de l'AMF trouve un résultat différent du vôtre et de celui de la banque.
Pour la prise en compte des frais "connus" ou à "estimer", il me semble que ce point est discutable (donc argument faible).
En revanche, si le coût de l'assurance, estimé à 963€ environ par la banque (pour les besoins de la cause d'après vous) est totalement déconnecté du marché, alors il révélerait une certaine mauvaise foi de celle-ci, sanctionnable. La Médiatrice aurait pu sinon dû s'interroger sur ce point.
Mais la jurisprudence actuelle sur le TEG ne semble pas très favorable aux emprunteurs.

 

[Anonyme]

En revanche, si le coût de l'assurance, estimé à 963€ environ par la banque (pour les besoins de la cause d'après vous) est totalement déconnecté du marché, alors il révélerait une certaine mauvaise foi de celle-ci, sanctionnable. La Médiatrice aurait pu sinon dû s'interroger sur ce point.

Oui, l’offre devait donner une estimation réaliste du coût de l’assurance obligatoire, et cela en application de l’article R 313-1 du code de la consommation dans sa rédaction de l’époque (le TEG « assure, selon la méthode des intérêts composés, l'égalité entre, d'une part, les sommes prêtées et, d'autre part, tous les versements dus par l'emprunteur au titre de ce prêt, en capital, intérêts et frais divers, ces éléments étant, le cas échéant, estimés. »). Il faudrait retrouver le coût de l’assurance « maison » que le prêteur vous a certainement proposée lors de la souscription, pour mettre en évidence la sous-estimation probable du montant évalué de 963,58 €. Si elle est avérée, cette sous-estimation a pu entraîner une erreur difficilement décelable pour un profane dans le calcul du TEG et la prescription n’a pas commencé à courir.

 

[MRGT34]

Salut,

pour ma part, je trouve la réponse détaillée et circonstanciée. Je pense que le point de l'assurance a été creusée (le tarif ressort à 0,07 % par an sur le capital initial, c'est le service minimum qui ne doit couvrir que le DC), mais la médiatrice n'a pas à rendre compte de ses investigations.

Plus intéressant est ce qu'elle dit : elle donne les éléments à retenir pour le calcul du TEG (nous sommes en 2005, pas 2016, et une ordonnance n'est pas une décision de justice, mais un texte de loi). Plus curieux est le résultat de son calcul que je n'ai pas les moyens de vérifier pour le moment : le TEG est inférieur à celui de la banque, ce qui ne fait plus grief depuis qu'une bande d'affairistes véreux à essayer d'en faire du fric à outrance.

Un point qui me fait sourire : demander le taux légal à un médiateur de banque sur la base de calculs qu'on a réalisé soit même sans savoir se servir des outils de calculs mis à disposition et non certifiés relève d'un culot dont des militaires auraient bien besoin parfois
Le taux légal est une décision de justice prononcée par un magistrat, on l'obtient en passant par la case "tribunal", pas par une simple demande amiable

Au stade où vous en êtes, il va vous falloir sortir le chéquier pour saisir la justice via un avocat et éventuellement s'offrir les services d'un expert en la matière. Bien faire attention, il y a plus de margoulins que de gens sérieux sur ce marché depuis quelques années (tant experts qu'avocats, souvent ils fonctionnent ensemble).

Sur l'obligation de chercher le tarif de l'assurance déléguée inconnue par vous à la date de la signature de l'offre, je doute que ce soit un moyen sérieux pour faire tomber le TEG, mais bon, faut bien voir ce que dit la JP à ce sujet.

Bon courage pour la suite.

 

[adhl]

Bonjour à tous,

Mes meilleurs voeux à l'aube de cette nouvelle année !

La médiatrice nous apprend que votre prêt comprenait deux paliers et que vous avez compté deux fois le coût des assurances ???

Pour se faire une opinion il nous faudrait avoir la réalité des données en cause.

Tous ces éléments sont listés au post 174.

Je soulignais justement dans ce dernier que je ne parvenais pas à identifier à quoi correspondait le coût des sûretés.
Je viens de refaire les calculs avec la calculette TEG de Cbanque en supprimant le montant de ces suretés, le TEG obtenu est alors de 4,50 % (voir pièce jointe) et en aucun cas de 3,94 % comme l'annonce la médiatrice.
Elle se permet semble-t-il d'exclure l'assurance emprunteur de son calcul pourtant :
« L'interprétation jurisprudentielle d'une même norme à un moment donné peut être différente selon l'époque des faits considérés et nul ne peut se prévaloir d'un droit acquis à une jurisprudence figée. »

Autrement dit: l'actuelle jurisprudence s'applique à des faits antérieurs (Rétroactivité jurisprudentielle).

Ainsi, la jurisprudence confirme qu'il incombe à la banque qui a subordonné l'octroi de crédit à la souscription d'une assurance, de s'informer du coût de celle-ci avant de procéder à la détermination du taux effectif global.

La banque devait se procurer les éléments afin de communiquer un TEG juste.

Il faudrait retrouver le coût de l’assurance « maison » que le prêteur vous a certainement proposée lors de la souscription, pour mettre en évidence la sous-estimation probable du montant évalué de 963,58 €. Si elle est avérée, cette sous-estimation a pu entraîner une erreur difficilement décelable pour un profane dans le calcul du TEG et la prescription n’a pas commencé à courir.

Je n'ai pas retrouvé le coût de l'assurance proposée par la BNP, je ne sais même pas si une proposition m'avait été faite, j'avais choisi de déléguer mon assurance de prêt sachant que les banques calculent le montant de l'assurance sur le capital emprunté alors que dans le cadre d'une assurance déléguée, ce montant est calculé sur le capital restant dû et la différence de coût est toujours très conséquente.

En tout état de cause, l'assurance emprunteur d'un prêt immobilier de 91.770 € sur deux têtes ne peut en aucun cas être de 963,58 €.

En revanche, si le coût de l'assurance, estimé à 963€ environ par la banque (pour les besoins de la cause d'après vous) est totalement déconnecté du marché, alors il révélerait une certaine mauvaise foi de celle-ci,

C'est effectivement tout ce que je retiens de sa réponse.

Bien cordialement

 

[Aristide]

Bonjour,

Je viens de refaire les calculs avec la calculette TEG de Cbanque en supprimant le montant de ces suretés, le TEG obtenu est alors de 4,50 % (voir pièce jointe) et en aucun cas de 3,94 % comme l'annonce la médiatrice.

La médiatrice fait état de deux paliers d'échéances; 42 mois à 635€ et 126 mois à 709,29€

Or votre calcul ne comprend qu'un seul palier de 168 mois à 674,80€

Il semble donc que votre calcul soit inexact sachant d'autre part que des échéances minorées en début de phase
d'amortissement a une incidence à la réduction du TEG.

Cdt

 

[MRGT34]

Ce qui est hallucinant est que vous retenez une échéance erronée, inférieure au montant constant qui est égal à 687,29 € et vous trouvez une TEG égal à 4,50 %, alors que selon mes calculs, en tenant compte des deux paliers et d'une assurance mensuelle égale à 5,74 €, des frais de dossier et de garantie comme indiqué, je suis aux alentours de 3,90 % ... Etes - vous sûre de faire les calculs dans le bon ordre ?

 

[adhl]

Bonsoir,

Or votre calcul ne comprend qu'un seul palier de 168 mois à 674,80€

Qu'est-ce qui vous laisse penser cela ?
J'ai bien intégré les deux paliers, ci-dessous toutes les données entrées dans la calculette TEG :

09/10/2005 674,8
09/11/2005 674,8
09/12/2005 674,8
09/01/2006 674,8
09/02/2006 674,8
09/03/2006 674,8
09/04/2006 674,8
09/05/2006 674,8
09/06/2006 674,8
09/07/2006 674,8
09/08/2006 674,8
09/09/2006 674,8
09/10/2006 674,65
09/11/2006 674,65
09/12/2006 674,65
09/01/2007 674,65
09/02/2007 674,65
09/03/2007 674,65
09/04/2007 674,65
09/05/2007 674,65
09/06/2007 674,65
09/07/2007 674,65
09/08/2007 674,65
09/09/2007 674,65
09/10/2007 674,68
09/11/2007 674,68
09/12/2007 674,68
09/01/2008 674,68
09/02/2008 674,68
09/03/2008 674,68
09/04/2008 674,68
09/05/2008 674,68
09/06/2008 674,68
09/07/2008 674,68
09/08/2008 674,68
09/09/2008 674,68
09/10/2008 674,82
09/11/2008 674,82
09/12/2008 674,82
09/01/2009 674,82
09/02/2009 674,82
09/03/2009 674,82
09/04/2009 749,11
09/05/2009 749,11
09/06/2009 749,11
09/07/2009 749,11
09/08/2009 749,11
09/09/2009 749,11
09/10/2009 748,45
09/11/2009 748,45
09/12/2009 748,45
09/01/2010 748,45
09/02/2010 748,45
09/03/2010 748,45
09/04/2010 748,45
09/05/2010 748,45
09/06/2010 748,45
09/07/2010 748,45
09/08/2010 748,45
09/09/2010 748,45
09/10/2010 747,83
09/11/2010 747,83
09/12/2010 747,83
09/01/2011 747,83
09/02/2011 747,83
09/03/2011 747,83
09/04/2011 747,83
09/05/2011 747,83
09/06/2011 747,83
09/07/2011 747,83
09/08/2011 747,83
09/09/2011 747,83
09/10/2011 746,55
09/11/2011 746,55
09/12/2011 746,55
09/01/2012 746,55
09/02/2012 746,55
09/03/2012 746,55
09/04/2012 746,55
09/05/2012 746,55
09/06/2012 746,55
09/07/2012 746,55
09/08/2012 746,55
09/09/2012 746,55
09/10/2012 744,61
09/11/2012 744,61
09/12/2012 744,61
09/01/2013 744,61
09/02/2013 744,61
09/03/2013 744,61
09/04/2013 744,61
09/05/2013 744,61
09/06/2013 744,61
09/07/2013 744,61
09/08/2013 744,61
09/09/2013 744,61
09/10/2013 742,04
09/11/2013 742,04
09/12/2013 742,04
09/01/2014 742,04
09/02/2014 742,04
09/03/2014 742,04
09/04/2014 742,04
09/05/2014 742,04
09/06/2014 742,04
09/07/2014 742,04
09/08/2014 742,04
09/09/2014 742,04
09/10/2014 739,56
09/11/2014 739,56
09/12/2014 739,56
09/01/2015 739,56
09/02/2015 739,56
09/03/2015 739,56
09/04/2015 739,56
09/05/2015 739,56
09/06/2015 739,56
09/07/2015 739,56
09/08/2015 739,56
09/09/2015 739,56
09/10/2015 736,23
09/11/2015 736,23
09/12/2015 736,23
09/01/2016 736,23
09/02/2016 736,23
09/03/2016 736,23
09/04/2016 736,23
09/05/2016 736,23
09/06/2016 736,23
09/07/2016 736,23
09/08/2016 736,23
09/09/2016 736,23
09/10/2016 731,59
09/11/2016 731,59
09/12/2016 731,59
09/01/2017 731,59
09/02/2017 731,59
09/03/2017 731,59
09/04/2017 731,59
09/05/2017 731,59
09/06/2017 731,59
09/07/2017 731,59
09/08/2017 731,59
09/09/2017 731,59
09/10/2017 725,42
09/11/2017 725,42
09/12/2017 725,42
09/01/2018 725,42
09/02/2018 725,42
09/03/2018 725,42
09/04/2018 725,42
09/05/2018 725,42
09/06/2018 725,42
09/07/2018 725,42
09/08/2018 725,42
09/09/2018 725,42
09/10/2018 717,78
09/11/2018 717,78
09/12/2018 717,78
09/01/2019 717,78
09/02/2019 717,78
09/03/2019 717,78
09/04/2019 717,78
09/05/2019 717,78
09/06/2019 717,78
09/07/2019 717,78
09/08/2019 717,78
09/09/2019 717,78

J'ai intégré le coût de l'assurance à chacune des échéances.

Bien cordialement

 

[adhl]

Ce qui est hallucinant est que vous retenez une échéance erronée, inférieure au montant constant qui est égal à 687,29 € et vous trouvez une TEG égal à 4,50 %, alors que selon mes calculs, en tenant compte des deux paliers et d'une assurance mensuelle égale à 5,74 €, des frais de dossier et de garantie comme indiqué, je suis aux alentours de 3,90 % ... Etes - vous sûre de faire les calculs dans le bon ordre ?

Quelle échéance erronée ?
Le montant de 674,80 € (qui apparait dans la pièce jointe sur la calculette Cbanque) correspond au cumul de l'échéance du prêt et des assurance emprunteurs mais uniquement pour la première année.

Mon assurance n'est pas de 5,74 € mensuelle :

Assurance emprunteur 100 % sur 2 têtes :
- 1ère année : 16,14+23,66 € par mois
- 2ème année : 15,72+23,93 € par mois
- 3ème année : 15,23+24,45 € par mois
- 4ème année : 14,78+25,04 € par mois
- 5ème année : 14,21+24,95 € par mois
- 6ème année : 13,90+24,64 € par mois
- 7ème année : 13,36+23,90 € par mois
- 8ème année : 12,80+22,52 € par mois
- 9ème année : 12,12+20,63 € par mois
- 10ème année : 11,01+19,26 € par mois
- 11ème année : 9,71+17,23 € par mois
- 12ème année : 7,91+14,39 € par mois
- 13ème année : 5,63+10,50 € par mois
- 14ème année : 2,89+5,60 € par mois

Bien cordialement

 

[MRGT34]

Il vous reste alors à démontrer que la banque ne pouvait pas ne pas connaître vos échéances d'assurance, celles - là même que vous ne connaissiez pas avant le versement des fonds, donc avant la date de l'émission de l'offre.
Pour la médiatrice comme pour la banque, il n'y a pas de sujet, désolé.
Je répète : bon courage !

 

[adhl]

Il vous reste alors à démontrer que la banque ne pouvait pas ne pas connaître vos échéances d'assurance, celles - là même que vous ne connaissiez pas avant le versement des fonds, donc avant la date de l'émission de l'offre.
Pour la médiatrice comme pour la banque, il n'y a pas de sujet, désolé.
Je répète : bon courage !

Je n'ai pas eu connaissance des échéances d'assurance au moment du versement des fonds, je n'aurai jamais validé une offre de prêt sans avoir l'ensemble des éléments en ma possession.
Donc si j'avais ces éléments, la banque pouvait et devait aussi les avoir.

D'autant que Cardif venait d'être intégré au groupe BNP.

 

[MRGT34]

Quelle échéance erronée ?
Le montant de 674,80 € (qui apparait dans la pièce jointe sur la calculette Cbanque) correspond au cumul de l'échéance du prêt et des assurance emprunteurs mais uniquement pour la première année.

Mon assurance n'est pas de 5,74 € mensuelle :

Assurance emprunteur 100 % sur 2 têtes :
- 1ère année : 16,14+23,66 € par mois
- 2ème année : 15,72+23,93 € par mois
- 3ème année : 15,23+24,45 € par mois
- 4ème année : 14,78+25,04 € par mois
- 5ème année : 14,21+24,95 € par mois
- 6ème année : 13,90+24,64 € par mois
- 7ème année : 13,36+23,90 € par mois
- 8ème année : 12,80+22,52 € par mois
- 9ème année : 12,12+20,63 € par mois
- 10ème année : 11,01+19,26 € par mois
- 11ème année : 9,71+17,23 € par mois
- 12ème année : 7,91+14,39 € par mois
- 13ème année : 5,63+10,50 € par mois
- 14ème année : 2,89+5,60 € par mois

Bien cordialement

Ben si, c'est le montant retenu par votre banque dans l'offre. Elle ne connaissait pas les montants que vous ne connaissiez pas non plus. C'est tout le problème des assurances déléguées, elles sont rarement connues par avance. Et le rapprochement Cardif - BNP ne fait rien à cette affaire.
Techniquement, vous aviez jusqu'en 2013 pour vous manifester. J'ai peur que ce ne soit prescrit à l'heure qu'il est.

 

[MRGT34]

Je n'ai pas eu connaissance des échéances d'assurance au moment du versement des fonds, je n'aurai jamais validé une offre de prêt sans avoir l'ensemble des éléments en ma possession.
Donc si j'avais ces éléments, la banque pouvait et devait aussi les avoir.

D'autant que Cardif venait d'être intégré au groupe BNP.

Les avez vous transmis à la banque ? Sinon, par quel miracle la banque pouvait elle les connaître ?

 

[Aristide]

Bonjour,

Le montant de 674,80 € (qui apparait dans la pièce jointe sur la calculette Cbanque) correspond au cumul de l'échéance du prêt et des assurance emprunteurs mais uniquement pour la première année.

Mon assurance n'est pas de 5,74 € mensuelle :

Assurance emprunteur 100 % sur 2 têtes :
- 1ère année : 16,14+23,66 € par mois
- 2ème année : 15,72+23,93 € par mois
- 3ème année : 15,23+24,45 € par mois
- 4ème année : 14,78+25,04 € par mois
- 5ème année : 14,21+24,95 € par mois
- 6ème année : 13,90+24,64 € par mois
- 7ème année : 13,36+23,90 € par mois
- 8ème année : 12,80+22,52 € par mois
- 9ème année : 12,12+20,63 € par mois
- 10ème année : 11,01+19,26 € par mois
- 11ème année : 9,71+17,23 € par mois
- 12ème année : 7,91+14,39 € par mois
- 13ème année : 5,63+10,50 € par mois
- 14ème année : 2,89+5,60 € par mois

Vous savez que seules les charges rendues obligatoires par la banque sont à intégrer dans la calcul du TEG.

Or, en ce qui concerne les primes d'assurances, dans l'immense majorité des cas, seule l'assurance "emprunteur principal" est redue obligatoire.

Votre calcul intègre les primes sur deux têtes; dans votre offre/contrat de prêt avez vous bien vérifié qu'elles sont toutes les deux imposées par la banque ?

Cdt

 

[vivien]

Bonjour,

L'extrait de la réponse de la Médiatrice publié ci-dessus n'apporte pas d'éléments nouveaux, puisqu'elle reprend les éléments que vous aviez dû communiquer et elle précise que la banque en a bien tenu compte. Il s'agit d'une affirmation péremptoire qu'aucun calcul ne prouve !

J'ai procédé au recalcul des TEG pour obtenir les résultats connus à savoir
Médiatrice 3.94 %
Banque 4.45 %
vous-mêmes 4.67 %

Le tableau ci-dessous permet de déterminer les éléments retenus dans ces 3 hypothèses :



A = La médiatrice retient l'ensemble des coûts à l'exclusion des assurances
B= La banque prend en compte : les frais de dossiers + les frais de caution + les autres frais (963.58) + les assurances suivant le barème que vous avez communiqué (2 * 100%) mais ne tient pas compte du versement au fonds de garantie 1.286,16
C = Vous prenez en considération tous les frais et vous obtenez 4.67 %

Si vous deviez aller devant un Tribunal il faut vous assurer que les cotisations d'assurance sont bien obligatoires. Il faudrait aussi savoir à quoi correspondent les 963.58 Euros et si ce montant a bien été débité à votre compte. Compte tenu de l'ancienneté de votre dossier et du délai d'archivage imposé aux banques (10 ans) il est probable que vous ne pourrez pas obtenir une facture détaillée de ces frais, application du Code de Commerce. Vous devez donc compter sur la bonne volonté de la banque, pour vous communiquer l'information. Ce n'est pas gagné...…..

Avant d'aller devant un TGI, il faut vous interroger sur :
1- le délai de prescription qui est depuis 2008 de 5 ans. Certains considèrent que le délai part de la date de la découverte de l'erreur. La jurisprudence et notamment à Paris n'est pas aussi favorable.
2- l'erreur est incertaine puisque les montants de l'assurance obligatoire ne sont pas connus. La différence de TEG pourrait être inférieure à 0.1 %
3- les enjeux liés à la substitution du taux légal au taux conventionnel que vous avez chiffrés à 12.000,00 Euros. Sachant que vous allez devoir prendre un expert + un avocat + éventuellement un avocat postulant le gain net risque d'être faible. A ce stade ne sont pas évoqués/chiffrés les coûts liés à une procédure d'appel.
4- Si vous veniez à perdre, il est probable que vous seriez condamné(e) à payer un article 700.
5- Quand l'affaire sera jugée, le dossier sera totalement remboursé et les juges pourraient imaginer que vous êtes un "profiteur d'aubaine". Outre le coté déplaisant de l'appréciation il pourrait y avoir une pénalité financière.

L'objectif de ce commentaire n'est pas de vous dissuader d'assigner la banque, mais de vous présenter les éléments importants pour prendre la décision qui n'appartient qu'à vous.

Bonne journée.

 

[MRGT34]

Salut,

un vrai sac de nœuds, cette affaire.

Les calculs de vivien semblent OK (il faudrait qu'il fasse ressortir le coût total dans chaque cas), donc la médiatrice se trompe dans les grandes largeurs (je suis un peu déçu, je pensais ces gens-là mieux entourés).
Faudra produire une expertise sérieuse pour établir l'omission de la banque du versement au fonds de garantie. A l'époque, c'était courant sur la place, car une partie était reversée au terme du prêt, et donc le montant était réputé incertain. Depuis un arrêt de la cour de cassation de 2010 (date à vérifier), il faut l'intégrer.

Donc la banque connaissait les primes d'assurance déléguée ...

Si vous allez porter cette affaire au TGI, trouvez un expert crédible (ça devrait coûter entre 600 et 1.200 €, c'est un dossier facile et vivien a fait tout le boulot. Au - delà, on vous pipeaute) et un avocat un peu sérieux (comptez 1.000 à 1.500 € ).
Au mieux, vous gagnerez le taux légal, au pire, on vous rendra 1.286,15 € omis dans le calcul.
Je pense que vous avez quelques chances de gagner (attention à la prescription), vous aurez en sus un art 700 : comptez environ 2.500 €. Mais attention, les juges sont des femmes et des hommes dont on ne peut anticiper avec certitude le regard qu'ils porteront sur votre dossier le jour de la décision.

Vous avez tout accès sur l'omission des assurances souscrites, en réalité, il s'agissait d'une partie des frais de caution. La réponse de la médiatrice s'est concentrée sur ce moyen, le dossier n'a pas été creusé.

Un point qui reste en suspens : à quoi correspondent les 963.58 € d'autres frais supposés acquittés comme des frais de dossier ? Je doute un peu que ce soit des assurances, acquittées au fil des mois, à terme échu. Doivent - ils ou non entrer dans le calcul si vous ne les avez pas acquittés ?
Pour la prescription, il faut la faire remonter à la date de la révélation de l'erreur, c'est à dire à la date de la remise du rapport de l'expert, ou, à tout le moins, la réponse de la médiatrice qui a permis de comprendre comment ont été faits les calculs et a permis de faire apparaître l'erreur.
Ce sera un point de droit à faire valoir qui reposera sur le talent de votre avocat qui devrait vous orienter utilement (à commencer par le faire écrire à la banque avec le rapport d'expertise amiable).
Attention au piège qui consiste à surfer sur la vague des fausses erreurs sur le TEG. Votre dossier n'est pas un fausse erreur, mais une véritable erreur ... La seule question à trancher est de savoir si cette erreur vous a causé un préjudice réel et sérieux. C'est sur ce point que la partie adverse va chercher à argumenter.

Bien entendu, prendre ce que je dis avec précaution, je ne connais votre dossier qu'au travers des échanges sur le site, je ne sais rien de sa réalité.

Comme dit vivien, la décision vous appartient.

 

[adhl]

Bonjour,

L'extrait de la réponse de la Médiatrice publié ci-dessus n'apporte pas d'éléments nouveaux, puisqu'elle reprend les éléments que vous aviez dû communiquer et elle précise que la banque en a bien tenu compte. Il s'agit d'une affirmation péremptoire qu'aucun calcul ne prouve !

J'ai procédé au recalcul des TEG pour obtenir les résultats connus à savoir
Médiatrice 3.94 %
Banque 4.45 %
vous-mêmes 4.67 %

Le tableau ci-dessous permet de déterminer les éléments retenus dans ces 3 hypothèses :

Afficher la pièce jointe 3878

A = La médiatrice retient l'ensemble des coûts à l'exclusion des assurances
B= La banque prend en compte : les frais de dossiers + les frais de caution + les autres frais (963.58) + les assurances suivant le barème que vous avez communiqué (2 * 100%) mais ne tient pas compte du versement au fonds de garantie 1.286,16
C = Vous prenez en considération tous les frais et vous obtenez 4.67 %

Si vous deviez aller devant un Tribunal il faut vous assurer que les cotisations d'assurance sont bien obligatoires. Il faudrait aussi savoir à quoi correspondent les 963.58 Euros et si ce montant a bien été débité à votre compte. Compte tenu de l'ancienneté de votre dossier et du délai d'archivage imposé aux banques (10 ans) il est probable que vous ne pourrez pas obtenir une facture détaillée de ces frais, application du Code de Commerce. Vous devez donc compter sur la bonne volonté de la banque, pour vous communiquer l'information. Ce n'est pas gagné...…..

Avant d'aller devant un TGI, il faut vous interroger sur :
1- le délai de prescription qui est depuis 2008 de 5 ans. Certains considèrent que le délai part de la date de la découverte de l'erreur. La jurisprudence et notamment à Paris n'est pas aussi favorable.
2- l'erreur est incertaine puisque les montants de l'assurance obligatoire ne sont pas connus. La différence de TEG pourrait être inférieure à 0.1 %
3- les enjeux liés à la substitution du taux légal au taux conventionnel que vous avez chiffrés à 12.000,00 Euros. Sachant que vous allez devoir prendre un expert + un avocat + éventuellement un avocat postulant le gain net risque d'être faible. A ce stade ne sont pas évoqués/chiffrés les coûts liés à une procédure d'appel.
4- Si vous veniez à perdre, il est probable que vous seriez condamné(e) à payer un article 700.
5- Quand l'affaire sera jugée, le dossier sera totalement remboursé et les juges pourraient imaginer que vous êtes un "profiteur d'aubaine". Outre le coté déplaisant de l'appréciation il pourrait y avoir une pénalité financière.

L'objectif de ce commentaire n'est pas de vous dissuader d'assigner la banque, mais de vous présenter les éléments importants pour prendre la décision qui n'appartient qu'à vous.

Bonne journée.

Bonjour,


Merci de ces calculs extrêmement précis qui me confirment que je n'ai pas commis d'erreur mais aussi que la médiatrice a fait preuve d'une mauvaise foi incontestable.

Il est clair que le fonds de garantie n'a pas été intégré par la banque dans le calcul du TEG mais la banque comme la médiatrice préfèrent botter en touche reconnaissant toutefois que le TEG de mon offre de prêt est erroné.

Je n'ai pas réussi à retrouver la raison d'être de ces autres sûretés, vous aviez évoqué précédemment d'éventuels frais pour la délégation d'assurance. La banque ne m'apportera aucune réponse quant à ces autres suretés puisque la médiatrice a considéré qu'il s'agissait de l'estimation du coût de l'assurance emprunteur, ce qui est totalement incohérent en terme de montant comme le confirme le TEG obtenu à partir de ces éléments.

Si vraiment ces autres sûretés constituaient l'estimation du coût de l'assurance emprunteur, le TEG réel serait alors en intégrant le coût réel de l'assurance de 4,50 %.

Donc le TEG de mon offre de prêt est faux, la banque a omis d'inclure dans son calcul le fond de garanti et la médiatrice soutient la banque !

N'aurait-elle pas perdue de vue sa mission ?
Jusqu'où sont-ils prêts à aller pour couvrir leur erreur ?
N'aurait-elle pas dû reconnaître leur erreur et proposer un arrangement ?
Je ne veux pas aller en justice mais tant de mauvaise foi, c'est absolument révoltant !
La banque et la médiatrice se liguent contre le consommateur !

Je crois qu'il est possible de solliciter à nouveau la médiatrice mais est-ce vraiment utile ?
N'y a-t-il pas un organisme chargé de la surveillance de la mission de la médiatrice ?

Excellente journée

 

[adhl]

Bonjour à tous,

En effectuant quelques recherches, je constate qu'il est possible de formuler une réclamation auprès de l'ACPR [lien réservé abonné].

Dois-je selon vous :

- adresser une réclamation à l'ACPR à partir des éléments en ma possession
- répondre à la médiatrice en adressant une copie à l'ACPR

Qu'en pensez-vous ?