TEG et crédit logement

[LatinGrec]

Bonjour,
le critère de prescription pratiqué pour les particuliers est celui de la capacité à se rendre compte "par soi même" de l'erreur affectant le TEG.

Cela ne tient pas particulièrement au calcul arithmétique des intérêts ou du coût total du crédit, il peut s'agir de l'omission dans le calcul d'un paramètre pourtant listé dans les charges ou visé en condition d'octroi du crédit.

On ne demande pas au particulier de savoir calculer un TEG mais plutôt d'effectuer un contrôle de cohérence sur le TEG en fonction de ce que contient l'offre ou le contrat de prêt.

C'est lorsque le TEG apparaît cohérent mais qu'il s'avère erroné au calcul (qui n’apparaissait donc pas nécessaire) que la prescription commence à la révélation de l'erreur.

 

[adhl]

Bonsoir,

Dans le cas présent, la banque affirme que la participation au FMG est incluse dans le TEG mais la calculette de TEG de Cbanque m'a permis de découvrir que ce n'était pas le cas...

Compte tenu de la dernière réponse de la banque, je vais solliciter le médiateur.

 

[LatinGrec]

Bonjour,
vous devriez vérifier au préalable si votre banque a ou n'a pas eu raison d'exclure la participation FMG du calcul du TEG.
Pour mémoire ne doivent être comptés dans le TEG que les frais qui conditionnement l'octroi du crédit et qui sont définitivement à la charge de l'emprunteur.
Si votre contrat de prêt prévoit qu'à l'issue de l'amortissement complet du prêt cette participation FMG est restituée, la banque a raison de ne pas l'avoir prise en compte. Si la restitution n'est que partielle, la partie non restituée doit être comptée dans le TEG

 

[MRGT34]

Salut,

non, non, ce point a été tranché il y a quelques années par la cour de cassation. Il convient d'intégrer les frais de cautionnement en intégralité dans le TEG, même si une fraction est restituable à terme.

Le raisonnement est le suivant : le coût de la caution est connu avec certitude à la date de l'octroi, le montant de la restitution est aléatoire.

Si la banque a bien omis en 2005 le coût de la caution, sur la base d'un raisonnement recevable à l'époque mais invalidé depuis, le mieux que vous puissiez gagner aujourd'hui est son remboursement + un article 700, en l'état actuel de le JP.

Un point d'attention : il arrive qu'on pense (on démontre par le calcul) que la banque a omis des frais qui conditionnent l'octroi du crédit alors qu'il peut s'agir d'une assurance non obligatoire dont l'incidence sur le TEG est la même que celle des frais supposés omis. Il convient alors de bien vérifier ces éléments.

 

[Aristide]

Bonjour,

Si votre contrat de prêt prévoit qu'à l'issue de l'amortissement complet du prêt cette participation FMG est restituée, la banque a raison de ne pas l'avoir prise en compte. Si la restitution n'est que partielle, la partie non restituée doit être comptée dans le TEG

Non; je confirme ce que dit MRGT34, tant la commission de caution (non restituable) que le dépôt de garantie (en partie restituable) sont à intégrer à 100% dans la calcul du TEG.

Cdt

 

[LatinGrec]

Bonjour,
si vous faites référence à l'arrêt du 9 décembre 2010 n°09-14977, ce dernier n'a pas tranché la question de la part restituable.
Si vous faites référence à un autre arrêt, merci de m'en communiquer les référence car je n'en n'ai pas connaissance.

 

[Aristide]

Ci-joint extrait arrêt cour cassation :

Références
Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du jeudi 9 décembre 2010
N° de pourvoi: 09-14977

Publié au bulletin Cassation

M. Charruault, président
Mme Richard, conseiller rapporteur
Mme Falletti, avocat général
SCP Barthélemy, Matuchansky et Vexliard, SCP Richard, avocat(s)

​

Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu l'article L. 313-1 du code de la consommation ;

Attendu que le Crédit Lyonnais a consenti à M. X... un prêt d'un montant de 496 983 euros au TEG de 8,449 % destiné à financer l'acquisition de biens immobiliers et assorti d'une garantie souscrite auprès de la société Interfimo ; qu'ayant remboursé ce prêt par anticipation, M. X... a sollicité en vain le remboursement de la retenue de garantie ;

Attendu que pour débouter M X... de sa demande tendant à voir prononcer la déchéance du droit aux intérêts du prêteur en raison de l'absence d'intégration des frais de garantie dans le calcul du taux effectif global, la cour d'appel retient que la charge de la retenue de garantie qui ne peut être déterminée avec précision par l'emprunteur antérieurement à la conclusion du prêt dans la mesure où le remboursement est incertain dans son principe et dans son montant doit être considérée comme une des exceptions définies à l'article L. 313-1, alinéa 2, du code de la consommation ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la somme payée par l'emprunteur au titre de la constitution d'un fonds de garantie créé par une société de caution mutuelle pour garantir la bonne exécution du prêt, et dont le montant est déterminé lors de la conclusion du prêt, est imposée comme une condition d'octroi de celui-ci de sorte qu'elle doit être prise en compte pour le calcul du taux effectif global, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 19 mars 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Dijon ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Besançon ;

Condamne la société Crédit Lyonnais aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Crédit Lyonnais ; la condamne à payer à M. X... la somme de 2 500 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf décembre deux mille dix.

La cour n'a pas effectivement tranché sur la partie éventuellement restituable.

Mais la pratique est bien d'intégrer la totalité dans le TEG; c'est d'ailleurs cette indication que donne Crédit Logement sur son site.

Cdt

 

[LatinGrec]

Re,

de mon avis cet arrêt a fait l'objet d'une "sur-interprétation" unanime.

L'arrêt d'appel qui est cassé (CA Dijon, chambre B, 19 mars 2009 RG 08/00274) avait rejeté de l'assiette du TEG les sommes versées à l'occasion de la garantie de remboursement par la société de caution mutuelle, en considérant :

- que la restitution des fonds est incertaine car dépendante d'évènements survenant en cours d'amortissement de sorte que l'emprunteur ne pouvait les déterminer antérieurement à la souscription du prêt,

- que cette garantie a la nature juridique d'un nantissement d'espèces étranger à l'octroi du prêt,

pour juger que "le flux financier lié au fonds de garantie ne doit pas être intégré dans le calcul du taux effectif global".


La Cour de cassation rejette cette analyse et affirme que la somme payée par l'emprunteur au titre de la constitution d'un fonds de garantie [...], et dont le montant est déterminé lors de la conclusion du prêt, et imposée comme condition d'octroi, doit être prise en compte dans le calcul du taux effectif global.

La Cour d'appel avait vérifié que la restitution était totalement indéterminable, mais qu'en est-il lorsque la restitution n'est que partiellement indéterminable ?

Certains établissements financiers découpent les frais restituables de garantie de la (leur) société de caution en 2 catégories :
- une partie définitivement restituable à l'issue du terme (sans incident de remboursement),
- une partie potentiellement restituable, selon une proportion assise sur les risques assumés par la société de caution, généralement pendant l'exercice clôt précédent le terme.

Je n'ai pas connaissance que ce double régime ait été tranché en cassation.

Toujours de mon avis, la partie définitivement restituable à l'issue du terme sans incident doit être exclue de l'assiette puisqu'elle n'est pas potentiellement "à la charge de l'emprunteur", lui étant "définitivement acquise" en fin d'amortissement, le prêt étant présumé remboursé sans incident pour le calcul du TEG.

 

[vivien]

Bonjour,

la partie définitivement restituable à l'issue du terme sans incident doit être exclue de l'assiette puisqu'elle n'est pas potentiellement "à la charge de l'emprunteur", lui étant "définitivement acquise" en fin d'amortissement, le prêt étant présumé remboursé sans incident pour le calcul du TEG.

Si l'on retenait votre thèse, quid alors de l'incidence en trésorerie de cette partie restituée ? L'emprunteur a dû supporter pendant toute la durée du crédit le coût de cette avance ?

Le TEG sur l'affacturage, pour les entreprises, a des similitudes avec le cas évoqué. En effet pour ce type de crédit le TEG est calculé en tenant compte du versement "momentané" au compte de garantie. Ce versement est lui aussi restitué lorsque l'encours est remboursé.

Bonne journée.

 

[MRGT34]

Selon moi, l'analyse est assez simple : il y a des éléments connus avec certitude à l'émission de l'offre, et donc à intégrer, et des éléments inconnus à l'échéance du terme, soumis à plusieurs conditions, donc de nature aléatoire. Donc on ne peut pas les intégrer.

Si maintenant on tenait à toute force de le faire, il conviendrait de tenir compte du remboursement (dont il reste à déterminer avec précision le montant, je me demande d'ailleurs quel montant retenir) à la dernière échéance, limitant ainsi l'impact sur le TEG.

 

[Aristide]

Sur ce sujet, dans les principes de raisonnement, il me semble que l'on peut mettre en parallèle les règles jurisprudentielles concernant la prise en compte de parts sociales dans le calcul d'un TEG.

Ces règles - et donc la pratique générale - veulent que le montant desdites parts sociales, parfaitement connu au moment de l'offre de prêt et immuable pendant la vie du prêt, soit bien intégré dans le calcul du TEG mais:

1) - Sans que les intérêts servis annuellement - non connus avec certitude car soumis au vote de l'assemblée générale - puissent être intégrés en réduction de ce TEG,

2) - Et sans que le remboursement des mêmes parts sociales (même montant) au terme du prêt puisse non plus - pas plus que la restitution de tout ou partie d'un dépôt de garantie - être pris en compte en réduction du même TEG.

Cdt

 

[LatinGrec]

Bonjour,


Si l'on retenait votre thèse, quid alors de l'incidence en trésorerie de cette partie restituée ? L'emprunteur a dû supporter pendant toute la durée du crédit le coût de cette avance ?

Le TEG sur l'affacturage, pour les entreprises, a des similitudes avec le cas évoqué. En effet pour ce type de crédit le TEG est calculé en tenant compte du versement "momentané" au compte de garantie. Ce versement est lui aussi restitué lorsque l'encours est remboursé.

Bonne journée.

Bonjour,
En matière d'affacturage la situation est différente car la retenue de garantie a pour effet de réduire les nombres débiteurs donc le montant du crédit. Dans l'hypothèse dont nous parlons, les frais de constitution de garantie n'ont pas pour effet de réduire le montant du prêt.

En matière de prêt, il n'y a de mon avis aucune autre incidence sur le TEG que celle évoquée.

 

[LatinGrec]

Sur ce sujet, dans les principes de raisonnement, il me semble que l'on peut mettre en parallèle les règles jurisprudentielles concernant la prise en compte de parts sociales dans le calcul d'un TEG.

Ces règles - et donc la pratique générale - veulent que le montant desdites parts sociales, parfaitement connu au moment de l'offre de prêt et immuable pendant la vie du prêt, soit bien intégré dans le calcul du TEG mais:

1) - Sans que les intérêts servis annuellement - non connus avec certitude car soumis au vote de l'assemblée générale - puissent être intégrés en réduction de ce TEG,

2) - Et sans que le remboursement des mêmes parts sociales (même montant) au terme du prêt puisse non plus - pas plus que la restitution de tout ou partie d'un dépôt de garantie - être pris en compte en réduction du même TEG.

Cdt

Re bonjour,
si vous faites référence à l'arrêt du 16 octobre 2013 n°12-18190, l'emploi du mot "nécessairement" coupe court à toute autre possibilité que l'intégration totale pure et simple des parts sociales.

Sur la question des frais d'adhésion à un organisme de cautionnement, la décision est moins radicale et laisse, de mon avis, place à l'exclusion d'assiette des frais définitivement restituables.

 

[agra07]

Sur ce sujet, dans les principes de raisonnement, il me semble que l'on peut mettre en parallèle les règles jurisprudentielles concernant la prise en compte de parts sociales dans le calcul d'un TEG.

Ces règles - et donc la pratique générale - veulent que le montant desdites parts sociales, parfaitement connu au moment de l'offre de prêt et immuable pendant la vie du prêt, soit bien intégré dans le calcul du TEG mais:

1) - Sans que les intérêts servis annuellement - non connus avec certitude car soumis au vote de l'assemblée générale - puissent être intégrés en réduction de ce TEG,

2) - Et sans que le remboursement des mêmes parts sociales (même montant) au terme du prêt puisse non plus - pas plus que la restitution de tout ou partie d'un dépôt de garantie - être pris en compte en réduction du même TEG.

Cdt

Bonsoir,
décidément le TEG plus on gratte plus on découvre des curiosités: les parts sociales, l'assurance incendie (évoquée par certains mais pas forcément retenue par tous les tribunaux), les frais de tenue de compte: où s'arrêtera-t-on ?
Il serait utile et urgent que le Législateur se penche sérieusement sur la question.

 

[Aristide]

Je ne connais que des exemples de dépôts de garanties éventuellement restituables et dont le montant remboursé dépend du résultat d'exploitation de la génération de crédits cautionnés (Par exemple crédits cautionnés dans un trimestre civil).

Dans ce cas il est donc impossible de connaître le montant de l'éventuelle restitution au moment de l'offre de prêt et il semble donc logique que les banques ne l'intègrent pas du tout compte tenu de l'arrêt de cassation ci-dessus cité..

Si des sociétés de caution s'engagent sur un montant de remboursement ferme et définitif dès l'offre de prêt il ne paraîtrait pas anormal, effectivement, que ledit remboursement soit pris en compte.

Mais alors pourquoi un tel raisonnement dans ce cas de figure et un autre raisonnement dans le cas des parts sociales; fondamentalement ce sont les mêmes principes.

Cdt

 

[LatinGrec]

Je n'ai pas d'explication ferme sur cette dualité que je constate.

à titre de pure hypothèse, les sommes n'ont pas la même nature :
- pour la part définitivement restituable la notion de gage espèces retenue par la CA Dijon a du sens, une fois le prêt remboursé le gage est libéré;
- pour les parts sociales la qualité d'associé de l'établissement financier peut être considérée comme une condition d'octroi du prêt, peu important que l'emprunteur demeure ou non associé à l'issue du prêt;

il doit être possible d'envisager d'autres hypothèses...

 

[vivien]

Bonjour,

En matière d'affacturage la situation est différente car la retenue de garantie a pour effet de réduire les nombres débiteurs donc le montant du crédit. Dans l'hypothèse dont nous parlons, les frais de constitution de garantie n'ont pas pour effet de réduire le montant du prêt.

Je ne partage pas votre avis.
Dans l'affacturage il y a :
les nombres débiteurs = capital traité * durée du crédit
le montant mis à disposition.
Les "nombres débiteurs" sont calculés à partir du total de la créance cédée. La retenue de garantie ne réduit en rien le montant "du crédit". Elle minore le montant mis à disposition qui est donc égal :
Créance cédée - versement au compte de garantie = Net Versé
Le TEG est calculé en rapportant le montant des intérêts au Net Versé.
Le "crédit" est remboursé à l'échéance par l'encaissement de la créance cédée.

Bonne soirée.

 

[adhl]

Bonsoir à tous,

La réponse de la banque confirme de toute façon clairement que la participation au FMG doit être incluse au TEG car cette dernière a préféré prétendre avoir procédé à une estimation du coût de l'assurance (reconnaissant ainsi que le montant pris en compte au titre de l'assurance est erroné).

Pourtant dans les deux cas le résultat est le même : le TEG est erroné !

Bien cordialement

 

[LatinGrec]

Bonjour,



Je ne partage pas votre avis.
Dans l'affacturage il y a :
les nombres débiteurs = capital traité * durée du crédit
le montant mis à disposition.
Les "nombres débiteurs" sont calculés à partir du total de la créance cédée. La retenue de garantie ne réduit en rien le montant "du crédit". Elle minore le montant mis à disposition qui est donc égal :
Créance cédée - versement au compte de garantie = Net Versé
Le TEG est calculé en rapportant le montant des intérêts au Net Versé.
Le "crédit" est remboursé à l'échéance par l'encaissement de la créance cédée.

Bonne soirée.

Bonjour vous avez raison je suis allé trop vite.

Le TEG sur affacturage prend en compte les facteurs qui réduisent les nombres débiteurs (commission précomptée et frais dont le montant vient réduire le montant du financement disponible). c'est de cette différence de nature dont je parle : pour les prêts les frais ne viennent jamais réduire le montant du financement alors qu'en affacturage le TEG prend en compte les chargements qui réduisent le montant du crédit.

s'agissant de la retenue de garantie, depuis le décret de 2008 le TEG ne prend en compte que le montant de la commission de financement assise sur l'avance et non sur l'intégralité des factures subrogées, c'est encore une manière de ne prendre en considération la réduction du montant du crédit.

 

[Aristide]

Bonjour,

pour les prêts les frais ne viennent jamais réduire le montant du financement

Je pense cependant que cette affirmation mérite une précision.

Pour le calcul d'un TEG (également TAEG) d'un crédit, tous les frais obligatoires liés au crédit et payés en une seule fois au départ viennent bien en déduction du capital emprunté pour donner le net versé; ce net versé constitue un flux d'entrée de trésorerie

Si ces frais ne réduisent pas la capital emprunté à rembourser, en termes de trésorerie disponible, ils réduisent bien les disponibilités laissées à disposition des emprunteurs.

Si d'autres frais sont exigés en cours de vie du prêt il viennent s'ajouter aux échéances concernées; elles constituent les flux de sorties de trésorerie.

Le taux de période "ip" est trouvé quand la somme des flux de sorties de trésorerie actualisés au taux "ip" recherché égale ledit net versé.

Le TEG est ensuite calculé en faisant le produit de "ip" par "le rapport entre la durée de l'année civile et celle de la période unitaire"; TEG = ip x 12 pour un prêt à échéances mensuelles.

Cdt