TEG et crédit logement

[agra07]

Bonsoir,

J'ai bien peur que la banque ait raison sur l'aspect assurance, car quand on fait attention aux dates : l'offre de prêt est du 17 août 2005 et le certificat d'adhésion, du 17 novembre 2005. Comment donc la banque pouvait elle intégrer le coût réel des assurances inconnu au moment de l'édition de l'offre ? Le code de la consommation est très clair : il faut calculer le TEG sur la base des éléments connus avec certitude (ou estimés) au plus tard à la date de la signature du contrat = acceptation de l'offre pour un crédit à un particulier. Dans votre cas, bien avant le certificat d'adhésion.

Je me permets de répondre pour temper un peu vos propos que je partage en grande partie par ailleurs.
L'arrêt cité par @adhl précise que la banque devait s'informer sur le coût réel de cette assurance dans la mesure où elle en avait la possibilité.C'est pour cela en partie que j'ai considéré cet arrêt très intéressant pour le cas d'espèce. Je ne sais pas toutefois si cette hypothèse est transposable telle que.

Second point, tout aussi technique : vous avez écrit que vous avez procédé, vous même, à une vérification du TEG de votre prêt de 2005. Donc vous en aviez les moyens, et donc l'avocat fera courir le point de départ de la prescription à la date d'acceptation de l'offre.
En 2005, la prescription était de 10 ans, passée à 5 ans en 2008. Techniquement, vous aviez jusqu'en 2013 pour introduire une action judiciaire. En clair, votre affaire est prescrite.

Sur les capacités d'adhl à calculer un TEG, vous avez tout à fait raison: l'avocat peut exploiter cet élément de fait mais il est très facile de répondre à cet argument.

Mon conseil : gardez vous sous !

je suis tout à fait d'accord mais adhl a dit plusieurs fois qu'il ne voulait pas aller en justice mais qu'il voulait seulement tenter un règlement amiable du litige ce qui ne coûte rien.

 

[adhl]

Bonsoir,

Bonsoir,

La "tendance" actuelles des décisions de justice est de considérer que c'est le taux légal variable au fil des années et/ou des semestres qui doit s'appliquer lorsque le TEG est erronné.

Non, à supposer que le Médiateur soit compétent, il vous demandera de chiffrer votre réclamation.

Oui.


A vous de voir, vous pourriez aussi scinder votre réclamation en deux parties, la première en principal une somme à définir directement liée à l'erreur, la seconde à titre subsidiaire un préjudice moral.

Je ne savais que ce changement concernant le taux légal était effectif : sympa comme calcul à effectuer...
A votre connaissance, une feuille de calcul existe-t-elle déjà ?

 

[adhl]

Bonsoir,

Bonsoir,

j'ai lu avec intérêt cette file, je pensais qu'en effet, la banque avait omis les frais de caution, un classique du genre. Sauf que le problème se déplace des frais de caution à celui de l'assurance.

Merci d'avoir pris le temps de tout lire et de me faire un retour.
En fait, personnellement, je pense que la banque a longuement étudié le problème et a cherché la meilleure solution pour se tirer de ce mauvais pas...
Elle a choisi de déplacer le problème sur le coût de l'assurance mais réellement le TEG porté sur l'offre de prêt ne peut être obtenu qu'en excluant la participation au FMG.

Ne trouvez-vous pas la coïncidence étrange : l'estimation du coût de l'assurance faite par la banque correspondrait précisément au coût réel de l'assurance diminué de la participation au FMG....

J'ai bien peur que la banque ait raison sur l'aspect assurance, car quand on fait attention aux dates : l'offre de prêt est du 17 août 2005 et le certificat d'adhésion, du 17 novembre 2005. Comment donc la banque pouvait elle intégrer le coût réel des assurances inconnu au moment de l'édition de l'offre ? Le code de la consommation est très clair : il faut calculer le TEG sur la base des éléments connus avec certitude (ou estimés) au plus tard à la date de la signature du contrat = acceptation de l'offre pour un crédit à un particulier. Dans votre cas, bien avant le certificat d'adhésion.

La jurisprudence est également très claire sur ce point :
Il incombe à la banque qui a subordonné l'octroi de crédit à la souscription d'une assurance, de s'informer du coût de celle-ci avant de procéder à la détermination du taux effectif global.

La banque disposait d'un mois et demi pour s'informer du coût réel et a donc incontestablement failli à ses obligations.
J'ai dû les relancer à maintes reprises car rien n'a été fait dans les temps pourtant la banque avait pris soin de se ménager un laps de temps important pour accomplir toutes les formalités qui lui incombaient.
Le premier document (formalités médicales) n'a été transmis à l'assurance par la banque que le 9 septembre, dans ces conditions il est certain que lors de l'édition du prêt la banque ne pouvait pas avoir connaissance du coût réel mais, a qui la faute ?

Second point, tout aussi technique : vous avez écrit que vous avez procédé, vous même, à une vérification du TEG de votre prêt de 2005. Donc vous en aviez les moyens, et donc l'avocat fera courir le point de départ de la prescription à la date d'acceptation de l'offre.
En 2005, la prescription était de 10 ans, passée à 5 ans en 2008. Techniquement, vous aviez jusqu'en 2013 pour introduire une action judiciaire. En clair, votre affaire est prescrite.

En réalité pour réaliser ce calcul, j'ai utilisé la calculette de Cbanque et je ne viens de découvrir que très récemment ce forum particulièrement intéressant comme en atteste ma date d'inscription.
Le TEG est un calcul vraiment très complexe, combien de personnes sont réellement et concrètement à même d'effectuer ce calcul ?
De plus, pourquoi aurais-je voulu vérifier le taux ? La banque est-elle censée se tromper ?
Le point de départ, je considère que c'est mon courrier de réclamation, date à laquelle l'erreur a été décelée.

Mon conseil : gardez vous sous !

C'est une certitude depuis le départ, je n'envisage aucune action judiciaire, uniquement la médiation.

pour le calcul sur le taux légal, il faut prendre le taux légal année après année, c'est un taux annuel variable.

Une vraie partie de plaisir...

Merci encore car tous ces échanges sont extrêmement constructifs.

 

[adhl]

Bonsoir,

Je me permets de répondre pour temper un peu vos propos que je partage en grande partie par ailleurs.
L'arrêt cité par @adhl précise que la banque devait s'informer sur le coût réel de cette assurance dans la mesure où elle en avait la possibilité.C'est pour cela en partie que j'ai considéré cet arrêt très intéressant pour le cas d'espèce. Je ne sais pas toutefois si cette hypothèse est transposable telle que.

Où avez-vous vu "dans la mesure où elle en avait la possibilité" ?

Moi, je lis : "il incombe à la banque", c'est un terme sans équivoque.

Sur les capacités d'adhl à calculer un TEG, vous avez tout à fait raison: l'avocat peut exploiter cet élément de fait mais il est très facile de répondre à cet argument.

Comment auriez-vous présenté la chose personnellement ?

je suis tout à fait d'accord mais adhl a dit plusieurs fois qu'il ne voulait pas aller en justice mais qu'il voulait seulement tenter un règlement amiable du litige ce qui ne coûte rien.

Tout à fait exact !

 

[MRGT34]

Salut,

en réalité, je n'ai pas lu tous les posts, trop long.
Donc désolé de ne pas avoir vu que adhl voulait uniquement négocier et désolé de ne pas avoir pris connaissance de l’abondante jurisprudence citée.
Convaincu d'une erreur à l'origine sur la caution, je suis passé trop vite à la fin pour découvrir un problème d'assurance.

Que chacun mesure ses chances, et bon courage à tous ! Ne connaissant pas le dossier, je ne ferai aucun pronostic.

Pour le taux légal, le calcul se fait sur la base EXACT/EXACT. Isidore devrait fabriquer sous peu un outil idoine, s'il veut bien ;-)

 

[agra07]

Salut,

en réalité, je n'ai pas lu tous les posts, trop long.
Donc désolé de ne pas avoir vu que adhl voulait uniquement négocier et désolé de ne pas avoir pris connaissance de l’abondante jurisprudence citée.
Convaincu d'une erreur à l'origine sur la caution, je suis passé trop vite à la fin pour découvrir un problème d'assurance.

Que chacun mesure ses chances, et bon courage à tous ! Ne connaissant pas le dossier, je ne ferai aucun pronostic.

Pour le taux légal, le calcul se fait sur la base EXACT/EXACT. Isidore devrait fabriquer sous peu un outil idoine, s'il veut bien ;-)

Bonjour,
ne soyez pas désolé.
Pour ma part, je trouve vos contributions intéressantes et de nature à faire avancer la réflexion.

 

[MRGT34]

La question qui se pose à mon avis est: est-ce que la banque, à la date où elle vous a remis l'offre avec indication du TEG, était en mesure de disposer de tous les éléments nécessaires pour le calculer avec exactitude ? Si la réponse est oui, alors elle a commis une faute, si la réponse est non la faute n'est pas prouvée à mon sens. "A l'impossible, nul n'est tenu".
Veuillez m'excuser de vous pousser dans vos retranchements mais si vous vous engager dans une procédure il y a fort à parier que votre banque agira de la sorte.
[Et surtout n'en déduisez pas, comme certains sur ce forum, que je cherche à défendre les banques]

+1

Souvent est confondu le calcul du TEG "réel", notion sans aucun fondement juridique même si la cour de cassation a utilisé ce terme dans un arrêt assez ancien (avant Mme Batut), au TEG (TAEG) prévu par le code. Sur cette base, des emprunteurs pensent pouvoir tirer un avantage. En vain, dans 99,99 % des cas. Pour les 0,01 % restant, ils gagnent sur un concours de circonstances non réplicables.

 

[MRGT34]

Bonsoir,

La jurisprudence est également très claire sur ce point :
Il incombe à la banque qui a subordonné l'octroi de crédit à la souscription d'une assurance, de s'informer du coût de celle-ci avant de procéder à la détermination du taux effectif global.

La banque disposait d'un mois et demi pour s'informer du coût réel et a donc incontestablement failli à ses obligations.
J'ai dû les relancer à maintes reprises car rien n'a été fait dans les temps pourtant la banque avait pris soin de se ménager un laps de temps important pour accomplir toutes les formalités qui lui incombaient.
Le premier document (formalités médicales) n'a été transmis à l'assurance par la banque que le 9 septembre, dans ces conditions il est certain que lors de l'édition du prêt la banque ne pouvait pas avoir connaissance du coût réel mais, à qui la faute ?

Merci encore car tous ces échanges sont extrêmement constructifs.

Si la banque avait attendu 1,5 mois pour connaître le coût exact de l'assurance, auriez - vous attendu tout ce temps et accepté de décaler votre projet immobilier d'au moins ce délai ?

 

[adhl]

Bonjour,

Je viens de refaire les calculs via une feuille excel.

Montant des intérêts suivant le taux conventionnel : 24.270,54 €
Montant des intérêts suivant le taux d'intérêt légal appliqué année par année : 12.046,03 €

Soit une différence de 12.224,51 €

 

[adhl]

+1

Souvent est confondu le calcul du TEG "réel", notion sans aucun fondement juridique même si la cour de cassation a utilisé ce terme dans un arrêt assez ancien (avant Mme Batut), au TEG (TAEG) prévu par le code. Sur cette base, des emprunteurs pensent pouvoir tirer un avantage. En vain, dans 99,99 % des cas. Pour les 0,01 % restant, ils gagnent sur un concours de circonstances non réplicables.

Je ne comprends pas ce que vous voulez dire...
Vous pouvez développer ?

 

[adhl]

Si la banque avait attendu 1,5 mois pour connaître le coût exact de l'assurance, auriez - vous attendu tout ce temps et accepté de décaler votre projet immobilier d'au moins ce délai ?

C'était déjà le cas en fait...
Le dossier a été constitué fin juin et la banque devait procéder au déblocage le 5 septembre.
La banque s'est donc octroyée un délai de plus de deux mois pour accomplir toutes les formalités qui lui incombaient mais s'est finalement avérée incapable de tenir ses engagements.
Je trouvais pourtant déjà ce délai fort long !

A partir du moment où les deux parties se sont mis d'accord sur l'ensemble des éléments constitutifs du dossier, sous quel délai une banque monte-t-elle habituellement un dossier ?

 

[MRGT34]

Je ne comprends pas ce que vous voulez dire...
Vous pouvez développer ?

C'est simple : calculez le TEG sur la base des éléments effectivement acquittés et connus plusieurs mois après l'émission de l'offre (donc le TEG "réel") n'est pas de nature à prouver que le TEG de la banque est faux.

Pour prouver l'erreur, il faut démontrer une erreur de calcul (rarissime) ou un oubli (le plus courant)

Dans votre cas, à combien les assurances étaient elles intégrées dans votre offre (quotité assurée, taux annuel sur capital initial, ou montant de la cotisation mensuelle) ?

Donnez nous les éléments financiers de l'offre : taux initial, durée, montant, palier d'échéances le cas échéant, frais de dossier et de garantie + assurance, taux de période, TEG et coût total, on devrait pouvoir vous dire s'il y a un moyen sérieux.

PS : accessoirement, les initiales de la banque ?

 

[MRGT34]

C'était déjà le cas en fait...
Le dossier a été constitué fin juin et la banque devait procéder au déblocage le 5 septembre.
La banque s'est donc octroyée un délai de plus de deux mois pour accomplir toutes les formalités qui lui incombaient mais s'est finalement avérée incapable de tenir ses engagements.
Je trouvais pourtant déjà ce délai fort long !

A partir du moment où les deux parties se sont mis d'accord sur l'ensemble des éléments constitutifs du dossier, sous quel délai une banque monte-t-elle habituellement un dossier ?

Pensez vous être le seul client de la banque ? Elle ne s'est rien octroyée, elle a juste déroulé son process ... Faut pas voir de la malignité là où il n'y en a pas, svp ! Et ses juristes ont dû lui dire que la manière de faire était la bonne, tant que la cour de cassation ne dit pas le contraire

 

[adhl]

C'est simple : calculez le TEG sur la base des éléments effectivement acquittés et connus plusieurs mois après l'émission de l'offre (donc le TEG "réel") n'est pas de nature à prouver que le TEG de la banque est faux.

Pour prouver l'erreur, il faut démontrer une erreur de calcul (rarissime) ou un oubli (le plus courant)

Dans votre cas, à combien les assurances étaient elles intégrées dans votre offre (quotité assurée, taux annuel sur capital initial, ou montant de la cotisation mensuelle) ?

Donnez nous les éléments financiers de l'offre : taux initial, durée, montant, palier d'échéances le cas échéant, frais de dossier et de garantie + assurance, taux de période, TEG et coût total, on devrait pouvoir vous dire s'il y a un moyen sérieux.

PS : accessoirement, les initiales de la banque ?

Mais dans le cas présent, je considère que c'est un oubli puisque seule l'exclusion de la participation au FMG permet de trouver le TEG de l'offre mais la banque essaye d'orienter cela différemment.
Néanmoins, le TEG demeure faux si les données utilisées pour le calculer reposent sur une estimation...

Montant du prêt : 91.770 €
Taux : 3,40 %
Durée : 168 mois
1er palier : 42 mois échéance 635 €
2ème palier : 126 mois échéance 709,29 €
Frais de dossier : 490 €
Crédit logement : 1741,01 € (dont 1282,16 € au titre de la participation au FMG)
Suretés autres que crédit logement : 963,58 € (je ne parviens pas a identifier cette somme)
Intérêts : 24.270,54 €
Assurance emprunteur 100 % sur 2 têtes :
- 1ère année : 16,14+23,66 € par mois
- 2ème année : 15,72+23,93 € par mois
- 3ème année : 15,23+24,45 € par mois
- 4ème année : 14,78+25,04 € par mois
- 5ème année : 14,21+24,95 € par mois
- 6ème année : 13,90+24,64 € par mois
- 7ème année : 13,36+23,90 € par mois
- 8ème année : 12,80+22,52 € par mois
- 9ème année : 12,12+20,63 € par mois
- 10ème année : 11,01+19,26 € par mois
- 11ème année : 9,71+17,23 € par mois
- 12ème année : 7,91+14,39 € par mois
- 13ème année : 5,63+10,50 € par mois
- 14ème année : 2,89+5,60 € par mois

La banque avait été citée dans le courrier de réponse de cette dernière : BNP

 

[adhl]

Pensez vous être le seul client de la banque ? Elle ne s'est rien octroyée, elle a juste déroulé son process ... Faut pas voir de la malignité là où il n'y en a pas, svp ! Et ses juristes ont dû lui dire que la manière de faire était la bonne, tant que la cour de cassation ne dit pas le contraire

D'où ma question, à partir du moment où les deux parties se sont mis d'accord, combien de temps faut-il généralement de temps à la banque pour monter le dossier ?

 

[agra07]

Où avez-vous vu "dans la mesure où elle en avait la possibilité" ?
Moi, je lis : "il incombe à la banque", c'est un terme sans équivoque.

J'ai lu entre les lignes: "il apparaît que l'offre de prêt proposée par la SOCIETE GENERALE comportait dans la rubrique relative aux frais une mention selon laquelle une délégation d'assurance était faite à son profit pour le compte de Véronique X... par l'assureur GENERALI pour une somme de 57 615 euros, un « Numéro de contrat » étant même mentionné, le 01020051 ;"
Pour moi cette précision montre que la banque avait la main pour intégrer le coût de l'assurance dans le calcul du TEG.
Ne pas perdre de vue aussi que dans cette affaire, la banque avait omis de plus l'estimation des frais de notaire: cet élément factuel a du peser également dans la balance du juge.

Comment auriez-vous présenté la chose personnellement ?

Je ne comprends pas la question. Je voulais simplement dire que si on vous reproche de savoir calculer un TEG, vous pouvez toujours répondre de façon convaincante que vous n'aviez pas cette capacité en 2002 (sauf si professionnellement il est peu crédible pour vous de soutenir cet argument).

 

[MRGT34]

taux de période et TEG ?

 

[adhl]

taux de période et TEG ?

Taux mensuel : 0.283 %
TEG de l'offre : 4.45 %

 

[vivien]

Bonjour,

Taux mensuel : 0.283 %
TEG de l'offre : 4.45 %

Il y a une incohérence dans ces pourcentages :
Le TEG s'obtient en multipliant le taux "périodique" par le nombre de périodes dans l'année.
Si l'on retient le taux mensuel 0.283 % le résultat est 0283 * 12 = 3.396 % arrondi à 3.40 %. IL s'agit du taux conventionnel et non du TEG.

A partir de vos chiffres et en considérant que tous les frais sont obligatoires j'obtiens les résultats suivants :
Taux Périodique Mensuel 0.38944 % TEG annuel = 0.38944 * 12 = 4.67323 %

J'ai considéré que les frais "crédit logement" étaient perçus en une seule fois et d'avance. Ce qui n'est peut être pas le cas si l'un et/ou l'autre des emprunteurs avai(en)t moins de 36 ans à la signature du contrat. Dans cette hypothèse vous avez pu bénéficier du barème INITIO avec une perception de la commission de caution en fin de prêt.
Dès lors le TEG serait modifié et minoré.

Pour ma part je suis très réservé sur les chances de succès soit dans le cas de négociation soit devant un Tribunal notamment en raison du délai de prescription.

"Mais qui ne tente rien, n'a rien" alors vous pouvez essayer la négociation.

Bon courage

 

[MRGT34]

Bonjour,
Il y a une incohérence dans ces pourcentages :
Le TEG s'obtient en multipliant le taux "périodique" par le nombre de périodes dans l'année.
Si l'on retient le taux mensuel 0.283 % le résultat est 0283 * 12 = 3.396 % arrondi à 3.40 %. IL s'agit du taux conventionnel et non du TEG.

A partir de vos chiffres et en considérant que tous les frais sont obligatoires j'obtiens les résultats suivants :
Taux Périodique Mensuel 0.38944 % TEG annuel = 0.38944 * 12 = 4.67323 %

J'ai considéré que les frais "crédit logement" étaient perçus en une seule fois et d'avance. Ce qui n'est peut être pas le cas si l'un et/ou l'autre des emprunteurs avai(en)t moins de 36 ans à la signature du contrat. Dans cette hypothèse vous avez pu bénéficier du barème INITIO avec une perception de la commission de caution en fin de prêt.
Dès lors le TEG serait modifié et minoré.

Pour ma part je suis très réservé sur les chances de succès soit dans le cas de négociation soit devant un Tribunal notamment en raison du délai de prescription.

"Mais qui ne tente rien, n'a rien" alors vous pouvez essayer la négociation.

Bon courage

+ 1 !
Je ne sais ce que fait vivien dans la vie, mais l'analyse est pertinente.

Encore une toute petite question : les cotisations d'assurance indiquées sont bien celles de l'offre de prêt, pas celles du contrat d'assurance extérieur ?