Bonsoir,
Je reviens vers vous suite à mes précédents messages.
Réflexions menant au projet d’investissement en parts de SCPI : LMNP VS SCPI !
Il nous reste un peu moins de 5 ans de crédit immobilier, une ligne de prêt de 100€ prendra fin dans 1,5 an. L’objectif est de bénéficier une nouvelle fois de l’effet de levier car, au-delà de la construction d’un capital, il permet aussi d’assurer une protection familiale (via l’assurance décès invalidité).
Avant de nous orienter davantage vers l’univers des SCPI, nous avons pesé le pour et le contre dans notre cas. Nous avons 2 enfants en bas âge et allons sûrement évoluer dans nos postes respectifs dans les années à venir. Voici l’état de nos réflexions au départ :
- Acheter un bien dans l’ancien, le rénover et le louer en LMNP. J’ai déjà rénové plusieurs logements avec mon père, j’ai des amis artisans ou équivalents. Mais bon, c’est tout de même du temps à passer, ne pas profiter de sa famille pendant ce temps et devoir gérer des locataires.
- Investir dans des parts de SCPI : projet passif puisqu’en quelques clics ou échanges, on détient des parts d’un patrimoine diversifié et à part la déclaration annuelle des impôts à effectuer, cela n’est pas preneur de temps. Cela permet aussi de diluer le risque, un peu comme l’ETF World !
D’un côté, il y a sûrement des meilleurs coups à faire avec un bien dans l’ancien, car on peut faire des plus-values sympas avec quelques travaux et pas d’impositions supplémentaires avec le statut LMNP. De l’autre, des frais d’entrée plus conséquents, des rendements sûrement moindres qu’un bien en LMNP, mais une tranquillité d’esprit.
Voilà pourquoi, après échanges, nous en sommes arrivés à cette conclusion.
SCPI : début de la recherche
Cela fait plusieurs années que je lis de manière assidue le forum. J’avais pris des captures d’écran intéressantes sur le choix des SCPI, sur les critères de sélection… J’ai donc contacté plusieurs courtiers spécialisés dans les SCPI (France SCPI, SCPI-8, Moniwan, Louve, Primaliance…), j’ai surtout insisté sur le fait d’avoir une SCPI dite paquebot, avec un historique, un sérieux dans la gestion et une pérennité dans la distribution des dividendes. Dans ma tête, je voyais surtout Immorente, à tord ou à raison.
On m’a proposé différentes SCPI : Immorente, Pierval Santé, Europe Invest (sûrement trop jeune pour notre premier portefeuille), Epargne Pierre et Activimmo (mais exclusivement sur le marché français, alors qu’il nous faudra diversifier en Europe), LF Europimmo, Corum, Eurion.
Contours du projet
Pour le moment, nous sommes partis sur un investissement de 100 000 € à crédit (déduction des intérêts d’emprunt), sur 20 ans, avec 3 SCPI pour diversifier les sociétés de gestion. L’idée serait aussi de prendre des SCPI européennes pour avoir une fiscalité plus douce. Notre impôt sur le revenu sera approximativement de 2 500 € l’an prochain (on n’en payait pas jusqu’à présent ou très peu, mais cela va changer suite à des évolutions professionnelles). Pour rappel, nous avons actuellement une TMI à 11% et 3 parts.
Pour information, nous détenons déjà 30 parts de Novapierre Allemagne (100% commerces) et 2,13 parts de Corum Origin (diversification en Europe, réinvestissement des dividendes). Le total représente environ 10 000 €.
L’objectif serait d’investir cette année cette somme de 100 000 €, avec un prêt sur 20 ans. Dans 10 ans, notre premier enfant aura 18 ans et nous pourrons éventuellement revendre nos parts si nos autres investissements avaient été un échec. Comme notre prêt de résidence principale se finira mi-2026, l’idée serait de réemprunter dans quelques années un plus gros montant pour l’investir dans les SCPI par exemple pour préparer la majorité de notre second enfant et/ou notre retraite future.
Sélection des SCPI
Suite à mes lectures et échanges avec les différents courtiers, j’ai retenu différents critères. J’ai lu en diagonales les rapports annuels de certains SCPI (pas toutes encore). En somme, j’ai tenté de faire mes devoirs au mieux.
J’ai abouti au tableau ci-dessous :
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Nous souhaitons investir dans 3 SCPI : Immorente et Pierval Santé ont notre préférence dans l’immédiat, mais quid de la troisième ?
LF Europimmo, Eurovalys et Corum possèdent un patrimoine investi en Europe. Plusieurs courtiers m’ont déconseillé Corum (notamment pour la société de gestion, trop agressive, borderline sur le rendement communiqué en brut…), mais bon les 2 autres SCPI sont aussi plus récentes… Même si La Française est une société de gestion connue.
Prochaines étapes
Je dois encore rencontrer un CGP pour voir ce qu’il peut nous proposer par rapport à notre profil. J’ai aussi contacté ma courtière bancaire pour savoir quelles conditions elle avait en ce moment. En effet, les propositions des courtiers n’étaient pas fameuses pour le moment. Par contre, certains courtiers proposaient des rétrocommissions, à voir comment cela se passera avec le partenaire final que nous retiendrons.
Interrogations
J’ai cru comprendre qu’il y avait un “cheat code” avec la détention d’un bien immobilier loué en nu et les parts de SCPI. Cela donne accès au micro-foncier et l’abattement de 30%. Exemple : j’investis dans un garage une fois que les intérêts d’emprunt ne seront plus déductibles, cela fonctionnera-t-il ? Serait-ce judicieux ?
Je vous remercie d’avance si vous m’avez lu jusque-là. De mon côté, je vais retourner potasser ma sélection de SCPI et lire les rapports annuels des 3 SCPI européennes citées. A moins que je n’ai loupé d’autres SCPI toutes aussi intéressantes…
. À mon avis, quand vous vous approcherez des 10k€ d’impôts, vous pourrez songer à la défiscalisation.
, j’ai rédigé le précédent message avec une tablette dont je me sers peu et le correcteur m’a fait écrire des bêtises que je n’ai pas relues. Il s’agit bien du budget vacances.. bien vu !
