Stratégie patrimoniale : avis et conseils pour la suite

[Buffeto]

Elle m’a dit que le dossier jouait pas mal.

que veut elle dire par là? que ton dossier n'est pas bon?

 

[aya]

Si le dossier est bon car j’ai de l’épargne à côté, Madame est fonctionnaire ce qui est gage de sécurité de l’emploi, et que le remboursement de la résidence principale arrive à terme prochainement.

En revanche, elle m’a dit que les conditions pour les SCPI s’étaient durcies avec la loi des 35% de taux d’endettement. Si elle a un dossier avec moins d’épargne, un capital restant dû important sur la résidence principale, cela compliquera le dossier.

 

[aya]

Bonsoir,

Je poursuis mes réflexions dans ce post.

J'ai lu les rapports en diagonale et les files dédiées sur le forum des SCPI suivantes :
- LF Europimmo
- Eurovalys
- Eurion
- Corum
- Pierval Santé.

Autant, j'avais des convictions sur Immorente et Pierval Santé, autant je me rends effectivement compte qu'au-delà de l'analyse chiffrée, il est très difficile de choisir telle ou telle SCPI.

D'un côté, la collecte relutive est trompeuse pour beaucoup de SCPI, car elles ont le vent en poupe pour un moment mais après ? Certaines sont trop jeunes et il paraît difficile de savoir où iront les prochains investissements. Ceux réalisés dans les grandes métropoles allemandes ne fournissent plus autant de rendement qu'auparavant. Cela paraît aussi complexe pour une SCPI de santé de faire du chiffre sur de la revente de patrimoine ou de voir celui-ci prendre de la valeur dans le temps.

Si nous conservons Immorente et Pierval Santé, finalement mon troisième choix se porterait ce jour davantage sur Corum Origin car elle est investie à l'étranger, rend un rendement intéressant depuis 2012. Les bémols peuvent être ses investissements peut-être pas toujours qualitatifs et les passerelles entre ses 2 autres SCPI sont parfois obscures. Par contre, une des critiques qui est souvent faite à son égard est le marketing. Effectivement, cela peut être vu de cet oeil, mais j'estime que cette SCPI comme nouvel entrant sur le marché a apporté du sang neuf à la sphère des SCPI en digitalisant un peu la place (site sympa, espace membre, souscription en ligne…).

Je vais poursuivre mes lectures pour savoir si la SCPI est finalement vraiment le bon cheval sur lequel misé.

 

[Twini]

A l'heure actuelle, les SCPI ne sont-elles pas victimes de leur succès ?

 

[Buffeto]

A l'heure actuelle, les SCPI ne sont-elles pas victimes de leur succès ?

bien sur elles le sont mais comment pourrait il en être autrement ?

pas de souci de gestion , rentabilité correcte ( supérieure aux fonds euros de l'AV ) , facilité à souscrire , volatilité faible , aspect sécuritaire de la pierre .......

tout pour attirer l'épargnant en somme .

 

[kaziklu]

Bonsoir,

Merci pour vos différents retours.

Concernant le projet avec le dispositif Pinel, ce qui me gêne d’un sens c’est ce que c’est une personne que je connais un peu qui me l’a proposé. J’ai bien saisi rapidement qu’il était bon vendeur car il ne prêtait que très peu attention à mon allocation patrimoniale en dehors de ce qu’il avait à me proposer. J’ai vérifié les projets qu’il m’a présenté, notamment le prix au m2 et les prix actuels de mon côté. Son projet en neuf atteint les 4500€/m2 alors que l’une des villes concernées vaut en moyenne 2200€/m2.

Cependant, plusieurs interrogations tout de même, avec mon nouveau poste en 2021, ma rémunération a bien progressé. De 400€ d’impôt cette année, nous allons passé à 2800€ l’an prochain avec toujours une TMI à 11% (3 parts). Pour Madame, cela a du mal à passer car le delta correspondait environ à notre budget avancés annuel. Comment faire pour atténuer cela ? Faut-il forcément chercher à défiscaliser ou tout bonnement accepter que notre situation s’est améliorée et qu’il est donc logique de payer plus d’IR? Car sinon y ajoute en plus des revenus locatifs avec un projet de parts de SCPI, l‘imposition va encore monter.

Merci d’avance pour vos éclairages.
Bonne soirée.

Bonjour,

Quelques pensées.
Êtes-vous sûr d'être en TMI 11%. Quand on a des enfants il y a la subtilité du plafond de quotien familial.
En effet une demi-part fiscale donnée par un enfant ne peut pas réduire l'impôt de plus de 1570€.

Pour la defisc je me suis posé la question par le passé. Pour moi il ne faut pas faire de la defisc pour faire de la defisc. Il faut peser le rendement d'un placement defisc incluse. Si un pinel rapporte moins defisc incluse que de l'ancien, il faut prendre de l'ancien par exemple.

Après vous avez un projet pinel et vous avez un patrimoine déjà exposé immobilier à 15 ou 20% via scpi. La seule immobilier que, dans votre cas, je rajouterai à un tel patrimoine c'est une RP.

 

[aya]

Bonjour,

Merci de votre retour. Je suis bien en TMI à 11% avec 3 parts.

Pour le projet PINEL, on me vendait un bien à 5 000 € / m2 alors que le prix actuel dans cette ville est 50% moins cher. Donc, j'ai gentillement remercié le vendeur de PINEL

Les SCPI, j'en ai aujourd'hui à hauteur de 10 000 € en direct, soit 2,5% de mon patrimoine global. J'ai bien une RP acquise en 2012 et dont le prêt se termine en 2026.

 

[Tornado05]

Pour le projet PINEL, on me vendait un bien à 5 000 € / m2 alors que le prix actuel dans cette ville est 50% moins cher. Donc, j'ai gentillement remercié le vendeur de PINEL

Très bonne initiative

 

[kaziklu]

J'aurais fait la même chose pour le PINEL.
Combien représente l'immobilier dans votre patrimoine global (RP + SCPI en net c'est à dire encours de crédit déduit)?

Votre objectif étant de préparer les études supérieures de vos jeunes enfants, on pourrait imaginer l'utilisation d'un produit qui sert habituellement à préparer la retraite. De la SCPI en nue propriété.
C'est un produit qui vous permet d'acheter des parts de SCPI à prix réduit mais quelqu'un d'autre touche les loyers pendant x années. Au bout de x années vous touchez les loyers. Choisir x selon l'âge de vos enfants. Plus x est grand plus la réduction est grande.
Donc clairement pendant x années vous avez payé pour "rien" mais au bout de x années vous avez un revenu complémentaire.

 

[aya]

L'objectif est d'utiliser l'effet du levier via un crédit immobilier. Avec des parts en NP, pas sûr que cela soit possible, surtout, comment déduire des intérêts d'emprunt sur des loyers non perçus ?

 

[Tornado05]

L'objectif est d'utiliser l'effet du levier via un crédit immobilier. Avec des parts en NP, pas sûr que cela soit possible, surtout, comment déduire des intérêts d'emprunt sur des loyers non perçus ?

Je ne sais pas s'il est possible de faire un prêt sur des parts de SCPI en NP par contre si cela est possible les intérêts d'emprunt pourraient être déductibles d'autres revenus locatifs. A confirmer par les forumeurs.

 

[Buffeto]

Je ne sais pas s'il est possible de faire un prêt sur des parts de SCPI en NP

oui c'est possible

par contre si cela est possible les intérêts d'emprunt pourraient être déductibles d'autres revenus locatifs.

exact tu ne peux déduire que si tuas d'autres revenus fonciers

 

[g.b]

L'objectif est d'utiliser l'effet du levier via un crédit immobilier. Avec des parts en NP, pas sûr que cela soit possible, surtout, comment déduire des intérêts d'emprunt sur des loyers non perçus ?

S'agissant de SCPI, il est difficile de trouver du crédit immobilier pour la NP de parts. Si jamais tu en trouves, non, les intérêts d'emprunt ne sont pas déductibles.

 

[g.b]

exact tu ne peux déduire que si tuas d'autres revenus fonciers

Non, si l'usufruitier est soumis à l'IS, les intérêts d'emprunt ne sont pas déductibles chez le nu propriétaire, sauf si l'usufruitier est un bailleur social.

 

[g.b]

Ça aurait été possible pour des investissements immo "en direct" via PERL notamment, mais pas en SCPI.

Une autre approche serait avance en AV courte durée (6 ans) puis intégration à partir de la 7e année après remboursement.

 

[Tornado05]

1 partout entre Buffeto et g.b. balle au centre. Possibilité ou pas de déduire les intérêts sur d'autres revenus locatifs immobilier dans le cadre d'un prêt pour l'acquisition de parts en SCPI en NP?

 

[moietmoi]

Possibilité ou pas de déduire les intérêts sur d'autres revenus locatifs immobilier dans le cadre d'un prêt pour l'acquisition de parts en SCPI en NP?

Que dit le bofip?
"La déduction de ces dépenses par le nu-propriétaire est en effet uniquement justifiée par le fait que l'immeuble est effectivement donné en location à titre onéreux dans des conditions normales et que le revenu correspondant est imposé au nom de l'usufruitier dans la catégorie des revenus fonciers."
Avec une exception pour le bailleur social
Bofip
".La nue-propriété de l'immeuble peut être détenue directement par une personne physique ou par l'intermédiaire d'une société civile non soumise à l'impôt sur les sociétés. Il peut notamment s'agir d'une société civile immobilière ou d'une société civile de placement immobilier (pour plus de précisions, cf BOI-RFPI-CHAMP-30-20)."

 

[aya]

Bonsoir,

Je poursuis mes réflexions concernant l'investissement en parts de SCPI.

J'ai remis à jour mon tableau comparatif :
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Répartition du patrimoine
En prenant en compte un investissement équilibré entre ces 3 SCPI, cela donnerait un patrimoine investi à l'étranger à 60%.

Le patrimoine est équilibré entre commerces, bureaux et établissement de santé.
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Financement
Forcément, pour le moment, c'est là où cela coince. J'ai plusieurs propositions de financement plus ou moins identiques, en fonction des contreparties demandées. Primaliance pensait pouvoir obtenir mieux mais finalement non. Leur conseiller me disait que finalement un taux à 2,55% permettait de déduire davantage d'intérêts d'emprunt, alors que deux semaines avant, il m'assurait qu'au-dessus de 2%, ce n'était guère intéressant…

J'ai donc contacté une courtière en crédit immobilier que je connais très bien, mais aussi ma banque en direct. Cette dernière m'a demandé de transférer les documents relatives aux SCPI (DICI, notes d'information…).

Je suis en attente des différentes offres avant de contracter avec telle ou telle personne. Certains proposent des rétrocommissions, il faudra bien évidemment prendre cela en compte, en plus des frais de dossier par SCPI.

Bonne soirée.

 

[g.b]

Le conseiller voit que le CFCAL a augmenté ses taux, et il change de discours parce que ça augmente sa rémunération, non? Changer de conseiller peut-être? Et c'est ce que tu as fait, bon courage dans la course au crédit!

PS: qui propose des rétrocommissions à part Moniwan et Louve? Il semble que les sociétés de gestion n'apprécient pas trop la pratique, et interdisent même cela dans leurs contrats CGP.

 

[aya]

Bonjour @g.b

Nous sommes tout à fait en phase avec cela, le conseiller a muté en commercial entre les deux rendez-vous
J'ai contacté plusieurs courtiers en SCPI donc je ne suis pas attitré à l'un ou l'autre. Certains sont plus compétents que d'autres forcément. Maintenant, vous avez vu juste, je suis dans la course au crédit !

Pour les rétrocommissions, Louve et Moniwan effectivement le font. France-SCPI, Primaliance non en l'occurence. Je suis en lien avec deux CGPI à ce sujet, dont l'un qui ferait ce type de rétrocommission. Rien de bien sûr dans l'immédiat, j'attends les conditions et surtout les retours de la banque.