Stratégie patrimoniale : avis et conseils pour la suite

[balibalo]

Bonsoir,

Je poursuis mes réflexions concernant l'investissement en parts de SCPI.

J'ai remis à jour mon tableau comparatif :
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Répartition du patrimoine
En prenant en compte un investissement équilibré entre ces 3 SCPI, cela donnerait un patrimoine investi à l'étranger à 60%.

Le patrimoine est équilibré entre commerces, bureaux et établissement de santé.
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Financement
Forcément, pour le moment, c'est là où cela coince. J'ai plusieurs propositions de financement plus ou moins identiques, en fonction des contreparties demandées. Primaliance pensait pouvoir obtenir mieux mais finalement non. Leur conseiller me disait que finalement un taux à 2,55% permettait de déduire davantage d'intérêts d'emprunt, alors que deux semaines avant, il m'assurait qu'au-dessus de 2%, ce n'était guère intéressant…

J'ai donc contacté une courtière en crédit immobilier que je connais très bien, mais aussi ma banque en direct. Cette dernière m'a demandé de transférer les documents relatives aux SCPI (DICI, notes d'information…).

Je suis en attente des différentes offres avant de contracter avec telle ou telle personne. Certains proposent des rétrocommissions, il faudra bien évidemment prendre cela en compte, en plus des frais de dossier par SCPI.

Bonne soirée.

Bonjour,
J'ai à peu près le même projet que vous, investir 100 000 dans des SCPI à crédit (sur 20 ans pour moi). Par contre les intérêts d'emprunts ne sont pas vraiment entièrement déductibles des SCPI étrangères. Ils ne le sont que sur la part qui est réimposée en France d'après ce que j'ai cru comprendre d'un document donné par Corum.

 

[aya]

Bonsoir à toutes et tous.

Je reviens ici après quelques longues semaines d'absence.

Ces dernières semaines, j’ai relancé différents interlocuteurs pour enfin passer à l’acte concernant l’achat de parts de SCPI à crédit. Le projet initial était à 80 000 € sur Corum Origin + Sofidy Immorente. Puis, finalement, en regardant de plus près, nous pourrions aisément monter à 100 000 €, soit en complétant légèrement avec Pierval Santé ou en ne restant positionné que sur les 2 SCPI mentionnées plus haut.

Pour chacune des offres reçues, j’ai fait une simulation (pour un investissement à 80 000 €) avec quelques indicateurs que j’ai recensés dans un onglet général.



L’offre la plus crédible et la plus intéressante est la 7 avec le CFCAL à 2,25% sur 25 ans. Elle permet d’obtenir un gain sur opération le plus conséquent, un TRI également intéressant pour un effort d’épargne qui correspond à ce jour au remboursement de mon prêt employeur… qui prend fin dans 1 an. Pour information, mes calculs n’intègrent aucune revalorisation de part, ni augmentation de loyer, ni l’assurance du prêt. En parallèle, j’ai contacté la société Empruntis pour la délégation d’assurance du prêt. Le taux moyen annuel de l’assurance est de 0,07% par personne, soit 11€ par mois sur 300 mensualités pour le couple.

Comme vous pouvez le voir, j'ai simulé différentes versions de l'offre 7, avec un investissement à 80 000 € puis 100 000 €, avec des répartitions différentes. Resteriez-vous sur Corum Origin et Immorente uniquement pour un investissement à 100 000 € ou pondériez-vous avec Pierval Santé ? Si oui, on l’aurait bien prise mais pour un montant moindre que les autres car on pense (à tort ou à raison) que ce patrimoine ne se valorisera pas aussi bien dans le temps qu’une SCPI classique qui jouent sur les emplacements.

Merci de vos retours / conseils.

 

[Buffeto]

on pense (à tort ou à raison) que ce patrimoine ne se valorisera pas aussi bien dans le temps qu’une SCPI classique qui jouent sur les emplacements.

lorsque tu investis sur des SCPI avec un crédit sur 25 ans il est impossible de prédire comment va évoluer leur valorisation à ce terme .
donc de mon point de vue la valorisation escomptée n'est pas un facteur primordial ...

 

[aya]

Merci du retour @Buffeto. Cette remarque concernait surtout le patrimoine de Pierval Santé. Notre analyse (bonne ou pas) était de se dire : contrairement à des bureaux bien placés dans les coeurs de ville et potentiellement modifiables en logements plus tard, les EHPAD sont parfois moins bien placés et l'évolution du bâti paraît moins évolutif. Et comme on dit souvent qu'en immobilier, ce qui compte c'est l'emplacement !

 

[Buffeto]

Et comme on dit souvent qu'en immobilier, ce qui compte c'est l'emplacement !

oui bien sur mais pour un EHPAD ça n'a aucune importance puisque celui ci ne peut fonctionner qu'avec un agrément de l'ARS d'une part et que d'autre part , pour l'instant , il manque cruellement de ce genre d'établissements en France .

 

[dodo1]

lorsque tu investis sur des SCPI avec un crédit sur 25 ans il est impossible de prédire comment va évoluer leur valorisation à ce terme .
donc de mon point de vue la valorisation escomptée n'est pas un facteur primordial ...

Buffeto, tu es toujours positif sur les SCPI, malgré la remonté de taux voir peut être une récession ?

L’offre la plus crédible et la plus intéressante est la 7 avec le CFCAL à 2,25% sur 25 ans.

Tu es sur du taux, car j'ai eu la même offre et le taux, c'est 3,15 % sur 15 ans.

 

[aya]

Logiquement oui, le courtier me l'a confirmé en début de semaine car l'offre date de 10 jours. C'est sûr qu'à 3,15%, on n'ira peut-être pas. J'ai un RDV ce matin aussi avec la CASDEN / Banque Populaire comme Madame travaille dans la fonction publique.

 

[Buffeto]

Buffeto, tu es toujours positif sur les SCPI, malgré la remonté de taux voir peut être une récession ?

le taux ne change rien...
quand j'ai investi sur mes 1ers SCPI les taux étaient bien plus élevés.....

pour la récession c'est autre chose mais il faudra quand même que les gens se logent et que les entreprises aient des locaux pour travailler ....

 

[aya]

Bonjour à toutes et tous.

Petite mise à jour de cette conversation. J'ai besoin de votre avis sur mon investissement en parts de SCPI à crédit qui avance plutôt bien. Le prêt de 100 000 € (montant minimum à un taux de 2,55% hors assurance + 1000 € de courtage + 1250€ de crédit logement) que nous devrions logiquement obtenir sera investi à 70% dans Corum Origin. Il nous reste une autre SCPI à choisir et nous hésitons parmi celles-ci : Eurovalys, Pierval Santé, Epargne Foncière et Immorente. Les deux premières ont leur patrimoine en Europe (fiscalité plus douce), mais Pierval Santé est concentrée sur un seul secteur. Immorente a une partie de son patrimoine à l'étranger, donc moins intéressante fiscalement mais a le mérite d'être diversifiée et agit comme paquebot car c'est une SCPI historique. Epargne Foncière a moins de patrimoine à l'étranger mais est aussi une mastodonte du secteur. Ces deux dernières rassurent Madame.

Résumé de notre situation
Nous sommes un couple de 37 ans, pacsés en séparation de biens, avec deux enfants de 9 et 6 ans. Le prêt de notre résidence principale se termine en septembre 2026. En juillet 2023, nous avons une ligne de prêt de la résidence principale (prêt employeur) qui se termine. Cette ligne nous coûte 100 € par mois.

Actuellement, notre patrimoine financier, hors résidence principale, se compose :
– 50 000 € en actions,
– 30 000 € en fonds euro,
– 10 000 € en liquidités,
– 10 000 € en parts de SCPI, détenues en direct (Novapierre Allemagne et Corum Origin).

Courant 2023, je devrais aussi obtenir une donation financière de mes parents : entre 80 000 et 110 000 €.

L’objectif est d’investir dans des parts de SCPI à crédit et donc de se constituer un capital pour plus tard, en prévision de la retraite. A notre niveau, c'est la solution qui nous conviendrait le mieux à côté des actions, fonds euros pour nous constituer un capital à long terme, en profitant de l'effet du levier. Nos parents ont fait du locatif mais on n'a pas forcément l'envie d'en faire de notre côté. Les SCPI nous apparaissent une bonne solution à ce sujet, mais peut-être qu'il y a mieux à faire. En 2026, nous aurons remboursé notre résidence principale et pourrons investir de nouveau (autre opération d'acquisition de SCPI à crédit ?). En complément, l’idée est d’investir chaque mois en actions (ETF World) avec notre capacité d’épargne entre (800 à 1000 € par mois).

Merci d’avance pour vos futurs retours.

 

[Philou75]

Bonjour à toutes et tous.

Petite mise à jour de cette conversation. J'ai besoin de votre avis sur mon investissement en parts de SCPI à crédit qui avance plutôt bien. Le prêt de 100 000 € (montant minimum à un taux de 2,55% hors assurance + 1000 € de courtage + 1250€ de crédit logement) que nous devrions logiquement obtenir sera investi à 70% dans Corum Origin. Il nous reste une autre SCPI à choisir et nous hésitons parmi celles-ci : Eurovalys, Pierval Santé, Epargne Foncière et Immorente. Les deux premières ont leur patrimoine en Europe (fiscalité plus douce), mais Pierval Santé est concentrée sur un seul secteur. Immorente a une partie de son patrimoine à l'étranger, donc moins intéressante fiscalement mais a le mérite d'être diversifiée et agit comme paquebot car c'est une SCPI historique. Epargne Foncière a moins de patrimoine à l'étranger mais est aussi une mastodonte du secteur. Ces deux dernières rassurent Madame.

Résumé de notre situation
Nous sommes un couple de 37 ans, pacsés en séparation de biens, avec deux enfants de 9 et 6 ans. Le prêt de notre résidence principale se termine en septembre 2026. En juillet 2023, nous avons une ligne de prêt de la résidence principale (prêt employeur) qui se termine. Cette ligne nous coûte 100 € par mois.

Actuellement, notre patrimoine financier, hors résidence principale, se compose :
– 50 000 € en actions,
– 30 000 € en fonds euro,
– 10 000 € en liquidités,
– 10 000 € en parts de SCPI, détenues en direct (Novapierre Allemagne et Corum Origin).

Courant 2023, je devrais aussi obtenir une donation financière de mes parents : entre 80 000 et 110 000 €.

L’objectif est d’investir dans des parts de SCPI à crédit et donc de se constituer un capital pour plus tard, en prévision de la retraite. A notre niveau, c'est la solution qui nous conviendrait le mieux à côté des actions, fonds euros pour nous constituer un capital à long terme, en profitant de l'effet du levier. Nos parents ont fait du locatif mais on n'a pas forcément l'envie d'en faire de notre côté. Les SCPI nous apparaissent une bonne solution à ce sujet, mais peut-être qu'il y a mieux à faire. En 2026, nous aurons remboursé notre résidence principale et pourrons investir de nouveau (autre opération d'acquisition de SCPI à crédit ?). En complément, l’idée est d’investir chaque mois en actions (ETF World) avec notre capacité d’épargne entre (800 à 1000 € par mois).

Merci d’avance pour vos futurs retours.

Dommage de prendre seulement 2 SCPI avec 100k€ à investir. J’ai compris que vous vouliez des SCPI étrangères mais on en revient toujours au même, as-tu le droit de déduire les intérêts d’emprunt sur les revenus étrangers?
Sinon j’aime bien Pierval Santé qui est investi a 70% environ a l’étranger.
Peux-tu nous dire si c’est ta banque perso ou un autre établissement bancaire qui t’a fait la proposition?

 

[aya]

Oui, on a le droit de déduire les intérêts d'emprunt des SCPI étrangères. Autre établissement bancaire.

 

[Philou75]

Oui, on a le droit de déduire les intérêts d'emprunt des SCPI étrangères.

Peux-tu en dire plus, sur quoi te bases tu pour être affirmatif ?

 

[aya]

Exemple : [lien réservé abonné]

Les impôts m'avaient aussi répondu à ce sujet, la messagerie des impôts n'est pas accessible là.

 

[Philou75]

Exemple : [lien réservé abonné]

Les impôts m'avaient aussi répondu à ce sujet, la messagerie des impôts n'est pas accessible là.

Je me méfierai des dires de Corum. Les CGP aussi disent qu’il est possible de déduire les intérêts d’emprunt sur les SCPI étrangères. c’est juste leurs intérêts.
Après si les impôts vous écrivent noir sur blanc que c’est possible alors allez-y mais gardez bien les écrits

 

[aya]

Je vous retrouverai leur message quand j'aurai de nouveau accès à la messagerie en ligne sur le site des impôts.

Sinon, j'ai simulé l'investissement pour information (hors déduction des intérêts d'emprunt justement).

Simulation d’un investissement de 100 000 € en parts de SCPI
> 70 370 € investis dans 62 parts de CORUM Origin
> 30 000 € investis dans 150 parts de PIERVAL Santé
> TMI de 11%

Prêt bancaire
Prêt bancaire sur 20 ans à un taux de 2,55€ hors assurance. Pour la simulation, assurance de 0,10%, soit un taux de 2,65%. A cela il faut ajouter des frais de courtage de 1 000 € et de 1 250 € pour Crédit Logement, soit un montant total à emprunter de 100 370 + 1 000 + 1 250 = 102 620 €.

La mensualité associée à ce prêt est de 555 €.
Le coût total du crédit est de 32 740 €.

Rendement, rentabilité et fiscalité pour CORUM Origin
> Rendement brut de fiscalité étrangère : 6%
> Rendement net de fiscalité étrangère (20% de fiscalité étrangère) : 4,8%
> Rendement net de fiscalité française = 11% TMI - 5% de taux moyen : 6%.
4,8% - (4,8 x 6%) = 4,512%
> Revenus nets attendus : 70 370 x 4,512% = 3 175 €, soit 265 € pour CORUM Origin.

Rendement, rentabilité et fiscalité pour PIERVAL Santé
> Rendement brut de fiscalité étrangère : 5,33%
> Rendement net de fiscalité étrangère (20% de fiscalité étrangère, idem CORUM pour simulation) : 4,264%
> Rendement net de fiscalité française = 11% TMI - 5% de taux moyen : 6%.
4,264% - (4,264 x 6%) = 4 %
> Revenus nets attendus : 30 000 x 4 % = 1 200 €, soit 100 € pour PIERVAL Santé.

Revenus totaux nets attendus par mois et cashflow mensuel
> Revenus totaux nets attendus par mois : 265 + 100 = 365 € par mois.
> Cashflow mensuel : 365 - 555 = - 190 € par mois.

Effort d’épargne
> 190 € par mois, soit 2 280 € par an, soit 45 600 € sur la durée du prêt.
> Prix de retrait CORUM Origin : 999,21 €
> Prix de retrait PIERVAL Santé : 178,98 €
> Valorisation actuelle du patrimoine : 61 951,02 + 26 847 = 88 798, 02 €
> Si les prix des parts ne bougent pas, le projet sera alimenté à 50% par les loyers perçus et 50% par le remboursement du prêt.

Calcul de TRI
> 6% de TRI si revente au bout de 21 ans à 88 798,02 € (prix de retrait)
> 7% de TRI si revente au bout de 21 ans à 100 000 €
> 8% de TRI si revente au bout de 21 ans à 122 020 € (augmentation des parts de 1% par an)

Impôt de CORUM Origin
Fiscalité à payer en France :
> 12% de revenus français --> taxé à 17,2% + 11%, soit 28,2% de 12% x 3 175 € = 107 €
> 45% de revenus étrangers imposables --> sont soumis TMI - taux moyen d'imposition = 6 % --> (45% x 3 175 €) x 6% = 86 €
> 43% de revenus étrangers = plus d’impôts à payer.
Total de l’impôt français pour CORUM Origin = 193 €

Impôt de PIERVAL Santé
Fiscalité à payer en France :
> 28% de revenus français --> taxé à 17,2% + 11%, soit 28,2% de 28% x 1 200 € = 95 €
> 72% de revenus étrangers (hypothèse la plus favorable) = plus d’impôts à payer.
Total de l’impôt français pour PIERVAL Santé = 95 €

Loyers net net perçus par an
> Loyers perçus des 2 SCPI : 1 200 + 3 175 = 4 375 € par an
> Imposition annuelle : 193 + 95 = 288 €
> Loyers net net perçus : 4087 €
> Rentabilité nette nette annuelle : 4 087 / 102 620 = 4%

Comparaison avec une simulation en bourse pendant 20 ans
> Simulation effectuée sur ce site : [lien réservé abonné]
> 7% de rendement par an
> Investissement de 190 € par mois (idem cashflow mensuel que pour les SCPI)
> Somme au bout de 21 ans : 106 690 €, dont 48 132 € de versement, soit un TRI de 7%/

 

[agra07]

Je vous retrouverai leur message quand j'aurai de nouveau accès à la messagerie en ligne sur le site des impôts.

Sinon, j'ai simulé l'investissement pour information (hors déduction des intérêts d'emprunt justement).

Simulation d’un investissement de 100 000 € en parts de SCPI
> 70 370 € investis dans 62 parts de CORUM Origin
> 30 000 € investis dans 150 parts de PIERVAL Santé
> TMI de 11%

Prêt bancaire
Prêt bancaire sur 20 ans à un taux de 2,55€ hors assurance. Pour la simulation, assurance de 0,10%, soit un taux de 2,65%. A cela il faut ajouter des frais de courtage de 1 000 € et de 1 250 € pour Crédit Logement, soit un montant total à emprunter de 100 370 + 1 000 + 1 250 = 102 620 €.

La mensualité associée à ce prêt est de 555 €.
Le coût total du crédit est de 32 740 €.

Rendement, rentabilité et fiscalité pour CORUM Origin
> Rendement brut de fiscalité étrangère : 6%
> Rendement net de fiscalité étrangère (20% de fiscalité étrangère) : 4,8%
> Rendement net de fiscalité française = 11% TMI - 5% de taux moyen : 6%.
4,8% - (4,8 x 6%) = 4,512%
> Revenus nets attendus : 70 370 x 4,512% = 3 175 €, soit 265 € pour CORUM Origin.

Rendement, rentabilité et fiscalité pour PIERVAL Santé
> Rendement brut de fiscalité étrangère : 5,33%
> Rendement net de fiscalité étrangère (20% de fiscalité étrangère, idem CORUM pour simulation) : 4,264%
> Rendement net de fiscalité française = 11% TMI - 5% de taux moyen : 6%.
4,264% - (4,264 x 6%) = 4 %
> Revenus nets attendus : 30 000 x 4 % = 1 200 €, soit 100 € pour PIERVAL Santé.

Revenus totaux nets attendus par mois et cashflow mensuel
> Revenus totaux nets attendus par mois : 265 + 100 = 365 € par mois.
> Cashflow mensuel : 365 - 555 = - 190 € par mois.

Effort d’épargne
> 190 € par mois, soit 2 280 € par an, soit 45 600 € sur la durée du prêt.
> Prix de retrait CORUM Origin : 999,21 €
> Prix de retrait PIERVAL Santé : 178,98 €
> Valorisation actuelle du patrimoine : 61 951,02 + 26 847 = 88 798, 02 €
> Si les prix des parts ne bougent pas, le projet sera alimenté à 50% par les loyers perçus et 50% par le remboursement du prêt.

Calcul de TRI
> 6% de TRI si revente au bout de 21 ans à 88 798,02 € (prix de retrait)
> 7% de TRI si revente au bout de 21 ans à 100 000 €
> 8% de TRI si revente au bout de 21 ans à 122 020 € (augmentation des parts de 1% par an)

Impôt de CORUM Origin
Fiscalité à payer en France :
> 12% de revenus français --> taxé à 17,2% + 11%, soit 28,2% de 12% x 3 175 € = 107 €
> 45% de revenus étrangers imposables --> sont soumis TMI - taux moyen d'imposition = 6 % --> (45% x 3 175 €) x 6% = 86 €
> 43% de revenus étrangers = plus d’impôts à payer.
Total de l’impôt français pour CORUM Origin = 193 €

Impôt de PIERVAL Santé
Fiscalité à payer en France :
> 28% de revenus français --> taxé à 17,2% + 11%, soit 28,2% de 28% x 1 200 € = 95 €
> 72% de revenus étrangers (hypothèse la plus favorable) = plus d’impôts à payer.
Total de l’impôt français pour PIERVAL Santé = 95 €

Loyers net net perçus par an
> Loyers perçus des 2 SCPI : 1 200 + 3 175 = 4 375 € par an
> Imposition annuelle : 193 + 95 = 288 €
> Loyers net net perçus : 4087 €
> Rentabilité nette nette annuelle : 4 087 / 102 620 = 4%

Comparaison avec une simulation en bourse pendant 20 ans
> Simulation effectuée sur ce site : [lien réservé abonné]
> 7% de rendement par an
> Investissement de 190 € par mois (idem cashflow mensuel que pour les SCPI)
> Somme au bout de 21 ans : 106 690 €, dont 48 132 € de versement, soit un TRI de 7%/

A propos de Corum Origin sur quoi vous basez vous pour ecrire:
"43% de revenus etrangers: plus d'impôts à payer"
Idem pour Pierval Santé.

 

[aya]

A propos de Corum Origin sur quoi vous basez vous pour ecrire:
"43% de revenus etrangers: plus d'impôts à payer"
Idem pour Pierval Santé.

Pour CORUM, j'ai repris cela sur un autre forum d'un membre qui analyse chaque année la fiscalité liée à cette SCPI :

Pour Corum (en 2019) :
12% (part de l'actif investie en France) seulement des revenus sont soumis au TMI + 17,2% = 47,2%
45% des revenus (pays ayant signé une convention fiscale avec la France qui prévoit la déclaration dans le lieu de résidence du contribuable) sont soumis TMI - taux moyen imposition = 17,4%
Sur le reste (43%), il n'y plus aucun impôt à payer.

Exemple si pas d'emprunt pour 2019 :
Rendement brut annoncé par CORUM supérieur à 6%.

Valeur en début d'année de 109 650 €

5757 € de loyers perçu, net de fiscalité étrangère.
Soit un rendement brut après fiscalité étrangère de 5,25%

Fiscalité à payer en France :
12% de revenus français --> taxé à 47,2% --> 328 €
45% de revenus étrangers imposables --> sont soumis TMI - taux moyen imposition = 17,4% --> 451 €
43% de revenus étrangers exonérés --> Taxé à 0% --> Faux (voir ci-dessous)

Total impôt français = 779 € (13,5%)
Loyer net perçu = 4978 € soit un rendement net final de 4,5% (4,4% en 2020)

Je viens de découvrir une erreur dans mon calcul.
En fait les revenus en gras sont bien exonérés, mais viennent augmenter les revenus globaux, et sont pris en compte dans le calcul du % d'imposition.
Dans mon cas, cela fait passer mon % d'imposition de 12,1% à 12,7%. Sur l'ensemble de mes autres revenus, et ça augmente mes impôts de 478 €.
Rapporté à ces revenus "exonérés", c'est comme si ils étaient imposés à 17%.

Pour PIERVAL, j'ai repris la même base de calcul, comme je n'avais pas les informations précises. Mais oui ce n'est probablement pas juste à 100%.

A noter aussi que même si la fiscalité augmenterait, je n'ai pas intégré dans mes calculs la déduction des intérêts d'emprunt.

 

[CharlyBgood]

Perso je ne suis + très fan de Corum & les autres, depuis qu'il y a Néo de Novaxia et IROKO, qui n'ont pas de frais "d'entrée-sortie".

Et ces SCPi se diversifient aussi en Europe.
IROKO verse les dividendes mensuellement, permet des versements programmés, les dividendes réinvestis pour ceux qui fonctionnent sans crédit.

Evidemment on peut les avoir à crédit aussi, les démembrer etc ...

Quand je regarde les rendements annuels calculés, il n'y a vraiment pas photo.

 

[aya]

Exact IROKO, j’ai aussi regardé il y a quelques semaines ce qu’ils font. J’avais d’ailleurs lu le retour fait à Corum sur leur site. Mais je n’y avais pas accès dans cette offre de prêt dans la liste des SCPI proposées.

 

[agra07]

Peux-tu en dire plus, sur quoi te bases tu pour être affirmatif ?

Pour CORUM, j'ai repris cela sur un autre forum d'un membre qui analyse chaque année la fiscalité liée à cette SCPI :


Pour PIERVAL, j'ai repris la même base de calcul, comme je n'avais pas les informations précises. Mais oui ce n'est probablement pas juste à 100%.

A noter aussi que même si la fiscalité augmenterait, je n'ai pas intégré dans mes calculs la déduction des intérêts d'emprunt.

Les 43% des revenus de Corum Origin que vous pensez exonérés d'impôt en France sont en réalité soumis à la règle du "taux effectif".
Il en ressort, tous calculs faits, et à condition que ces revenus ne modifient pas votre TMI de 11%, un impôt à payer en France égal à:
i = 43% x 3175 x (11%-5%) x [Mo/ Mo + (43% x 3175)]
i = 1365,25 x 6% x [Mo/(Mo+1365,25)]
Dans cette formule Mo représente le montant imposable de vos revenus français (hors SCPI).

Idem pour Pierval Santé, dont je n'ai pas de parts, mais qui doit relever des mêmes règles de calcul que Corum Origin.

Je précise ce point, non pour critiquer vos calculs qui me semblent plutôt précis, mais pour informer le lecteur éventuel sur la réalité de la fiscalité des SCPI investies à l'étranger.