SCPI en AV

[sorcier]

Quid de la simplification que j'ai proposée (et que j'utilise exclusivement en AV ou en direct).

• Somme investie => nombre de parts
• dividende net versé l'année N-1 (tiré du rapport annuel officiel)
• multiplication

A partir de ce moment-là pas besoin de se perdre dans les méandres de la fiscalité française ou euro déduite du rendement net de frais de gestion annoncé (moi en tant qu'investisseur je ne veux rien savoir à part le montant versé sur mon compte/support).

C'est la formule la plus limpide possible peu importe la SCPI, sa répartition du patrimoine, ses frais, la composition de son dividende (financier, PV, loyer)...

Petite question pour vous alors: Quel est le dividende net versé en 2022 par Corum Origin selon son rapport annuel?

[lien réservé abonné]

Honnêtement je vois ceci et je ne le sais pas (brut = net de fiscalité étrangère ou pas):

 

[sorcier]

N'étant pas dans l'urgence et étant exclue la détention en direct à cause de la lourde fiscalité, j'ai préféré acheter petites quantités des SCPI "candidates" dans mon AV pour faire une sélection après "mesure expérimentale".

 

[ZeNeoPhyte]

Petite question pour vous alors: Quel est le dividende net versé en 2022 par Corum Origin selon son rapport annuel?

[lien réservé abonné]

Honnêtement je vois ceci et je ne le sais pas (brut = net de fiscalité étrangère ou pas):

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Chez Corum, tout est fait de façon à masquer le vrai dividende net versé.
Dans le brut ils comptent l'impôt étranger dont tu ne vois jamais la couleur en AV (je ne rentre pas dans le détail du crédit d'impôt).
T4: 20.39, T3: 12.73, T2: 15.48, T1: 14.20
62.8€ au total.
(j'ai considéré les dividendes de revente comme versés intégralement, sinon ca fera encore moins)

Vu que ce n'est pas dispo en AV, et pour rester dans le sujet du fil, autant ne plus trop en parler de cette SCPI spécifiquement.

 

[sorcier]

Vu que ce n'est pas dispo en AV, et pour rester dans le sujet du fil, autant ne plus trop en parler de cette SCPI spécifiquement.

Elle est dispo dans les assurances vie de Corum.

 

[Richard 1er]

Au fait ton dernier tableau, quelles sont les modifications ?

Juste des "détails", parce que je suis très maniaque, mais aussi parce que je réponds ce faisant à quelques remarques très pertinentes (dont les tiennes) qui m'ont été faites :
- d'abord le titre, qui précise que l'assurance vie choisie est du type SPIRICA (avec ses frais de gestion fixés à 0.5% sur le nbre de parts, et des frais d'investissement et valeurs de retrait arrêtés à des valeur spécifiques);
- le recentrage des 2 dernières colonnes d'extrême droite pour l'harmonie visuelle de l'ensemble.
- le libellé du renvoi explicatif (**) figurant dans la case verte de la colonne des rendements prévisionnels 2023 bruts avant frais inhérents à l'assurance vie, que j'ai essayé "d'extrapoler" à partir de mes propres relevé, tantôt en multipliant par 4, tantôt par 12, et en divisant le résultat par le montant investi.

Je tiens à dire aussi que j'ai apprécié la justesse et l'humour de tes remarques.
@à +

 

[Richard 1er]

Quid de la simplification que j'ai proposée (et que j'utilise exclusivement en AV ou en direct).

• Somme investie => nombre de parts
• dividende net versé l'année N-1 (tiré du rapport annuel officiel)
• multiplication

A partir de ce moment-là pas besoin de se perdre dans les méandres de la fiscalité française ou euro déduite du rendement net de frais de gestion annoncé (moi en tant qu'investisseur je ne veux rien savoir à part le montant versé sur mon compte/support).

C'est la formule la plus limpide possible peu importe la SCPI, sa répartition du patrimoine, ses frais, la composition de son dividende (financier, PV, loyer) ..

Si tu veux simplifier à l'extrême, tu peux te contenter de comparer les TD respectifs des différentes SCPI qui font parler d'elles, encore qu'il faille se méfier du "forcing" éhonté jusqu'à en être malhonnête des courtiers et des plateformes de commercialisation de SCPI.

La SCPI étant d'autre part un investissement de long terme, il est également judicieux de choisir son secteur d'activité : par exemple, en ce moment, il vaut mieux choisir plutôt la logistique que les bureaux situés à Paris intra-muros, etc.

Quant à la fiscalité, sans se perdre dans ses méandres, elle est justement une des raisons principales pour lesquelles j'ai choisi de loger mes SCPI au sein d'une AV : abattements, etc. Ca mériterait au moins un chapitre entier.

Conclusion :
À trop vouloir se simplifier la vie et les choses, on court le risque de passer à côté de quelque chose d'important et essentiel. Méfie-toi des raccourcis : il arrive qu'on s'y perde. C'est vieux sage qui te le dit ..

 

[dodo1]

Quid de la simplification que j'ai proposée (et que j'utilise exclusivement en AV ou en direct).

• Somme investie => nombre de parts
• dividende net versé l'année N-1 (tiré du rapport annuel officiel)
• multiplication

A partir de ce moment-là pas besoin de se perdre dans les méandres de la fiscalité française ou euro déduite du rendement net de frais de gestion annoncé (moi en tant qu'investisseur je ne veux rien savoir à part le montant versé sur mon compte/support).

C'est la formule la plus limpide possible peu importe la SCPI, sa répartition du patrimoine, ses frais, la composition de son dividende (financier, PV, loyer)...

Donc si je reprends ma simu que j'ai faite dans un autre poste sur épargne Pierre avec ta méthode cela donnerai ceci :
En direct : 50 000/208 =240 soit 240 *10,98 = 2635
en AV : 50 000 *0,92:187,2 = 245,72 soit 245,72 *10,98 = 2 698,08
Sans tenir compte de la fiscalité, tu te bases juste sur ces 2 lignes.

 

[moietmoi]

Je tiens à dire aussi que j'ai apprécié ...... l'humour de tes remarques

Alors je continue

le recentrage des 2 dernières colonnes d'extrême droite pour l'harmonie visuelle de l'ensemble

Humm, l'assemblée nationale n'a qu'à bien se tenir , sous le clavier de Richard 1er..
... Revenons à l'av

 

[lebadeil]

Un petit mot amical et chapeau bas à @Richard 1er , pour s'etre lancé dans ce tableau des SCPI /Spirica , en sachant que ce n’était pas évident pour lui ..... Bon travail @Richard 1er , le forum est fier de t'offrir une couronne !

 

[sorcier]

Un petit mot amical et chapeau bas à @Richard 1er , pour s'etre lancé dans ce tableau des SCPI , en sachant que ce n’était pas évident pour lui .....

J'aurais préféré qu'on me dise s'il y avait des erreurs dans le mien avant d’essayer à réinventer la roue.

 

[moietmoi]

'aurais préféré qu'on me dise s'il y avait des erreurs dans le mien avant d’essayer à réinventer la roue.

peux tu me dire où je peux le trouver...? merci!!

 

[sorcier]

peux tu me dire où je peux le trouver...? merci!!

Salut moietmoi,

Je crois te voir répéter avec Richard 1er le type de conversation que nous avons déjà eu il y a quelques mois (https://www.moneyvox.fr/forums/fil/scpi-importance-des-frais-dentree.45969/page-2#post-501524) par rapport au calcul des rendements des SCPI en assurance vie quand tu avais déjà le problème de raisonner en argent investi et rendement publié par la SCPI au lieu de nombre de parts achetées (qui n'est pas le même en direct qu'en assurance vie sauf pour Remake Live) et rendement par part publié par la SCPI.

Par rapport à mon tableau:

Limitations connues: en cas de simulation de revalorisation de la part, le rendement par part n'est pas ajusté. Il considère que si la valeur de la part augmente, le rendement reste stable. Je le considère plus fiable sans prendre en compte la revalorisation des parts (mettre C12 = 0 dans le tableau).

Utilisation:

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/simulateur-scpi-dans-av-spirica.45861/

Discussion:

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/estimer-rendement-scpi-dans-av-linxea-spirit.45845/#post-497898

Façon (encore approximative au moment de poster) de calculer:

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/investissement-repartition-reflexion.44905/page-14#post-497517

 

[moietmoi]

merci Sorcier, oui bien sûr, mais il est vrai que je me disais que j'avais peut être raté quelquechose..

 

[moietmoi]

tu avais déjà le problème de raisonner en argent investi

ce n'est pas un problème, c'est , pour moi, la base même du placement: on a dans son porte monnaie une somme x à investir et on cherche, en fonction de ses objectifs à maximiser le loyer net ;
quand j'achète de l'immobilier, j'ai un budget global( frais de banque, notaire...conseil, travaux, meubles..) et je fais mon calcul, je n'écoute pas celui qui me dit; avec cet appartement vous aurez x% de rendement...

Sur le fond, je viens de relire l'ensemble des posts, on est en accord; je n'ai pas encore regardé comment tu intègres l'érosion progressive des parts( même si dans un commentaire , tu indiques que le réinvestissement des loyers compense l'érosion), sans couper les cheveux en 4, il faudrait juste voir sur une période longue ( 15 ans) si cela est significatif;

 

[lebadeil]

J'aurais préféré qu'on me dise s'il y avait des erreurs dans le mien avant d’essayer à réinventer la roue.

je crois qu'il faut le prendre positivement. C'est grâce à l'aide des membres du forum, qu'on finit par s'améliorer, et on ne réussit pas tout du 1e coup. Merci en tout cas pour ton aide,

 

[Richard 1er]

J'aurais préféré qu'on me dise s'il y avait des erreurs dans le mien avant d’essayer à réinventer la roue.

Bonjour @sorcier ,

En tant que "nouveau" sur ce forum, j'ai voulu, pour commencer, parler de ce que je connaissais le mieux, à savoir les SCPI en AV. Jusque là, rien que de très normal, me semble-t-il.

Or, il se trouve que j'ai coutume de suivre l'évolution de mon patrimoine sur un tableau Excel assez détaillé que je tiens à jour régulièrement. D'où ma démarche consistant à faire profiter le forum de son principe.

Je ne savais pas qu'en proposant vos tableaux de simulation, vous auriez le sentiment d'inventer la roue le premier dans ce topic, l'arrivée ultérieure d'autres propositions (les miennes en l'occurrence !) étant du coup redondantes, superfétatoires, voire dérisoires à vos yeux.

Ne m'en veuillez pas, ce n'était pas de la provoc, je l'ai surtout fait par paresse, ne parvenant pas à tout comprendre de vos simulations apparemment assez complexes. Je n'ai pas cherché à vous "court-circuiter" sur le sujet, mais à proposer ma propre vision, sans doute imparfaite et simpliste à vos yeux, mais suffisante aux miens.

NB : Il n'empêche que pour ne pas mourir idiot, je vais de ce pas regarder vos simulations de plus près pour essayer de mieux les comprendre et voir si les informations que l'on en tire cadrent bien avec celles de mon petit tableau (ou non).

 

[sorcier]

Sur le fond, je viens de relire l'ensemble des posts, on est en accord; je n'ai pas encore regardé comment tu intègres l'érosion progressive des parts( même si dans un commentaire , tu indiques que le réinvestissement des loyers compense l'érosion), sans couper les cheveux en 4, il faudrait juste voir sur une période longue ( 15 ans) si cela est significatif;

Pour l'érosion des parts, on voit dans le tableau que pour maintenir constante la valeur de retrait, il faut réinvestir environ 10% des bénéfices (bien sûr selon le rendement de la SCPI cela peut être plus ou moins).

Pour simuler réinvestir 10% des loyers, mettre 0.10 dans la case C13.
Pour simuler réinvestir 0% des loyers, mettre 0.0 dans la case C13.

 

[Richard 1er]

Je compte bien aussi, au moment de la prise en compte trimestrielle des frais de gestion de mes AV SPIRICA suivre de plus près l'évolution du nombre de parts détenues en SCPI, et en déduire comment les calculs sont réellement faits.
Autant que je me souvienne, nous étions d'accord @moietmoi et moi, ( tiens ?) sur le principe. Il faudra que l'on vérifie la chose en fonction du nombre d'années de détention des parts de chaque SCPI.
Les retraités amoureux des chiffres seront contents de participer ..

 

[ZeNeoPhyte]

Elle est dispo dans les assurances vie de Corum.

uniquement à 45% max de l'enveloppe.
Pour les 55% restant, il faut regarder la performance de leurs fonds...
c'est jeter l'argent par les fenêtres!

 

[Richard 1er]

uniquement à 45% max de l'enveloppe.
Pour les 55% restant, il faut regarder la performance de leurs fonds ..
c'est jeter l'argent par les fenêtres!

C'est ce qui m'a dissuadé d'en prendre, malgré les performances apparemment excellentes de leurs SCPI.

Avec la hausse des taux, les fonds obligataires plongent, et avec eux, toutes les formules d'AV de Corum qui nous obligent à en prendre.

Eh bien, ce sera sans moi !