SCPI en AV

[moietmoi]

Reste que la recherche de liberté dans le choix de ses réinvestissements demande une plus grande disponibilité.

Tout à fait, tout en considérant que l'immobilisme sur les fonds euros des loyers versés était peu rémunérateur ces dernières années, autant pour les années qui viennent l'espérance est entre 2 et 4%..

 

[Atys]

APICIL propose aussi la version distribution sur le fonds euro de remake. En fait je savais pas trop quoi faire donc j'ai choisi la version C et je pourrai toujours dans 5 ans revendre des parts si je souhaite aller sur une autre scpi

 

[Pascal 75]

PFO2 avec un IRP de -3.34% n'est pas du tout "confortable" au regard du contexte immobilier de 2023/2024.
A 196 € contre 189,67€, le prix d'achat est assez nettement au-dessus du prix de reconstitution il me semble !

 

[Pascal 75]

Je pense que l'indice IRP sera à surveiller de près en 2023/2024. En effet, il est vraisemblable que les prix de l'immobilier se tassent (verre à moitié plein) ou chutent (verre à moitié vide).
Je manque d'une boulle de cristal afin de discriminer le futur niveau du verre O.

Il me semble que certains gérants vont demander des valorisations intermédiaires, voir des contre-expertise lors des prochains achats afin de suivre au plus près la valorisation de leurs actifs. Les 8 grandes sociétés d'expertises vont avoir du travail dans les 2/3 années à venir O

 

[Blister]

En cette période d'AG, je me suis déjà rendu à plus de 10 AG.

Concernant "Capimmo", qq a t-il l'opportunité de se rendre aux AG Primopierre/primovie la semaine prochaine ? Peut-être l'occasion de "tester le terrain" sur "Capimmo" auprès de responsables "Primonial" O.
Mais, bon, pas sur qu'ils lâchent de l'info.

Bienheureux sont ceux qui ont une vie et un emploi du temps qui leur permet d'assister à toutes ces AG.

J'avoue que je vous envie

 

[Pascal 75]

Bienheureux sont ceux qui ont une vie et un emploi du temps qui leur permet d'assister à toutes ces AG.

J'avoue que je vous envie

J'avoue que c'est assez fatigant et très "time consumming". Je dois m'organiser au mieux chaque mois de juin. Pour la semaine prochaine, je ne vais pas avoir autant de dispos, c'est pour cela que je me demandais si d'autres s'y rendaient afin de partager les infos pertinentes. Il y a bcp à apprendre dans certaines AG. Et, parfois, elles ont lieu dans des lieux agréables.
Seul bémol, j'ai l'impression que les conseils de surveillance sont inaccessibles aux "petits" souscripteurs.
Les sociétés, les gros porteurs et les "habitués" trustent la majorité des votes et, donc, des places.
J'apprécie les scpi qui limitent dans leur statut la part des institutionnels.

 

[g.b]

Seul bémol, j'ai l'impression que les conseils de surveillance sont inaccessibles aux "petits" souscripteurs.
Les sociétés, les gros porteurs et les "habitués" trustent la majorité des votes et, donc, des places.
J'apprécie les scpi qui limitent dans leur statut la part des institutionnels.

Une liste svp? Par ailleurs, y a-t-il une quelconque corrélation entre ces SCPI et leurs performances?

 

[Pascal 75]

Une liste svp? Par ailleurs, y a-t-il une quelconque corrélation entre ces SCPI et leurs performances?

Liste de quoi ?
Des scpi peu ouvertes aux gros "porteurs" ? Je n'ai pas de liste.
Je sais, par exemple, que Corum et Norma Capital imposent des limites.
Non, je ne vois pas pourquoi il y aurait une corrélation.
Cependant, en cas de retrait "massif" d'un très gros porteur de parts, il y a un risque de déstabilisation de la scpi.

 

[Richard 1er]

Depuis que vous assistez à toutes ces AG, pensez-vous vraiment y avoir glané des informations suffisamment fiables pour faire vos choix d'investissements en toute sécurité ?

J'ai tendance à penser (mais j'avoue que je suis volontiers sceptique et méfiant de nature) qu'on y présente la vérité sous un angle forcément biaisé, et tout aussi tendancieux que ce qui s'écrit sur les plateformes de commercialisation.
C'est la raison pour laquelle j'ai (jusqu'ici) toujours décliné les invitations aux AG, préférant me référer aux seuls chiffres : TD, Taux d'occupation, TRI, âge moyen du patrimoine, localisation, secteur d'activité. Les chiffres valent mieux que leur baratin.

Mais je ne demande qu'à changer d'avis. À propos, il y a des petits fours et du champagne ?

PS : Ne m'en veuillez pas, je n'arrive pas à rester sérieux bien longtemps. Pas fâché ?

 

[Pascal 75]

Depuis que vous assistez à toutes ces AG, pensez-vous vraiment y avoir glané des informations suffisamment fiables pour faire vos choix d'investissements en toute sécurité ?

J'ai tendance à penser (mais j'avoue que je suis volontiers sceptique et méfiant de nature) qu'on y présente la vérité sous un angle forcément biaisé, et tout aussi tendancieux que ce qui s'écrit sur les plateformes de commercialisation.
C'est la raison pour laquelle j'ai (jusqu'ici) toujours décliné les invitations aux AG, préférant me référer aux seuls chiffres : TD, Taux d'occupation, TRI, âge moyen du patrimoine, localisation, secteur d'activité. Les chiffres valent mieux que leur baratin.

Mais je ne demande qu'à changer d'avis. À propos, il y a des petits fours et du champagne ?

PS : Ne m'en veuillez pas, je n'arrive pas à rester sérieux bien longtemps. Pas fâché ?

Aucun problème. pour l'humour. N'hésitez pas.

Et, pour paraphraser Socrate, ce que je sais, c'est que je ne sais rien O;
J'apprécie donc la gentille confrontation des idées que je trouve ici qui me permet, je pense, de tendre vers une certaine vérité "probable". En tout, une vérité bien meilleure que celle issue de ma seule analyse.

Pour répondre à votre question, OUI, les gestionnaires présentent favorablement leurs résultats.
Mais, en présentiel, les souscripteurs ne se gênent pas pour poser toutes les questions pouvant être dérangeantes. Après ils répondent ou pas.
Par exemple, il est très fréquent que les souscripteurs insistent pour savoir si il va y avoir ou non une augmentation de valeur.
Après, libre à nous de les croire ou pas en fonction de la manière dont ils répondent et des arguments présentés.
Autre exemple, il arrive aussi que certains investissements soient très critiqués pour diverses raisons. Cela peut influencer le gérant pour ses futurs investissements si il accepte de se remettre en question car il n'est pas omniscient. Il est possible aussi de demander des compléments d'informations financières sur le niveau et le type d'endettement etc ...

Enfin ,oui parfois les petits fours sont sympa (je vous donnerais un classement des meilleurs accueils
Mais c'est surtout l'occasion de parler avec d'autres investisseurs plus chevronnés, des représentants de sociétés d'investissement ainsi qu'avec les gérants.

Au total, oui, je pense (sans certitude scientifique ) y avoir glané des informations qui m'ont permis d'optimiser mes investissements en scpi.
Pour faire court, je peux ressortir d'une AG en me disant "Plus jamais celle là" ou bien "Je vais réinvestir".

​

 

[Pascal 75]

Aucun problème. pour l'humour. N'hésitez pas.

Et, pour paraphraser Socrate, ce que je sais, c'est que je ne sais rien O;
J'apprécie donc la gentille confrontation des idées que je trouve ici qui me permet, je pense, de tendre vers une vérité "probable". En tout cas, une vérité bien meilleure que celle issue de ma seule analyse.

Pour répondre à votre question, OUI, les gestionnaires présentent favorablement leurs résultats.
Mais, en présentiel, les souscripteurs ne se gênent pas pour poser toutes les questions pouvant être dérangeantes. Après ils répondent ou pas.
Par exemple, il est très fréquent que les souscripteurs insistent pour savoir si il va y avoir ou non une augmentation de valeur.
Après, libre à nous de les croire en fonction de la manière dont ils répondent et des arguments présentés.
Autre exemple, il arrive aussi que certains investissements soient très critiqués pour diverses raisons. Cela peut influencer le gérant pour ses futurs investissements si il accepte de se remettre en question car il n'est pas omniscient. Il est possible aussi de demander des compléments d'informations financières sur le niveau et le type d'endettement etc ...

Enfin, oui, parfois les petits fours sont sympa .
Dans le top : Norma Capital (largement 1er), Paref, Corum, Sofidy, Euryal, Alderan.
Dans le flop : Allianz, Sofidy, Aestiam, Perial.
Reste Primonial mais je n'aurai peut-être pas le temps.
La française a décidé de se focaliser sur des AG via des vidéos en ligne + une AG "réduite" aux votes en live: NUL car, du coup, aucune interaction avec les souscripteurs.

Mais c'est surtout l'occasion de parler avec d'autres investisseurs plus chevronnés, des représentants de sociétés d'investissement ainsi qu'avec les gérants.

Au total, oui, je pense (sans certitude scientifique ) y avoir glané des informations qui m'ont permis d'optimiser mes investissements en scpi.
Pour faire court, je peux ressortir d'une AG en me disant "Plus jamais celle là" ou bien "Je vais réinvestir".

 

[Sluwp]

Un point très intéressant de la SCPI c'est le pouvoir théorique qu'ont les investisseurs, allant jusqu'à la falculté de changer de société de gestion (ce qui devrait la motiver à faire du bon travail).

En pratique la plupart des clients des SCPI choisissent ce support pour justement ne pas s'en préoccuper. Avec l'apparition des SCPI en AV, les assureurs ont aussi désormais un poids très important (et n'ont pas les mêmes intérêts qu'un particulier). De plus les sociétés de gestion construisent les statuts et le patrimoine de façon à ce qu'il soit compliqué et pénalisant de changer de gestionnaire. Enfin le conseil de surveillance ne semble pas surveiller grand chose dans pas mal de scpi.

 

[Pascal 75]

Un point très intéressant de la SCPI c'est le pouvoir théorique qu'ont les investisseurs, allant jusqu'à la falculté de changer de société de gestion (ce qui devrait la motiver à faire du bon travail).

En pratique la plupart des clients des SCPI choisissent ce support pour justement ne pas s'en préoccuper. Avec l'apparition des SCPI en AV, les assureurs ont aussi désormais un poids très important (et n'ont pas les mêmes intérêts qu'un particulier). De plus les sociétés de gestion construisent les statuts et le patrimoine de façon à ce qu'il soit compliqué et pénalisant de changer de gestionnaire. Enfin le conseil de surveillance ne semble pas surveiller grand chose dans pas mal de scpi.

Je serais plus pondéré concernant les CDS. Certains sont expérimentés, ont un poids tres important en terme de nombre de parts et d'un pouvoir réel. Par exemple, Nvpierre all 2 a été créée à cause ou grâce au cds.