SCPI en AV

[moietmoi]

Pas toujours. Si elle est investie à l'étranger on peut se trouver avec que la SCPI donne le rendement avant fiscalité étrangère

exact...le ton a été donné , je pense par Pierval Santé, il y a 2 ou 3 ans qui a donné pour les éléments de communication commerciale le taux avant fiscalité étrangère...
Autant je trouve cela correct d'avoir cet argument commercial, autant, pour une fois, où il y avait un paramètre commun à tous les produits, dommage..

 

[dodo1]

Pour l'assurance vie il faut privilégier des SCPI très majoritairement investies en France. En cas contraire on va payer entre 16 et 19 % d'impôt étranger pus le 17.2 % de prélèvements sociaux et, avec les frais du contrat de 0.5 % (donc environ de 10% du rendement) on va perdre une bonne proportion de l'avantage des SCPI dans une assurance vie: échapper à une forte imposition.

je n'avais jamais pensé à cette double imposition en AV, c'est dû au fait que la fiscalité est prélevée à la source.

 

[ZeNeoPhyte]

Les SCPI étrangères ne sont intéressantes que si elles font du 7% ou plus. car pour un investisseur avec un TMI de 30% et un TM de 10%, il paie 20% de fiscalité étrangère + (20=30-10)% d'impôts dessus. 40% Vs 47%... c'est du kif-kif.

Sinon pour la méthode de calcul et de comparaison en fonction du mode de détention des SCPI, ca fait longtemps que j'ai abandonné le calcul basé sur le TDVM et les pourcentages.
Pour un montant investi, je calcule le nombre de parts obtenu (en direct, en AV...) et j'utilise les dividendes "versés réellement" du rapport annuel précédent pour calculer la rentabilité.
Même la valeur du patrimoine est intégrée en cas de détention directe (nombre de parts x valeur de retrait). Pas besoin de s'embêter avec les frais de souscription latents.

Les taux de rendement, c'est pour perdre le public!

Et pour avoir une comparaison un peu plus simple, je reconstitue toujours les parts perdues en AV pour éliminer les frais de gestion de l'équation (ca demande à réinvestir dans les 10-12% de ses loyers tous les trimestres)

 

[Richard 1er]

NON.
TOUS LES RENDEMENTS OFFICIELS DES SCPI sont annoncés NETS.
Si tu n' as pas intégré cela toutes tes comparaisons sont fausses.
I faut toujours partir de choses simples et courtes a exprimer.
Un investisseur qui a 1000 euros dans son porte monnaie et qui mise sur une SCPI qui annonce 5%, aura un loyer net ( avant impôt) de 50.

Pour rappel, j'avais dit l'inverse à savoir que "le rendement officiel de 5% annoncé ne peut être que brut de frais".

Pas rancunier, je t'ai mis un like quelque part, car tu m'as aidé à comprendre ..

.. à comprendre que les SCPI et les plateformes de commercialisation ont intérêt à faire croire aux investisseurs trop confiants, par un affichage trompeur, que les dividendes reçus étants prétendument "NETS de frais de gestion", ils ne seront pas obérés par la suite par quelque charge que ce soit, ce qui est faux.

Dans leur esprit, et parce que ça les arrange de le présenter ainsi, "net de frais de gestion" signifie uniquement que lorsque qu'elle verse ses loyers, la SCPI s'est préalablement acquittée des charges comptables qui lui incombent (prospection, maintenance, travaux de rénovation du patrimoine immobilier, gestion locative, intérêts des emprunts éventuels, ..) .. Bon, ça c'est OK, personne ne dit le contraire. Mais ensuite ?

Car il y a une suite : logiquement, la SCPI est bien obligée, pour s'assurer un fonds de roulement, de "refacturer" en quelque sorte à ses porteurs de parts les charges qu'elle a supportées. L'investisseur doit alors s'acquitter de :
- frais de souscription
- frais de gestion, .. etc.
Mais France SCPI le dit mieux que moi ici :
[lien réservé abonné]

Entre parenthèses, cette file est intitulée "SCPI en AV".
En d'autres termes ceux d'entre vous qui continuent à parler des SCPI en direct (toi, @moietmoi , ainsi que @Sluwp par exemple) sont à mon avis en principe hors sujet ici, mais il est normal que chacun parle de ce qu'il connait le mieux : pour toi, ce sont apparemment les SCPI en direct, et pour moi les SCPI logées dans un contrat d'AV. C'est d'ailleurs tout le sens du tableau auquel je me suis référé, et dont je vais mettre l'objet en GROSSES LETTRES cette fois pour ceux qui n'auraient toujours pas compris ce que j'ai cherché à faire ressortir. Je ne parle pourtant pas le patagon ..

Bon, @à plus, il faut que je passe à autre chose ..

 

[Sluwp]

Non comme déjà dit le "TD" est net de toutes les charges y compris la commission de gestion payée par la scpi à la société de gestion, et brut de toute fiscalité. Le mode de calcul du TD est réglementé. Preuve p36 ou 112 de ce rapport annuel par ex (un document réglementaire) : [lien réservé abonné]

Pour info francescpi dit parfois de sacrées connerie, pour mieux vendre. Par exemple quand il disent que la commission de souscription sert à payer les frais de notaires alors qu'il suffit de lire la note d'information (document réglementaire) de n'importe quelle scpi pour voir que c'est faux. Bref une source à oublier.

 

[moietmoi]

Pour rappel, j'avais dit l'inverse à savoir que "le rendement officiel de 5% annoncé ne peut être que brut de frais".

Pas rancunier, je t'ai mis un like quelque part, car tu m'as aidé à comprendre ..

.. à comprendre que les SCPI et les plateformes de commercialisation ont intérêt à faire croire aux investisseurs trop confiants, par un affichage trompeur, que les dividendes reçus étants prétendument "NETS de frais de gestion", ils ne seront pas obérés par la suite par quelque charge que ce soit, ce qui est faux.

Dans leur esprit, et parce que ça les arrange de le présenter ainsi, "net de frais de gestion" signifie uniquement que lorsque qu'elle verse ses loyers, la SCPI s'est préalablement acquittée des charges comptables qui lui incombent (prospection, maintenance, travaux de rénovation du patrimoine immobilier, gestion locative, intérêts des emprunts éventuels, ..) .. Bon, ça c'est OK, personne ne dit le contraire. Mais ensuite ?

Car il y a une suite : logiquement, la SCPI est bien obligée, pour s'assurer un fonds de roulement, de "refacturer" en quelque sorte à ses porteurs de parts les charges qu'elle a supportées. L'investisseur doit alors s'acquitter de :
- frais de souscription
- frais de gestion, .. etc.
Mais France SCPI le dit mieux que moi ici :
[lien réservé abonné]

Entre parenthèses, cette file est intitulée "SCPI en AV".
En d'autres termes ceux d'entre vous qui continuent à parler des SCPI en direct (toi, @moietmoi , ainsi que @Sluwp par exemple) sont à mon avis en principe hors sujet ici, mais il est normal que chacun parle de ce qu'il connait le mieux : pour toi, ce sont apparemment les SCPI en direct, et pour moi les SCPI logées dans un contrat d'AV. C'est d'ailleurs tout le sens du tableau auquel je me suis référé, et dont je vais mettre l'objet en GROSSES LETTRES cette fois pour ceux qui n'auraient toujours pas compris ce que j'ai cherché à faire ressortir. Je ne parle pourtant pas le patagon ..

Bon, @à plus, il faut que je passe à autre chose ..

J'ai 1000 euros ds mon porte monnaie, je mise sur une scpi qui affiche officiellement 5%.j'aurais 50euros de loyer net.
Le reste est de l'enfumage à mon avis
J'ai des SCPI en direct et en Av.
Dans tes tableaux il y a une colonne qui compare...TD en av /TD.
Peux tu m'éclairer sur cette colonne?

 

[Richard 1er]

Dans tes tableaux il y a une colonne qui compare...TD en av /TD.
Peux tu m'éclairer sur cette colonne?

Au numérateur : TD en AV
Au Dénominateur : TD
La colonne TD en AV / TD enregistre des valeurs allant de 86.84% à 94.11% soit environ 90%
J'ai pris le TD au départ puisque c'est la seule valeur dont on dispose couramment. Net ou Brut, peu importe dans ce genre de calcul, les ordres de grandeur ne s'en trouvent pas grandement faussés quand on en fait le rapport. On s'en contentera donc sans chercher midi à quatorze heures.

 

[moietmoi]

Au Dénominateur : TD

merci!! mais c'est quoi? d'où vient ce chiffre?

 

[Richard 1er]

merci!! mais c'est quoi? d'où vient ce chiffre?

Tu te moques de moi ? Tu n'as toujours pas compris comment j'ai rempli la colonne 1 de mon tableau alors que tu m'en parles depuis plusieurs messages, déjà ?

C'est à mon tour de ne pas comprendre pourquoi je me suis donné la peine de te répondre ..

 

[moietmoi]

Bon ,donc tu fais une comparaison ( un rapport) entre le rendement en av et le rendement en direct.
Voilà, comme tu fais remarquer que le direct ne te concerne pas, je pensais ne pas avoir compris cette colonne.
Merci.
Je reviendrais avec des éléments plus constructifs.

 

[dodo1]

J'ai des SCPI en direct et en Av.

Dans ce cas pour toi, c'est laquelle des options la plus intéressante ?
Moi mes simulations donne l'AV, mais je n'ai pas tenu compte de cette histoire de fiscalité étrangère dont parle ZeNeoPhyte.

 

[moietmoi]

Dans ce cas pour toi, c'est laquelle des options la plus intéressante ?

Il n'y a aucune generalité.
En plus les objectifs ne sont pas les mêmes.
Les tableaux fournis par Richard 1er, montrent déjà pour 1 contrat d'assurance vie, la disparité.
Tant en direct , sur le terrain des chiffres, on peut comparer les SCPI, tant en av ,il faut éplucher chaque contrat: le prix d'acquisitions d'une même scpi varie d'un contrat à l'autre, le % du loyer versé varie d'un contrat a l'autre, les frais d'entrée, qui grève ton capital, varie d'un contrat à l'autre, les frais de gestion qui mangent la rentabilité, varient d'un contrat à l'autre, voire d'une SCPI à l'autre dans le même contrat. La méthode pour impacter ces frais( ponction sur les loyers, ou ponction sur les SCPI) varie d'un contrat à l'autre. .... Bref en fonction de tes objectifs tu dois composer ton portefeuille idéal.
Mon choix serait
Nu pro pour des SCPI ayant un fort potentiel de revalorisation et peu de rendement.
AV bien choisie, pour du rendement
Direct pour le levier du crédit.

 

[dodo1]

Il n'y a aucune generalité.
En plus les objectifs ne sont pas les mêmes.
Les tableaux fournis par Richard 1er, montrent déjà pour 1 contrat d'assurance vie, la disparité.
Tant en direct , sur le terrain des chiffres, on peut comparer les SCPI, tant en av ,il faut éplucher chaque contrat: le prix d'acquisitions d'une même scpi varie d'un contrat à l'autre, le % du loyer versé varie d'un contrat a l'autre, les frais d'entrée, qui grève ton capital, varie d'un contrat à l'autre, les frais de gestion qui mangent la rentabilité, varient d'un contrat à l'autre, voire d'une SCPI à l'autre dans le même contrat. La méthode pour impacter ces frais( ponction sur les loyers, ou ponction sur les SCPI) varie d'un contrat à l'autre. .... Bref en fonction de tes objectifs tu dois composer ton portefeuille idéal.

C'est aussi ce que j'en ai déduit, en plus en direct, tu es propriétaire de tes SCPI de l'autre, c'est l'assureur.

Mon choix serait

Nu pro pour des SCPI ayant un fort potentiel de revalorisation et peu de rendement.
AV bien choisie, pour du rendement
Direct pour le levier du crédit.

Il faut avoir une boule de cristal pour connaître les SCPI a fort potentiel.

 

[moietmoi]

en plus en direct, tu es propriétaire de tes SCPI de l'autre, c'est l'assureur

De toute façon, dans les 2 cas, ce n'est qu'une écriture électronique.
Va donc devant les fenêtres du gestionnaire en faillite, crier: "rendez moi mes SCPI..."

faut avoir une boule de cristal pour connaître les SCPI à fort potentiel

Peut être une idée d'un site complémentaire à moneyvox?

 

[Richard 1er]

on ,donc tu fais une comparaison ( un rapport) entre le rendement en av et le rendement en direct.
Voilà, comme tu fais remarquer que le direct ne te concerne pas, je pensais ne pas avoir compris cette colonne.
Merci.
Je reviendrais avec des éléments plus constructifs.

Pas tout à fait.

Dans mon esprit au départ de l'établissement de ce tableau que j'ai placé, je te le rappelle, dans un sujet uniquement dédié aux SCPI logées en AV (je vais d'ailleurs bientôt mettre en meilleure évidence le titre de mon tableau), il n'a jamais été question de comparer le rendement des SCPI en direct et leur rendement en AV, mais de comparer comparer un certain nombre de SCPI entre elles, leur rendement faisant partie des (nombreux) critères de sélection possible.

La confusion faite par certains d'entre vous (dont tu fais partie et avec toi Monsieur @Sluwp ) provient du fait que je pars en colonne 1 d'un même TD que l'un et l'autre avez coutume d'utiliser pour vos SCPI en direct.

Non comme déjà dit le "TD" est net de toutes les charges y compris la commission de gestion payée par la SCPI à la société de gestion, et brut de toute fiscalité. Le mode de calcul du TD est réglementé. Preuve p36 ou 112 de ce rapport annuel par ex (un document réglementaire) : [lien réservé abonné]

Pour info France SCPI dit parfois de sacrées connerie, pour mieux vendre. Par exemple quand il disent que la commission de souscription sert à payer les frais de notaires alors qu'il suffit de lire la note d'information (document réglementaire) de n'importe quelle SCPI pour voir que c'est faux. Bref une source à oublier.

Merci pour le rapport annuel de SOFIDY. Je ne manquerai pas de le lire pour mourir moins moins bête. En citant une plateforme spécialisée telle que France SCPI, j'avais la faiblesse de croire que ces "professionnels" souvent cités par Capital seraient au minimum mieux informés que je ne le suis. Il faut croire que non. Mais c'est vrai que Capital n'est pas non plus toujours pertinent.

@à +

 

[Richard 1er]

Ci-joint un tableau mettant mieux en évidence son objet en évidence que précédemment.
J'espère qu'il vous conviendra mieux ainsi.
Même si le détail de tous ces calculs vous paraît inutile car l'intervention de l'Assurance Vie ne change en rien la hiérarchie de départ de ces SCPI, il n'a pas été fastidieux pour moi de le mener à bien grâce au paramétrage Excel, bien commode.

 

[moietmoi]

Re Bonjour Richard 1er...
ces tableaux sont assez complets, avec la faiblesse qu'ils ne couvrent qu'un contrat d'assurance; mais c'est déjà du boulot; on imagine le travail pour couvrir la majorité des contrats..Quoi que l'intérêt de contrat ne versant que 85% du loyer doit être cherché longuement....

une question dans ta compréhension de la double "imputation" des frais de gestion;
on raisonne ici en année n et n+1, mais qu'en est il en année n+2 ;
par exemple pour la première ligne Atream Hotel en année n on est à 4,66% et 4,64% en année n+1 vu la décroissance du nombre de parts; en année n+2 on sera (toute chose égale par ailleurs) à 4,61%?
le capital étant diminué chaque année, le rendement réel d'une somme initiale est entachée doublement
en as-tu la même compréhension?

 

[Richard 1er]

une question dans ta compréhension de la double "imputation" des frais de gestion;
on raisonne ici en année n et n+1, mais qu'en est il en année n+2 ;
par exemple pour la première ligne ATREAM HÔTEL en année n on est à 4,66% et 4,64% en année n+1 vu la décroissance du nombre de parts; en année n+2 on sera (toute chose égale par ailleurs) à 4,61%?
le capital étant diminué chaque année, le rendement réel d'une somme initiale est entachée doublement
en as-tu la même compréhension?

Bonjour @moietmoi ..
Bonne question .. .. et bonne déduction ! enfin, il me semble .. Si on ne se trompe pas ..

J'avais pensé à en parler, mais y ai renoncé pour ne pas m'embarquer dans des discussions interminables avec les éventuels "coupeurs de cheveux en quatre" du forum, si d'aventure il s'en trouve.

Mais on ne trouve nulle part de confirmation sur le net .. et je trouve quelque part le niveau de notre information plutôt affligeant.
Par exemple, à propos des SCPI en direct : bien que ce ne soit pas vraiment le sujet dans ce topic consacré aux SCPI placées en AV (on ne se répète jamais assez ! ), j'aurais bien aimé savoir d'emblée comment fonctionnent exactement les SCPI en direct pour en déduire la bonne formule mathématique du calcul de leur rendement. Ce n'est pas possible, faute de source fiable.

Oh, bien-sûr, d'autres que moi, plus pragmatiques que moi (ils se reconnaîtrons s'ils me lisent), viendront dire que tous ces beaux calculs compliqués et "ces beaux tableaux récapitulatifs en couleurs ne servent à rien (ou presque)" et qu'on peut se contenter de confronter informations vérifiées que l'on nous donne sans autre forme de procès. Ils n'ont pas tort d'être un peu paresseux. Mais ça les regarde ..

.. et une fois que la soupe leur est servie bien chaude sur la table, ils ne sont pas très sympas non plus de venir cracher dedans. Qu'ils sachent que certains (comme moi et bien d'autres ici) prennent l'élaboration de ces formules plus comme un jeu que comme une nécessité.

OK ?

 

[moietmoi]

Mais on ne trouve nulle part de confirmation sur le net ..

Cela prouve, s'il en était besoin que moneyvox est unique.
Il y a un biais concernant le loyer versé.
En direct, en général on se sert de la trésorerie ou bien cela contribue à payer le crédit. Le rendement n'est pas affecté
En av,le loyer est réinvesti, soit en part de SCPI, soit sur un fond euros, et dans les 2 cas, le rendement global est affecté positivement. Tout dépend aussi si on fait des rachats partiels équivalents aux loyers comme source de trésorerie ou si on laisse " porter" l'ensemble.
L'effet cumulatif peut venir compenser partiellement l'érosion pour cause de frais de gestion.

j'aurais bien aimé savoir d'emblée comment fonctionnent exactement les SCPI en direct pour en déduire la bonne formule mathématique du calcul de leur rendement. Ce n'est pas possible, faute de source fiable.

Ah ah, pris au piège.. on ne parle pas du direct... Mais on en parle.
En fait la réponse est simplissime.ce qui l'est moins c'est la compta interne de la SCPI, et les besoins de trésorerie.
Le % de rendement est annoncé après coup. Et coûts...
A la fin de l'année, la SCPI regarde le loyer net distribué, et par ailleurs la valeur d'acquisition en début d'année. Le rapport donne le rendement.
Ce qui est plus compliqué, c'est ce que tu as soulevé dans tes posts concernant les débours obligatoires que la société de gestion fait pour faire vivre la SCPI( notaires, locaux..salaires..)
C'est de la comptabilité, je suis pas féru, mais la valeur de souscription payée par l'investisseur est repartie pour une part en provision.
Et comme le dit le site Francescpi que tu indiquais, c'est au moment de la revente de parts par l'investisseur que les " frais" sont réellement récupérés, par une vente de part à une valeur de retrait inférieure à la valeur officielle.
Au fait ton dernier tableau, quelles sont les modifications ?

 

[ZeNeoPhyte]

j'aurais bien aimé savoir d'emblée comment fonctionnent exactement les SCPI en direct pour en déduire la bonne formule mathématique du calcul de leur rendement. Ce n'est pas possible, faute de source fiable.

Quid de la simplification que j'ai proposée (et que j'utilise exclusivement en AV ou en direct).

• Somme investie => nombre de parts
• dividende net versé l'année N-1 (tiré du rapport annuel officiel)
• multiplication

A partir de ce moment-là pas besoin de se perdre dans les méandres de la fiscalité française ou euro déduite du rendement net de frais de gestion annoncé (moi en tant qu'investisseur je ne veux rien savoir à part le montant versé sur mon compte/support).

C'est la formule la plus limpide possible peu importe la SCPI, sa répartition du patrimoine, ses frais, la composition de son dividende (financier, PV, loyer)...