SCPI en AV

[Richard 1er]

Enfin des questions /réponses à mes messages successifs !

Ca méritait donc bien un petit like de ma part à @Shonen07 , @moietmoi , ainsi qu'à @Sluwp, et @mishell63 , maintenant ! . Ces réactions me montrent, s'il le fallait, qu'aussi détaillé que j'aie essayé d'être, il me reste encore des progrès à faire pour être tout à fait clair.

Pour commencer, ma réponse à @Shonen07, puisqu'il est le premier à être intervenu.

L'objet du tableau auquel vous vous référez est d'abord de familiariser les personnes du forum qui le souhaiteraient avec les SCPI et le vocabulaire que l'on a coutume d'employer autour de ce type d'investissement.

En admettant que ces personnes aient envie d'investir dans un certain nombre de SCPI et de les loger dans une Assurance Vie, laquelle (ou plutôt lesquelles) choisir ? Sur quels critères ?

Ces critères peuvent être leurs rendements respectifs passés (ou TD = Taux de Distribution) en direct ou logées dans une AV. J'ai choisi 2022, les prévisions 2023, le taux de rendement interne des dernières années (idéalement jusqu'à 10), et pourquoi pas ? le potentiel de revalorisation, cad la chance (toute relative) de voir leurs gérants procéder à leur réévaluation à la hausse comme à baisse. Les règles et le mode de calcul sont exposés dans le post #180 dont vous parlez.

D'autres critères sont à prendre en compte, tels que le secteur d'activité, le taux d'endettement, etc. Mais ils n'ont pas à figurer dans un tableau. Et puis je ne peux pas afficher 36 colonnes ..

 

[Shonen07]

@Richard 1er je me suis mal exprimé, j'ai bien compris l'objectif du tableau et je vous remercie pour le mal que vous vous donnez. Mon interrogation portait sur la colonne XY avec le potentiel de revalorisation.
Sauf erreur de ma part je n'ai pas vu le détail de calcul, ou de la source s'il est juste récupéré dans les post #171 ou #180, des chiffres en colonnes XY.

 

[moietmoi]

Bonjour
donc après 2 approbations et une questions voilà mes premières remarques concernant les tableaux;
d'abord , avant les chiffres, les noms
colonne 3 : droit d'entrée: je l'appellerais plutôt, frais de souscription; en effet ces frais sont acquis à l'assureur contrairement à des droits d'entrée;...mais ...on pourrait en discuter longuement
colonne4 : valeur de retrait: il s'agit sans doute de la valeur d'acquisition au sein du contrat d'av, qui souvent est égal à la valeur de retrait officielle, mais pas toujours, donc la bonne appellation serait , à mon sens, valeur d'acquisition au sein des contrats av

 

[Richard 1er]

@Richard 1er je me suis mal exprimé, j'ai bien compris l'objectif du tableau et je vous remercie pour le mal que vous vous donnez. Mon interrogation portait sur la colonne XY avec le potentiel de revalorisation.
Sauf erreur de ma part je n'ai pas vu le détail de calcul, ou de la source s'il est juste récupéré dans les post #171 ou #180, des chiffres en colonnes XY.

Bonjour, @Shonen07 , effectivement, je suis allé relire mon trop fameux post # 180, et n'ai pas trouvé d'explications claires sur la formule calculant le potentiel de réévaluation. J'ai dû rêver !!!
Mille excuses !

C'est à @mishell63 que revient ce mérite, dans son post # 182, cad ici :
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/synthese-sci-scpi-en-av.44164/page-19#post-523537
et dans son post # 185, cad ici :
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/synthese-sci-scpi-en-av.44164/page-19#post-523551

j'espère avoir bien répondu, cette fois ..

@à +

 

[Richard 1er]

Bonjour
donc après 2 approbations et une questions voilà mes premières remarques concernant les tableaux;
d'abord , avant les chiffres, les noms
colonne 3 : droit d'entrée: je l'appellerais plutôt, frais de souscription; en effet ces frais sont acquis à l'assureur contrairement à des droits d'entrée;...mais .. on pourrait en discuter longuement
colonne4 : valeur de retrait: il s'agit sans doute de la valeur d'acquisition au sein du contrat d'av, qui souvent est égal à la valeur de retrait officielle, mais pas toujours, donc la bonne appellation serait , à mon sens, valeur d'acquisition au sein des contrats av

Bonjour, @moietmoi ,

C'est exact ! Je suis bien d'accord avec toi, mais quand on présente un tableau, on essaie d'avoir des libellés courts et concis, au risque d'être moins précis. C'est le cas ici .. Je n'avais pas assez de place.

Quant à ta question (je préfère le tutoiement, pas toi ?), elle portait sur ce passage, je me cite :

" vous constaterez que les valeurs figurant dans la colonne Excel [RS], mesurant [le rapport Taux de Distribution en AV net de FDG / Taux de Distribution] oscillent entre 86.84% pour PATRIMMO COMMERCE, et 94.11% pour PATRIMMO CROISSANCE, soit 90% en moyenne"

J'aurais pu dire : "le rendement de la SCPI en assurance vie après déduction des frais de gestion, représente autour de 90% du rendement brut servi par la SCPI hors assurance vie. Cela signifie que les frais inhérents à l'AV représentent de 6 à 13% du dividende brut servi par les SCPI".

Quant à la formule, elle est dans le libellé lui-même !

De là à conclure hâtivement qu'il n'est pas judicieux de loger ses SCPI dans une ou plusieurs AV, il y a un pas qu'il ne faut surtout pas franchir, car tous ces chiffres s'entendent BRUTS DE FISCALITE.

Pour peu que l'on soit dans une tranche élevée d'IRPP, le placement en SCPI en direct perd de son intérêt, alors que chacun connaît les attraits du régime fiscal de l'AV : abattements de 152500 par enfant avant 70 ans, puis 30500 après 70 ans et exonération des PV, etc.

Mais là, je vais au delà de ta question.

 

[Richard 1er]

Par contre vous devez faire la même chose quant au rabais de la commission de souscription : d'une part le capital investi va rapporter plus d'argent au départ ET il sera plus important (vs la même somme investie en direct). Et pour être complet il faudrait aussi prendre en compte le différentiel de délai de jouissance. Puis à la fin prendre en compte la fiscalité hé hé.

Ainsi on ne pas conclure que l'investissement en AV sur PATRIMMO COMMERCE ne rapporte que 86,4% du même investissement en direct par exemple. Par ailleurs je pense que vous embrouillez les choses à comparer ce différentiel à la commission de souscription. Ce sont 2 choses différentes.

C'est exact !

Vous m'avez devancé sur ces points que vous évoquez ! Malgré la longueur de mes messages, je n'avais pas encore eu le temps d'évoquer l'impact du délai de jouissance et de celui ô combien déterminant de la fiscalité en assurance vie.

Mais c'est parce que vous vous méprenez sur l'objet premier de mon tableau, qui n'a jamais été pas de comparer l'option SCPI en direct et l'option SCPI en AV ..

[je ne possède pas de SCPI en direct et me garderai bien d'en parler !]

.. mais uniquement de comparer les performances respectives d'un certain nombre de SCPI quand on les loge dans un contrat du type SPIRICA.
Et pour calculer ces performances respectives, il m'a bien fallu partir du Taux de Rendement Brut et faire comme il est expliqué assez longuement je crois dans mon message # 13 dont je reprends pour vous juste ce passage :

"Ce tableau Excel reprend en col. [FG] et [HI] les valeurs des feuilles d'avenants des SCPI proposées dans le contrat SPIRICA EPARGNE EVOLUTION 2 que propose PATRIMEA, mais aussi SPIRICA LIBERTE VIE que propose MEILLEURTAUX que je te joins ci-dessous pour vérification de ma prise en compte des chiffres des tableaux 2 et 3, car à force, on a les yeux qui louchent."

Il n'est nulle part question de commission de souscription, parce qu'il n'y a pas lieu d'en parler pour les SCPI en AV. Sur ses feuilles d'avenants (Cf. 2 tableaux joints), SPIRICA parle de "Frais d'investissement sur la SCPI dans le cadre du contrat". Pour faire bref, car je ne disposais pas de beaucoup de place, j'ai appelé ça "Droits d'entrée"

OK ?

J'espère être à jour de mes réponses. Ne m'en veuillez pas si j'en ai oublié !

PS : La prochaine fois, il faudra qu'on se "tutoie", c'est sans doute moins poli, mais tellement plus amical ..

 

[Richard 1er]

Les taux de distribution affichés par les sociétés de gestion ne sont pas toujours pertinents en AV. Par exemple pour PF grand Paris, le TD de 4,32%, indiqué par PERIAL et que vous reprenez, est calculé à partir de la distribution brute de fiscalité (23,49/544). Dans l'AV nous n'avons touché que 23,10€ (distribution nette). Même problème pour Épargne foncière, PFO, PFO2 et peut-être d'autres ;

Bonjour @mishell63 !

Je ne comprends pas bien cette objection. En reprenant ton exemple avec PF GRAND PARIS j'ai bien mis en 1ère colonne un TD brut de 4.32% que j'ai multiplié par (100 -7.5 = ) 92.5% (col 2) après droits d'entrée et que j'ai encore multiplié par (100/90.5 =) soit 4.42% en colonne (4) de mon tableau, mais avant déduction des frais de gestion. Après frais de gestion, on obtient 3.90%.

Je pense que tu n'as pas remarqué que mon but a été de présenter un tableau allant du brut (1ère colonne à gauche) vers le net de frais de gestion mais brut de fiscalité en se déplaçant vers la droite. Ou alors je ne vois pas ..

Il faudrait peut-être vérifier si les chiffres que tu me donnes sont bien nets de frais de gestion et bruts de fiscalité. Car je ne comprends pas d'où vient cet écart ..

 

[Sluwp]

En revanche, vous constaterez que les valeurs figurant dans la colonne Excel [RS], mesurant [le rapport Taux de Distribution en AV net de FDG / Taux de Distribution] oscillent entre 86.84% pour PATRIMMO COMMERCE, et 94.11% pour PATRIMMO CROISSANCE, soit 90% en moyenne

Dit d'une autre façon, on remarquera qu'en moyenne, les frais de souscription et de de gestion en Assurance Vie obèrent de 10% l'an le rendement de votre SCPI.

Je parlais de ce passage. Vous dites que le rendement en AV par rapport en direct (colonnes RS) est diminué en partie à cause les frais de souscription. Alors que les frais de souscription - plus faibles en AV - ont au contraire un effet positif sur les distributions en AV pour un montant investi identique. Vous l'avez d'ailleurs pris en compte dans le calcul

C'est normal.
Comme tous investissements immobiliers, les acquisitions réalisées par la SCPI entraînent des frais. Dans le cas des SCPI, les frais de souscription sont compris entre 8 et 12%. Ils correspondent aux frais de collecte, de recherche et d'investissements de la société de gestion.

Ensuite vous justifiez ce différentiel de 10% en raison des frais d'acquisitions des biens achetés par la SCPI alors qu'il n'y aucun rapport. Le différentiel de 10% s'explique par les frais sur UC du contrat. Enfin dans le même paragraphe vous parlez des frais de souscription, donc on a l'impression qu'ils sont synonymes avec les frais d'acquisition alors que ce sont bien 2 étages de frais différents qui se superposent mais ne s'appliquent pas de la même façon

 

[Richard 1er]

Ensuite vous justifiez ce différentiel de 10% en raison des frais d'acquisitions des biens achetés par la SCPI alors qu'il n'y aucun rapport. Le différentiel de 10% s'explique par les frais sur UC du contrat.

Je maintiens ce que j'ai dit.

Que ce soit en direct ou en AV, il faut bien que la SCPI refacture tôt ou tard à ses adhérents les frais qu'elle a dû engager pour acquérir son patrimoine immobilier, par le biais de frais de souscription. Peu importent les finesses de dénomination employées, selon qu'on se trouve "en direct" ou "en AV" : il faut passer tôt ou tard à la caisse, et c'est normal.

Les frais de gestion, qui sont perçus par l'assureur et non la SCPI, se montent à 0.5% dans notre tableau, et ne sauraient expliquer ce différentiel de 10%. Les ordres de grandeur sont d'ailleurs sans rapport.

 

[moietmoi]

le rendement de la SCPI en assurance vie après déduction des frais de gestion, représente autour de 90% du rendement brut servi par la SCPI hors assurance vie. Cela signifie que les frais inhérents à l'AV représentent de 6 à 13% du dividende brut servi par les SCPI".

Bonjour,
Merci de ta reformulation, mais elle laisse subsister un doute.
Pour l'instant on n' intègre pas le délai de jouissance et la fiscalité , mais je pars toujours d un épargnant disposant dans son porte monnaie de 1000 euros.
Supposons une scpi qui délivre officiellement 5%.
En direct l'investisseur disposera de 50 euros de loyer net.
Nous dis tu que dans les contrats visés ( loyer à 100%/) l'épargnant ne disposera que de 45 euros net de loyer?

 

[Richard 1er]

Bonjour,
Merci de ta reformulation, mais elle laisse subsister un doute.
Pour l'instant on n' intègre pas le délai de jouissance et la fiscalité , mais je pars toujours d un épargnant disposant dans son porte monnaie de 1000 euros.
Supposons une SCPI qui délivre officiellement 5%.
En direct l'investisseur disposera de 50 euros de loyer net.
Nous dis tu que dans les contrats visés ( loyer à 100%/) l'épargnant ne disposera que de 45 euros net de loyer?

Oui, grosso modo, pour ce qui est de l'AV. En effet, 50 - 10% * 50 =45 €

Pour une SCPI en direct, bien que je n'en possède pas, je me doute bien qu'en toute logique, ce rendement officiel de 5% que tu m'évoques, ne peut être que brut de frais. Car l'acquéreur d'une SCPI en direct doit lui aussi, comme il est normal s'acquitter du remboursement à la SCPI de sa quote-part des frais de prospection et d'acquisition de son patrimoine. Il n'y a pas de miracle : tôt ou tard, et quel que soit le nom qu'on lui donne ("frais de souscription" en direct ou "frais d'investissement sur la SCPI dans le cadre du contrat" en AV , il y a refacturation d'une quote-part des frais engagés par la SCPI de l'ordre de 8 à 10%.

Mieux vaut s''épargner ces finesses de définitions et de langage qui nous font perdre de vue l'essentiel : le bon sens commun.

Pour être certain de ne pas te dire trop de bêtises ( ), je suis allé me renseigner ici :

[lien réservé abonné]

et ceci :

[lien réservé abonné]

 

[Richard 1er]

.. Pris par le temps, je continue mon message ici ..

Puis, pour me rassurer sur le choix d'investissement que j'ai fait, (l'assurance vie en raison de la plus grande souplesse d'utilisation de cette formule ainsi que sa fiscalité très atténuée) :

[lien réservé abonné]

En espérant que ces liens auront été aussi utiles pour toi qu'ils l'on été pour moi ..

 

[Shonen07]

Si jamais tu doutes du choix entre AV et direct pour les SCPI ont en a discuté récemment ici https://www.moneyvox.fr/forums/fil/linxea-spirit-2-100-en-scpi.46039/page-14

Dans cette discussion il y a aussi un lien vers une autre discussion.

Pour résumer en gros, plus le temps de conservation est long, moins c'est intéressant par rapport a une assurance vie (selon le TMI bien sûr).

Par contre on est d'accord que le tableau que tu essayes de compléter parle uniquement du choix de SCPI dans le cadre des contrats d'assurances vie? Parce que c'est le cas, la comparaison avec les SCPI en direct n'est pas pertinente pour se tableau et cela ne sert pas trop d'en discuter ici.

 

[Richard 1er]

à @Sluwp , votre message # 28.

En lisant ce lien,

[lien réservé abonné]

j'en viens à conclure que nos divergences sur les conventions d'appellation (et j'avoue que ce n'est pas ma tasse de thé ), ne doivent pas nous faire perdre de vue l'essentiel, à savoir qu'il y a de toute façon une répartition à peu près analogue des gains entre les différents acteurs et intermédiaires : sur cette capture d'écran ci-jointe, on lit que le client reçoit 132,56 € et les différents intermédiaires 30.75 €, soit une répartition de 81% pour le client et 19% pour les intermédiaires.

Tant que ça pour les intermédiaires ? Ce chiffre m'interpelle, pas vous ?

il y a un truc qui m'échappe. Je sature. Je reviendrai lundi. Bon week-end à tous.

 

[Richard 1er]

Si jamais tu doutes du choix entre AV et direct pour les SCPI ont en a discuté récemment ici https://www.moneyvox.fr/forums/fil/linxea-spirit-2-100-en-scpi.46039/page-14

Dans cette discussion il y a aussi un lien vers une autre discussion.

Pour résumer en gros, plus le temps de conservation est long, moins c'est intéressant par rapport a une assurance vie (selon le TMI bien sûr).

Par contre on est d'accord que le tableau que tu essayes de compléter parle uniquement du choix de SCPI dans le cadre des contrats d'assurances vie? Parce que c'est le cas, la comparaison avec les SCPI en direct n'est pas pertinente pour se tableau et cela ne sert pas trop d'en discuter ici.

Non, non .. je ne doute pas une seconde, en fait, ou alors il serait trop tard ! c'était juste une façon "littéraire" pour moi d'amener le sujet. "Littéraire" ou "bavarde", c'est comme tu voudras !

En réalité, j'ai investi presque tout mon patrimoine depuis une douzaine d'années en SCPI logée dans des contrats d'assurance. Ne pouvant parler que de ce que je connais le mieux, j'ai choisi de faire un tableau qui ne se place que dans le cas de l'assurance vie.

Ce tableau permet de comparer un certain nombre de SCPI en elles. Point barre. La même étude de ces SCPI "en direct" n'en changerait pas la hiérarchie.

Je n'ai pas envie de parler de parler des SCPI en direct, parce que je n'en possède pas et ne suis pas qualifié pour le faire. Si j'y ai fait allusion quelque part, j'ai eu tort.

 

[moietmoi]

I

ce rendement officiel de 5% que tu m'évoques, ne peut être que brut de frais.

NON.
TOUS LES RENDEMENTS OFFICIELS DES SCPI sont annoncés NETS.
Si tu n' as pas intégré cela toutes tes comparaisons sont fausses.
I faut toujours partir de choses simples et courtes a exprimer.
Un investisseur qui a 1000 euros dans son porte monnaie et qui mise sur une scpi qui annonce 5%, aura un loyer net ( avant impôt) de 50.

 

[Sluwp]

Pour une SCPI en direct, bien que je n'en possède pas, je me doute bien qu'en toute logique, ce rendement officiel de 5% que tu m'évoques, ne peut être que brut de frais. Car l'acquéreur d'une SCPI en direct doit lui aussi, comme il est normal s'acquitter du remboursement à la SCPI de sa quote-part des frais de prospection et d'acquisition de son patrimoine. Il n'y a pas de miracle : tôt ou tard, et quel que soit le nom qu'on lui donne ("frais de souscription" en direct ou "frais d'investissement sur la SCPI dans le cadre du contrat" en AV , il y a refacturation d'une quote-part des frais engagés par la SCPI de l'ordre de 8 à 10%.

Mieux vaut s''épargner ces finesses de définitions et de langage qui nous font perdre de vue l'essentiel : le bon sens commun.

Pour être certain de ne pas te dire trop de bêtises ( ), je suis allé me renseigner ici :

[lien réservé abonné]

et ceci :

[lien réservé abonné]

Je confirme, le TD est calculé net de frais de gestion (comprenant la commission de gestion mais pas que) et avec au dénominateur le prix de souscription (et non le prix de retrait). C'est une convention.

Les termes sont importants car ils sont définis et ne reposent pas sur les mêmes assiettes et ne sont pas payés par les mêmes personnes. Je vois que c'est un peu confus.

L'exemple de moniwan me semble correct, en réalité c'est même pire car il faut aussi compter les frais d'agence, notaires, frais de vie quotidienne de la scpi (commissaire aux comptes, bancaires, experts divers etc), les charges non récupérables.. (mais ces frais seraient dûs même sans passer par une société de gestion). Par contre 10 ans c'est le minimum pour amortir la commission de souscription selon moi et généralement en 10 ans le prix du patrimoine a un peu augmenté.

 

[moietmoi]

Je vois que c'est un peu confus.

Oui , hélas,
C'est pour cela que il faut partir d'une donnée qu'on a tous..
Combien ai je dans mon porte monnaie, et combien aurais je de loyer net ( avant impôt)

 

[Sluwp]

Si votre but est de comparer les scpi entre elles alors autant ne pas s'embêter avec les subtilités de l'AV car spirica a uniformisé le rabais sur les frais d'entrée.

Si votre but est de comparer AV vs direct posez les chiffres (et non les %) pour UNE scpi. Mais globalement vous gagnez 3,5% sur le capital initial en AV (frais de souscription et délai de jouissance réduits) et perdez 0,5% sur le capital par an ensuite (frais sur UC). Reste à prendre en compte la fiscalité.
Et ne pas oublier qu'il y a un avantage successoral et pas de crédit, pas de démembrement, un moindre choix, un assureur dans les pattes, des inconvénients pour les scpi majoritairement étrangères (réapplication de PS et perte du crédit d'impôt).

Pas si compliqué vous voyez

 

[sorcier]

Un investisseur qui a 1000 euros dans son porte monnaie et qui mise sur une scpi qui annonce 5%, aura un loyer net ( avant impôt) de 50.

Pas toujours. Si elle est investie à l'étranger on peut se trouver avec que la SCPI donne le rendement avant fiscalité étrangère. Remake Live le donne avant et après fiscalité étrangère mais Corum Origin le donne avant fiscalité étrangère comme dans [lien réservé abonné] ce qui donne des rendements "gonflés".

Pour l'assurance vie il faut privilégier des SCPI très majoritairement investies en France. En cas contraire on va payer entre 16 et 19 % d'impôt étranger pus le 17.2 % de prélèvements sociaux et, avec les frais du contrat de 0.5 % (donc environ de 10% du rendement) on va perdre une bonne proportion de l'avantage des SCPI dans une assurance vie: échapper à une forte imposition.

Un SCPI 100% Française en direct avec TMI 30 % -> 47.2 d'imposition (sauf déficit foncier).
Un SCPI 100% Française en AV de 8 ans -> 17.2 de PS et 10% via les frais du contrat -> 27.2 % "d'imposition" maximum (car on n'est imposé que pour la part de bénéfices du rachat si es qu'il y a lieu!)