SCPI importance des frais d'entrée ?

[moietmoi]

Bonjour à tous
Concernant les SCPI, et les frais d'entrée,je partage mes réflexions, suite à mes propres préoccupations, pour ma gestion personnelle, en souhaitant avoir des avis.

Pour ma part, je n'ai jamais appelé cela des frais d'entrée,mais le marché et les us et coutumes appellent cela des frais d'entrée.
J'accepte donc cette appellation.

Ces frais ont ils une grande importance pour quelqu'un qui recherche du rendement à long terme, par les loyers payés.?
En effet , pour des SCPI détenues en direct, le taux de rendement annoncé comprend ces fameux frais d'entrée.
Ainsi , pour une SCPI dont la part est à un prix d'acquisition de 1000 euros, si je dispose de 1000 euros à investir, j'obtiendrais 1 part.
Si le rendement annoncé est de 4%, alors le loyer sera de 40 euros.
Que ces frais soient nuls ou à 12%,le loyer sera le même.
Même si les fameux " frais d'entrée " sont de 12%,ce sont mes 1000euros qui travaillent à 4%
Ce n'est que lorsque je souhaiterais récupérer mon capital, que je serais pénalisé, car la valeur de retrait de la SCPI( en supposant une valeur constante) sera imputé des 12%.
Donc pour un investisseur qui cherche sur le très long terme le rendement par le loyer, les " frais d'entrée" ne sont pas vraiment une gêne.
Alors que pour celui qui risque de vouloir récupérer sa mise dans 4 ou 6 ans, pourra préférer la nouvelle génération de SCPI, sans frais d'entrée et avoir comme paramètres de choix, les frais d'entrée.

Pas mal de SCPI peuvent être détenues dans des contrats d'assurances vie.
Dans ce cas, l'assureur valorise le prix d'achat d'une part de SCPI à un prix fait par une côte mal taillée, entre la valeur d'acquisition et celle de retrait, et fait payer en plus en général des frais d'entrée.
Ainsi toujours pour mes 1000 euros , 30 euros par exemple iront dans la poche de l'assureur et 970 seront dédiés pour acheter des parts de la SCPI. Si le prix fixé par l'assureur est de 970, j'aurais 1 part, et l'assureur touchera bien les 40euros de loyers qui seront versés sur mon contrat d'av moins une éventuelle ponction, et des frais de gestion.
La question qui se pose donc pour des SCPI en assurance vie, est donc avec mes 1000 euros bruts, combien de parts de SCPI ,vais je avoir?
Tout en n'oubliant pas la ponction sur le loyer et les frais de gestion de l'assurance.,mais si je veux récupérer mon argent, je ne subirais que moins l'influence des " frais d'entrée" de la scpi
Voilà comment je vous les choses ..

 

[gden]

Bonjour
Vous aurez 1,025 part pour la plupart des contrats car en AV il y a très souvent une décote de 2,5% sur le prix et à condition qu'il n'y ait pas de frais sur versement.
Et comme pour les SCPI en direct, les "frais d'entrée" n'ont pas d'impact au moment de l'achat.

 

[agra07]

Bonjour à tous
Concernant les SCPI, et les frais d'entrée,je partage mes réflexions, suite à mes propres préoccupations, pour ma gestion personnelle, en souhaitant avoir des avis.

Pour ma part, je n'ai jamais appelé cela des frais d'entrée,mais le marché et les us et coutumes appellent cela des frais d'entrée.
J'accepte donc cette appellation.

Ces frais ont ils une grande importance pour quelqu'un qui recherche du rendement à long terme, par les loyers payés.?
En effet , pour des SCPI détenues en direct, le taux de rendement annoncé comprend ces fameux frais d'entrée.
Ainsi , pour une SCPI dont la part est à un prix d'acquisition de 1000 euros, si je dispose de 1000 euros à investir, j'obtiendrais 1 part.

Oui

Si le rendement annoncé est de 4%, alors le loyer sera de 40 euros.
Que ces frais soient nuls ou à 12%,le loyer sera le même.

Oui

Même si les fameux " frais d'entrée " sont de 12%,ce sont mes 1000euros qui travaillent à 4%

Oui

Ce n'est que lorsque je souhaiterais récupérer mon capital, que je serais pénalisé, car la valeur de retrait de la SCPI( en supposant une valeur constante) sera imputé des 12%.
Donc pour un investisseur qui cherche sur le très long terme le rendement par le loyer, les " frais d'entrée" ne sont pas vraiment une gêne.

oui, sauf qu'entre 12, 10, 8, ou 0% il y a tout de meme une difference sensible a la sortie.

Alors que pour celui qui risque de vouloir récupérer sa mise dans 4 ou 6 ans, pourra préférer la nouvelle génération de SCPI, sans frais d'entrée et avoir comme paramètres de choix, les frais d'entrée.

Oui

Pas mal de SCPI peuvent être détenues dans des contrats d'assurances vie.
Dans ce cas, l'assureur valorise le prix d'achat d'une part de SCPI à un prix fait par une côte mal taillée, entre la valeur d'acquisition et celle de retrait,

Il me semble que c'est la valeur de retrait.

et fait payer en plus en général des frais d'entrée.

Oui, mais plus faible qu'en cas d'achat en direct.

Ainsi toujours pour mes 1000 euros , 30 euros par exemple iront dans la poche de l'assureur et 970 seront dédiés pour acheter des parts de la SCPI.

Je ne comprends pas: tu paieras ta part 970 au lieu de 1000 et les 30€ restent dans ta poche.

Si le prix fixé par l'assureur est de 970, j'aurais 1 part,

En AV oui.

et l'assureur touchera bien les 40euros de loyers qui seront versés sur mon contrat d'av moins une éventuelle ponction, et des frais de gestion.

Oui, certains assureurs versent 100% des loyers, dautres 90, d'autres 85%.

La question qui se pose donc pour des SCPI en assurance vie, est donc avec mes 1000 euros bruts, combien de parts de SCPI ,vais je avoir?

1.0309

Tout en n'oubliant pas la ponction sur le loyer et les frais de gestion de l'assurance.

Rien à voir avec le nombtre de parts achetées.

,mais si je veux récupérer mon argent, je ne subirais que moins l'influence des " frais d'entrée" de la scpi
Voilà comment je vous les choses ..

???
A mon avis ce n'est pas tout à fait ainsi qu'il faut raisonner.
Je pense qu'il faut d'abord savoir quel est le rendement net après impôt en direct ou en AV.
Les assureurs communiquent en général sur le taux brut (loyers versés/valeur d'achat de la part au 1ier janvier.
Nota: j'ai posté avant de lire le message de @gden.

 

[Buffeto]

Donc pour un investisseur qui cherche sur le très long terme le rendement par le loyer, les " frais d'entrée" ne sont pas vraiment une gêne.

voilà......
de mon point de vue 2 choses :
1°) les SCPi sont faites pour etre gardées ad vitam aeternam
2°) dans l'immo traditionnels tu as des frais de " notaire " 7% . pour les SCPi c'est 10% c"'est dumeme ordre de grandeur .

 

[moietmoi]

Je ne comprends pas: tu paieras ta part 970 au lieu de 1000 et les 30€ restent dans ta poche

merci pour tes réponses; ici on est dans le cadre scpi dans une assurance vie;
j'ai à ma disposition 1000 euros; les frais d'entrée de l'assureur sur les uc et scpi sont de 3% par exemple; il va donc conserver 30 euros et avoir 970 pour investir; or l'assureur n'achète pas les scpi au même prix que le grand public; il les achète à un prix entre le prix d'acquisition grand public et la valeur de retrait; @gden indique que en général cette valeur est à-2,5% de la valeur d'acquisition grand public; donc l'assureur achètera la part à 975 euros; j'aurais donc moins d'une part;
tout se joue sur le delta entre le frais d'entrée de l'assureur sur les uc/scpi et le prix accordé par l'assureur à l'achat de la scpi;
ici, si l'assureur fait 0% de frais d'entrée sur les uc/scpi; il a a disposition 1000 euros, pour des parts à 985 euros, j'ai donc plus d'une part;

°) les SCPi sont faites pour etre gardées ad vitam aeternam

j'ai des investipierre depuis 1983...ou même avant pour la première part...un cgp de la bnp avait bien fait son boulot en voyant mes payes...je le remercie peut être un peu tardivement.. donc tu prêches un convaincu, cependant tout en ayant une optique à au moins 10 ans, je regarde ce qui se passe, si j'ai besoin de récupérer l'argent.. .

2°) dans l'immo traditionnels tu as des frais de " notaire " 7% . pour les SCPi c'est 10% c"'est du meme ordre de grandeur

oui, mais toujours avec mes 1000 euros à investir;
si j'achète de l'immobilier qui rapporte 4%, avec mes 1000 euros j'aurais seulement de l'immobilier pour 930 euros ( les frais de notaires sont pour l'état et l'étude) , j'aurais donc 37,20 euros de loyer, alors qu'avec une scpi à 4% en direct , même avec des frais d'entrée à 12%, j'aurais 40 de loyer;
à la revente cependant en considérant des prix constants,là le même ordre de grandeur que tu cites est bien réél;(au détriment de la scpi)

Je pense qu'il faut d'abord savoir quel est le rendement net après impôt en direct ou en AV.

certes, les impôts viennent très nettement brouiller les choses; et l'optimisation de l'achat peut se retrouver complètement invalidée par les impôts non optimisés;
en fait je trouve que les rendements affichés ne sont pas parlant et cachent souvent des choses car personne ne parle du même net ou du même brut;
je prends volontairement une somme de 1000 euros à ma disposition, et j'essaye de voir dans différents schéma les frais , taxes, impôts qui grèvent le montage pour aboutir au loyer net disponible;

Les assureurs communiquent en général sur le taux brut (loyers versés/valeur d'achat de la part au 1ier janvier.

oui , mais cela n'a que peu d'intérêt, si ils oublient les frais d'entrée sur uc/scpi,
je suis la file de discussion sur la ruée sur les sci, qui est très bien documentée, et l'on voit bien que le % affiché n'est pas le rendement de l'épargne mis à disposition par l'investisseur; le diable se cache dans les détails

 

[sorcier]

merci pour tes réponses; ici on est dans le cadre scpi dans une assurance vie;
j'ai à ma disposition 1000 euros; les frais d'entrée de l'assureur sur les uc et scpi sont de 3% par exemple; il va donc conserver 30 euros et avoir 970 pour investir; or l'assureur n'achète pas les scpi au même prix que le grand public; il les achète à un prix entre le prix d'acquisition grand public et la valeur de retrait; @gden indique que en général cette valeur est à-2,5% de la valeur d'acquisition grand public; donc l'assureur achètera la part à 975 euros; j'aurais donc moins d'une part;

Non. @gden vous l'a déjà dit.

Si AV Spirica, vous pouvez faire les calculs avec https://www.moneyvox.fr/forums/fil/simulateur-scpi-dans-av-spirica.45861/#post-498276

 

[moietmoi]

Non. @gden vous l'a déjà dit.

Si AV Spirica, vous pouvez faire les calculs avec https://www.moneyvox.fr/forums/fil/simulateur-scpi-dans-av-spirica.45861/#post-498276

Merci.
Je vais regarder cela.
Mais un simulateur ne fait que ce qu'on lui demande.
Il faut donc d'abord être en accord sur les hypothèses de départ.
Merci de m'indiquer où tu penses que mon raisonnement est faux!
Merci

 

[sorcier]

Merci.
Je vais regarder cela.
Mais un simulateur ne fait que ce qu'on lui demande.
Il faut donc d'abord être en accord sur les hypothèses de départ.
Merci de m'indiquer où tu penses que mon raisonnement est faux!
Merci

Il vous suffisait de suivre les liens déposés comme des miettes:

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/investissement-repartition-reflexion.44905/page-14#post-497517

Pour la question des parts, il n'y a aucune hypothèse. Seulement application des règles du contrat.

 

[titif0u]

1°) les SCPi sont faites pour etre gardées ad vitam aeternam

On aurait donc tout intérêt à démarrer jeune avec, par exemple, réinvestissement des dividendes pendant la + longue periode possible ? et en complétant avec des achats de nouvelles parts régulièrement

Je me demande si un simulateur detaillé existe pour calculer le TRI d'une telle opération (je pense par ex au PEI de Corum)

 

[Buffeto]

On aurait donc tout intérêt à démarrer jeune avec

bien sur ...le temps est l'allié de l'investisseur...

j'ai, ouvert un PEI pour la naissance de chacun de mes petits enfants et si ce gros c...... de Vladimir ne fait pas exploser la planète ils pourront vivre de leurs rentes sans s'occuper de la retraite par répartition ....ou tout dilapider si je n'arrive pas à leur transmettre les sens du patrimoine ....

 

[moietmoi]

il n'y a aucune hypothèse

humm..tu en fais pas mal d'hypothèses:

Imaginons qu'une part de SCPI vaut 100 euros et que le rendement d'une part est de 4.5 % comme dans ton tableau. Le prix de retrait est de 90 euros.

imaginons....

Je fais un versement de 100 euros.

autre hypothèse

Spirica me prends 8 % de frais

Pourquoi 8% sur le tableau de spirica cela va de 0% à 8,62% suivant les scpi;

donc toi aussi tu fais des hypothèses;
je ne vois pas où mon raisonnement flanche:
"ici on est dans le cadre scpi dans une assurance vie;
j'ai à ma disposition 1000 euros; les frais d'entrée de l'assureur sur les uc et scpi sont de 3% par exemple; il va donc conserver 30 euros et avoir 970 pour investir; or l'assureur n'achète pas les scpi au même prix que le grand public; il les achète à un prix entre le prix d'acquisition grand public et la valeur de retrait; @gden indique que en général cette valeur est à-2,5% de la valeur d'acquisition grand public; donc l'assureur achètera la part à 975 euros; j'aurais donc moins d'une part;
tout se joue sur le delta entre le frais d'entrée de l'assureur sur les uc/scpi et le prix accordé par l'assureur à l'achat de la scpi;
ici, si l'assureur fait 0% de frais d'entrée sur les uc/scpi; il a a disposition 1000 euros, pour des parts à 985 euros, j'ai donc plus d'une part;"

Il me semble que c'est la base de ton tableau excel, avec des valeurs différentes, mais c'est le raisonnement mis en tableur? ou bien je me trompe?

 

[sorcier]

humm..tu en fais pas mal d'hypothèses:

Aucune par rapport à la façon de calculer le nombre de parts! Si je ne m'abuse, c'est cela que vous m'avez demandé de clarifier quand je vous ai dit que votre calcul n'était pas correct.

Par rapport à la feuille de calcul, il dit bien clair "Lire l'avenant" et les SCPI pour lesquels les calculs sont déjà prêts.

Si vous ne voulez même pas lire l'avenant, cela n'est pas mon problème.

Vous pouvez toujours investir 100 euros au lieu de demander des vérifications/avis/conseils pour après les ignorer.

Cela n'est pas trop cher payé et on perdra tous moins de temps.

 

[moietmoi]

Aucune par rapport à la façon de calculer le nombre de parts! Si je ne m'abuse, c'est cela que vous m'avez demandé de clarifier quand je vous ai dit que votre calcul n'était pas correct.

Bonjour @sorcier, il y a visiblement croisement dans la discussion; entre mon interrogation et les réponses;

ce qui m'intéresse , c'est de savoir si mon raisonnement est bon; après chacun peut mettre les chiffres en fonction de chaque cas d'espèce;
or a un moment vous m'avez répondu

Non. @gden vous l'a déjà dit.

Si AV Spirica, vous pouvez faire les calculs avec https://www.moneyvox.fr/forums/fil/simulateur-scpi-dans-av-spirica.45861/#post-498276

quand vous dites : "Non" .. c'est quej'ai tort dans le raisonnement? merci!!

 

[sorcier]

Bonjour @sorcier, il y a visiblement croisement dans la discussion; entre mon interrogation et les réponses;

ce qui m'intéresse , c'est de savoir si mon raisonnement est bon; après chacun peut mettre les chiffres en fonction de chaque cas d'espèce;
or a un moment vous m'avez répondu

quand vous dites : "Non" .. c'est quej'ai tort dans le raisonnement? merci!!

J'avais souligné "donc l'assureur achètera la part à 975 euros; j'aurais donc moins d'une part;"

Sauf pour Remake Live (pas des frais), pour les autres SCPI l'assureur Spirica prélève les frais et après il valorise les parts selon l'avenant pour chaque SCPI. Si vous faites l'addition frais + valorisation, vous arrivez à environ 98 % Donc, l'assureur va vous charger moins d'argent par part que la valeur en direct. D'autres assureurs (SwissLife) vous indiquent directement le prix auquel vous aller payer la part.

L'assureur se rattrape dans le fait qu'il va prendre les frais du contrat pas des loyers mais du nombre d'unités de compte (donc 0.125% parts de SCPI par trimestre dans le cas de linxea spirit).

Pour Épargne Pierre: 8 % des frais, 90% de valorisation -> (100 - 8) / 90 fois le nombre de parts que vous auriez eu en direct pour le même argent investi.

Pour Altixia Cadence XII (7 % de frais, 91 % de valorisation) -> (100 - 7) / 91
Pour Épargne Foncière (5.5 % de frais, 92.5 % de valorisation) -> (100 - 5.5) / 92.5

Par rapport au direct, il faut prévoir réinvestir une partie des loyers pour compenser les frais du contrat qui érodent votre nombre de parts.

Par contre, par rapport au direct, les frais d'investissement dans le cas de l'assurance vie vous sont favorables car vous avez plus de parts pour la même quantité d'argent.

Donc, vos raisonnement ne tiens pas car vous ne calculez pas correctement le nombre de parts de départ. En fait l'assureur peut très bien ne pas acheter des SCPI pour satisfaire vote demande d'investissement. Dans le cas de Linxea Spirit, l'assureur peut revendre chaque trimestre 0.125 % de toutes les parts sous contrat sans en acheter une seule part car elles seront prélevés aux assurés.