Premier achat : comment négocier

[Carole25]

Je suis d'accord avec vous.

J'ai d'ailleurs rappelé ce matin la conseillère de la Banque Postale pour lui dire que je voulais une offre de prêt et non pas une simple simulation car dans sa simulation il me manque le détail des clauses et je ne peux donc pas comparer les différentes offres.
Elle m'a répondu sur un ton ironique (d'un air de dire que je n'y connaissais rien), que c'était impossible pour elle de me faire une offre de prêt tant que je n'étais pas sûr d'accepter le prêt de la banque Postale et que de toute façon, je pouvais retrouver toutes les clauses sur le site internet de la Banque Postale.

Ensuite, elle a essayé de me mettre à nouveau la pression en me disant que le temps avance et que je devais prendre une décision très rapidement pour respecter les délais. Je lui ai alors répondu que j'hésitais à faire appel à un courtier et que dans tous les cas je ferais le tour des banques avant de prendre ma décision.
Ca l'a vexé et elle m'a dit qu'elle ne comprenait pas pourquoi je cherchais à tout prix à quitter la Banque Postale Elle m'a dit sèchement que de toute façon, je ne trouverais pas mieux ailleurs car aujourd'hui les banques concurrentes ne veulent plus faire de crédit et renvoient tous leurs clients vers la Banque Postale.

Je trouve cette conseillère très agressive, elle mériterait que je choisisse une autre banque mais c'est vrai que pour l'instant c'est elle qui m'a fait la meilleure offre.

Je dois encore voir la BNP; La SG et la caisse d'Epargne en début de semaine prochaine. Jespère que j'aurai une offre compétitive pour être en position de force mercredi pour négocier lors de mon RDV final à la Banque Postale.

 

[GoodbyLenine]

A votre place, j'identifierais ce qu'il est important pour moi de négocier (ça dépend surtout de votre situation, par exemple ne pas avoir d'IRA après 3 ou 5 ans, je sais que ça me sert car j'ai presque toujours remboursé par anticipation), et je dirai à la conseillère de la Banque Postale qu'avec ça je suis d'accord (ajoutant même, si on est à l'aise, être bien content d'éviter d'avoir à terminer le tour des banques) et qu'elle peut donc éditer l'offre de prêt afin que je l'accepte rapidement (après mon délai de réflexion légal obligatoire, quand même....). S'il faut lui dire ceci pour qu'elle édite une offre, pourquoi ne pas le faire ?

Bien sur, ça ne veut pas dire que vous n'aller pas à d'autre rdv, voire de dire la même chose à un autre conseiller s'il vous sort le même discours.

De manière générale, je n'aime pas "pipoter" mes interlocuteurs, mais si l'interlocuteur a une attitude qui m'y oblige, je ne me gène pas.

Par ailleurs, par prudence, demandez au moins aussi une offre en bonne et due forme pour la "seconde meilleure simulation"...

 

[ZRR_pigeon]

Elle m'a répondu sur un ton ironique (d'un air de dire que je n'y connaissais rien), que c'était impossible pour elle de me faire une offre de prêt tant que je n'étais pas sûr d'accepter le prêt de la banque Postale et que de toute façon, je pouvais retrouver toutes les clauses sur le site internet de la Banque Postale.

et bien dites lui que vous etes sure d'accepter. faites lui plaisir. elle vous dit des fadaises, faites de meme. et si elle edite une offre et qu'au final vous ne la prenez pas qu'est ce qu'elle va faire ? vous faire un proces ?... et sur les bases de quelle loi?

dites a chaque banque que vous etes super contente d'avoir une bonne simulation et que vous etes decidée et qu'il faut l'offre a présent.

par contre, qu'elle vous prenne pour une cruche en vous disant que vous n'y connaissez rien, je trouve ca limite pour une professionnelle...

 

[Carole25]

Elle m'a pas dit texto que je n'y connaissais rien, elle a juste rigolé quand je lui ai demandé l'offre de prêt comme si ma demande était absurde.

La plupart des conseillers que j'ai vu étaient très biens mais n'avait pas le pouvoir de me faire une meilleure offre sans faire remonter le dossier à leur direction, mais elle je la trouve arrogante, elle me prend de haut car elle pense que je ne trouverai pas mieux ailleurs. Mais son attitude montre quand même qu'elle n'est pas sure d'elle.
La conseillère d'une autre banque m'a proposé de transformé mon PEL de 3.5 ans en CEL et ainsi pouvoir bénéficier de droit à prêt à un taux plus intéressant que les 4.5% du PEL . J'ai 13 000 € sur mon PEL et il a généré 600 € d'intérêt depuis le début. J'en ai parlé à la conseillère de la Banque Postale qui n'a voulu s'embêter à faire le calcul et qui m'a dit que ça ne serait pas intéressant. Par contre, elle m'a proposé de souscrire un mini prêt de 200 € dans les un an de la signature du prêt principal pour financer des travaux et ainsi bénéficier de la prime d'Etat. (la moitié de la prime d'Etat car mon PEL n'a pas encore 4 ans).

Sinon, je vous copie les conditions de rachat anticipés que m'a énumérés la Bque Postale et qu'on peut retrouver sur leur site:

REMBOURSER SON PRÊT


Modulation des échéances:

Possibilité de demander sans frais une variation de ses échéances à la hausse ou à la baisse, dans une marge définie au départ.



A la hausse :
Au minimum + 5% par rapport à l'échéance initiale pour une modulation
Au maximum + 30% par rapport à l'échéance initiale pour l'effet cumulé des modulations

A la baisse :
Au minimum 15 euros pour une modulation
Au maximum - 10% par rapport à l'échéance initiale pour l'effet cumulé des modulations



La première modulation peut intervenir à partir de la première date anniversaire du prêt. Ensuite, chaque modification d'échéance peut intervenir une fois par an (y compris en dehors des dates anniversaires du prêt) en respectant un délai minimum de 12 mois entre chaque modification.



Remboursements anticipés partiels sans frais :

Dès le troisième anniversaire du prêt, possibilité d'effectuer chaque année un remboursement anticipé sans frais, d'un montant compris entre 700 et 2 500 euros (sous réserve que le dernier remboursement anticipé ait été opéré depuis au moins 12 mois).
Le remboursement anticipé a pour effet de réduire soit le montant de l'échéance, soit la durée du prêt, au choix du client.


Elle m'a également dit que si je revendais mon apart avant la fin du prêt j'aurai des frais de remboursement anticipé de 3.6% du capital restant à remboursé mais que je pouvais les contourner car je pourrai alors transférer gratuitement mon prêt pour l'achat d'un nouvel apart.

Est-ce que les conditions de modulations d'échéance et FRA vous semblent satisfaisante ?

Pour compléter le détail de l'offre : la Banque Postale ne prend aucun frais de dossier et les frais de gestion du compte sont faibles.

 

[Vanille95]

Je partage entièrement la position exposée par les intervenants précédents.

Il n’y a

• Que l’émission d’une offre qui engage la banque
• Que l’acceptation de l’offre qui engage l’emprunteur

En conséquence, vous pouvez dire à chacun de vos interlocuteurs (dans chacune des banques) que sa proposition/simulation est extraordinaire et que vous n’avez jamais rien vu de mieux… afin qu’on vous adresse enfin une offre !

La banque, afin d’économiser son temps et ses ressources, n’émet l’offre que si elle semble certaine que celle-ci sera acceptée. C’est pour cette raison que votre conseillère est agacée et se refuse à émettre une offre tant qu’elle pense que vous sollicitez des concurrents.

Inutile de raconter à chacun de vos interlocuteurs que vous faites un tour de marché ; ça ne les concerne pas…. Et c’est le meilleur moyen de retarder l’émission de l’offre… qui arrivera peut-être très tard et qui vous obligera à accepter la première offre venue.
Laissez croire à chaque interlocuteur qu’il est unique et ne racontez pas votre vie au premier conseiller venu.

 

[Vanille95]

et bien dites lui que vous etes sure d'accepter. faites lui plaisir. elle vous dit des fadaises, faites de meme. et si elle edite une offre et qu'au final vous ne la prenez pas qu'est ce qu'elle va faire ? vous faire un proces ?... et sur les bases de quelle loi?

Vous avez raison. La loi n'interdit pas à l'emprunteur de recevoir plusieurs offres à condition de n'en accepter qu'une. L'émission de l'offre est gratuite.

Si l'emprunteur n'accepte pas l'offre, la banque n'a aucun recours et ne peut facturer aucuns frais.

 

[Aristide]

Bonjour,

La conseillère d'une autre banque m'a proposé de transformé mon PEL de 3.5 ans en CEL et ainsi pouvoir bénéficier de droit à prêt à un taux plus intéressant que les 4.5% du PEL .

Le code de la construction et de l'habitation (lecture en parallèle des articles R.315-31 et R.315-32 alinéa "b") dit que le PEL peut être transformé en CEL "pendant la période d'indisponibilité des fonds"

Or, sur un PEL, le période d'indisponibilité des fonds (sous entendu pour pouvoir bénéficier des avantages du PEL car, autrement, dans l'absolu, les fonds sont toujours disponibles) est de 3 ans.

Au regard de ces textes, votre PEL ayant plus de 3 ans, il semble donc qu'il ne soit plus transformable en CEL.

Elle m'a également dit que si je revendais mon apart avant la fin du prêt j'aurai des frais de remboursement anticipé de 3.6% du capital restant à remboursé

Non, ceci est inexact

Le code de la consommation (article R.312-2) détermine le calcul de l'indemnité de remboursement anticipé (IRA)

"L'indemnité éventuellement due par l'emprunteur, prévue à l'article L. 312-21 en cas de remboursement par anticipation, ne peut excéder la valeur d'un semestre d'intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement."

+ D'abord c'est un semestre d'intérêts au taux moyen du prêt
+ Ensuite il y a un plafond de 3% sur le capital restant dû avant remboursement

Mais les bases de calcul ne sont pas les mêmes suivant qu'il s'agisse d'un remboursment partiel ou total

Le mieux est sans doute de prendre un exemple

Supposons un crédit de 62.000€ au taux de 3,60% sur 192 mois - Echéance hors assurance supposée constante = 425,27€.

Au bout de 120 mois vous envisagez un remboursement anticipé; le capital restant dû s'élève alors à 27.501,16€

Première hypothèse = Remboursement partiel de 10.000€

=> Calcul de l'IRA
+ Un semestre d'intérêts au taux moyen du prêt sur le capital effectivement remboursé :
+ [(10.000€ X 3,6%) / 2] = 180€

+ Plafond de 3% sur le capital restant dû avant remboursement
+ (27.501,16 X 3%) = 825,03€

=> L'IRA sera le plus petit des deux montants soit 180€.

Seconde hypothèse = Remboursement total

=> Calcul de l'IRA
+ Un semestre d'intérêts au taux moyen du prêt sur le capital effectivement remboursé :
+ [(27.501,36€ X 3,6%) / 2] = 495,02€

+ Plafond de 3% sur le capital restant dû avant remboursement
+ (27.501,16 X 3%) = 825,03€

=> L'IRA sera le plus petit des deux montants soit 495,02€.

Si votre (prétendue) conseillère dit que vous n'y connaissez rien, vous avez un exemple pour lui démontrer le contraire......quand vous aurez reçu l'offre de prêt que vous souhaitez bien entendu...???...!!!

Cordialement,

 

[Aristide]

Vous avez raison. La loi n'interdit pas à l'emprunteur de recevoir plusieurs offres à condition de n'en accepter qu'une.

Eh bien c'est une question que je me suis posée.

Je n'ai lu nulle part que l'emprunteur soit obligé de n'accepter qu'une seule offre.

Par contre ce sont les conséquences de ces éventuelles "multi acceptations" qui me laissent interrogatif

Prenons un exemple

+ Un emprunteur reçoit deux offres en bonne et due forme et les accepte toutes les deux en respectant les procédures ad hoc.

Partant de là il devra y avoir deux autres étapes :

+ Prise de garantie
+ Appel de fonds

Dans ce cas de figure (tout à fait théorique) il est évident qu'une suite réelle ne pourra être donnée qu'à l'une des deux offres.

Les articles L.312-12 et L.312-14 du code de la consommation et le décret 80-473 du 28 juin 1980 semblent traiter cette éventualité :

Art L.312-12
"L'offre est toujours acceptée sous la condition résolutoire de la non-conclusion, dans un délai de quatre mois à compter de son acceptation, du contrat pour lequel le prêt est demandé".

Art L.312-14
"Lorsque le contrat en vue duquel le prêt est demandé n'est pas conclu dans le délai fixé en application de l'article L.312-12..............
........le prêteur ne peut retenir ou demander que des frais d'étude dont le montant maximum est fixé suivant un barème déterminé par décret"

Décret N° 80-473 du 28 juin 1980
Art 1:
"Le montant des frais d'études prévus à l'article 11 de la loi susvisée (N°79-596 du 13/07/1979) que le prêteur peut demander à l'emprunteur lorsque le contrat en vue duquel le prêt a été demandé n'est pas conclu est limité à 0,75% du montant du prêt sans pouvoir excéder 1.000 F (désormais converti en 150€)"

Donc dans notre cas hypothétique, il semble (???) que la banque qui constatera qu'aucune suite n'aura été donnée à son offre acceptée dans un délai de 4 mois de l'acceptation puisse demander à ce "faux emprunteur" les frais détude ainsi prévus.

Mais le contrat principal objet du prêt aura pourtant bien été conclu dans les 4 mois de l'acceptation de l'offre.........mais avec intervention de l'autre banque ???

Qu'en disent les juristes?

Cordialement,

 

[ZRR_pigeon]

Dès le troisième anniversaire du prêt, possibilité d'effectuer chaque année un remboursement anticipé sans frais, d'un montant compris entre 700 et 2 500 euros (sous réserve que le dernier remboursement anticipé ait été opéré depuis au moins 12 mois).

c'est tres faible comme montant maximal de RA. vraiment faible. Essayez de la faire larmoyer en lui disant que vous avez une arriere grand mere aux portes de la mort et que vous etes son arriere petite fille preferee, et que vous comptez utiliser utilement l'argent de l'heritage pour faire un RA partiel.

je trouve tout a fait normal les IRA quand y'a rachat du pret par la concurrence mais lorsqu'il s'agit de fonds propres, c'est pas cool. Tout se negocie.

avant que vous ne posiez la question : oui, je n'ai ni foi ni loi !

 

[Buffeto]

oui, je n'ai ni foi ni loi !

les affaires sont les affaires .....surtout avec les banquiers

 

[Carole25]

Merci pour toutes vos explications.

Aristide : Je pense que je me suis mal exprimée et que la conseillère de la BP m'a dit 3.6% sur le capital effectivement remboursé soit 180 € dans ton exemple.

Sinon, avec tous les éléments que je vous ai donné :

Prix d'acquisition : 122 000 €
Frais de notaire : 9 300 €
Investissement total 131 300 €

Apport : 43 000 €
Prêt employeur à taux 0 : 17 000 €
Prêt à taux zéro : 9 300 €
Prêt principal : 62 000 €

Je prends l'assurance de ma mutuelle pour les 3 prêts au taux de 0.23 %

est ce que vous trouvez l'offre de la Banque Postale satisfaisante et sur quels points est-ce que je peux encore négocier ?

Taux de 3.85 % pour un prêt de 62 000 € sur 12 ans
Aucun frais de gestion
Faible frais de gestion de compte
Frais de remboursement anticipé et de modulation d'échéance expliqués plus haut.

Selon ZRR Pigeon , je devrais pouvoir négocier le montant du remboursement anticipé. Quel montant vous semble raisonnable ?
Sur quel autres éléments, est-ce que je peux encore négocier ? Le taux de 3.85 ?

Sinon, pour ma future stratégie d'épargne, est ce que une fois que je me serai constitué une épargne de précaution satisfaisante, je devrai placer mes économies pour rembourser par anticipation mon emprunt ou est-ce que je devrai plutôt les placer dans une assurance-vie en vu de constituer un apport pour un futur achat immobilier dans quelques années ?

 

[GoodbyLenine]

A mon avis, vous devriez obtenir, en plus, quelque chose comme "aucun IRA pour les remboursements anticipés après 6 ans".
C'est sans doute alors que vous avez le plus de chance d'en avoir besoin (j'imagine qu'il est moins plausible que vous ayez à déménager très tôt), et c'est aussi ce qui sera le plus facile pour la banque à vous accorder (car elle aura déjà correctement gagné sa vie sur les premières échéances).

 

[Carole25]

Je lui en avais déjà parlé et elle m'a dit qu'elle ne pouvait pas mais que par contre si je décidais de vendre d'ici quelques années cet appartement pour en avoir un plus grand, je pourrais transférer mon prêt actuel et l'utiliser pour mon nouvel achat sans aucun frais.

Cette clause vous semble satisfaisante où est-ce qu'il y a un piège ?

 

[Vanille95]

Cette clause vous semble satisfaisante où est-ce qu'il y a un piège ?

Il s’agit effectivement d’une possibilité… mais le banquier n’est jamais obligé d’accepter ce transfert ; donc, c’est un piège et, tant que vous n’avez pas reçu l’offre qui mentionne cette possibilité… ce sont simplement de belles paroles.

 

[Vanille95]

Je n'ai lu nulle part que l'emprunteur soit obligé de n'accepter qu'une seule offre.

Tu as raison, Aristide, cette interdiction n’est mentionnée nulle part mais nous imaginons bien le paquet d’embrouilles qui naîtrait si l’emprunteur acceptait 2 offres pour l’acquisition/la construction du même bien.
Il paierait 2 fois le prix d’acquisition, 2 fois les appels de fonds de sa VEFA ?... Et je n’ose pas imaginer la sportive inscription des garanties concurrentes.

Ce n’est pas expressément interdit mais tout le monde (ou presque) sait qu’il ne faut pas le faire.

Déjà que nous lisons souvent que, par l’effet du crédit, l’emprunteur paie sa maison 2 fois (voire plus, selon le taux et la durée du prêt), tu vas donner de mauvaises idées aux personnes qui nous lisent.

 

[ZRR_pigeon]

Cette clause vous semble satisfaisante où est-ce qu'il y a un piège ?

ben c'est le meme probleme que la modulation de l'echeance...a savoir que c'est possible, c'est a dire vous pouvez en faire la requete, mais le banquier n'est pas obligé de l'accepter. donc ce n'est pas un droit. et ce qui vous interesse vous, ce sont des droits, ou vous pouvez décider de façon unilatéral ce que vous voulez faire...

je suppose que la conseillère a omis ce détail...

 

[Aristide]

Bonjour,

Aristide : Je pense que je me suis mal exprimée et que la conseillère de la BP m'a dit 3.6% sur le capital effectivement remboursé soit 180 € dans ton exemple.

Dans ce cas ce ne serait pas 3,60% mais 1,80% puisque le plafond est "un semestre d'intérêts"

Dautre part ce ne serait pas 180€ dans l'exemple pris mais 495,02€ puisque vous parliez d'un remboursement total du capital restant dû.

Apport : 43 000 €
Prêt employeur à taux 0 : 17 000 €
Prêt à taux zéro : 9 300 €
Prêt principal : 62 000 €

Je prends l'assurance de ma mutuelle pour les 3 prêts au taux de 0.23 %

est ce que vous trouvez l'offre de la Banque Postale satisfaisante

Avec un montage "gigogne" à échéances lissées le coût du crédit pourrait être réduit

Voir page 55 ci-dessus

Pour une simulation permettant un chiffrage du gain sur le coût du crédit et TEG il manque
+ La hiérarchie des taux susceptibles de vous être proposés par votre banque
+ Votre échéance cible = la mensualité que vous voulez/pouvez payer et acceptable par votre banque

NB) - S'agissant d'une assurance déléguée le lissage serait effectué hors assurance (faux lissage) ; l'optimisation du plan de financement ne serait pas maximale.

et sur quels points est-ce que je peux encore négocier ?

Sur quel autres éléments, est-ce que je peux encore négocier ? Le taux de 3.85 ?

Voir page 70 ci-dessus

Sinon, pour ma future stratégie d'épargne, est ce que une fois que je me serai constitué une épargne de précaution satisfaisante, je devrai placer mes économies pour rembourser par anticipation mon emprunt ou est-ce que je devrai plutôt les placer dans une assurance-vie en vu de constituer un apport pour un futur achat immobilier dans quelques années ?

A toutes fins utiles

Placer ses avoirs ou bien les utiliser pour un remboursement anticipé ?
[lien réservé abonné]

Cordialement,

 

[Aristide]

Tu as raison, Aristide, cette interdiction n’est mentionnée nulle part mais nous imaginons bien le paquet d’embrouilles qui naîtrait si l’emprunteur acceptait 2 offres pour l’acquisition/la construction du même bien.
Il paierait 2 fois le prix d’acquisition, 2 fois les appels de fonds de sa VEFA ?... Et je n’ose pas imaginer la sportive inscription des garanties concurrentes.

Ce n’est pas expressément interdit mais tout le monde (ou presque) sait qu’il ne faut pas le faire.

J'ai bien précisé que c'était un cas théorique.
Mais, puisque non interdit, si ce cas seprésentait le scénario de "double paiement" que tu décris ne me semble pas pouvoir se réaliser.

Il me semble qu'il y aurait forcément un blocage soit:
+ Au moment de la prise de garantie (garantie réelle immobilère du fait du rang - Société de caution = 2 fois la même caution)
+ Si acquisition = notaire

Mais ma question portait surtout sur sur les frais d'étude

En effet un emprunteur qui a accepté une offre mais n'as pas donné suite c'est à dire que le contrat principal objet du prêt (acte d'acquisition par exemple) n'a pas été signé dans les 4 mois de l'acceptation de l'offre peut être amené à payer à la banque des frais d'étude de 0,75% du montant emprunté avec plafond de 150€

Dans notre cas théorique, le contrat principal a bien été signé dans le délai de 4 mois mais avec intervention de la banque "A" mais pas de la banque "B".

La question porte sur la possibilité de cette banque "B" en se fondant sur les deux articles du code de la consommation et du décret cités antérieurement de cependant percevoir ces frais d'étude ?

Peso, de par l'esprit des textes, je pense que la réponse est positive.

Cdt

 

[Carole25]

Aristide : j'ai étudié ton topic sur les prêts gigogne et je pense que d'utiliser cette méthode est le meilleur moyen de faire baisser le cout du crédit.

Pour pouvoir réaliser cette étude il faut que je demande à la conseillère de la Banque Postale de me donner la hierarchie de leur taux ?
Elle devrait donc me donner un taux pour la periode allant de 0 à 5 ans, un autre allant de 5 à 7, un autre de 7 à 10 ans et un dernier de 10 à 12 ans.
Ce qui ferait que le prêt principal serait découper en 4 petit prêt, c'est bien ça :

Le taux que m'a annoncé la conseillère pour un prêt de 62 000 € sur 12 ans est de 3.85

On peut donc supposer que :
le prêt de 7 à 10 ans serait de 3.75 %
le prêt de 5 à 7 ans serait de 3.65 %
le prêt de 0 à 5 ans de 3.55 %

J'aimerai ne pas consacrer plus de 700 €/mois au remboursement global de mes 3 prêts(même si en théorie je peux monter jusqu'à 750/800 €). Mes 2 autres prêts sont le prêt de mon ministère à taux 0 de 17 000 € sur 15 ans et le PTZ + de 9 300 € sur 16 ans. Le remboursement global de ces 2 prêts annexes sera de 146 € par mois. Je peux donc consacrer 554 €/ mois au remboursement de mon prêt principal de 62 000 €.

Pourrais-tu me dire à partir de mon exemple comment serait calculé les intérêts pour chaque periode ?

J'ai RDV avec ma conseillère jeudi, je ne sais pas si elle saura faire car à chaque fois que je lui pose des questions un peu complexe, elle détourne la question.

Ce que je vais faire, je vais l'appeler demain pour lui dire que j'ai eu une offre d'une banque concurrente qui m'a proposé une simulation avec des prêts gigognes qui est plus intéressante que la sienne. j'aimerai donc qu'elle me prépare pour notre RDV de jeudi une simulation détaillée (à défaut d'avoir une offre) avec des prêts gigognes. Ca lui laissera 3 jours pour se renseigner et me préparer sa simulation.

 

[Aristide]

Pour pouvoir réaliser cette étude il faut que je demande à la conseillère de la Banque Postale de me donner la hierarchie de leur taux ?
Elle devrait donc me donner un taux pour la periode allant de 0 à 5 ans, un autre allant de 5 à 7, un autre de 7 à 10 ans et un dernier de 10 à 12 ans.
Ce qui ferait que le prêt principal serait découper en 4 petit prêt, c'est bien ça :

Non ce n'est pas forcément ainsi et sur deux points différents:

=> Au niveau de la structure des barèmes.

Les exemples que j'ai donnés ne sont que des hypothèses et chaque banque détemine comme elle l'entend la structure de ses paliers et la durée de ces mêmes paliers

Il y a des banques qui ont des paliers de un an et autant de taux que de paliers.

Mais toutes les combinaisons sont possibles

=> Au niveau du nombre de prêts
En théorie il pourrait y avoir autant de prêts que de paliers.
Mais au plan pratique, dans la majorité des cas, ce sont seulement deux lignes de crédits qui sont proposées.

Par ailleurs il faut savoir que
+ Certaines banques ne peuvent pas proposer ce montage car elles n'ont pas les outils adéquats
+ D'autres les ont mais ne savent pas les utiliser
+ D'autres ne veulent pas les utiliser (problème de temps passé et de coûts de refinancement)
+ D'autres majorent les taux par rapport à un montage classique
+ Qu'il existent plusieurs techniques qui ne donnent pas les mêmes résultats (La technique la plus généralement utilisée est l'amortissement classique du prêt court emboîté)

Le taux que m'a annoncé la conseillère pour un prêt de 62 000 € sur 12 ans est de 3.85

On peut donc supposer que :
le prêt de 7 à 10 ans serait de 3.75 %
le prêt de 5 à 7 ans serait de 3.65 %
le prêt de 0 à 5 ans de 3.55 %

J'aimerai ne pas consacrer plus de 700 €/mois au remboursement global de mes 3 prêts(même si en théorie je peux monter jusqu'à 750/800 €).

Mes 2 autres prêts sont le prêt de mon ministère à taux 0 de 17 000 € sur 15 ans et le PTZ + de 9 300 € sur 16 ans.

Le remboursement global de ces 2 prêts annexes sera de 146 € par mois. Je peux donc consacrer 554 €/ mois au remboursement de mon prêt principal de 62 000 €.

Pourrais-tu me dire à partir de mon exemple comment serait calculé les intérêts pour chaque periode ?

Dans ce type de montage, on ne choisit pas la durée (12 ans); elle est calculée en fonction des autres paramètres et de l'échéance cible

Votre échéance cible ci-dessus est-elle hors assurance ? Je vous ai signalé qu'un lissage optimal avec une assurance déléguée comprise n'est pas possible

Il faudrait aussi préciser les caractéristiques détaillées des deux autres prêts (PTZ et ministère)

Avec ces précision je tenterai (?) de faire une simulation avant jeudi mais sans garantie.

Cordialement,