Premier achat : comment négocier

[Carole25]

L'agence vient de m'appeler : le vendeur a contacté son notaire (cet appartement est un héritage) qui lui a conseillé de ne pas vendre à ce prix là. Il a rendez vous lundi avec lui pour prendre une décision et jusque là les choses restent en "stand by"

L'agence m'a dit qu'elle était obligé de reprendre les visites en attendant mais qu'elle me préviendrait s'il y avait une offre entre temps.

 

[Buffeto]

son notaire (cet appartement est un héritage) qui lui a conseillé de ne pas vendre à ce prix là.

le contraire aurait été étonnant........
les estimations notariales sont souvent largement surévaluées.... ( il y ont un intérêt )

 

[ZRR_pigeon]

L'agence vient de m'appeler : le vendeur a contacté son notaire (cet appartement est un héritage) qui lui a conseillé de ne pas vendre à ce prix là. Il a rendez vous lundi avec lui pour prendre une décision et jusque là les choses restent en "stand by"

il est temps de passer la vitesse superieure. Envoyez lui par courrier, une offre ferme (la meme), en lui precisant que cette offre expire dans 15 jours.
Dans 15 jours, adressez lui une nouvelle offre par courrier a 1000 ou 2000 euros en dessous, qui elle aussi expirera 15 jours plus tard. Et ainsi de suite....Laissez mijoter, le temps joue en votre faveur. Servir froid !

C'est tres efficace.

sinon bien sur, vous pouvez toujours demander au vendeur si a 130K il voudrait bien vendre....

 

[Carole25]

Je lui ai dit que mon offre de 115 000 € tenait toujours pour le moment. Mais en attendant, je reprends mes visites pour d'autres appartements.
Je vais d'ailleurs en visiter deux autres demain.

 

[Carole25]

Bonjour à tous,

Je vous donne de mes nouvelles.
Je vous rappel l'historique de ce topic : J'avais fait une offre pour un bien avec beaucoup de travaux à 115 000 €. Le propriétaire était sur le point d'accepter mon offre et de baisser son prix initial de 20000€. Malheureusement son executeur testementaire ainsi que son notaire ne sont pas d'accord. Ils ne veulent pas vendre pour l'instant à moins de 125 000 € car ils viennent juste de mettre le bien en vente et ils veulent attendre la fin du mois de septembre pour voir s'ils ont des offre d'ici là.
On doit donc se recontacter fin septembre avec l'agence pour voir à ou on en est chacun de notre côté.

Mais ce bien c'est de l'histoire ancienne car entre temps j'ai trouvé un bien dans le même secteur pour 129 000 € sans aucun travaux (hormis les doubles vitrages). Je viens de faire une offre à 115 000 € et j'attends la réponse du vendeur. Si ça pouvait se conclure à 120 000 ce serait bien. Le bien était loué jusqu'à présent 650 € hors charge.
Ma seule interrogation pour ce bien, c'est que le prolongement de la ligne de tramway va le faire passer dans la rue juste devant ma fenetre. Cette ligne va rejoindre le centre de Lyon au futur stade de l'OL à Décines.
Sans compter les travaux qui vont être contraignant pendant quelques mois pensez vous que ça donnera de la valeur à mon apart ? Je suis assez mitigée car sans le prolongement de cette ligne j'ai qd même un arrêt de tram à 5mn à pied et j'ai peur que le tram devant ma fenetre ça engendre des nuisances sonores.

Une autre contrainte pour ce bien : le montant des charges : 130 €/mois comprenant gardien + eau froide + chauffage collectif. Dans l'annonce c'est marqué que les charges sont faibles mais je trouve que 130 € c'est qd même beaucoup qu'est ce que vous en pensez ?

Le quartier me plait en tout cas beaucoup, le gros avantage de ce bien par rapport au précédent c'est qu'il n'y a quasi aucun travaux à prévoir, le désavantage c'est qu'il est légèrement moins bien placé (un petit peu plus excentré du centre ville).

 

[Carole25]

PS : Il y avait une pancarte à vendre sur un appartement voisin dans le même immeuble. J'ai appelé l'agence qui m'a dit qu'un compromis venait juste d'être signé pour 150 000 € (même surface : 58m²).
Comment expliquer une telle difference pour un bien similaire ? La cuisine équipée ?

 

[Buffeto]

Une autre contrainte pour ce bien : le montant des charges : 130 €/mois comprenant gardien + eau froide + chauffage collectif. Dans l'annonce c'est marqué que les charges sont faibles mais je trouve que 130 € c'est qd même beaucoup qu'est ce que vous en pensez ?

dès lors qu'il y a un gardien les charges sont de suite plus importantes......

mais c'est aussi un gage de tranquillité , le gardien ....

 

[Carole25]

dès lors qu'il y a un gardien les charges sont de suite plus importantes......

mais c'est aussi un gage de tranquillité , le gardien ....

Oui, c'est sûr

Ce dernier bien a un autre désavantage par rapport au premier, c'est que le premier avait un balcon qui donnait sur une cour immense très ombragée sans aucun vis à vis.
Celui là à un balcon qui donne sur une toute petite cour avec en face un petit immeuble, et une logia qui donne sur des maisons individuelles.

J'espère que je vais conclure sur ce bien car je reprends le travail demain et je n'aurai plus le tps de visiter la semaine.
Une fois que j'aurai signé mon bien, il faudra que je passe à la 2ème étape : le crédit immobilier

 

[Buffeto]

Ce dernier bien a un autre désavantage par rapport au premier

si tu en compares 20 entre eux , tu auras 20 raisons différentes d’apprécier leurs qualités et leurs défauts....

en gros , il ne faut pas comparer l'un par rapport à l'autre sinon tu passeras ton temps à comparer sans jamais choisir....

Comment expliquer une telle difference pour un bien similaire ?

meilleur vendeur , acheteur pressé ou peu négociateur, plus belle déco intérieure , meilleure vue .... .....

 

[Vanille95]

Une fois que j'aurai signé mon bien, il faudra que je passe à la 2ème étape : le crédit immobilier

Rien ne vous empêche de solliciter des banques dès aujourd’hui (même si le compromis n’est pas encore signé) afin d’obtenir des simulations ; vous aurez ainsi une idée de ce qui peut vous être proposé.

Si la clause suspensive de votre compromis prévoit seulement l’obtention d’un prêt de XX euros, vous serez obligée d’accepter une offre de prêt pour ce montant quel que soit le taux, qu’il soit fixe ou variable, quelle que soit la durée de l’emprunt,..

Je vous conseille vivement de vous renseigner avant même la signature du compromis afin de déterminer ce que vous souhaitez en matière de prêt… et ce que vous voulez éviter à tout prix.

 

[Carole25]

Bonjour à tous,

Je vais finalement acheter le bien que j'évoquais dans le post 5 de ce topic.

Le prix affiché était de 136 000 €. J'avais fait une 1ère offre fin août à 115 000 € puis une seconde à 120 000 €. On avait arrêté les négociations car le vendeur ne voulait pas descendre en dessous de 125 000 €. Puis, je suis revenue à la charge la semaine dernière après un mois de silence avec une offre à 122 000 € qui a été acceptée.
Le propriétaire a signé aujourd'hui le compromis à l'agence et moi je le signerai vendredi aprem car je suis en déplacement cette semaine.

J'ai visité une 20taine de biens dans ce secteur que je connais donc bien et celui là est celui qui m'a le plus plu depuis le début. En plus son prix est bien inferieur au marché car il y a des travaux à faire.

J'aimerai donc savoir si il y a des pièges à éviter lors de la signature du compromis ?
Par exemple, comme cet apartement est un héritage et n'est plus habité depuis des mois, j'aimerais être sûr que tout les meubles seront enlevés.
J'aimerais également pouvoir récupérer les clés avant la signature de la vente finale pour pouvoir faire des devis et éventuellement détapisser, savez vous si c'est possible ?
L'agence m'a conseillé de prendre un notaire différent de celui du vendeur. Est-ce que vous trouvez que c'est important ?

Par ailleurs, maintenant que le compromis va être signé, la 2ème étape va être l'obtention d'un crédit immobilier.

Je vous donne des renseignements concernant le financement :

Prix de l'appartement : 122 000 €
Notaire : 9 200 €

Total : 131 200 €

+ Travaux à prévoir = 15 000 €
+ Achats des meubles = 10 000 €

Pour résumer, j'ai besoin pour la totalité de l'opération de 156 200 €

Mon épargne : Assurance Vie 1 : 24 000 €
Assurance Vie 2 : 10 000 €
Livret A : 10 000 €
LDD : 6 000 €
PEL : 12 000 €
62 000 €

Mon métier : cadre A dans la fonction publique

Mes revenus : 2 400 € net/mois. Je suis célibataire, j'ai 27 ans.



Pour le financement :

Mon épargne : 60 000 € (je garde 2 000 € en épargne de précaution)
PTZ + = 9 300 €
Prêt à taux zéro de mon ministère : 17 000 €
Prêt bancaire : 69 900 €.

Selon vous compte tenue de ma situation à quel taux d'intérêt dois-je emprunter ?

J'ai vu la banque postale récemment qui m'a dit que je pouvais emprunter sans soucis sur 15, 12 voire même 10 ans.

Donc selon vous est-ce qu'il faut que j'emprunte sur la durée la plus courte possible pour payer moins d'intérêts ou est-ce qu'il faut que j'emprunte sur 15 ans pour être plus à l'aise et pour pouvoir épargner davantage ?
800 €/mois de remboursement ne me semble pas excessif car aujourd'hui je place environ 700 €/mois avec un loyer de 400 €. En plus mon salaire va augmenter au fil des années

Enfin , pensez vous qu'il faut que je passe par un courtier pour négocier mon emprunt ?
J'ai prix rendez vous avec 4 banques : Banque Postale, SG, Caisse d'Epagne, LCL. Je comptais aller les voir d'abord et ensuite aller voir un courtier afin de voir s'il pouvait me trouver un meilleur taux.
Mon agence m'a donné le numéro d'un courtier "très efficace"selon elle mais lorsque je l'ai appelé elle n'a pas accepté que je démarche les banques de mon coté. Elle m'a dit que cela freinerait son travail. Est-ce que tous les courtiers refusent ?

Je vous remercie pour votre aide, ça fait beaucoup de questions mais vous n'êtes pas obligé de répondre à tout lol

 

[Buffeto]

Puis, je suis revenue à la charge la semaine dernière après un mois de silence avec une offre à 122 000 € qui a été acceptée.

tu as eu raison de négocier et de persévérer......................

Donc selon vous est-ce qu'il faut que j'emprunte sur la durée la plus courte possible ou est-ce qu'il faut que j'emprunte sur 15 ans pour être plus à l'aise et pour pouvoir épargner davantage ?

choix cornélien.....

plus le crédit est court et moins il te coûte cher en tout mais plus il te demande une mensualité élevée...

le tout est de déterminer quelle mensualité tu peux supporter sans mettre tes comptes dans le rouge...

une idée serait peut être de partir sur 15ans en négociant au départ une possibilité de remboursement partiel anticipé sans IRA ...

mais vous n'êtes pas obligé de répondre à tout lol

à chacun sa spécialité , je ne réponds jamais sur les questions dont je n'ai aucune maitrise...

 

[Vanille95]

Je répons à certaines de vos questions.

Le compromis de vente contiendra une condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt.
Vous achetez si et seulement si vous obtenez un prêt de xx €.
Il est fortement conseillé d’ajouter les caractéristiques du prêt que vous souhaitez. Exemple : un prêt à taux fixe de xx € (parce que vous ne souhaitez pas de taux révisable), sur une durée maxi de xx années (parce que vous ne souhaitez pas vous endetter jusqu’à la retraite),…

L’enlèvement des meubles peut aussi être noté dans le compromis ; cette obligation devra être reprise dans l’acte notarié.

Autant il est courant de prendre les clés auprès de l’agence pour faire faire des devis, autant il n’est pas prudent de détapisser avant l’acte notarié. Imaginez que cette vente ne se réalise pas (décès de l’une des parties par exemple) ; le vendeur pourrait exiger que les murs soient retapissés.

Il est évidemment plus prudent de faire intervenir votre propre notaire ; ça ne coûtera pas plus cher puisque les notaires (celui du vendeur, celui de l’acheteur,…) se partagent les honoraires. S’il y avait un loup, votre notaire saurait le débusquer.

En ce qui concerne la recherche d’un prêt,
Ne vous contentez pas des simulations/propositions faites par les banques ; ces documents n’ont aucune valeur juridique et n’engagent pas les banques. (voir cette page).
La banque n’est engagée que par une offre de prêt (voir cette page)… et il est fortement conseillé de disposer de plusieurs offres afin d’en comparer les conditions. L'émission de l'offre est toujours gratuite. Vous reviendrez sur le forum pour nous expliquer ce que contiennent ces offres. Évidemment, vous n’en accepterez qu’une… la meilleure !

 

[Carole25]

Merci pour vos réponses

Concernant le courtier : Trouvez vous normal qu'il ne souhaite pas travailler avec moi si je cherche de mon côté ?
D'un côté je comprends sa position car il doit avoir peur que je me serve de son offre de prêt pour aller négocier auprès de ma banque. Dans ce cas là il aurait travaillé pour rien.
Mais d'un autre côté si je lui donne les plein pouvoir, je n'aurais aucun élément de comparaison pour savoir si son offre est bonne ou pas.

 

[Aristide]

Bonjour,

Pour vos crédits, à toutes fins utiles vous pouvez voir :

« Comment réduire le coût du crédit dans un montage en échéances lissées »

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...it-avec-un-montage-en-echeances-lissees.9109/

« Graphiques explicatifs »

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Un coup d'oeil sur mon blog vous donnerait aussi accès à d'autres informations éventuellement utiles ?

Concerrnant l'appel aux services de courtiers, si vous avez :

+ Suffisamment de temps pour vous renseigner auprès de diverses banques
+ Un minimum de connaissances sur les crédits immobiliers et les divers montages et techniques possibles,
+ De bons arguments pour négocier vos conditions (revenus - épargne - patrimoine - possibilités de produits et services à acheter/souscrire en contrepartie.....)
+ Un dossier "solide" (Importance apport personnel - faible taux d'endettement - bonne capacite de remboursement/reste à vivre...)

=> le recours à de telles prestations ne semble pas indispensable.

Cordialement,

 

[Carole25]

Merci Aristide pour ces liens.

Je vais étudier tout ça

 

[Carole25]

Compromis signé pour 122 000 € dont 7 000 € de frais d'agence
La signature chez le notaire aura lieu au plus tard le 5/12.

Ca vous semble élevé comme commission ?

Je passe désormais à la phase 2 de mon projet immobilier : l'emprunt.

La phase 3 ce sera les travaux !

 

[ZRR_pigeon]

c'est beaucoup....dans mon coin c'est 4.5% de commission jusqu'a 100 000 €, puis ca décroit progressivement pour atteindre 3.5% a 200K€, et plafonner a 3% pour 300K€....et ce AVANT négociation..

vous avez payé 7000/122000 = 5.7%. c'est donc beaucoup....

 

[Carole25]

Oui, c'est beaucoup.

J'ai beaucoup négocié le prix (il a quand même baissé de 14 000 €), mais c'est vrai que je ne me suis pas du tout occupé des frais d'agence. Je me suis dit que cela regardait l'acquéreur. S'il avait mieux négocier avec l'agence il aurait sans doute pu récupérer 117 000 € au lieu de 115 000 €.
Avec tous les appartements que j'ai visité dans le même secteur je pense vraiment avoir choisi l'apart avec le meilleur rapport qualité/prix et c'est ce qui compte. Après c'est sur que ça fait mal au coeur de donner autant à une agence et c'est sur que si j'avais été le vendeur, je n'aurais pas laissé à l'agence une commission aussi importante.
En plus je suis tombé sur une agence très professionnelle qui a beaucoup négocié avec le vendeur et qui était toujours disponible...
J'ai failli acheter un bien par une agence malhonnête et j'ai vu la difference. Cette agence avait posté une annonce bien en dessous du prix du marché : 128000 € au lieu de 150 000 € afin de trouver facilement des vendeurs. Elle n'avait aucun mandat pour vendre, et une fois l'acheteur trouvé elle essaie de convaincre le vendeur avec l'offre en main.
Du coup j'avais beau faire des offres, l'agence ne me répondait jamais et je ne comprenais pas pourquoi...

 

[Aristide]

Bonjour,

Compromis signé pour 122 000 € dont 7 000 € de frais d'agence
La signature chez le notaire aura lieu au plus tard le 5/12.

Ca vous semble élevé comme commission ?

+ Contrairement aux commissions de négociation des notaires qui sont réglementées et non négociables :

Le notaire peut en effet avoir la double fonction « d’agent immobilier » (= recherche du logement) et « d’officier ministériel » (= rédaction de l’acte authentique)

Contrairement à ce qui se passe chez un agent immobilier, les honoraires de négociation des notaires sont réglementés et ils ne sont pas négociables.

Tarifs actuels (02/2011) :

=> 5% jusqu'à 45.735€ + TVA 19,60% = 5,98%
=> 2,50% + TVA au-delà = 2,99%

Exemple :

+ Bien de 100.000€ négocié par un notaire

=> Honoraire de négociation (Les frais d’acte d’acquisition notarié seront à ajouter ensuite)

+ 45.735€ x 5% = 2.286, 75€
+ (100.000€ - 45.735€) x 2, 50% =1.356, 63€

=> Total hors TVA = 2.286, 75€ + 1.356, 63€ = 3, 643, 38€

+ TVA = 3.643, 38€ x 19, 60% = 714, 10€

=> Honoraires = 3.643,38€ + 714,10€ = 4.357,48€ TTC

=> Taux moyen dans cet exemple =/= 4,36%

Les notaires, contrairement aux agents immobiliers, ne pratiquent jamais la négociation seule sans, à la suite, rédiger l’acte authentique de vente.

[lien réservé abonné]

=> Les commissions de négociation des agents immobiliers sont libres mais peuvent être négociées.
Les barèmes varient en fonction des agences tant dans leur structure que dans leurs taux; ils doivent être affichés dans les agences

Il est fréquent qu'un agent immobilier réduise sa commisson plutôt que de perdre une vente préférant ainsi moins gagner mais cependant gagner quelque chose.

Cordialement,