Premier achat : comment négocier

[Carole25]

Je viens de recevoir le plan de financement que me propose la SG :

Je vous rappelle les éléments de mon dossier :

Prix de l'appartement : 122 000 €
Notaire : 10 112 €

Total : 132 112 €

Apport : 38 000 €
Prêt 0 % de mon ministère : 17 000 €
PTZ + : 9 300 €
Prêt SG : 67 812 €

Mon métier : cadre A dans la fonction publique

Mes revenus : 2 400 € net/mois. Je suis célibataire, j'ai 27 ans.

Voici ce que la SG me propose :

Taux Fixe du prêt principal hors assurance : 4.05 %

Echéances mensuelles assurance comprise (Prêt principal SG + PTZ ) : 569,75 €

durée : 15 ans

Coût global du financement (Prêt principal SG + PTZ ) : 26 909 €
dont :
- Intérêt : 22 781.7 €
- Assurance : 2 660.4 €
- Frais de garanties : 1 016,9 €
- Frais de dossier : 450 €


Je n'ai pas vraiment négocier l'offre mais je la trouve pas intéressante du tout. J'ai l'impression que l'employé de la SG m'a faait une offre standart qui ne tient pas compte des éléments positifs de mon dossier qui doivent jouer en ma faveur (statut de fonctionnaire, apport important, bon taux d'endettement, pas de dettes, jeune...).
Qu'est ce qu'en pensent les spécialistes ?

La caisse d'Epargne m'a fait une offre du même niveau du coup je pense faire appel à un courtier qu'on m'a recommandé car je ne suis pas une bonne négociatrice...

 

[Aristide]

Bonjour,

Avec les mots clés "taux crédits immobiliers" je vous suggère de faire une recherche sur votre moteur préféré; vous verrez que sur 15 ans, 4,05% est un taux élevé.

Si non est-ce un montage à échéances lissées ?

Que la réponse soit positive ou négative, l'absence de "prêts gigognes" (voir mes liens antérieurs) conduit nécessairement à une offre globale moins intéressante.

Quant au courtier, peut-être qu'il vous trouvera un taux plus faible mais je serais étonné qu'il passe du temps à vous chercher le plan de financement le mieux optimisé ?

Cdt

 

[Carole25]

Non, ce n'est pas un montage à échéances lissées. Je n'ai pas eu l'impression d'avoir affaire à un expert immobilier. La personne qui était en face de moi ne semblait pas sûre d'elle, elle devait toujours appeler sa direction pour avoir des infos.

Quant aux prêts gigognes, je vais m'y intéresser de plus près.

L'avantage qu'à le courtier c'est qu'il traite directement avec des experts immobiliers régionaux alors que moi j'ai affaire uniquement avec les employés des petites agences.

 

[ZRR_pigeon]

L'avantage qu'a le courtier c'est qu'il traite directement avec des experts immobiliers régionaux alors que moi j'ai affaire uniquement avec les employés des petites agences.

dit comme ca, c'est trompeur !!! Il vaut mieux dire :

L'avantage qu'a un bon courtier c'est qu'il traite directement avec des experts immobiliers régionaux alors que moi j'ai affaire uniquement avec les employés des petites agences.

 

[Carole25]

Je suis allée voir le courtier qu'on m'a recommandé.
Je lui ai dit que ma banque était la Banque Postale et il a été honnête et m'a avoué qu'il pourrait m'avoir un très bon taux mais qu'il ne pourrait jamais s’aligner avec ce que pourrait me proposer la Banque Postale.

Après il m'a expliqué que la Banque Postale avait des taux imbattables mais c'est parce qu'ils réduisaient leur couts de partout et qu'au final leurs prestations étaient médiocres.

Comme il ne veut pas démarcher toutes les banques pour rien car il sait très bien qu'au final je choisirai l'offre de ma Banque Postale, il m'a proposé de me revoir une fois que la Banque Postale m'aura fait une offre pour voir s'il peut faire mieux ou pas.

J'ai rendez-vous avec la Banque Postale jeudi, l'enjeu pour moi va être que la BP me propose sa meilleure offre dès le premier rendez vous. J'espère qu'elle en fera pas comme la SG et la caisse d'epargne qui m'ont proposé une offre standart en attendant qu'une autre banque fasse mieux pour ensuite s'aligner...

 

[Vanille95]

l'enjeu pour moi va être que la BP me propose sa meilleure offre dès le premier rendez vous. J'espère qu'elle en fera pas comme la SG et la caisse d'epargne qui m'ont proposé une offre standart en attendant qu'une autre banque fasse mieux pour ensuite s'aligner...

Il faudra des semaines avant que la banque émette une offre (et pas une simulation/proposition qui n’a pas de valeur juridique).

En règle générale, on demande l’émission de plusieurs offres en parallèle afin de ne pas être pris par le temps.
Si la BP vous adresse une offre dans 6 semaines, vous n’aurez plus le temps de demander des offres à d’autres banques.

Ne vous laissez pas endormir par des promesses.

 

[Carole25]

Il faudra des semaines avant que la banque émette une offre (et pas une simulation/proposition qui n’a pas de valeur juridique).

En règle générale, on demande l’émission de plusieurs offres en parallèle afin de ne pas être pris par le temps.
Si la BP vous adresse une offre dans 6 semaines, vous n’aurez plus le temps de demander des offres à d’autres banques.

Ne vous laissez pas endormir par des promesses.

La banque nous émet une offre une fois qu'on a accepté leur propostion ?

Et avant d'accepter une proposition, il faut comparer les simulations de toutes les banques. Vous êtes d'accord ?

Je vais aller voir la BP et leur dire que je veux avoir leur meilleure proposition toute de suite et que je reviendrai vers eu uniquement si j'accepte leur proposition. Je vais bien leur faire comprendre qu'ils doivent me faire immédiatement leur meilleure proposition car ils n'auront pas de 2ème chance pour négocier.

Ensuite j'irai voir mon courtier avec l'offre de la BP et s'il me dit qu'il peut m'avoir une meilleure proposition que la BP, je lui donnerai carte blanche pour négocier.

 

[Vanille95]

Et avant d'accepter une proposition, il faut comparer les simulations de toutes les banques. Vous êtes d'accord ?

Non. C'est de cette manière que vous allez perdre du temps et la possibilité de choisir.

La proposition/simulation de la banque n’a aucune valeur juridique. En conséquence, vous pouvez l’accepter sans états d’âme ; la banque n’est pas engagée… vous non plus.

Le contenu de ce document peut parfaitement être modifié par la suite ; vous ne pourrez rien reprocher à la banque.
De votre côté, vous n’êtes engagée que par l’acceptation de l’offre ; encore faut-il que vous ayez reçu cette offre (qui nécessite souvent plusieurs semaines pour être éditée).

Il est donc inutile d’attendre de disposer de plusieurs propositions/simulations (qui n’engagent pas la banque).
Je sais, je radote mais ce qu’il faut comprendre c’est que vous pouvez demander autant d’offres que vous voulez ; c’est le seul moyen de sécuriser votre projet et d’avoir le choix.

Dès qu’on vous adresse une simulation/proposition, demandez immédiatement une offre.

Je ne sais pas comment est rédigée la condition suspensive de votre compromis de vente mais si vous avez seulement mentionné un montant de prêt, il suffit qu’une banque vous ait fait une offre de ce montant pour que la condition soit réalisée.

En clair : même si cette offre ne vous convient pas du fait de son taux, de sa durée ou que sais-je encore, vous serez obligée de l’accepter. Si vous ne l’acceptez pas, vous renoncerez à votre acquisition avec l’obligation de dédommager le vendeur.

C'est pour cette raison qu'il faut avoir reçu plusieurs offres. Quand on connaît le délai moyen d'émission d'une offre dans certaines banques, il est préférable de la demander immédiatement... d'autant que cette édition d'offre est gratuite.

 

[Carole25]

Oui, c'est ce que j'aurai du faire car j'ai perdu mon temps jusqu'à présent.
Le conseiller de la caisse d'Epargne m'a juste donné une copie d'écran en me cachant le taux qu'il me propose afin que je ne puisse pas m'en servir pour aller voir les concurrents.

Vous qui êtes spécialistes du sujet, vous pensez que je peux espérer avoir un taux de combien compte te nu de mon profil ?

 

[Aristide]

Bonjour,

Si je comprends bien vous vous focaliser sur la meilleure offre de taux ?.

S'il en est bien ainsi vous faites une erreur car le taux n'est qu'une composante de l'offre et, un bon taux avec un mauvais plan de financement pourra, in fine, aboutir à une offre globale moins intéressante voire beaucoup moins intéresante.

Ci-dessous un ensemble de points qui tendent à obtenir la proposition de financement optimale :

Solliciter un crédit immobilier : Bon à savoir

=> A négocier

+ Taux des prêts.

+ Si Montage à échéances lissées avec « prêt gigogne » ou sans « prêt gigogne » vérifier si les taux proposés sont identiques ou plus élevés que dans un montage classique.

+ Taux des assurances.

+ Assurances groupe / assurances déléguées.

+ Garanties = Caution Société de Caution peut être plus intéressante que garantie réelle immobilière.

+ Montant frais de dossier.

+ Exonération/Réduction des indemnités de remboursement anticipé (IRA).

=> A demander

+ Un montage « gigogne » optimisé.

+ La simulation avec tous les paramètres du projet (Plan de financement - Taux prêt - Taux assurances - Quotités - Frais dossier - Garanties...).

+ Si prêt à taux maîtrisable/révisable/variable, demander plusieurs simulations avec divers scénarios dont un le plus défavorable possible.

+ (***) La hiérarchie des taux = la structure des paliers de durées avec les taux qui y sont associés et qui vous seraient consentis à vous, pour votre dossier (Vous rencontrerez de la réticence; insistez).

+ (***) Se mettre d’accord sur l’échéance cible assurances comprises = mensualité que vous voulez/pouvez payer et acceptable par votre banque.

(***) => En vue d’une optimisation du plan de financement.

=> A vérifier

+ Possibilité de modulation oui/non.

+ Si oui = conditions/modalités de cette modulation

Exemple : Prêt modulable avec amplitude de +/- 30% ; il convient de vérifier :

+ A quoi s'appliquent les +/- 30% (Echéance initiale ou échéance précédente ?)

+ Quel est le nombre de modulations possibles par an ?

+ Est-ce par année civile ou par année glissante ?

+ Option gratuite ou payante (à négocier si payant)

+ Si montage avec plusieurs crédits dont au moins un « lisseur » (= à paliers d’échéances) vérifier :

+ Si la modulation reste possible
+ Sur quels crédits
+ Avec maintien du lissage ou sans maintien du lissage.

+ Si remboursement anticipé :

+ Maintien échéance avec réduction de durée
Ou
+ Maintien durée avec réduction échéance
Ou bien
+ Les deux au choix de l'emprunteur ?

A toutes fins utiles...

Cordialement,

 

[Carole25]

Merci Aristide,

je sais bien que le taux n'est pas la seule composante du prêt immobilier. Je pense qu'il faut dans un premier temps négocier le taux car c'est un élément objectif pour comparer les differentes offres.

Ensuite, une fois que le taux a été négocié, il est important de voir quel plan de financement serait le plus avantageux pour moi grâce notament à des prêts à échéances lissées et des prêts gigognes.

 

[Aristide]

Non, je ne pense pas que votre stratégie soit bonne.

A titre d'exemple, je prends seulement deux des éléments les plus importants d'une proposition à savoir le taux du prêt et le lissage (sans prêt gigogne ou avec prêt gigogne) .

Vous obtenez un taux qui vous semble bon en montage classique.

Puis vous revenez en souhaitant cette fois un lissage d'échéances

Eh bien il faut savoir qu'il n'est pas rare que les taux pratiqués dans un montage à échéances lissées soient supérieurs à ceux des montages classiques (A plusieurs reprises j'ai déjà donné des explication sur ce forum).
Le taux initial proposé risque donc de ne pas être maintenu.

Il ne faut pas perdre de vue que votre banque (votre conseiller) a un objectif de marge (profits au sens large) et que si vous obtenez un avantage sur un point il sera probablement atténué/supprimé sur un autre point.

Prenons un autre exemple avec les assurances.

Votre conseiller vous fait une offre avec un taux et l'assurance groupe de sa banque.

Vous revenez le voir en annonçant que vous voulez une assurance déléguée.
Soit il modifie son taux (la proposition/simulation n'engage pas la banque) soit, si les autres éléments de la proposition ne lui permettent pas d'atteindre son objectif de marge, il ne donne pas suite à votre demande, soit qu'il renonce à vous accorder des avantages que vous auriez peut-être obtenus par exemple réduction/suppression des frais de dossier, indemnité de remboursement anticipe ou/et autres.

Cordialement,

 

[Vanille95]

Je pense que votre approche par le taux n’est pas la bonne.

Je me permets d’ajouter un point à la liste des paramètres cités par Aristide ici [lien réservé abonné].

N’oublions pas que vous devrez rester titulaire d’un compte dans les livres de la banque qui vous a consenti un prêt durant toute la durée de remboursement de celui-ci.
En conséquence, il faut aussi prendre en compte le coût de ce compte (frais de gestion de compte, coût de la CB,…).

Personne ne peut savoir comment vont évoluer ces coûts dans les 10/20 années à venir. Il n’en est pas moins vrai qu’il existe aujourd’hui des banques à coût zéro… et des banques à coût prohibitif.

Ne pas intégrer aussi ce paramètre serait faire un mauvais calcul.
La banque A peut toujours vous consentir un taux inférieur de 0,10% au taux de la banque B ; si le coût du compte est chaque année de 200 € et qu’à chaque remboursement anticipé une IRA est demandée, il est peut-être utile de faire les calculs.

D’expérience, je dirais que nous avons souvent affaire à un taux… qui cache une forêt de frais divers et variés.

Il vous appartient de quantifier ces frais afin de vérifier que le taux annoncé n’est pas un cache-misère.

 

[Carole25]

Bonjour à tous,

J'ai finalement décidé de choisir ma banque moi même et de ne pas passer par un courtier.
Je fais donc la tournée des banques, j'ai vu hier le crédit Mutuel et aujourd'hui ma Banque la Banque Postale et le Crédit Lyonnais. J'ai des RDV de prévu en début de semaine prochaine avec la Société Général, la BNP et la Caisse d'Epargne puis je revois la Banque Postale Mercredi prochain pour prendre ma décision finale.

La meilleur offre provient pour l'instant de la Banque postale qui me propose un taux de 3.85 % pour un prêt de 62 000 € sans aucun frais de dossier.



Je vous rappelle les éléments de mon dossier :

Prix d'acquisition : 122 000 €
Frais de notaire : 9 300 €
Investissement total 131 300 €

Apport : 43 000 €
Prêt employeur à taux 0 : 17 000 €
Prêt à taux zéro : 9 300 €
Prêt principal : 62 000 €

Je prends l'assurance de ma mutuelle pour les 3 prêts au taux de 0.23 %

Le coût total (assurance comprises ) de l'offre de prêt de la Banque Postale s'élève à 17 650 €.
Le prêt comprend assurance comprises
-144 mensualités de 696.63 €
puis 36 mensualité de 147.92 €
puis 12 mensualités de 50.22 €

Le Crédit Mutuel me propose un taux de 4.05 % et le crédit Lyonnais 4.1%

Sur meilleurtaux.com ils disent qu'un excellent taux selon les stats des banque au 1er octobre 2011 pour ma région pour un prêt de 12 ans serait de 3.65%. J'en suis encore loin.

En même temps, je me dis que je me donne beaucoup de mal pour pas grand chose car la difference entre un taux de 3.65 et un taux de 3.85 est de seulement 6 € par mois.


Par ailleurs, c'est assez frustrant car tous les conseillers qui me reçoivent me disent que m'ont dossier est excellent mais qu'ils n'ont pas la délégation pour me proposer un meilleur taux. Ils me disent qu'ils appuieront ma demande mais que c'est leurs directions régionales qui décidéront . Du coup je sors de la banque avec une offre bidon.
J'ai évoqué les prêts gigogne mais tous les conseilleurs qui m'ont reçu m'ont regardé avec des gros yeux car ils n'ont pas l'air d'être des spécialistes.

 

[Vanille95]

La meilleur offre provient pour l'instant de la Banque postale qui me propose un taux de 3.85 % pour un prêt de 62 000 € sans aucun frais de dossier.
...
Du coup je sors de la banque avec une offre bidon.

Pour que vous l’ayez obtenue aussi vite, je pense qu’il s’agit d’une proposition/simulation… et pas d’une offre au sens du code de la consommation.

Je vais passer pour une radoteuse mais vous savez certainement que la proposition/simulation n’engage pas la banque et que les conditions de taux qui vous sont annoncées aujourd’hui peuvent fort bien être modifiées dès la semaine prochaine.

Votre seule garantie est de demander l'édition d'offres parmi lesquelles vous pourrez choisir... d'autant que vous avez opté pour une assurance déléguée et, tant qu'elle n'est pas mentionnée dans une offre, rien ne peut vous garantir que votre banque va l'accepter.

Il y a souvent un gouffre entre ce qui est annoncé en agence et ce qui figure "noir sur blanc" dans l'offre. Prudence !

 

[Carole25]

Oui tu as raison on m'a fait des simulations et non pas des offres.
Mais j'aimerai me décider rapidement, j'espère avoir fait mon choix en milieu de semaine prochaine et ensuite je demanderai une offre de prêt officielle. Du coup, je compare les simulations car si je dois attendre que chaque banque me fasse une offre de prêt officielle avant de choisir, je ne suis pas prêt de me décider puisqu'il faut attendre jusqu'à 6 semaines avant de recevoir l'offre.

J'ai signé mon compromis de vente le 6 octobre, et la vente est prévue le 6 janvier. Mon notaire vient de m'écrire pour me dire qu'il doit récupérer "l'attestation de dépôt deu dossier de prêt puis l'accord de prêt" avant le 21 novembre.
J'espère que je suis encore dans les temps. Je reviens de 2 semaines de déplacement professionnelle, du coup je n'ai pas pu m'en occuper jusqu'à présent. J'ai perdu 2 semaines, mais maintenant que je suis de retour je mets les bouchées double : je compare le plus de simulation possible et mercredi je prends ma décision.

 

[Carole25]

sinon, tu penses quoi de la simulation de la Banque Postale Vanille ? Tu penses qu'elle peut faire encore mieux ?

La conseillère de la Banque Postale m'a fait comprendre que c'était ridicule de perdre une semaine en allant voir les banques concurrentes car vu la faiblesse du montant que j'emprunte les mensualités ne changeront pas de beaucoup même si j'arrive à faire baisser le taux.

Tu es d'accord avec son raisonnement ? Elle n'a pas totalement tout car si le taux baisse de 0.1% ça me fait gagner seulement 3 € par mensualités.

Elle m'a aussi dit que je n'aurai probablement pas un meilleur taux ailleurs car je ne serai pas le bienvenue chez les autres banques puisque j'ai ma propre assurance à 0.23% par ma mutuelle. Selon elle les banques font leur marge sur l'assurance et les frais de gestion comme la BP accepte les déléguations d'assurance et ne prends pas de frais de gestion, je ne pourrai pas trouver mieux ailleurs et ça sert à rien de chercher pour perdre du temps

Je me dit que c'est du pipeau de commercial mais une petite voix me dit qu'au fond elle n'a pas totalement tort. Qu'est ce que t'en penses ?

 

[Vanille95]

Moi, je dirais qu’il n’y a pas que le taux. Ce n’est pas pour paraphraser Aristide (je ne me permettrais pas) mais je crois qu’il y a de nombreux points à vérifier dans une offre au-delà du taux.

Aristide les a listés dans le message n°70 [lien réservé abonné].

À quoi bon obtenir un taux qui semble raisonnable par rapport à ce qui est proposé en ce moment si (par exemple)

• Les échéances ne sont pas modulables… ou le sont à un coût prohibitif
• Au moindre remboursement anticipé partiel, il faut payer une indemnité

Tant qu’on reste au stade de la proposition/simulation, ces points sont impossibles à vérifier car pas notés dans le document qui, de toute façon, n’engage pas la banque.
Ben voui... on tourne en rond et il est impossible de donner un avis quand on n'a pas connaissance de toutes les clauses importantes.

Moi, j’aime bien les jeux de hasard… à condition qu’ils ne m’engagent pas au-delà du tirage de vendredi prochain. S’il s’agit de souscrire un contrat qui va durer des années, je préfère tout lire et tout savoir avant de signer.

Bien sûr que la conseillère de la banque ne souhaite jamais que l’emprunteur aille demander l’émission d’autres offres dans d’autres banques. C’est comme le gars qui me vend des clémentines le dimanche ; il prétend toujours avoir les plus beaux fruits du marché… jusqu’à ce que j’arpente toutes les allées du marché pour m’apercevoir que ce gars est un fieffé menteur.

Vous cherchez à vous rassurer en espérant que des intervenants valideront la réalité de ce qui vous a été dit lors de vos RDV avec des banquiers. Moi, je ne peux pas le faire car des offres qui ne sont pas le reflet des propositions/simulations, j’en vois tous les jours (que ce soit dans ma vie professionnelle ou dans ma vie privée).

Mais vous n’êtes bien sûr pas obligée de me croire.

 

[Aristide]

Bonjour

Parfait accord avec Vanille.

Cdt

 

[ZRR_pigeon]

Parfait accord avec Vanille.

moi aussi....il faut donc fermer les écoutilles et demander plusieurs offres, et juger sur pièces !