Premier achat : comment négocier

[Carole25]

Mon échéance cible est assurance comprise (0,23%).
C'est gentil de votre part de me proposer de me faire une simulation, mais ne perdez pas votre temps pour moi car ça n'a pas l'air simple à faire.
Je demanderai plutôt à ma banque de le faire et je viendrai poster sa simulation sur le forum pour avoir votre avis.

J'appelerai demain la conseillère de la BP pour lui demander de me faire une simulation avec des prêts à taux gigognes. Par contre, je suis sûr qu'elle trouvera une excuse pour refuser soit parce qu'elle ne sait pas faire, soit parce qu'elle n'a pas les outils pour le faire. En plus la banque postale ne prend pas de frais de gestion donc j'imagine qu'en contrepartie le service est minime.
Je tenterai quand même car ça lui mettra la pression et ça l'incitera je l'espère à me faire une nouvelle offre jeudi.

Sinon, tu dis que certaines banques ne peuvent pas proposer ces montages : tu sais si la banque postale le peut ?

 

[ZRR_pigeon]

C'est gentil de votre part de me proposer de me faire une simulation, mais ne perdez pas votre temps pour moi car ça n'a pas l'air simple à faire.

tu verras qu'Aristide arrivera a te la faire et que la banque ne te la fera pas (volontairement ou non)...
Le plus dur consiste ensuite a faire faire a la banque un montage qu'elle n'a pas ete capable de monter...

 

[Aristide]

Mon échéance cible est assurance comprise (0,23%).

Avec une assurance déléguée les primes d'assurances varient tous les ans (***) ce qui complique énormément le lissage.
Comme, en plus, ce n'est pas la banque prêteuse qui gère cette assurance, je n'ai pas connaissance de banques qui proposent un lissage "assurances comprises" avec une assurance déléguée.

(***) Variation avec :
+ Incidence à la hausse du fait augmentation du taux de prime avec l'âge des assurés
+ Incidence à la baisse du fait de la base de calcul qui diminue tous les ans puisque primes calculées sur le capital théorique restant dû en début d'année (=> Penser à faire revoir le calcul si remboursement anticipé partiel)
=> Globalement les deux incidences ci-dessus conduisent à une réduction du montant de prime dans le temps du fait de la baisse de la base de calcul.

NB) - Le taux de 0,23% que vous annoncez est très probablement un taux moyen qui ne reflète pas l'exacte réalité.

A toutes fins utiles voir:

« Assurances Décès Invalidité : Bon à savoir »
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/assurance-deces-invalidite-bon-a-savoir.9212/

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...ite-bon-a-savoir.9212/post-101905#post-101905

principalement la seconde partie pour ce qui vous concerne.

Il vous faut donc déterminer une échéance cible hors assurance qui sera constante.
A cette échéance lissée hors assurance vous ajouterez, année par année, les primes d'assurances.
Au fil des ans votre échéance "assurances comprises" régressera progressivement (Faux lissage).

C'est gentil de votre part de me proposer de me faire une simulation, mais ne perdez pas votre temps pour moi car ça n'a pas l'air simple à faire.

Comme vous voulez
Avec les informations nécéssaires votre cas ne semble pas compliqué (sur deux lignes)

Sinon, tu dis que certaines banques ne peuvent pas proposer ces montages : tu sais si la banque postale le peut ?

Oui, je crois (sans certitude)

Cdt

 

[Carole25]

Pour l'échéance cible hors assurance on peut partir sur 534 € par mois.

Je l'ai calculé comme suit :

mensualité totale souhaité AC : 690 €
-PTZ + prêt employeur assurance comprise : - 144 €
- Assurance pour prêt de 62 000 € : - 12 €
Echéance cible du prêt de 62 000 € hors assurance = 534 €

Les 12 € d'assurance pour le prêt principal étant un montant moyen

 

[Aristide]

Bien, mais vous n'avez pas fourni les caractéristiques détaillées de vos prêts "ministère" et "prêt à taux zéro":
=> Montants - durées - taux - Durée et pourcentage éventuel du différé PTZ -échéances hors assurances - échéances avec assurances (***)
(***) Les assurances "Ministère" et "PTZ" sont-elles également déléguées ?
Dans l'affiramtive le total de 144€ pour ces deux prêts ne serait vrai que la première année.
Cdt

 

[Carole25]

J'utilise pour l'ensemble de mes prêts l'assurance de ma mutuelle au taux de 0.23 %

En fait j'ai utilisé la simulation du crédit mutuel qui estimait l'échéance pour le PTZ et le prêt ministère à 144 € assurance comprise mais ils avaient utilisé leur assurance à eux pour faire le calcul.

Du coup en refaisant le calcul moi même avec mon assurance, je trouve une échéance globale pour le remboursement du PTZ et du prêt ministère de 131.77 € + 4.66 € d'assurance soit 136.43 € qui se décompose comme suit

PTZ : 9300 € sur 16 ans mensualité AC = 48.44 + 1.78 = 50.22 €
Prêt ministère : 17 000 € sur 15 ans mensualité AC = 83.33 € + 2.88 € = 86.21 €

690 € - 136.43 = 553.57 €
- Assurance du prêt principal = 12 €

soit une échéance cible pour le prêt principal hors assurance de 553- 12 = 541 €
Echéance cible global tout prêt confondu hors assurance = 541 € + 131.77€ = 672.77 €
Echéance cible global tout prêt confondu assurance comprise : 672.77 + 1.78 + 2.88 + 12 = 690 €

Je ne connais pas la durée ni le pourcentage éventuel du différé PTZ.

Vous avez besoin d'autres renseignements ?

 

[Aristide]

Si la durée de votre PTZ est bien de 16 ans, vous êtes en profil d'amortissement N° 7 et il n'y a pas de différé.

Pour une simulation fiable il manque la réelle hiérarchie des taux mai je prendrai l'hypothèse que vous avez suggérée dans une page antérieure.

Cdt

 

[Aristide]

Prêt ministère : 17 000 € sur 15 ans mensualité AC = 83.33 € + 2.88 € = 86.21 €

Vous avez besoin d'autres renseignements ?

Je ne sais comment vous avez fait vos calculs mais

=> Prêt Ministère
+ 17.000€ / 180 = 94,44€ hors assurances et non pas 83,33€ qui correspond à 204 mois et non 180 mois ???
Quels sont les bons chiffres ?

Cdt

 

[Carole25]

Vous avez raison, Je suis désolée Aristide, j'ai écrit 15 000 € au lieu de 17 000 € sur le simulateur, je refais les calculs et je post

 

[Carole25]

échéance globale pour le remboursement du PTZ et du prêt ministère de 142.88 € + 5.04 € d'assurance soit 147.92 € qui se décompose comme suit :
PTZ : 9300 € sur 16 ans mensualité AC = 48.44 + 1.78 = 50.22 €
Prêt ministère : 17 000 € sur 15 ans mensualité AC = 94.44 € + 3.26 € = 97.7 €

690 € - 147.92 = 542.08 €
- Assurance du prêt principal = 12 €

soit une échéance cible pour le prêt principal hors assurance de 542 €- 12 = 530 €
Echéance cible global tout prêt confondu hors assurance = 530 € + 143€ = 673 €
Echéance cible global tout prêt confondu assurance comprise : 673 + 1.78 + 3.26 + 12 = 690 €

 

[Aristide]

Bonjour,

Avec les paramètres que vous m'avez fournis, ci-joint optimisation de votre plan de financement avec un prêt court "emboîté" dans un prêt long "lisseur" (Montage gigogne)

L'échéance cible hors assurance de 673€ que vous souhaitez n'est pas possible avec ces paramètres.

La durée d'amortissment serait de 147 mois au lieu de 144 mois (le taux risquerait donc - en plus - de passer à 3,95% au lieu de 3,85% ce qui augmenterait encore cette durée).

Pour respecter ces critères il faut que votre échéance cible hors assurance soit de 679,17€ minimum.

Bien entendu ceci n'est fiable que si la structure des paliers de taux imaginée ainsi que les taux associés à chaque palier soient exacts ce qui reste donc à vérifier.

Cordialement,

 

[Carole25]

Merci Aristide d'avoir pris le temps pour me faire cette simulation.
Je me rends mieux compte du gain que peut apporter un prêt gigogne à échéances lissées. Je présenterai tes simulations à mes prochains RDV.

J'ai eu une journée agitée aujourd'hui avec 2 RDV avec la SG et la BNP + des coups de fils avec la Banque Postale.

J'ai d'abord appelé la conseillère de la Banque Postale en lui disant qu'une Banque concurrente m'avait fait une offre avec un montage comprenant des prêts gigognes à échéances lissées. Elle m'a répondu qu'elle ne savait pas ce que c'était, qu'elle ne savait pas de quoi je parlais. Je lui ai donc expliqué ce que c'était. Elle m'a ensuite rappelé pour me faire une offre avec "differentes durées et differents taux". Donc elle me propose pour le prêt principal de 62 000 € :

Un prêt de 40 000 € sur 12 ans @3.85
Un prêt de 22 000 € sur 5 ans @3.6

Pour un coût global incluant tous les prêts et toutes assurances de 17 000 € et une échéance totale de 693 €/mois.

L'offre initiale de la Banque Postale était un prêt de 62 000 € @3.85% pour un coût global de 17 601 et une échéance totale de 698 €/mois.

Je n'ai pas plus de précisions car elle m'a donné le résultat de sa simulation par téléphone.

Donc merci au forum et particulièrement à Aristide car grâce à vous j'ai déjà gagné 600 € par rapport à l'offre initiale.

Je suis ensuite allée à mon RDV avec la société générale elle m'a d'abord fait une simulation avec 62 000 € @3.95 pour un coût global incluant tous les prêts et toutes assurances de 19 046 €.

Puis je lui ai parlé des prêts gigognes et m'a proposé :
2 prêts emboités :

Prêt 1 : 29 505.6 €@3.95 sur 12 ans Palier 1 : 103.79 € sur 84 mois
Palier 2 : 546.60 € sur 60 mois

Prêt 2 : 32 494.4 €@3.49 sur 7 ans 442.8€ sur 84 mois.

Le coût global du crédit : 18086 € (dont 450 € de frais de dossier que ne prennent pas la Banque Postale).

J'ai rappelé la BP pour lui dire que la SG me faisait un prêt courte durée de 32 494 € sur 7 ans @3.49%et que son prêt de 20 000 € @3.6 sur 5 ans était insuffisant.
Elle m'a répondu que ça la surprenait beaucoup que la SG fasse de tel taux mais que elle ne pouvait pas faire mieux car son logiciel ne pouvait rien faire de plus.
Je lui est alors dit que j'aillais prendre le temps d'analyser tout ça et que je lui donnerai ma décision jeudi lors de notre RDV. Elle m'a répondu qu'il fallait que je me décide très rapidement car le délais va être juste d'ici la signature de la vente et elle a insisté pour que je la rappelle demain pour lui donner ma réponse.

Sinon, pour finir ma journée j'ai vu la BNP qui m'ont proposé 62 000 @3.97 sur 12 ans. Le conseiller qui avait l'air très compétent connaissait le principe des prêts gigognes mais m'a dit qu'ils n'avaient pas le logiciel pour en proposer.
Par contre ce qui est interessant à la BNP c'est qu'ils ne prennent aucun frais sur les remboursements anticipés.

 

[Aristide]

Bonjour,

J'ai d'abord appelé la conseillère de la Banque Postale en lui disant qu'une Banque concurrente m'avait fait une offre avec un montage comprenant des prêts gigognes à échéances lissées. Elle m'a répondu qu'elle ne savait pas ce que c'était, qu'elle ne savait pas de quoi je parlais. Je lui ai donc expliqué ce que c'était.

Les termes "prêts gigognes" est celui que j'ai moi même donné à ce type de montage.
Mais il en existe d'autres génériques ( "Multi Lignes" - "Emboîté/Lisseur".....) ou noms commerciaux propres à certaines banques.

Un prêt de 40 000 € sur 12 ans @3.85
Un prêt de 22 000 € sur 5 ans @3.6

De tels montants "ronds" et durées "rondes" laissent plutôt penser à une "piffométrie" qu'à un plan de financement bien optimisé.

Je vous suggère de d'abord déterminer votre échéance cible assurances comprises c'est à dire la mensualité que vous voulez/pouvez payer et acceptable par votre banque eu égard à votre capacité de remboursement.

Ainsi que déjà expliqué c'est cette mensualité cible qui détermine d'abord la durée optimale et dérive le taux qui y est associé dans la structure des paliers de votre banque permettant ainsi la meilleure combinaison "Durées/Taux/Montants".

Ensuite négocier en priorité
+ Les taux de prêt
+ Les taux d'assurances
car ce sont ces paramètres qui influent le plus sur les coûts du crédit (simple et corrigé) et sur le TEG.

En second, parmi les autres points listés dans les pages antérieures viennent :
+ Les frais de dossier
+ Eventuellement - si réseau mutualiste - les parts sociales
+ Les garanties (le cautionnement peut être plus intéressant que l'hypothèque)
=> Plus le total des ces frais est faible, à apport personnel identique, moins vous avez à emprunter donc plus le coût est réduit.

Puis vient le reste
+ Indemnité de remboursement anticipé "IRA" (à remonter au niveau 2, voire 1 si vous envisagiez une vente dans seulement quelques années)
+ Option de modulation
Dans le même esprit que pour les IRA peut être remonter si des si évolutions de revenus permettant augmentation échéances/réduction durées envisagées - Dans ce cas penser à vérifier si maintien lissage possible et à quelles conditions (factutations ?)
+ Etc

Les simulations que je vous ai faites pourront être actualisées lorsque vous aurez des propositions quasi certaines notamment en ce qui concerne les taux.

Cordialement,

 

[Carole25]

Oui, Aristide, je vais essayer de négocier tout ça et je devrais être en position de force pour négocier tout ça jeudi car j'ai fini ojd ma tournée des banques par un RDV à la direction régionale de la Caisse d'Epargne.

Je sais pas si c'était parce que j'étais dans une direction mais je suis tombée sur une personne très compétente. Elle m'a demandé si je voulais lui communiquer l'offre de la Banque Postale. J'ai accepté et elle a été surprise car elle s'attendait à une meilleure offre. Elle m'a dit qu'elle pouvait faire bien mieux notamment sur le prêt à courte durée. Elle m'a pas fait une simulation automatique en 2 minutes chrono comme les autres banques car elle veut prendre le temps de réfléchir au meilleur montage financier possible. Elle est consciente qu'a la banque postale il n'y a pas de frais de dossier mais elle pense qu'avec le montage elle va me préparer ça devrait largement compenser.
Du coup on a pris un nouveau RDV pour demain en fin de matinée, et elle m'a garantie de me faire de suite sa meilleure offre afin que je puisse comparer avec la banque Postale jeudi.

J'ai vraiment senti que j'avais à faire à une pro et ça tombe vraiment bien car jeudi lors de mon entretien final avec la Banque Postale, j'aurai même pas besoin de bluffer car j'aurai une offre concrète à lui proposer. En plus le courant passe pas très bien avec la conseillère de la Banque Postale ( car elle ne comprend pas pourquoi je n'accepte pas tout de suite sa simulation au lieu de perdre mon temps à aller voir la concurrence ) donc elle aura vraiment intérêt à me faire une offre beaucoup plus intéressante que celle de la caisse d'Epargne. Il n'y aura pas d'alternative pour elle : soit elle me propose beaucoup mieux soit je change de banque.

 

[Aristide]

OK; prenez bien soin de recueillir les stuctures des paliers de durées et la hiérarchie des taux qui y sont associés.

Il est probable que les offres ne seront pas directement comparables car, ainsi que je vous l'ai expliqué, généralement les banques, imposent les durées et les taux associés pour arriver à une échéance en résultante calculée.
Par ailleurs pour que les comparaisons soient pertinentee il faut que l'apport personnel requis soit le même.

Je vous rappelle par ailleurs que le coût du crédit (simple) est le plus mauvais indicateur pour comparer des offres; surtout, précisément, si l'apport personnel n'est pas identique.

Avec l'échéance cible assurances comprises que vous déterminerez, en appliquant les critères proposés par l'une et l'autre banque je pourrais probablement faire d'une pierre deux coups à savoir :

+ Vérifier si les montages sont bien optimisés
+ Comparer des choses comparables (en termes de coûts - simple et corrigé = le meilleur indicateur à mon sens notamment si apport personnel différent - ainsi que de "TEG d'ensemble" = tous prêts confondus) - puisque la base sera strictement la même échéance cible.

Cdt

 

[Carole25]

J'ai donné à toutes les banques exactement les mêmes chiffres afin que les comparaisons ne soient pas faussées.

soit 131 500 € à financer
-apport 43 000 €
- Pret employeur 17 000 € sur 15 ans
- PTZ + 9 300 € sur 16 ans
soit un prêt complémentaire de 62 000 €
avec une assurance globale de 0.23 %

Les 2 banques doivent me faire une offre à partir de ces mêmes chiffres. Donc pourquoi le cout du crédit n'est pas un bon indicateur ?


Je ferai attention à ce que la simulation de la CA soit bien détaillée pour que je puisse vous communiquer les chiffres. Par contre, la conseillere de la BP ne peut pas me donner de simulation détaillée. Le document qu'elle me donne comprend juste l'échéance globale mensuelle assurance comprise et elle a ajouté au stylo le coût global du crédit.

 

[Carole25]

PS : Je pense que la conseillère de la Banque Postale a du googeliser "prêt gigogne" pour savoir ce que c'était et a du tomber sur ton topic et donc sur le forum.
J'espère qu'elle n'est pas tombé sur mon topic car elle risque de me reconnaitre et j'aurai l'air fine jeudi lol

 

[Vanille95]

J'espère qu'elle n'est pas tombé sur mon topic car elle risque de me reconnaitre et j'aurai l'air fine jeudi lol

Au contraire, vous passerez pour une personne qui n’est pas disposée à gober tout ce qu’on lui raconte et qu’on n’ose même pas lui écrire.

Je radote encore : demandez des offres avant qu’il ne soit trop tard et que vous n’ayez plus le choix.
Vous ne pouvez pas vous décider sur la seule base du taux nominal et du montant de l’échéance ; tous les détails qui comptent (cf. messages précédents d’Aristide) sont dans les offres que vous n'avez pas encore reçues... parce que vous ne les avez pas demandées.

 

[Aristide]

Bonjour,

J'ai donné à toutes les banques exactement les mêmes chiffres afin que les comparaisons ne soient pas faussées.

soit 131 500 € à financer
-apport 43 000 €
- Pret employeur 17 000 € sur 15 ans
- PTZ + 9 300 € sur 16 ans
soit un prêt complémentaire de 62 000 €
avec une assurance globale de 0.23 %

Les 2 banques doivent me faire une offre à partir de ces mêmes chiffres.

Donc pourquoi le cout du crédit n'est pas un bon indicateur ?

Si l'apport personnel est identique il n'est cependant pas évident que les échéances soient strictement égales du fait
+ Frais dossier + garanties + Autres......différents
=> Montant total emprunté différent

+ Techniques de lissage différentes
+ Méthodes d'arrondis différentes
+ Etes vous certaine que le taux d'ADI sera bien égal à 0,23% dans les deux banques ?
+ A taux de primes égales (0,23% ???) le montant peut aussi légérement varier du fait que certains Etablissements pratiquent l'arrondi monétaire alors que d'autres tronquent à deux décimmales

En ne regardant que le côût du crédit simple vous avez une vision fausse de la réalité financière.

Ci-joint un exemple théorique pédagogique où vous pouvez constatez que l'offre qui a le coût du crédit simple le moins élevé ressort avec un TEG plus de deux fois supérieur à l'autre.
Le coût du crédit simple ne tient pas compte de "l'effet temps".

Or "le temps c'est de l'argent" = au mois le mois, vous pourriez placez la différence entre les échéances sur un compte d'épargne rémunéré à votre profit au lieu de la verser à la banque.

Pour plus de détails ci-joint également:

Le Blog « Comparer Offres de prêts : TEG, coût crédit....ou autres »

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Et encore :
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/enfin-ma-maison-vos-avis.16500/post-128535#post-128535

Si l'apport personnel est identique et que les paliers d'échéances soient assez proches, dans ce cas, disons que la comparaison à partir du coût du crédit simple donnera une idée "acceptable"

Dans l'ordre de pertinence, à mon sens, il vaut mieux choisir :

1) - Le coût du crédit corrigé (sous entendu corrigé du manque à gagner en intérêts sur l'ensemble des sommes déboursées; y compris l'apport personnel qui un prêt fait à soi même au taux de l'épargne).

Mais ce n'est pas un critère réglementaire donc aucune banque ne vous le fournira (Sauf si elles viennent sur cBanque, elles ne le connaissent même pas)

2) - Le Taux Effectif Global (TEG) (***)
Dans mon blog, dont liens ci-dessus, vous verrez que, bien que tenant compte de "l'effet temps", il présente cependant des lacunes (et je ne les ai pas toutes citées car très tehnique)

3) - Le coût du crédit simple (***)

(***) Critères réglementaires

Cordialement,

 

[Carole25]

Merci Aristide pour toutes ces informations.
Je n'utilise pas l'assurance des banques mais celle de ma mutuelle @0.23 % pour tous mes prêts.
Je n'ai également pas de frais de garanties car ma mutuelle se porte caution.

J'ai vu aujourd'hui la conseillère de la Caisse d'Epargne qui m'a fait une offre comme prévu.

Elle m'a fait un montage hors assurance et n'a pas pris en compte dans son montage le prêt à taux zéro de 17 000 € de mon ministère.

PTZ + 9 300 € sur 12 ans pour une mensualité de 64.58 €
Prêt 1 : 20 000 € sur 5 ans @3.40% pour une mensualité de 362.94 €
Prêt 2 : 42 424.74 € sur 12 ans @3.81 pour une mensualité de 176.13 €

soit une mensualité totale hors assurance (et hors prêt de 17 000 €) de 603.65 €
Cout total du prêt hors assurance (et hors prêt de 17 000 €) de 15 550 + 250 € de frais de dossier = 15 800 €

J'ai ajouté les frais d'assurance que j'ai calculé pour l'ensemble de mes prêts afin de pouvoir comparer avec la simulation de la Banque Postale.
Prêt de mon ministère 17 [email protected]% sur 17 ans = 586.5 €
PTZ + : 9300 € @0.23% sur 12 ans = 256.68 €
Prêt 1 : 20 000 @0.23% sur 5 ans = 230 €
Prêt 2 : 42 424€@0.23% sur 12 ans = 1 171 €

Soit un cout global assurance comprise de 15 800 + 586.5 + 256.68 + 230 + 1 171 = 18 044 €


Je vous rappelle l'offre de la Banque Postale :

20 000 € @ 3.6% sur 5 ans.
42 000 € @ 3.85% sur 12 ans.
et PTZ + 9 300 € sur 16 ans.

Coût global assurance comprises et tout prêt compris = 17 000 € (pas de frais de dossier)

Je n'ai aucune précision sur le détail des calculs de la Banque Postale, sur le papier j'ai juste le cout global du prêt, elle m'a dit le reste oralement.

Ce qui m'étonne c'est que le cout du crédit de la Banque Postale est inferieur de plus de 1 000 € alrs que les taux sont superieurs, comment expliquer cela ??

Le point noir de la simulation de la CA c'est que selon elle je n'ai pas le droit au PTZ + sur 16 ans mais seulement sur 12 ans. J'ai été très surprise quand elle m'a dit cela et pour se justifier elle m'a dit que si ça passe pas sur 1 6ans dans son logiciel c'est que je n'y ai pas droit. Elle a essayé pendant 1/4 d'heure de trafiquer son logiciel mais en vain.
Ca me surprend car toutes les autres banques m'ont fait une simulation sur 16 ans. J'en ai mois même fait une sur 16 ans sur le site du PTZ +. Je ne sais pas quoi en penser ?? Du coup à cause de cela, bien que les taux sont nettement inferieurs, je doit rembourser une échéance nettement superieure à 700 € alors que je souhaitais rester en dessous de 700 €.

J'ai RDV avec la Banque Postale demain, j'ai laissé un message sur le répondeur de la conseillère pour lui expliquer que si demain elle me proposait pas une meilleure offre que celle de la CA, je changerai de banque.

Si tout va bien, demain soir je vous annoncerai ma décision.