Park & Suites - Appart'city - GRH Participations

[Lacarbre]

La baisse du loyer n'entraine pas forcément la baisse du prix de revente. Si actuellement le rendement loyer HT/prix d'achat est de 5 % par ex et qu'il tombe à 4 %, vous pouvez très bien le vendre avec ce dernier rendement (et donc au même prix), vous n'êtes pas obligé de donner un rendement de 5 % à votre acquéreur. Ceci dit il y aura peut être moins de candidats acheteurs à 4 % qu'à 5 %.

Personnellement j'ai vendu 3 appartements à des prix qui donnaient un rendement inférieur à celui que j'avais, ce qui m'a donné une petite plus value. Dans ces affaires c'est un rendement qu'on vend et ça intéresse des acheteurs ou pas....

Restons sérieux ! Pour un acheteur potentiel disposé à acheter à une rentabilité de x%, la baisse du loyer de 20% entraîne une baisse du prix de vente de 20%. Après vous pouvez prendre des hypothèses utopistes comme de trouver un acheteur qui achèterait à 2 ou 3% de rentabilité ...

 

[nicolasB]

Je suis d'accord avec vous si vous voulez offrir une rentabilité supérieure à celle que vous avez. Mais pourquoi feriez vous une chose pareille ?

Pour ma part si je considère le prix initial actes en main et la rentabilité initiale (loyer HT/prix d'acquisition = 5.44 %) et le loyer proposé maintenant, je peux toujours vendre avec cette rentabilité initiale (pas plus, pas moins), même en ajoutant le coût des travaux demandés, tout en vendant à un prix supérieur au prix d'achat et je ne pense vraiment pas être un cas unique. Mais, encore une fois, je n'intègre pas dans ce calcul de rentabilité les frais de syndic, de compta, la taxe foncière .... En clair je raisonne comme je l'ai fait quand j'ai acheté les appartements

 

[Lacarbre]

Je suis d'accord avec vous si vous voulez offrir une rentabilité supérieure à celle que vous avez. Mais pourquoi feriez vous une chose pareille ?

Pour ma part si je considère le prix initial actes en main et la rentabilité initiale (loyer HT/prix d'acquisition = 5.44 %) et le loyer proposé maintenant, je peux toujours vendre avec cette rentabilité initiale (pas plus, pas moins), même en ajoutant le coût des travaux demandés, tout en vendant à un prix supérieur au prix d'achat et je ne pense vraiment pas être un cas unique. Mais, encore une fois, je n'intègre pas dans ce calcul de rentabilité les frais de syndic, de compta, la taxe foncière .... En clair je raisonne comme je l'ai fait quand j'ai acheté les appartements

Vous ne comprenez pas. J'ai acheté à 4,85% de rentabilité et je fais l'hypothèse que je pourrais revendre avec la même rentabilité (prix marché) donc une baisse des loyers fait automatiquement baisser le prix de vente.
En aucun je fais une hypothèse de revendre avec une rentabilité supérieure. Pour les calculs de rentabilité l'important est de garder la même base de calcul avant et après re-négociation pour comparer des pommes avec des pommes. C'est ce qui ne vas pas dans votre raisonnement car vous supposez par magie que après négociation vous trouverez des acheteurs prêts à acheter à des niveaux de rentabilité inférieurs...

 

[Christophe_lyon]

Bonjour à tous
Je suis propriétaire à Lannion et je découvre avec intérêt cette discussion.
Pour information les derniers loyers sont régulièrement en retard et celui du 10 juillet reçu le 26/08 un record. J'ai vraiment l'impression de faire la banque pour GFE. Aujourd'hui je me pose vraiment la question de mettre encore de l'argent dans un système qui me semble bien mal partis.
Sur tout les débats techniques du rendement 4,2 ou 5,44 ou 4.88 ma vision est que le rendement calcule à la fin de l'histoire pas au milieu. SI DVS disparait dans 1 ans apres les travaux payés et nous plantant de 3 ou 6 mois de loyer, avec le remboursement de TVA que les impôts n’oublierons pas le rendement commencera par un moins et les chiffres après virgules seront anecdotiques.
N’hésitez pas à me contacter

 

[nicolasB]

Vous ne comprenez pas. J'ai acheté à 4,85% de rentabilité et je fais l'hypothèse que je pourrais revendre avec la même rentabilité (prix marché) donc une baisse des loyers fait automatiquement baisser le prix de vente.
En aucun je fais une hypothèse de revendre avec une rentabilité supérieure. Pour les calculs de rentabilité l'important est de garder la même base de calcul avant et après re-négociation pour comparer des pommes avec des pommes. C'est ce qui ne vas pas dans votre raisonnement car vous supposez par magie que après négociation vous trouverez des acheteurs prêts à acheter à des niveaux de rentabilité inférieurs...

Nous disons la même chose .... mais vous pouvez quand même tenter votre chance en proposant (un peu) moins de rentabilité au niveau de celle résultant de la réduction du loyer.

 

[Lacarbre]

Bonjour,
J'invite les co-propriétaires qui envisageraient de ne pas re-signer à regarder leur règlement de co-propriété de leur résidence car dans mon cas la résidence est déclarée à usage d'habitation et il est de plus stipulé: "L'exercice de professions libérales et d'activités commerciales - comme la location en meublée ou des opérations de para-hotellerie est cependant autorisé dans la mesure ou celles-ci ne provoqueront pas de gêne.....". Je suis assez surpris de cette destination déclarée mais en clair cela signifie qu'il n'y aurait pas de changement de destination à gérer au cas où DVS ne continuerait pas ou ne serait pas à même de continuer l'exploitation.

 

[RENNES]

Bonjour,
Concernant RENNES OUEST, la résidence est proche d'un campus universitaire (Villejean). A priori, cette année, il y a une pénurie de logement pour les étudiants rennais. Je pense donc que le marché locatif devrait nous être assez favorable. Merci GFE !

 

[camillo]

Bonjour

A mon avis, va y avoir pas mal de nouveaux messages sur le forum dans les jours à venir suite aux lettres recommandées que j'ai reçu ce matin au sujet de l'ICC.
Wait and see...

Camillo

 

[Lacarbre]

Bonjour,
J'ai moi aussi reçu ce recommandé mais sur ce point je pense que Appart-city ne fait que régulariser une situation que tous les autres gestionnaires ayant pignon sur rue tels que Nexity, P&V, Résides-Etudes, etc ont déjà adopté depuis quelques temps déjà (passage de l'ICC à l'IRL).
Sur le fonds je ne contesterai donc pas même si sur la forme rien n'oblige un bailleur à accepter cette modification de bail que DVS veut imposer avec ce recommandé mais je rappelle que toute modification de bail ne peut normalement pas être imposée sans un accord du bailleur et du preneur...
Cordialement

 

[camillo]

Cette lettre AR informe les propriétaires que désormais les loyers sont indexés sur l'IRL et non plus sur l'ICC.
On n'est pas obligé d'accepter.
Mais de mon côté je ne contesterais pas non plus et va pour l'IRL si ça peut aider DVS à sortir de "l'ornière"

Camillo

 

[Romain le cht'i]

Bonjour,
Comme tout le monde j'ai reçu le courrier en AR.
Si j'ai bien compris le mode de calcul avec IRL, c'est 1,20% d'augmentation (maxi) pour les loyers au 2ème trimestre 2013....
Une question : Est-ce que ça fait une grosse différence avec l'ICC ? (Je ne sais pas y répondre).
Pour ma part je ne vais pas contester. Comme le dit Camillo, " si ça peut aider DVS à sortir de l'ornière"
Romain

 

[camillo]

L'ICC entre le 1er trimestre 2012 et celui de 2013 a augmenté de 1.79%.
+ 0.06% pour le 4è trimestre 2011/2012 et +1.48% entre le 3è trimestre 2011/2012.
La différence se joue en 10è de %.

Camillo

 

[baillmnp]

bonjour à tous,

Où en êtes vous avec votre signature du bail. Plusieurs points ne me conviennent pas, pensez vous qu''il y a moyen de faire modifier le bail. Et que va t il se passer si je ne le retourne pas à la date demandée. Cela signifie t il que je ne pourrai plus le renouveler dans les mois qui suivent. Des négociation sont elle en cours. J'avoue que je suis un peu perdu.

Merci de votre attention

 

[Christophe_lyon]

Si vous signez il sera quasi impossible de négocier ensuite. Sans rapport de force vous êtes perdant d'avance, regroupez vous pour peser.

 

[camillo]

Bonjour

Paru sur Info-greffe aujourd'hui :

D..'V..'S
412 ... ... R.C.S. NANTES
Adresse : ....... R DE LA VERRERIE 44000 NANTES
25/09/2013
Inscription de privilège, nantissement, publicité : Privilèges du Trésor Public

Numéro : 337823
Montant créance : 59 513,00€
Organisme créancier : SERVICE DES IMPOTS DES ENTREPRISES DE TOULOUSE OUEST 4 PL EDOUARD BOUILLIERES 31100 TOULOUSE

Camillo

 

[Romain le cht'i]

Mouais.... C'est pas terrible tout ça....

 

[camillo]

meuh non ! ça me rassure pas non plus.....
J'espère que DVS n'aura pas la mauvaise idée (pour nous) de lancer une procédure de sauvegarde, c'est un peu différent du dépôt de bilan, dans cette procédure le tribunal de commerce ordonne souvent l'annulation de toutes les dettes antérieures (ou l'étalement sur 10 ou 15 ans...) pour que la société concernée puisse continuer à survivre. Une baisse de loyer généralisée de 50% voire plus peut être ordonnée également sans qu'on ait le choix de refuser, c'est nouveau ça vient de sortir la procédure de sauvegarde.....
Wait and see...............

Camillo

 

[Romain le cht'i]

On est vraiment pas loin de la fin... Je ne me fais plus d'illusion et j'ai perdu toute confiance en DVS.
Vu comme ça,il me parait évident que c'est soit le dépôt de bilan ou la procédure de sauvegarde. L'un comme l'autre c'est très mauvais.
Je ne sais vraiment pas ce qu'il faudrait que je fasse. J'ai bien conscience d'avoir surpayé mes appartements, qui ont un prix à la vente actuel très inférieur à ce qu'on a payé. La revente me parait impensable de ce point de vue là, mais je n'aurais peut être pas choix. Quand à exploiter moi-même mes 2 apparts... Je ne sais vraiment pas combien ça va me réellement me coûter. Je suis perdu.

Quel gouffre cet "investissement". Je suis en rage

Romain.

 

[camillo]

2 apparts ??? Ben on est 2 alors à en avoir 2..., suis dans le même état que vous, la confiance a disparu depuis longtemps et je ne sais trop quoi faire avec mes apparts à plusieurs centaines de kms de chez moi...

Camillo

 

[RENNES]

Au vu de ces dernières infos, je remercie DVS d'avoir bien vouloir mettre fin à notre partenariat...
Je plains sincèrement ceux qui ont signé leur proposition et ceux qui achètent encore dans des résidences neuves.
Je suis impatient de toucher les 2 derniers loyers car j'ai quelques craintes.