Park & Suites - Appart'city - GRH Participations

[nicolasB]

Bonjour,


Les 300% c'est le prix usuel que se vend un fond de commerce. Pensez vous réellement que les différents sites ne valent rien. Que vaut alors cette société si ce n'est l'addition de ses différentes affaires?

Personnellement, je suis persuadé qu'ils vont revendre Rennes et cela cela d'autant plus cher que les loyers auront été baissés être que la résidence sera rénovée. Ils y ont 3 résidences, ca fait un peu beaucoup.

Reprendre une affaire qui ne leur coutent RIEN, oui, il y aura des candidats. Le statut de résidence de tourisme sera préservé. De ce fait, les loyers n'auront pas de mal à être supérieurs à ceux proposés actuellement.

Pour l'augmentation des loyers, il faut lire ce que j'ai aussi mis entre parenthèses, c'est à dire en comptant la baisse de 30 à 40%.

Sans être une grand connaisseur, le rendement va baisser sérieusement, le calcul de rendement brut est assez facile. on divise le prix de revient total par les loyers annuels. A mon sens, si je devais recalculer le rendement brut actuel, je ferai:
Frais de départ = prix appartement + frais de notaire + frais d'ingénierie financière + frais d'actes.
(Frais de départ * inflation depuis l'achat du bien + frais de rénovation)/ (loyer proposé * 12).

Je suis loin de vos 6,1% que vous annoncez dans un précédent post. Cela veut dire que vous étiez à 10% avant la diminution. Bravo, si Appart City avait plus de collaborateurs comme vous, on en serait pas là.

On nous a déjà fait le chantage au licenciement si la société dépose le bilan à la réunion de juillet, nous n’acceptons pas ces conditions !

Cordialement.

OK pour la valeur du fond de commerce .... à condition que ce fond existe ! Pour le moment DVS a résilié ses baux au 31/12/2013. A compter du 1/1/2014, si ils n'ont pas 70 % des appartements il n'y a plus de fonds de commerce ... mais je suis toujours sceptique sur les candidats à la reprise aux conditions que vous espérez.

Par ailleurs le fond de commerce n'a rien couté à DVS puisque ce sont les copropriétaires qui ont fait l'apport en capital. DVS a surement eu des frais de développement ... mais ceux ci sont passés en charges. Je ne pense donc pas que ce soit un vrai pb pour DVS de ne rien retirer de la vente du fond (mais je suis d'accord pour dire que ce serait une bonne opération pour eux s'ils pouvaient en retirer quelque chose).

Pour le rendement la diminution demandée à St Nazaire est de 16 %, j'étais donc loin d'avoir 10 % de rendement auparavant. Accessoirement le rendement se calcule loyers/prix d'achat et non l'inverse et je pense qu'on ne peut tout avoir. Si pour calculer votre rendement vous prenez le prix initial revalorisé de l'inflation vous voulez le beurre et l'argent du beurre.

 

[Lacarbre]

Une clarification importante: Ne pas re-signer avec DVS n'implique pas obligatoirement de trouver un autre gestionnaire!

Je m'explique:

Cas 1: Moins de 30% des studios n'ont pas fait l'objet d'un renouvellement de bail. Dans ce cas la résidence ne fait pas l'objet d'un changement de destination et DVS peut continuer d'exploiter la résidence pour les studios restés sous bail. Les co-propriétaires qui n'ont pas re-signés ont la libre jouissance de leurs studios et peuvent par exemple les louer à des étudiants. Bien entendu ces étudiants ne pourront pas bénéficier des services annexes proposés par l'hôtel. Cette situation existe dans au moins une autre résidence hôtelière gérée par P&V à Bordeaux et cela se passe très bien. Sachez qu'en aucun cas le gestionnaire ne peut vous empêcher de jouir de votre bien (nous sommes les propriétaires) et que le syndic à obligation de mettre en place les règles de répartition des charges. Petite période de transition à gérer mais beaucoup plus bénéfique que de re-signer un bail qui vous fait perdre de l'argent et rendra la revente de votre bien désastreuse.

Cas 2: Plus de 30% des studios n'ont pas fait l'objet d'un renouvellement de bail. Dans ce cas DVS ne pourra pas continuer l'exploitation car il y aurait changement de destination de l'immeuble. Dans cette hypothèse 2 possibilités s'offrent à nous:
Sous cas 2a: Confier la gestion hôtelière à un autre gestionnaire. Possible mais assez compliqué car ce petit monde des gestionnaires se connaissent bien et évitent de marcher sur les "plates-bandes" de leurs confrères. Certaines sociétés de revente LMP/LMNP peuvent peut être aider à trouver un nouveau gestionnaire (LeRevenuPierre par exemple) et conseiller une démarche.
Sous cas 2b: Ne pas confier la résidence à un autre gestionnaire et transformer la résidence en résidence étudiante. Dans ce cas chacun gère son studio comme il l'entend et le loue directement ou en confie la location à une agence de son choix.
Le syndic (existant ou nouveau) aura pour mission de gérer l'immeuble. Si besoin un gardien peut être embauché. Ce cas s'est présenté dans beaucoup des anciennes résidences ICADE et là aussi cela fonctionne très bien (attention tout de même l'emplacement doit être de premier choix et il faut s'assurer qu'il y a une demande étudiante). La rentabilité est souvent d'ailleurs meilleure même si les loyers ne sont plus garantis. Dans certains cas les services peuvent continuer à être proposés et c'est ce qui est fait dans certaines villes (Syndic Nexity ou autre).

J'espères avoir été clair et il ne faut pas se laisser convaincre pas des personnes qui auraient des intérêts peut être plus proches de DVS que des co-propriétaires "standards". La situation doit être analysée au cas par cas en fonction de l'emplacement de la résidence, du marché local et de la situation personnelle de chacun. Il est impossible je pense d'agir globalement et l'analyse doit se faire résidence par résidence. Personnellement si DVS me présentait un nouveau bail à la baisse (impactant de facto le prix de revente en sus de la baisse des loyers), je ne signerai pas car les solutions alternatives sont moins risquées d'autant plus que sans être négatif, je pense que l'avenir de DVS est bien sombre et que le dépôt de bilan est malheureusement une hypothèse crédible...

 

[Lacarbre]

On peut aussi croire au Père Noël

D'où sortez vous que DVS perdra 300 % du chiffre d'affaires ? Pour moi s'ils n'ont pas 70 % des appartements, la résidence perd son statut de résidence de tourisme et dans ce cas DVS se retire (et nous laisse nos appartements sur les bras). La seule chose qui leur restera à faire c'est de licencier les 3 personnes qui s'occupent de la résidence et basta ! Ils n'ont aucune immo (à part la salle des petits déjeuners soit 100 tantième à St Nazaire) dans la résidence donc la seule perte qu'ils peuvent avoir est le fait qu'ils n'auront pas l'occasion d'éponger les pertes antérieures. Je ne suis pas sûr que cela leur pose un gros problème

Quand à "un autre exploitant" il suffit de taper "résidence de tourisme" sur Google (site trivago par ex) pour voir qu'ils sont tous en train de pratiquer des soldes ce qui ne dénote pas une santé financière très florissante pour les autres exploitants. A ce sujet j'ai personnellement connu le retrait d'un opérateur autre que DVS. Nous avons cherché un autre exploitant. Résultat ? Néant !!! Donc attention, rien ne garantit le succès d'une recherche de nouvel exploitant et même si c'était le cas rien ne garantit que les conditions du bail seraient meilleurs.

Pour ce qui est "d'augmenter considérablement les loyers" vous voulez combien de rendement? 6-7-8 % .. plus ?? Par les temps qui courent, même les intérêts du livret A baissent (1.75 > 1.25 %) de 28.6 % et encore c'est parce que le gouvernement n'a pas osé descendre à 1 % comme il aurait du le faire.

Je ne perd pas de vue que la situation de DVS n'est pas bonne mais il y a pire et il y a même des opérateurs qui ont fait faillite. Une recherche sur internet est très instructive sur ce sujet. A ce sujet je trouve contradictoire de dire que DVS est condamné et en même temps de dire qu'il faut mettre la pression sur eux. Il me parait clair que sans les baisses de loyers qu'ils nous demandent, ils coulent !!!

NicolasB, Vous semblez proche de DVS. Si certaines résidences sont déficitaires et que le marché est difficile pour les résidences de tourisme ce que je vous concède (mais pas si mauvais que ça pour les résidences hôtelières qu'il ne faut pas confondre avec les résidences de tourisme), pouvez vous nous expliquer la stratégie de DVS qui consiste à se tirer une balle dans le pied en continuant à investir là où le marché est déjà difficile et où ils perdraient déjà de l'argent? Nous sommes à votre écoute...

En annexe j'attire l'attention de certains investisseurs LMNP sur le risque d'accepter un bail avec des loyers indexés sur le taux d'occupation ou sur le Chiffre d'Affaire car cela pose un problème fiscal. En effet si vos loyers dépendent du succès de l'exploitation le fisc peut considérer que vous en êtes en quelque sorte co-exploitant et non plus simple bailleur et vous pouvez perdre votre statut de LMNP/LMP (cas concret).

 

[nicolasB]

Je ne suis pas "proche" de DVS je ne suis qu'un propriétaire parmi d'autres. L'analyse que je fais sur la situation est la suivante :
- Les errements de DVS ne datent pas d'hier. Je rappelle que dès le départ en 2001 les relations avec cette société ont été difficiles. A Saint Nazaire, qui est la seule résidence que je connaisse, nous sommes même allés devant le TGI pour changer de syndic (Atout immobilier devenus APPART SERVICE GESTION SYNDIC - ASGS ensuite)!! En clair, nous avons un syndic indépendant du groupe Menguy et c'est très bien comme ça.
- En 2001 le produit était nouveau, et tous les prestataires affichaient des rendements de 5.5 à 6.5 % (respectivement 5.44 % avec DVS et 6.64 % avec un autre prestataire pour mon cas personnel). Je crois que nous n'avons pas sérieusement vu que nous n'achetions pas un produit financier pur (c'est mon cas) mais un bien matériel qui aurait besoin d'entretien périodique. Pour St Nazaire cela arrive après 13 ans d'exploitation. Est ce si terrible?
- L'équipe de direction de DVS a complètement changé depuis fin 2012. On peut raisonnablement penser que ce sont les actionnaires qui ont pris ces décisions. Pour moi cela montre une volonté réelle de remonter la pente, sinon la solution facile c'était de mettre la clé sous la porte, prendre ses pertes et passer à autre chose
- Cette équipe de direction a admis, lors de la réunion à St Nazaire, que certaines ouvertures de résidences avaient été une erreur. Que celui qui n'a jamais fait de c... lève le doigt. Cette direction a aussi indiqué que les critères d'ouverture de nouvelles résidences vont être sérieusement révisés à la hausse
- Le redressement de la situation financière va être difficile mais de mon point de vue c'est faisable
- Je note que pour le moment, et malgré la situation financière dégradée, nous sommes toujours payés (avec retard je vous l'accorde)
Alors, je suis peut être un incorrigible optimiste mais j'ai tendance à croire en la volonté réelle de la nouvelle direction de redresser la situation.
Par ailleurs je suis d'accord avec votre analyse sur les conséquences d'un non accord avec DVS. D'un autre côté le risque de continuer avec DVS est il plus grand que de s'en séparer ? A chacun de voir ...
Je souligne, comme vous, le point que vous développez dans votre dernier paragraphe sur la possible requalification de la situation fiscale du LMP ou du LMNP. Il ne faut pas faire n'importe quoi même si ça peut paraitre tentant.

 

[Lacarbre]

- L'équipe de direction de DVS a complètement changé depuis fin 2012. On peut raisonnablement penser que ce sont les actionnaires qui ont pris ces décisions. Pour moi cela montre une volonté réelle de remonter la pente, sinon la solution facile c'était de mettre la clé sous la porte, prendre ses pertes et passer à autre chose
- Cette équipe de direction a admis, lors de la réunion à St Nazaire, que certaines ouvertures de résidences avaient été une erreur. Que celui qui n'a jamais fait de c... lève le doigt. Cette direction a aussi indiqué que les critères d'ouverture de nouvelles résidences vont être sérieusement révisés à la hausse
.

Malheureusement un haut dirigeant de DVS indiquait récemment (en Juin dernier me semble t'il) que dans des villes comme Nantes il y avait encore de la place pour des ouvertures d'autres résidences alors que marché sature.

La nouvelle direction ne semble donc pas avoir pris toute la mesure des erreurs de l'ancienne direction et semble vouloir continuer dans la même voie et c'est bien regrettable et peu rassurant.

 

[nicolasB]

Pour ceux que cela intéresse, je me suis procuré (sur Societe com) le PV de la dernière AG de DVS ainsi que ses nouveaux statuts. Me contacter par MP

 

[LouisPetit]

OK pour la valeur du fond de commerce .... à condition que ce fond existe ! Pour le moment DVS a résilié ses baux au 31/12/2013. A compter du 1/1/2014, si ils n'ont pas 70 % des appartements il n'y a plus de fonds de commerce ... mais je suis toujours sceptique sur les candidats à la reprise aux conditions que vous espérez.

Par ailleurs le fond de commerce n'a rien couté à DVS puisque ce sont les copropriétaires qui ont fait l'apport en capital. DVS a surement eu des frais de développement ... mais ceux ci sont passés en charges. Je ne pense donc pas que ce soit un vrai pb pour DVS de ne rien retirer de la vente du fond (mais je suis d'accord pour dire que ce serait une bonne opération pour eux s'ils pouvaient en retirer quelque chose).

Pour le rendement la diminution demandée à St Nazaire est de 16 %, j'étais donc loin d'avoir 10 % de rendement auparavant. Accessoirement le rendement se calcule loyers/prix d'achat et non l'inverse et je pense qu'on ne peut tout avoir. Si pour calculer votre rendement vous prenez le prix initial revalorisé de l'inflation vous voulez le beurre et l'argent du beurre.

Bonjour,

Prenons le cas de Rennes, 300% du fond de commerce, cela donne 3 millions d’euros. Ils seront obligés de vendre (ici ou ailleurs) car il faut renflouer les caisses et ce sera d'autant plus facile que les loyers seront baissés de 30 à 40% et la résidence rénovée dans un quartier intéressant. Ils n'auront pas trop de mal à trouver un acheteur.

S'ils n'ont pas les 70% de baux, pour AppartCity, il n'y aura plus de fond de commerce, mais nous avons les moyens de DONNER celui ci à une autre entreprise moyennant des loyers meilleurs que ceux proposés.

Les gens de DVS/AppartCity sont tellement mal qu'ils sont en train de jouer à quitte ou double.

Ils nous l'ont écris, la demande baisse, les entreprises ferment (dixit DVS: Gefco, Coopers, Triballat et encore 3 autres) dans la région et ils trouvent le moyen d'ouvrir une troisième résidence.

Je cite un repreneur que m'a donné un de nos malheureux collègues (il se reconnaitra), la société MER MONTAGNE VACANCES (MMV) a repris une résidence locative, où il avait un appartement, d'un grand groupe avec, comme avantage pour le bailleur, une diminution de 10% des loyers contre 30% proposé.

Pour ceux qui veulent regarder, la société se porte autrement mieux que la nôtre.
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Ils viennent de reprendre les activités d'un autre groupe (12/2013)
[lien réservé abonné]

Des société comme celle la qui rachète les canards boiteux, il y en a.

Dépêchez vous, la date fatidique va arriver vite, contacter vous les uns les autres. Vous renseigner ne coute rien et vous serez préparés aux différentes éventualités.

Cordialement.

 

[Romain le cht'i]

Bonjour,

NicolasB et Camillo

Visiblement vous avez un peu d'expérience. J'ai besoin de réponse et d'être rassuré (j'espère) sur la situation.
-Vous ne voulez pas changer de gestionnaire malgré les problèmes que rencontre DVS. Je me demande pourquoi ? Qu'est-ce qu'ils ont de mieux que les autres gestionnaires? croyez vous vraiment en leur capacité à survivre?
-Pourquoi Est-ce si compliqué de retrouver un autre gestionnaire ? Qu'est-ce qui freine à ce point les autres gestionnaires? Ils ne peuvent pas proposer mieux où ils ont simplement peur de perdre de l'argent? Nos résidences ne sont pourtant pas si mal. Je bloque un peu à trouver des réponses à cause de mon inexpérience.
-30 ou 40 % de baisse c'est quand même beaucoup je trouve. Je ne suis pas spécialement branché sur les calculs (et encore) mais je vois tout de suite l'effort financier que cela va me demander . Et La comparaison de la baisse de rendement des livrets A avec celle des loyers proposés par DVS me parait complètement inopportune. La baisse du taux des livretA, il me semble, est en rapport plus ou moins sur l'inflation/récession. DVS propose cette baisse sur quelle base? Je pense surtout qu'on veut faire payer aux propriétaires la mauvaise gestion de DVS, et renflouer la trésorerie de DVS avec l'argent que DVS ne donnera pas aux propriétaires. Quand à la facture de rénovation...sur quoi se basent-ils?? Et que fera DVS u fois sa trésorerie remise à niveau..? Je ne suis pas comptable, ni expert en finance... mais là, -30 ou -40% me semble un peu exagéré. Maintenant je veux bien que DVS m'explique par A+B pourquoi une telle baisse est nécessaire.

Et je voulais préciser aussi que dire " DVS est condamné" et "leur mettre la pression" n'était pas contradictoire. Je considère simplement que DVS n'a pas d'avenir. Je préfère leur mettre en quelque sorte la pression en n'acceptant pas les renouvellements des baux pour que DVS s'en aille. Je pensais , avant de lire vos commentaires, que ce n'était pas si compliqué de trouver un autre gestionnaire ou reprendre nos biens. Visiblement c'est loin d'être le cas. Maintenant je change petit à petit d'avis.
Après je ne suis pas dupe non plus, je sais très bien qu'on ne peut pas avoir le beurre et l'argent du beurre... Je pensais sincèrement qu'on pouvait trouver un peu mieux ailleurs.

Je me demande où ça va nous mener tout ça.

Cordialement

 

[LouisPetit]

...

Je préfère leur mettre en quelque sorte la pression en n'acceptant pas les renouvellements des baux pour que DVS s'en aille. Je pensais , avant de lire vos commentaires, que ce n'était pas si compliqué de trouver un autre gestionnaire ou reprendre nos biens. Visiblement c'est loin d'être le cas. Maintenant je change petit à petit d'avis.
Après je ne suis pas dupe non plus, je sais très bien qu'on ne peut pas avoir le beurre et l'argent du beurre... Je pensais sincèrement qu'on pouvait trouver un peu mieux ailleurs.

Je me demande où ça va nous mener tout ça.

Cordialement

Bonjour,

C'était le but du post de dire que c'est quasiment impossible. A mon sens, c'est faux. Quand ils vendront la résidence, ils auront bien un acheteur.

Je vous ai cité un exemple vécut par l'un des notre, ce qui prouve bien que c'est possible et même souhaitable.

Ce qui est certain c'est que la recherche prend du temps à une ou plusieurs personne pour bien s'y consacrer. Notre collegue va voir pour sonder la société en question.

Cordialement.

 

[nicolasB]

Bonsoir,

pour répondre franchement à votre question, je n'ai pas plus de certitudes que vous.

je ne vais pas répéter ce que j'ai écris plus haut mais on peut trouver des exemples dans un sens ou dans un autre, à savoir des sociétés qui marchent mieux ou moins bien que DVS ou d'autres qui ont carrément fait faillite. Celle que vous citez a effectivement un résultat positif mais on ne peut pas dire que c'est glorieux (résultat de 43000 euros sur un CA de 45 millions) et encore ce sont les résultats 2011.

pourquoi faire confiance à DVS ? un peu pour l'impression (je sais c'est subjectif !) qu'ils m'ont donné lors de la réunion de juillet et aussi parce que il y a déjà eu des coups d'accordéon dans le capital (augmentation de capital par apport de numéraire, puis réduction de celui ci pour éponger les pertes) pour un montant de près de 15 millions d'euros. En clair les actionnaires suivent ... Si cela est fait c'est quand même bien parce que les actionnaires comptent récupérer leur mise donc je crois à leur volonté de redresser la situation. Comment ? je suis incompétent en matière d'hotellerie

Je ne dis pas qu'il est impossible de trouver un autre prestataire. Le tout est de trouver quelqu'un qui éventuellement versera des loyers équivalents ou supérieurs à ceux d'aujourd'hui. Si c'est pour trouver des loyers équivalents ou inférieurs, à quoi bon changer ? Vous et moi avons raisonné en terme de rendement. J'achète un bien 100, je veux qu'il me rapporte X% l'an. Avec ce que propose DVS on reste encore dans la zone 5 %. Peux t'on espérer mieux? par exemple 6-7 %? personnellement j'en doute. J'ai déjà eu affaire à un autre prestataire (Espace 2) à Dijon qui nous a carrément laisser choir du jour au lendemain parce qu'ils n'arrivaient plus à payer les loyers (j'en étais arrivé à un rendement de 8.83 % avec la révision annuelle ... intenable !!). Ils ne nous ont pas demandé une réduction, ils ont carrément laisser tomber.

sur le montant des travaux, sur St Nazaire il s'agit de faire des travaux de peinture, changer la literie (en clair remplacer les canapé lit par des vrais lits ..). D'expérience le prix annoncé ne me parait pas délirant mais j'ai demandé à DVS de nous présenter les devis et j'espère qu'ils le feront.

Accessoirement la loi oblige DVS à communiquer une fois par an aux propriétaires le bilan de l'année écoulée (article L321-2 du code de tourisme, vous pouvez le trouver sur le portail service-public.fr) ce qui n'a encore jamais été fait. Je leur ai donc demandé cette communication pour ma résidence afin d'y voir plus clair.

La réduction demandée des loyers est différente selon les résidences, la raison étant, je pense, qu'elles ont des bilans différents. L'article L321-2 cité plus haut indique également que le prestataire est tenu d'avoir des comptes distincts pour chacune des résidences qu'il exploite. Je dirais que c'est la faute à pas de chance si l'effort demandé est plus important sur certaines résidences que sur d'autres. D'où la nécessité d'avoir une présentation précise des comptes de votre résidence pour pouvoir juger.

Ce dont je suis sûr, par contre, c'est qu'avec le niveau auquel les loyers sont arrivés, la situation ne peut pas durer. Il y a suffisamment d'exemples sur internet pour constater que tous ces prestataires se heurtent au même problème et que certains en sont morts.

Cordialement

 

[LouisPetit]

Bonjour,

Sans vouloir faire une guerre des chiffres (c'est rasoir pour tout le monde), j'ai comme info que l'augmentation de capital est de 5.5 millions d'euros. Ce qui est encore moins que leurs pertes de la dernière année publiée (2012) de près de 10 millions d'euros pour 78 675 millions d'euros de chiffre d'affaire.

C'est à ma connaissance sur les 7 dernières années, l'unique recapitalisation qu'ils ont fait et s'ils ne le faisaient pas, ils risquaient de tout perdre.

La société MMV a dans l'avant dernier résultat publié (2011) un résultat positif de 43 000 euros sur un CA de 45 millions. C'est mieux que DVS qui avait un résultat négatif de -5 millions d'euros pour 70 millions de chiffre d'affaire. La crise est la même pour tous. Avec des pertes depuis 2009, je me dis que DVS sont des mauvais gestionnaires

Contrairement à vous, j'ai l'impression inverse, j'ai perdu toute confiance dans AppartCity.
Ils font du chantage au licenciements, ils manient les chiffres de TVA récupérée totale en "oubliant" de parler qu'il s'agit en fait de prorata des années restantes, ils parlent de leur augmentation de chiffres d'affaire en oubliant de préciser que le pourcentages de pertes augmente, leurs méthodes sont pour le moins critiquables...
Je n'ai pas du tout apprécié la réunion.

Au mois de juillet, je n'avais pas cet esprit la, plus je regarde, plus le doute m'assaille.

Je pense que l'on fait payer au propriétaire le renflouement de la trésorerie de DVS. Pour passer un cap difficile, je comprendrais que l'on nous demande un effort sur une période déterminée (est ce possible?). Dans ce cas précis l'effort sera eternel.

Pour ma part je ne suis pas avec rendement de 5% mais sensiblement inférieur (je dois être moins bon négociateur).

Cordialement.

 

[nicolasB]

Bonjour,

sur les augmentations de capital, j'ai en main le PV de leur dernière assemblée du 28 juin ainsi que les statuts où les augmentation de capital sont listées (article 6) et ce que vous dites est inexact. Si vous voulez avoir ces renseignements, faites comme moi et commandez ces documents sur societe.com.

cordialement

 

[camillo]

Bonjour

2 Sites à lire :
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Pour répondre à Romain :
J'ai déjà connu ce problème de changement de gestionnaire sur une autre résidence dans laquelle je possédais un appartement.
Du fait de la mésentente des différents propriétaires, aucun projet n'a pu aboutir en 2 ans et pour finir, on s'est retrouvé pour la totalité des 90 appartements à rembourser le prorata de TVA au trésor public soit les 15/20è de la tva remboursée au départ. Sans compter l'inquiétude d'une résidence à l'abandon. Heureusement la résidence était dans une très grande station de ski et j'ai fini par vendre tout juste au prix payé 6 ans auparavant.

"croyez vous vraiment en leur capacité à survivre? "
Non pas du tout avec le niveau de loyers actuels, mais pour le moment, ceux-ci sont réglés...

"-Pourquoi Est-ce si compliqué de retrouver un autre gestionnaire ? Qu'est-ce qui freine à ce point les autres gestionnaires? Ils ne peuvent pas proposer mieux où ils ont simplement peur de perdre de l'argent? Nos résidences ne sont pourtant pas si mal. Je bloque un peu à trouver des réponses à cause de mon inexpérience."
Je ne vois pas pourquoi un autre gestionnaire prendrait le risque d'offrir des loyers garantis, celui-ci ne démarrera pas l'exploitation avec ce fameux fond de concours dont a bénéficié le gestionnaire de départ grace au promoteur et à nous aussi qui avons payé notre bien 10 ou 20% plus cher que le marché. Dans un de mes précédent post, je vous ai décrit comment calculer le loyer potentiel en fonction du CA de la résidence.
Le CA ne peut être garanti par qui que ce soit et logiquement les loyers qui en découlent, on s'est fait tous avoir lors de notre achat sur ces fameux loyers garantis à vie pour financer notre belle retraite !

"-30 ou 40 % de baisse c'est quand même beaucoup je trouve."
Tout dépend du niveau de départ
Si aujourd'hui on est à 7% on peut consentir un -25 ou 30%, il restera un 5% honorable.
L'honnêteté du gestionnaire voudrait qu'en parallèle à cette baisse, un intéressement sur le CA à partir d'un certain seuil existe.
Bien sûr, si on a une renta de 4% aujourd'hui du -25% devient inacceptable, surtout si on a un an de travaux de rénovation.
Pour info la société P&V N°1 du secteur propose dorénavant cette solution à la quasi totalité des renouvellements de leurs baux (20% sur le CA au prorata des tantièmes + un petit loyer fixe), et ce même si il y a un tout petit risque (vraiment minime) de redressement fiscal suite à cet intéressement.

Une dernière remarque, ne pas renouveller le bail OK, mais d'une part avez-vous connaissance à qui appartiennent les parties communes (y compris les parkings) dans votre résidence. A mon avis dans aucune résidence GFE, ces parties communes n'appartiennent à la copro mais sont bien la propriété du promoteur soit GFE. Ceci va amener un énorme problème en cas de résiliation des baux.
Après gérer son appart alors que l'on est à des centaines de kms de là, le moindre souci technique du genre plomberie ou autre et ce sera une galère pas possible pour le résoudre !

J'ai débuté cette file de discussion en juillet 2010, depuis plus de 3 ans et DMS est toujours là et les loyers encore réglés, alors peut-être qu'en 2016 on en sera à la page 60 et DMS existera toujours.
De toute façon, je suis convaincu qu'avec un autre gestionnaire ce ne sera pas mieux !

Après si DMS disparait, la meilleure des solutions voudrait que la résidence redevienne une copro classique pour que chacun puisse revendre ou relouer son bien à sa guise, restera le problème des compteurs individuels eau et EDF ainsi que la mise en place d'une ligne téléphonique ADSL (la plupart du temps les cables ne sont pas tirés) et bien sûr la récupération des parties communes, c'est loin d'être gagné !

Un dernier lien qui résume la fiscalité nous concernant et les problèmes qui vont avec :
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Camillo

 

[nicolasB]

Bonjour,


Tout à fait d'accord avec Camillo !! je n'aurais pas expliqué mieux.


A St Nazaire les parkings font partie des lots vendus aux copropriétaires, et sont compris dans les loyers servis, ce ne sont pas des parties communes.

Par contre la salle des petits dej, le bureau d'accueil, le local laverie et un débarras appartiennent à DVS (cela représente 100 tantièmes). Si on devait changer d'exploitant il faudrait racheter ces locaux !!

 

[Lacarbre]

""croyez vous vraiment en leur capacité à survivre? "
Non pas du tout avec le niveau de loyers actuels, mais pour le moment, ceux-ci sont réglés..."

Ne généralisez pas car dans beaucoup de résidences les loyers ne sont pas élevés et sont du même ordre que ceux proposés par d'autres gestionnaires. Personnellement mon loyer est de l'ordre de 320€ mensuel pour un investissement de près de 70 k€. une fois déduit l'impôt foncier, la rentabilité est de 4,85% ce qui est correct mais accepter une baisse ne serait ce que de 20% avec l'impact que cela à sur le prix de revente + le coût des travaux rend l'investissement désastreux !

"Pour info la société P&V N°1 du secteur propose dorénavant cette solution à la quasi totalité des renouvellements de leurs baux (20% sur le CA au prorata des tantièmes + un petit loyer fixe), et ce même si il y a un tout petit risque (vraiment minime) de redressement fiscal suite à cet intéressement."

C'est peut être le cas pour des résidences de tourisme mais pas pour les résidences hôtelières tourisme/affaire gérées par P&V (Adagio entre autres) qui restent sous forme de bail classique.
Le risque fiscal n'est pas minime du tout et comme indiqué dans votre lien le fisc requalifiera vos revenus BIC LMNP en revenues BIC Hoteliers ce qui change tout (cas concret avec une résidence Nexity à Nantes). Votre rentabilité après impôt chutera dramatiquement. De plus il y a un risque en cas de perte d'emploi de ne pas pouvoir bénéficier du chômage car vous aurez un statut de commerçant considéré comme une activité rémunératrice.

"-30 ou 40 % de baisse c'est quand même beaucoup je trouve."
"Tout dépend du niveau de départ
Si aujourd'hui on est à 7% on peut consentir un -25 ou 30%, il restera un 5% honorable.
L'honnêteté du gestionnaire voudrait qu'en parallèle à cette baisse, un intéressement sur le CA à partir d'un certain seuil existe.
Bien sûr, si on a une renta de 4% aujourd'hui du -25% devient inacceptable, surtout si on a un an de travaux de rénovation."

Sur ce point nous sommes d'accord mais je pense que peu de copropriétaires sont à 7% de rendement. Quand on part d'un rendement honorable à 4,8%, accepter une baisse de 25 à 30% + coût des travaux+ dévalorisation du bien implicite en cas de revente et bien tout cela ne permet pas d'accepter une baisse qui se traduirait par un investissement à perte pendant de très nombreuses années. La seule issue est ailleurs.

"Après si DMS disparait, la meilleure des solutions voudrait que la résidence redevienne une copro classique pour que chacun puisse revendre ou relouer son bien à sa guise, restera le problème des compteurs individuels eau et EDF ainsi que la mise en place d'une ligne téléphonique ADSL (la plupart du temps les cables ne sont pas tirés) et bien sûr la récupération des parties communes, c'est loin d'être gagné !"

Comparé au coût des travaux proposé par DVS, les frais de pose de compteurs eau et edf + lignes ADSL n'est pas grand chose (de l'ordre de 3 à 5 fois moins (tout dépend de la configuration de la résidence). Exemple pour les lignes ADSL coût de moins de 200€ pour tirer les lignes des studios sortis de bail dans une résidence P&V. Les compteurs d'eau n'ont pas été posés car les charges eau sont payés aux tantièmes. La pose de compteurs électriques représente un coût bien inférieur à 800 €.

"Une dernière remarque, ne pas renouveller le bail OK, mais d'une part avez-vous connaissance à qui appartiennent les parties communes (y compris les parkings) dans votre résidence. A mon avis dans aucune résidence GFE, ces parties communes n'appartiennent à la copro mais sont bien la propriété du promoteur soit GFE. Ceci va amener un énorme problème en cas de résiliation des baux.
Après gérer son appart alors que l'on est à des centaines de kms de là, le moindre souci technique du genre plomberie ou autre et ce sera une galère pas possible pour le résoudre !"

Je confirme que les parkings appartiennent généralement aux copropriétaires. Pour les locaux genre bureau/accueil je pense qu'effectivement elles appartiennent à GFE mais je précise que les partie communes au sens large appartiennent à la copropriété (je parle du hall, des couloirs) et que donc en aucun cas vous ne serez empêchés par quiconque de jouir de votre bien et de son accès.
Quand à la gestion à distance et bien il y a un syndic et des agences pour faire cela. C'est leur métier.

 

[Romain le cht'i]

Bonjour,

Je vous remercie (Nicola B, Camillo et Lacarbre) pour vos précisions et avis, et d'avoir partager vos expériences. J'y vois un peu plus clair. Pour ma part je suis à peine 5% de rentabilité (4,92 pour être précis). Mes loyers sont à peine ou tout juste au dessus de la norme. Je consentirais une baisse des loyers le cas échéant , mais une baisse vraiment minime. Et je serais très attentifs aux conditions proposées (coût des travaux, revalorisation des loyers avec le nouveau bail, durée etc....)

Petite précision pour M. Lacarbre:
Pour ce qui est des communs dans les résidences Appart City (Les parkings par exemple avec son portail motorisé pour ne parler que de ça) n'appartient pas la plus part du temps aux propriétaires, loin de là ..... Je pense que Camillo et NicolasB ont raison de s'inquiéter sur les problèmes directs (et bien concret) que cela va créer avant de pouvoir exploiter son bien sois même si le gestionnaire s'en va . Même si le coût du rachat des communs n'est pas si élevé que cela, on a aucune idée du temps que cela pourrait prendre. Les difficultés que l'on peut rencontrer sont flagrantes. Ne serait-ce que temps que la négociation peut prendre pour trouver un accord, sans compter les délais administratifs...? Combien de temps avant de pouvoir exploiter...1 an...ou plus..? c'est autant de loyers en moins. Rien n'est impossible, je suis d'accord avec vous, mais il ne faut vraiment rien négliger dans ce cas.

Pour ma part je croise les doigts pour que le gestionnaire en place tienne le plus longtemps possible, c'est vraiment dans notre intérêt. Il paie en retard c'est vrai, mails jusque là il paie... En ce qui concerne la renégociation des loyers chacun se fera son avis.

2 petites réflexions de militaire (que je suis) "toujours baisé, jamais surpris" "Mieux vaut prévenir que guérir". Rien n'empêche de se renseigner au cas où...

Bonne journée à tous.

Romain

 

[nicolasB]

Bonjour,

petite précision (car il faut comparer ce qui est comparable)

quand je parle de rendement je m'en tiens au calcul suivant : loyer annuel HT / prix d'acquisition actes en main

je n'inclus pas la taxe foncière, le syndic, les frais de comptable éventuels ni l'impot sur le revenu !!

Le prix d'acquisition s'entend hors TVA si celle ci vous a été remboursée. C'est comme cela que les opérateurs présentent les choses. Donc pas d'erreur d'interprétation quand un opérateur vous promets du 5 % c'est de cette façon qu'il calcule

Après, bien évidemment, les frais que je viens de citer impactent votre rendement réel mais attention aux comparaisons sur des bases différents les unes des autres

dans la même veine que Romain, entendu durant mon service militaire : "il faut des baisés. Autant que ce soient toujours les mêmes comme ça il y en a moins qui ralent"

 

[Lacarbre]

Bonjour Romain,

Pour les parkings, je suis personnellement propriétaire d'un parking dans la résidence où j'ai un studio et je sais que dans 2 autres résidences Appart-city les parkings sont aussi propriété de certains propriétaires de studios. Il me semble que c'est le principe adopté partout par DVS mais je n'en mettrai pas ma main à couper

Pour éviter tout malentendu je précise que je préférerai aussi continuer avec DVS dans la mesure où ils continuent à payer les loyers et qu'ils ne m'imposent pas de nouvelles conditions transformant mon investissement honorable en un investissement désastreux.

Le but de mes interventions était aussi de faire comprendre que ne pas re signer un bail n'est pas aussi dramatique que cela et que parfois c'est une issue préférable à un renouvellement de bail en pure perte.

Il est clair qu'il y a une période de transition à gérer et que le coût de cette période est à comparer à la perte engendrée par les nouvelles conditions du bail. C'est aussi un choix personnel.

Je peux comprendre NicolasB qui se retrouverait à plus de 5% de rentabilité après négociation mais dans mon cas tomber à moins de 4% n'est pas envisageable sachant que de plus le prix de revente théorique de mon studio passerait de 70K€ à 54k€ si je devais accepter un loyer de -20% (la baisse du loyer se traduit implicitement par une baisse équivelant en pourcentage du prix de revente). En y ajoutant le coût des travaux et le coût de l'argent (inflation), mon investissement ne serait pas rentable avant 20 ans !

Je préfère donc gérer une période de transition moins coûteuse et je précise que dans la mesure où nous serions moins de 30% à ne pas re-signer il n'y a pas de délais administratifs car la résidence ne change pas de statut et la sortie de bail pas DVS fait que vous avez libre usage de suite de votre studio. Ce qui prend un peu de temps c'est de définir les répartitions de charges avec le syndic qui a obligation de le faire (généralement moins de 3 mois et si ce n'est pas fait de suite les charges peuvent être régularisés à postériori)

Cordialement,

 

[LouisPetit]

Bonjour,

Précision: Je suis aussi propriétaire du parking à Rennes. J'ai failli acheter sur Brest... et il y avait aussi le parking avec.

Cordialement.

 

[nicolasB]

La baisse du loyer n'entraine pas forcément la baisse du prix de revente. Si actuellement le rendement loyer HT/prix d'achat est de 5 % par ex et qu'il tombe à 4 %, vous pouvez très bien le vendre avec ce dernier rendement (et donc au même prix), vous n'êtes pas obligé de donner un rendement de 5 % à votre acquéreur. Ceci dit il y aura peut être moins de candidats acheteurs à 4 % qu'à 5 %.

Personnellement j'ai vendu 3 appartements à des prix qui donnaient un rendement inférieur à celui que j'avais, ce qui m'a donné une petite plus value. Dans ces affaires c'est un rendement qu'on vend et ça intéresse des acheteurs ou pas....