Park & Suites - Appart'city - GRH Participations

[nicolasB]

un peu d'infos

[lien réservé abonné]

 

[LouisPetit]

Bonjour,

Je pense que ceux qui vont signer engagent, en cas de vente de l'appart, les loyers des futurs acquéreurs. Ceux ci devront obligatoirement louer au prix baissé de 30 à 40%, à avoir une augmentation calquée sur l'indice IRL et limité à 2% max par an.
De ce fait, cela ne va t-il pas diminuer pas le désir des acquéreurs potentiels des apparts sous le nouveau bail et de par là même le prix possible de vente?

Mon raisonnement quant à la signature du nouveau bail fait baisser le prix de vente des apparts est il correct?

Cordialement.

 

[lmnp76]

Bonjour ,

Je viens de prendre connaissance des articles repérés par nicolasB , ils sont très intéressants ! pour l'instant nous avons évité le pire ,même en retard ,le loyer intégral à toujours été réglé .

Nous pouvons en regard de la baisse des loyers , baisser nos charges ,une bonne renégociation > à2% de mon taux d'intérêt m'a permis de baisser mes remboursements et de réduire la durée de deux ans sur le financement initial.

Si l'on considère que le prix de vente était surévalué de 20 à 30 %, le prix de départ pourrait avec la rentabilité proposée être une base négociable , sous réserve de trouver des acquéreurs potentiel ,sachant que nous avons déjà encaissé environ 70 % du prix de vente HT.

Cordialement.

 

[nicolasB]

DVS a abandonné la limitation de l'IRL à 2 %/an (voir mon post #246 plus haut)

pour le prix de vente potentiel de l'appartement, tout dépend de ce que vous allez proposer comme rendement à votre acheteur. C'est sur que le bail sera avec un loyer réduit par rapport à maintenant mais le rendement actuel proposé par les promoteurs ne dépasse pas 4.5 - 5 %. Faites le calcul à l'envers : loyer annuel HT/ rendement= prix de vente

j'ai vendu 3 appartements il y a deux ans et j'ai fait une plus value d'environ 6 % par rapport à mon prix d'achat mais mon but était seulement de ne pas faire de perte à la revente

 

[lmnp76]

Bonjour,

Après renseignement auprès d'un CGP , les biens proposés se négocient sur la base de 5 à 6% de rendement suivant le type de bail .

 

[LouisPetit]

Bonjour,

Pour la question de l'abandon de l'augmentation maximum annuelle de 2%, je n'ai rien reçu à ce sujet, faut croire que, seuls, les plus méritant y ont le droit... Pour moi je garde la diminution de plus de 30% du loyer, de 13 mois de loyer à payer pour "rénovation" et d'une augmentation basée sur IRL de max 2% l'an. Je serai très loin des 6% de rendement...

Pour les indécis, je pense que vous devriez attendre les derniers moments pour répondre, car s'ils n'ont pas reçu leurs 70% des nouveaux baux signés, ils s'inquiéteront ( Pour eux, ce serait très problématique, impossible de vendre leur affaire de Rennes et non plus d'y gagner de l'argent) et proposeront des offres un peu plus correctes.

Cordialement.

 

[nicolasB]

Je ne pense pas avoir reçu une lettre "personnelle" (c'était une réponse à un courrier que je leur avais adressé) pour dire que le capage à 2 % était abandonné (en clair pour tous les propriétaires).....Si vous voulez une copie de cette lettre je peux vous l'adresser

Ceci dit il convient effectivement d'attendre les documents reprenant ce changement avant éventuellement de répondre à la proposition de nouveau bail. Par ailleurs, je pense que DVS attendra le 1 er octobre, et donc de connaitre exactement le nombre de réponses favorables, avant de signer quoi que ce soit sinon ils seraient engagés pour neuf ans dans des conditions qu'ils ne pourraient pas satisfaire.

 

[nicolasB]

Bonjour,

dans le Canard enchainé de ce jour un article intéressant sur le racket que font les sites internet de réservation d'hotels. Jusquà 30 % de commission !!!

 

[baillmnp]

pour ma part pas de proposition de suppression du capage à 2 % et TOUJOURS PAS DE LOYER DE PAYé.....

 

[LouisPetit]

Bonjour,

Je viens de reçevoir la proposition de non augmentation max des loyers à 2% et la possibilités de payer la rénovation (13 mois de loyers) en deux fois.
Ca reste complètement inaceptable (30 à 40% de diminution de loyer, 13 de loyers à payer pour rénovation et l'augmentation calquée sur l'indice IRL).

Je tiens à préciser que ces derniers temps, j'ai été payé dans les temps ( Je ne suis pas sûr que cela dure dans l'avenir, CàD après que les jeux seront joués).

Je ne sais qui à notifié (dans ce forum), qu'avec les diminutions de loyers, ils reduisaient leurs pertes de 2/3. Auquel cas, il reste encore un tiers et à resorber les pertes des années précédentes. Je pense donc qu'ils vont etre obligés de vendre certains "actifs", je pense aux anciennes résidences.

Question:
Qu'arrive t-il pour les propriétaires s'ils vendent leurs vieilles affaires (Rennes, Saint Nazaire,...). Il me semble douteux qu'ils vendent les nouvelles résidences dans les villes concernées.

Cordialement.

 

[lmnp76]

Bonjour,

Je viens de reçevoir la proposition de non augmentation max des loyers à 2% et la possibilités de payer la rénovation (13 mois de loyers) en deux fois.
Ca reste complètement inaceptable (30 à 40% de diminution de loyer, 13 de loyers à payer pour rénovation et l'augmentation calquée sur l'indice IRL).

Je tiens à préciser que ces derniers temps, j'ai été payé dans les temps ( Je ne suis pas sûr que cela dure dans l'avenir, CàD après que les jeux seront joués).

Je ne sais qui à notifié (dans ce forum), qu'avec les diminutions de loyers, ils reduisaient leurs pertes de 2/3. Auquel cas, il reste encore un tiers et à resorber les pertes des années précédentes. Je pense donc qu'ils vont etre obligés de vendre certains "actifs", je pense aux anciennes résidences.

Question:
Qu'arrive t-il pour les propriétaires s'ils vendent leurs vieilles affaires (Rennes, Saint Nazaire,...). Il me semble douteux qu'ils vendent les nouvelles résidences dans les villes concernées.

Cordialement.

bonjour,

Je pense que nous avons tous reçu le courrier en question , pour le tiers de perte restant , une augmentation du taux d'occupation ,ainsi qu'une publicité bien ciblée devrait permettre de passer cette période difficile ,lors d'un dernier séjour, une famille russe louait pour une semaine.

Lors de la vente d'un bien loué , l'acheteur achète le bien et le bail dans les conditions prévues jusqu'à son terme et le vendeur se porte caution pour les loyers sur deux ans .

cordialement

 

[LouisPetit]

Bonjour,

Voici leurs derniers résultats sur 5 ans. Cette année, ils vont perdre encore de l'argent.
Ceci est extrait du site :
[lien réservé abonné]

Je pense que s'il suffisait d'un peu de pub, ca fait un bout de temps que le problème serait réglé. Hors, il ne fait grandir.

Compte de résultat 31-12-2012 31-12-2011 31/12/2010 31-12-2009
Chiffre d'affaires* 78 675 400 70 442 200 62 096 400 47 600 000
Production* 74 396 300 62 417 800 51 764 800 39 200 000
Valeur ajoutée* 7 540 600 8 567 900 5 344 800 5 100 000
EBE -6 814 900 -3 025 500 -3 612 800 -1 700 000
Résultat d'exploitation -9 301 500 -5 625 300 -5 547 400 -2 700 000
RCAI -9 672 700 -6 063 700 -6 289 100 -3 200 000
Résultat net* -9 835 400 -5 187 900 -6 400 500 -3 200 000

L'année dernière, les pertes représentaient 12.5% du chiffre d'affaire!!!

Les capitaux propres sont négatifs depuis 2009 (voir site sus nommé). Pour ceux qui veulent se renseigner (sur le site wikipédia [lien réservé abonné]), il est dit:
"En cas de pertes importantes, les capitaux propres peuvent donc devenir négatifs. Les créanciers ne sont alors plus sûrs d'être remboursés en cas de défaut de paiement, car la dette dépasse la valeur des actifs de l'entreprise (immeubles, matériel, etc.) mis en gage auprès des créanciers".

Je ne pense pas que le taux d'occupation va s'améliorer car il se font concurence à eux même en ouvrant de nouvelles résidence dans les même localités que les anciennes. De plus, en ce moment, ce genre d'offre augmente (un s'est ouvert dans la ville à coté de chez moi, et il y a un appartcity dans la ville voisine.

Cordialement.

 

[LouisPetit]

Bonsoir,

Pour relancer le forum qui ne bouge pas beaucoup ces derniers temps (ca bouge, mais en coulisse),
quid des personnes ayant déja signé le bail avant la nouvelle proposition de non capage à 2% l'an. Leurs baux seront ils mis à jour ou bien, c'est trop tard pour eux?

Cordialement.

 

[baillmnp]

pour ma part toujours pas de lettre et de loyer payé.... quel sérieux

 

[Romain le cht'i]

Idem pour les loyers de ANNECY-SEYNOD... et les prochaines échéances de prêts qui arrivent à grand pas...

Romain.

 

[LouisPetit]

Bonjour,

A mon avis, notre défense ne peut se faire que par site.

Il est temps de se regrouper car le temps passe très vite. Annoncer vos sites respectifs et prenez contact les uns avec les autres par messagerie personnelle pour vous s'organiser.

S'ils n'ont pas 70% des baux resignés, AppartCity perdra beaucoup d'argent (300 % du chiffre d’affaires). S'ils y arrivent, ils pourront vendre leur affaire un bon prix car les charges fixes seront drastiquement baissées avec des loyers inférieurs de 30 à 40% et une résidence rénovée.

Dans le cas contraire, ils peuvent se retrouver sans fond de commerce.!

En effet, on pourra donner la gestion à un autre exploitant (il n'aura pas de mal à etre meilleur gestionnaire), celui ci n'aura rien à payer pour le fond de commerce.
Cela permettra d'augmenter considérablement les loyers payés (par rapport à la baisse de 30%) au propiétaires que nous sommes.

A mon avis, c'est la meilleure solution, car on y perd beaucoup moins, on sera aussi tranquille qu'avant, on n'aura pas à attendre le bon vouloir quand aux dates de paiements des loyers et on aura quitté une société dans un mauvais état économique.

Il faut en prendre conscience!

L'un de nous, qui a connu les mêmes mésaventures, m'a parlé d'une société qui avait repris le commerce de avec une perte au niveau des loyers 3 fois moindre pour les bailleurs.

C'est le moment d'agir!

Cordialement.

 

[Romain le cht'i]

Bonsoir,

Je suis parfaitement d'accord avec votre commentaire. Il ne faut pas avoir peur de refuser de renouveler un bail qui est inacceptable. On ne risque pas grand chose en réalité, car des gestionnaires candidats à la reprise on en trouvera. Et surement avec une baisse bien moindre que celle voulu par DVS. Nos apparts sont bien situés. Et peut être que les futurs repreneurs verseront les loyers dans des délais acceptables. Pour ANNECY- SEYNOD, payé ce jour avec 1 mois et 12 jours de retard... de pire en pire...

Sans compter qu'avec une baisse des loyers de 30 à 40 %, DVS n'est pas certain de s'en sortir. Je vois mal comment ils peuvent redresser la barre, même avec un bon taux de remplissage et un contexte éco qui serait meilleur. Pour moi c'est certain ils sont condamné. Et ne pas renouveler en grand nombre et certainement le meilleur moyen de pression sur DVS.

Je suis prêt à me regrouper avec d'autre propriétaires pour agir le moment venu. On rencontrera probablement des difficultés, mais il ne faut pas se laisser faire.

Cordialement Romain

 

[nicolasB]

On peut aussi croire au Père Noël

D'où sortez vous que DVS perdra 300 % du chiffre d'affaires ? Pour moi s'ils n'ont pas 70 % des appartements, la résidence perd son statut de résidence de tourisme et dans ce cas DVS se retire (et nous laisse nos appartements sur les bras). La seule chose qui leur restera à faire c'est de licencier les 3 personnes qui s'occupent de la résidence et basta ! Ils n'ont aucune immo (à part la salle des petits déjeuners soit 100 tantième à St Nazaire) dans la résidence donc la seule perte qu'ils peuvent avoir est le fait qu'ils n'auront pas l'occasion d'éponger les pertes antérieures. Je ne suis pas sûr que cela leur pose un gros problème

Quand à "un autre exploitant" il suffit de taper "résidence de tourisme" sur Google (site trivago par ex) pour voir qu'ils sont tous en train de pratiquer des soldes ce qui ne dénote pas une santé financière très florissante pour les autres exploitants. A ce sujet j'ai personnellement connu le retrait d'un opérateur autre que DVS. Nous avons cherché un autre exploitant. Résultat ? Néant !!! Donc attention, rien ne garantit le succès d'une recherche de nouvel exploitant et même si c'était le cas rien ne garantit que les conditions du bail seraient meilleurs.

Pour ce qui est "d'augmenter considérablement les loyers" vous voulez combien de rendement? 6-7-8 % .. plus ?? Par les temps qui courent, même les intérêts du livret A baissent (1.75 > 1.25 %) de 28.6 % et encore c'est parce que le gouvernement n'a pas osé descendre à 1 % comme il aurait du le faire.

Je ne perd pas de vue que la situation de DVS n'est pas bonne mais il y a pire et il y a même des opérateurs qui ont fait faillite. Une recherche sur internet est très instructive sur ce sujet. A ce sujet je trouve contradictoire de dire que DVS est condamné et en même temps de dire qu'il faut mettre la pression sur eux. Il me parait clair que sans les baisses de loyers qu'ils nous demandent, ils coulent !!!

 

[LouisPetit]

Bonjour,


Les 300% c'est le prix usuel que se vend un fond de commerce. Pensez vous réellement que les différents sites ne valent rien. Que vaut alors cette société si ce n'est l'addition de ses différentes affaires?

Personnellement, je suis persuadé qu'ils vont revendre Rennes et cela cela d'autant plus cher que les loyers auront été baissés être que la résidence sera rénovée. Ils y ont 3 résidences, ca fait un peu beaucoup.

Reprendre une affaire qui ne leur coutent RIEN, oui, il y aura des candidats. Le statut de résidence de tourisme sera préservé. De ce fait, les loyers n'auront pas de mal à être supérieurs à ceux proposés actuellement.

Pour l'augmentation des loyers, il faut lire ce que j'ai aussi mis entre parenthèses, c'est à dire en comptant la baisse de 30 à 40%.

Sans être une grand connaisseur, le rendement va baisser sérieusement, le calcul de rendement brut est assez facile. on divise le prix de revient total par les loyers annuels. A mon sens, si je devais recalculer le rendement brut actuel, je ferai:
Frais de départ = prix appartement + frais de notaire + frais d'ingénierie financière + frais d'actes.
(Frais de départ * inflation depuis l'achat du bien + frais de rénovation)/ (loyer proposé * 12).

Je suis loin de vos 6,1% que vous annoncez dans un précédent post. Cela veut dire que vous étiez à 10% avant la diminution. Bravo, si Appart City avait plus de collaborateurs comme vous, on en serait pas là.

On nous a déjà fait le chantage au licenciement si la société dépose le bilan à la réunion de juillet, nous n’acceptons pas ces conditions !

Cordialement.

 

[camillo]

On peut aussi croire au Père Noël

D'où sortez vous que DVS perdra 300 % du chiffre d'affaires ? Pour moi s'ils n'ont pas 70 % des appartements, la résidence perd son statut de résidence de tourisme et dans ce cas DVS se retire (et nous laisse nos appartements sur les bras). La seule chose qui leur restera à faire c'est de licencier les 3 personnes qui s'occupent de la résidence et basta ! Ils n'ont aucune immo (à part la salle des petits déjeuners soit 100 tantième à St Nazaire) dans la résidence donc la seule perte qu'ils peuvent avoir est le fait qu'ils n'auront pas l'occasion d'éponger les pertes antérieures. Je ne suis pas sûr que cela leur pose un gros problème

Quand à "un autre exploitant" il suffit de taper "résidence de tourisme" sur Google (site trivago par ex) pour voir qu'ils sont tous en train de pratiquer des soldes ce qui ne dénote pas une santé financière très florissante pour les autres exploitants. A ce sujet j'ai personnellement connu le retrait d'un opérateur autre que DVS. Nous avons cherché un autre exploitant. Résultat ? Néant !!! Donc attention, rien ne garantit le succès d'une recherche de nouvel exploitant et même si c'était le cas rien ne garantit que les conditions du bail seraient meilleurs.

Pour ce qui est "d'augmenter considérablement les loyers" vous voulez combien de rendement? 6-7-8 % .. plus ?? Par les temps qui courent, même les intérêts du livret A baissent (1.75 > 1.25 %) de 28.6 % et encore c'est parce que le gouvernement n'a pas osé descendre à 1 % comme il aurait du le faire.

Je ne perd pas de vue que la situation de DVS n'est pas bonne mais il y a pire et il y a même des opérateurs qui ont fait faillite. Une recherche sur internet est très instructive sur ce sujet. A ce sujet je trouve contradictoire de dire que DVS est condamné et en même temps de dire qu'il faut mettre la pression sur eux. Il me parait clair que sans les baisses de loyers qu'ils nous demandent, ils coulent !!!

Bonjour

Tout à fait d'accord avec ce post, virer DMS et trouver un autre repreneur ne sera pas chose facile ! Quand à retrouver notre niveau de loyer avec ce nouveau gestionnaire, inutile de rêver, ce sera peine perdue !
De toute façon, ces derniers temps, tous les gestionnaires proposent une indexation d'une partie des loyers sur le CA, refuser cette clause, vu la conjoncture et la déprime des résidences de tourisme, amènera DMS (ou tout autre) à déposer le bilan et on se retrouvera avec des appartements vides, un immeuble à la dérive avec les risques de squat que cela amène !
A mon avis, la totalité des propriétaires de chaque résidence est à plusieurs centaines de kms de celle-ci !
Avec DMS, l'avenir est loin d'être rose mais avec un autre cet avenir risque de devenir encore plus sombre !

Il est facile de calculer le potentiel de son appartement en regardant sur le site DMS le tarif pratiqué dans la résidence où l'on est concerné. Il suffit de multiplier le prix/semaine (correspondant à son appartement) proposé sur le site par 52 pour trouver le CA annuel max, pratiquer sur ce total un abattement de 30% minimum (il faut pas rêver, un taux de remplissage de 100% n'existe pas !). Sur ce montant il faut déduire 50% au minimum (voire 60%) de frais de fonctionnement de la résidence pour le personnel, maintenance, services, entretien, frais copro, etc, etc.....
Soit pour un studio qui se loue 500€ TTC/semaine sur Nantes :
X52 = 26 000€
-30% de non occupation : 18 200€
-55% (je moyenne) frais fonctionnement : reste 8190€ TTC c'est le loyer qui devrait rester pour le propriétaire soit 7654€HT.
Pour un studio de 160 000€ (compris notaire et agence soit 140K€ pour l'immo seul), ça fait une renta de 4.80%, c'est plus que correct.
Bien entendu si le taux de remplissage est inférieur à 70%, ce loyer doit-être réduit d'autant !
C'est sur cette base là que tout bon gestionnaire devrait proposer des baux viables qui ne mettent pas en péril la solvabilité de celui-ci.

De mon côté, la renta de mes 2 appartements se situe autour de 6.5% actuellement et je suis prêt a accepter de redescendre autour de 5% soit une baisse de 25% environ plutôt que de me retrouver sans personne pour le gestion de ceux-ci !

Camillo