Bonjour,
Voici une communication qui circule et qui est des plus instructive, le message est un peu long mais vaut la peine d'être lu :
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Les mandats de la FAPRAH
Pour quoi faire ?
La FAPRAH vient de lancer une consultation uniquement auprès de ses adhérents pour connaître le
retard des loyers dans les Résidences. Cette consultation serait suivi d'un rendez-vous avec
Appart'City. Pour quoi faire ? Selon quel ordre du jour ?
Il semble même que la FAPRAH demande à chaque copropriétaire contacté de mandater ses
représentants ou la FAPRAH pour négocier. Quoi ?
Or en juin 2015 l'Association GICORCA avait engagé son action qui commence à porter ses fruits
et pour laquelle la FAPRAH, parlant de mandat, avait affirmé et posé ces questions (extrait d'un
courriel de la FAPRAH) :
Mon avis est qu’il faut se méfier avant de signer un tel mandat.
Les mandats précisent d’ordinaire ce sur quoi ils portent :
- Négociation d’une baisse de loyer. Jusqu’à combien à la baisse ?
- En contrepartie de quoi ?
- Quelles diligences seront effectuées ?
- Pour quel objectif ?
Pourquoi ces questions n'ont plus d'importance pour la FAPRAH qui n'y répond pas ?
La FAPRAH continuait par :
De plus, tout accord même contraignant signé avec Appart’City « pour retrouver le règlement
régulier des loyers sans procédure » n’aurait pas plus de force juridique [que] les baux euxmêmes.
En cas de non-respect, il faudrait de toute façon saisir le juge pour faire condamner
Appart’City à respecter son accord, comme nous le faisons aujourd’hui pour les forcer à respecter
les baux.
Monsieur AXXXX à l'époque Secrétaire de la FAPRAH écrivait alors :
Personnellement, je ne crois pas à une possible négociation avec Appart’City, qui repose sur la
condition sine qua non d’une confiance réciproque. Comment à ce jour faire confiance à une
société qui est à la merci de sociétés d’investissement qui ne pensent qu’à leur bénéfice en
contraignant les propriétaires à faire la banque à leur place ?
Pour ma part, je ne pourrais pas faire confiance à des négociations menées par des acteurs qui
changent d'avis en fonction de leurs intérêts personnels. Nous sommes restés fidèles à notre ligne de
conduite depuis juin 2015.
Nota : je tiens ce courriel de la FAPRAH à la disposition de ceux qui le voudront.
Il faut savoir qu'un mandat n'est pas un blanc-seing. Le mandataire (celui qui reçoit le mandat) n'a
pas un pouvoir illimité, il ne peut pas engager le mandant (celui qui donne le pouvoir) au delà des
limites qui ont été fixées par le mandant.
La négociation ne peut déboucher sur un accord collectif. L'accord qui sera obtenu doit être
entériné, donc signé individuellement par chaque copropriétaire qui l'acceptera. La mandat
n'entraîne pas l'obligation d'accepter l'accord qui aura été obtenu par le ou les mandataires.
Nota : voir en fin de document un complément sur les mandats
De plus, il faut savoir que Appart'City a annoncé lors de la réunion du 2 avril 2016 avoir une dette
de 25 millions d'euros concernant les loyers non payés.
De plus en fin de réunion, Appart'City a réussi à obtenir, à main levée de bon nombre des présents,
qu'il serait acceptable d'avoir 5 à 6 mois de retard et alors ensuite de « payer régulièrement » les
autres loyers. Cette décision de dernière minute a semblé vraiment préparée d'avance voire même
orchestrée, ce qui aide à comprendre certaines relations privilégiées de notre exploitant avec des
fédérations.
Si on décode un peu tout ça, on se rend compte de deux choses :
1) Appart'City a 25 millions d'impayés (35% du montant annuel soit 4,5 mois de loyer).
Mais 10 millions quelque part sur un compte de trésorerie sont inaccessibles aux huissiers en
France, le besoin de trésorerie ne serait donc que de 15 millions (21% soit 2,5 mois),
2) La FAPRAH fait une enquête pour savoir si les loyers dû par résidence adhérente sont dans
l'épure des 25 millions ou des 15 millions.
Il est évident que Appart'City, après négociation en acceptant, de réduire la dette de 25 à 15 millions remboursés sur un échéancier hypothétique, donc un moratoire, et ensuite en promettant de payer régulièrement les loyers, fait la politique du négociateur qui pourra se vanter d'avoir réussi un exploit (faire réduire le nombre de mois bloqués) alors que ce n'est qu'entériner une réalité.
Il faut savoir qu'un moratoire, a pour conséquence le fait que la dette de loyer en retard n'est plus EXIGIBLE et ainsi l'état de cessation de paiement n'existe plus. Plus aucune Résidence individuelle, ni mêmes regroupées, ne pourront assigner en Redressement Judiciaire.
Le risque disparaissant pour l'exploitant, les copropriétaires n'ont plus que très peu de moyen d'action.
Nous les copropriétaires, nous devons refuser tout moratoire qui serait sans garanties sérieuses et contreparties équitables !
Vous avez bien compris que le MORATOIRE que certains voudraient nous faire avaler est un piège qui nous enlèvera tout moyen d'action.
Rejoignez-nous dans l'action, soutenue par un conseil d'exception ! Notre Mouvement
Réveillons-nous !!
Quelques précisions pour éclairer le débat.
Un mandat donné par un mandant à un mandataire est un contrat qui lie les deux parties. Le mandant donne pouvoir au mandataire d’agir en son nom dans la ou les limites précisées dans le contrat. Le mandataire s’oblige à agir dans ces limites pour le compte du mandant.
A l’heure où il est question de négociation avec l’exploitant, il n’est pas inutile de préciser ce point de droit, afin que chacun s’engage en connaissance de cause.
Les associations de copropriétaires ou les fédérations d’associations ne sont pas des associations de créanciers ni de consommateurs et ne peuvent agir que dans la limite de leur objet social qui lui-même est limité par la mission de l’association.
Ainsi, même si les Présidents de ces associations ont reçu mandat pour agir au mieux des intérêts des adhérents, ceux-ci ne leur ont pas donné un blanc-seing pour signer en leurs noms un accord avec l’exploitant.
Une association de copropriétaires ou une fédération n’est pas non plus un syndicat et n’a pas le pouvoir de négocier des conventions collectives ou des accords collectifs qui lieraient l’ensemble des copropriétaires sans que ceux-ci adhèrent personnellement à cette convention ou accord inscrit dans un nouveau contrat de bail dûment signé par eux.
Ainsi, même si les copropriétaires donnent mandat à d’autres, présidents ou non d’associations, ce mandat devrait préciser exactement la teneur de l’accord, de façon exhaustive, pour leur être opposable. Sinon, un tel accord n’est opposable qu’à ceux qui l’ont signé personnellement.
De plus, le mandat étant un contrat intuitu personae, le mandataire ne peut lui-même déléguer les pouvoirs qu’il a reçus à une ou plusieurs autres personnes.
J’aime quand les pendules sont à l’heure !
Complément réalisé par un copropriétaire concerné
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