montage pret immobilier ?

[Aristide]

Bonjour,

Il faut savoir de quoi l'on parle (Cf liens page 72)

S'il s'agit d'une renégociation vous pouvez avoir des frais de dossier et d'avenant mais dans ce cas il n'y a pas d'indemnité de remboursement anticipé "IRA" (***) puisqu'il n'y a pas de remboursement. C'est le contrat ancien qui continue (= pas de novation) avec un autre taux.

S'il s'agit d'un rachat de crédit (= novation) interne (même banque) il peut y avoir les frais suivants :

=> Concernant l'ancien crédit :
+ Eventuels intérêts intercalaires entre date dernière échéance payée et date remboursement effectif
+ Indemnité de remboursement anticipé "IRA" (***)
+ Et rien d'autres = L.312-23 du code de la consommation

=> Concernant le nouveau crédit :
+ Frais de dossier
+ Parts sociales (éventuellement si réseau mutualiste)
+ Frais de garantie

S'il s'agit d'un rachat de crédit (= novation) externe (banque concurrente) :

+ En plus des frais ci-dessus il peut y avoir des frais de mainlevée hypothécaire.

(***) NB) - Je rappelle que l'IRA n'est pas de 3% mais de un semestre d'intérêts calculés au taux moyen du prêt sur le capital effectivement remboursé avec plafond de 3% sur le capital dû avant remboursement.
Dans votre cas ce sera donc 6 mois d'intérêts calculés sur 50.000€.

Cdt

 

[paddy]

C'est super compliqué.
En gros c'est normal les frais qu'elle m'a dit ?
Ça vous paraît pas trop excessif ?
Merci beaucoup.

 

[Aristide]

En gros c'est normal les frais qu'elle m'a dit ?

Ben...non.

Mais que vous propose t-elle exactement ?

Si c'est une renégociation elle ne peut pas vous demander d'IRA

Si c'est un rachat interne, sur le prêt ancien elle ne peut pas vous demander de frais d'avenant puisqu'il n'y en a pas (nouveau prêt pour rembourser l'ancien).

Par contre sur le nouveau prêt elle peut prendre des frais de dossier qui remplacent les frais d'avenant.

Ça vous paraît pas trop excessif ?

Des IRA de 3%; si

=> En rachat c'est un semestre d'intérêts maxi.
=> En renégociation il ne peut pas y en avoir puisqu'il n'y a pas de remboursement.

Des frais d'avenant de 260€ aussi.......s'il n'y a pas d'avenant (si rachat interne).

Par contre, si nouveau prêt (rachat interne) des frais de dossier de 300€, bien que toujours négociables, semblent au niveau des pratiques courantes.

Attention, si rachat vous risquez aussi des frais da garantie.

Cdt

 

[paddy]

donc on reprend depuis le debut .
je suis au CIC ,mon pret est de 154 740 euros , il me reste 283 mois , mensualité 850 euros avec assurances incluses .le pret a ete souscrit l'annee derniere pour 25 ans avec un taux a 3.30%

le credit agricole m'a fait une proposition de rachat de credit :
*DE 154 740 du capital restant du , on passe au total du projet 161 064 euros - 50 000 euros d'apport = 111 064 euros
sur 180 mois restants , taux 2.20% , mensualité hors assurance 724.90 , avec assurances 778.26 euros , TEG estimé 2.93% .

du coup, ma banque le CIC , pour s'alligner :
me propose une renégo ,de 3.30% , on passerai a 3% , avec les memes mois restants , et ca fait environ 25 euros de moins de mensualité,soit 825 euros de credit mensuel .
on aurait 300 euros de frais de dossier a payer en supplement . c'est tout .

ensuite dans un 2e temps , faire le remboursement anticipé de 50 000 euros ,a payer les fameux IRA 3% ou 6 mois d'interets ( je sais pas ce qu'il faut plus le coup ) ET les frais d'avenant de 260 euros .
on passerai donc sur 15 ans et on serait a a peine 760 euros de credit mensuel donc en dessous de la proposition du credit agricole .

donc voila , es ce que cela vous parait normal ce qu'elle propose ?

 

[Aristide]

du coup, ma banque le CIC , pour s'alligner :
me propose une renégo ,de 3.30% , on passerai a 3% , avec les memes mois restants , et ca fait environ 25 euros de moins de mensualité,soit 825 euros de credit mensuel .
on aurait 300 euros de frais de dossier a payer en supplement . c'est tout .

RAS, tout est OK

Notez seulement qu'il serait plus judicieux, à mon avis, que vous conserviez la même mensualité qu'antérieurement et que vous réduisiez la durée de quelques mois = moins d'intérêts et moins de primes d'assurances à payer.

ensuite dans un 2e temps , faire le remboursement anticipé de 50 000 euros ,a payer les fameux IRA 3% ou 6 mois d'interets ( je sais pas ce qu'il faut plus le coup )

C'est 6 mois d'intérêts au taux moyen du prêt sur le capital effectivement remboursé ( = 50.000€) avec plafond de 3% sur le capital dû avent remboursement (article R.312-2 du code de la consommation)

ET les frais d'avenant de 260 euros .
donc voila , es ce que cela vous parait normal ce qu'elle propose ?

Non conforme à l'articleL.312-23 du code de la consommation

Cdt

 

[paddy]

RAS, tout est OK

Notez seulement qu'il serait plus judicieux, à mon avis, que vous conserviez la même mensualité qu'antérieurement et que vous réduisiez la durée de quelques mois = moins d'intérêts et moins de primes d'assurances à payer.

j'y avais pensé !
mais je pensai pas que c'etait possible a faire . je vais lui dire ...

Non conforme à l'articleL.312-23 du code de la consommation

je vais lire l'article 312-23 , et je vais egalement lui en parler .

si tout parait a "peu pret normal" , moi ca me va car on sera bien en dessous que le CA , mais bon , j'ai pas encore la simulation officielle .

merci merci merci

 

[paddy]

bonsoir tout le monde ,
je reviens vers vous pour vous demander un petit renseignement .
ma banquiere a voulu faire sa renego de taux absolument au mois de decembre , elle nous a fait 3% au lieu de 3.30% ...
mon bien locatif n'est toujours pas vendu , compromis signé , ca devrait se decanter dans 15 jours .
je regardais ce soir par hasard sur le net que les taux immobiliers aurait encore chutés un petit peu .
ma question est :
es ce que j'ai le droit de partir de ma banque en me le faisant racheter par une autre banque concurrente meme si je viens juste de faire une renego ?
faut pas attendre 1 an ? ou des frais supplementaires ?
je sais pas du tout , pouvez vous m'eclaircir .

merci beaucoup .

 

[Aristide]

Bonjour,

ma question est :
es ce que j'ai le droit de partir de ma banque en me le faisant racheter par une autre banque concurrente meme si je viens juste de faire une renego ?

Bien entendu; aucun texte ne l'interdit !

faut pas attendre 1 an ?

Aucune obligation légale ou réglementaire

ou des frais supplémentaires ?

Vous aurez forcément divers frais supplémentaires :

=> Sur le prêt ancien:
+ Indemnité de remboursement anticipé (IRA)
+ Mainlevée hypothécaire éventuellement

=> Sur le nouveau prêt :
+ Nouveaux frais de dossier
+ Nouvelles part sociales éventuellement
+ Nouveau frais de garanties

Voir page 72 ci-dessus :

« Renégociation »….ou bien « Rachat de Crédit » ? (1ère partie)
[lien réservé abonné]

« Renégociation »….ou bien « Rachat de Crédit » ? (2ème partie)
[lien réservé abonné]

Cdt

 

[paddy]

merci !!
comme d'habitude au top Aristide !!
merci beaucoup , ca me rassure ..

ton post est toujours d'actualité pour lissé un pret ?
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/comment-reduire-le-cout-du-credit-avec-un-montage-en-echeances-lissees.9109/

 

[Aristide]

Bonjour,

ton post est toujours d'actualité pour lissé un pret ?
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/comment-reduire-le-cout-du-credit-avec-un-montage-en-echeances-lissees.9109/

Conceptuellement oui.

Mais il semblerait que certaines banques soient réticentes à utiliser cette technique soit par qu'elles ne le veulent pas, soit qu'elles ne le peuvent pas (moyens informatiques) soit les deux.

Certaines utilisent un artifice palliatif en injectant dans le plan de financement un petit prêt à taux réduit mais ce n'est pas de l'optimisation; c'est du bricolage.

En fait, pour "l'optimisation de cet artifice" il faudrait cumuler les deux c'est à dire, en plus de ce petit prêt à taux réduit qui est en fait un prêt "emboité" au même titre que le serait un prêt patronal par exemple, appliquer aussi la technique des prêts gigognes à échéances lissées.


Cdt

 

[paddy]

Ok ok je comprend.
sur une renego ça peut pas se faire car le prêt est déjà monté je suppose ?
Par contre pour un rachat dans une autre banque je peux le demander ?
Même en réinjectant les 50 000 euros je peux pas le faire ?

 

[Aristide]

Sur un financement "déjà en place" la renégociation n'entraîne pas novation c'est à dire que c'est le contrat ancien qui continue avec un autre taux.

Dès lors, sous réserve du " vouloir/pouvoir" de la banque le maintien du montage à échéances lissées initial est possible.

Mais si au départ ce n'est pas un tel montage qui est prévu, il n'est pas possible de le créer à l'occasion d'un renégociation car l'insertion de prêts gigognes emboîtés nécessiterait forcément de nouveaux contrats; il y aurait forcément novation.

Par contre ce serait possible en rachat interne ou externe.....mais les frais sont bien supérieurs à ceux d'une renégociation.

Cdt

 

[paddy]

Oui oui c'est ça , et c'est tout à fait logique.
Mon prêt initial n'est pas du tout monte comme ça.
Après a voir si on se le fait racheter par une autre banque et la je demanderai " votre système " de montage de prêt.
Je vous tiens au courant pour la suite.

Merci Beaucoup Aristide !

 

[paddy]

me revoila plus vite que prevu !
je reviens pour demander quelques conseils precieux et me guider vers les bonnes demarches a effectuer .

donc , j'en suis toujours a reinjecter 50 000 euros dans mon pret immo , d'ou il reste encore 153 000 euros de capital restant du .

la nouvelle , ou meme la bonne nouvelle , c'est que je peux encore y injecter en + des 50 000 euros , 30 000 euros de + . ce qui ferai 80 000 euros a réinjecter , ca fait plus de la moitié du capital restant du .

au lieu de flamber avec cette argent , a acheter tout et n'importe quoi , je prefere le reinjecter dans mon credit .

es-ce une bonne idee de reinjecter 80 000 euros que 50 000 ? je suppose que oui que d'aller faire un autre placement ( PEL LEP livert A ... ) .

apres c'est de combien reduire la duree .
on partait a la base ( y a 3 ans ) , avec des mensualités de 940 euros tout les mois sur 30 ans !!
en ce moment on est a environ 905 euros sur 25 ans .

nos ages : moi 37 ans et ma femme 28 ans , nos enfants 5 ans et 1 an .
nos salaires c'est 1200 euros par mois .

moi a la base , j'aurai du finir de payer la maison , j'aurai eu 65 ans ...

la si on reinjecte 80 000 , ca va pas etre la meme chose .
on repart sur 15 ans ? ou 12 ans ou 10 ans ?

une copine banquiere nous disait de se serrer la ceinture tout les mois et que le + tot possible avoir remboursé le pret immo pour payer les etudes des enfants .

vous en pensez quoi ? vous feriez quoi ?

apres niveau banque , on peut "mieux " negocier en apportant cette somme d'argent ou pas ?

car la on joue pas sur 1000 ou 2000 euros , mais 80 000 euros .

j'aimerai ne pas faire de betises .
je me dit que si on voudrait dans 10 ans notre maison serait fini de payer , alors la j'aurai pas 65 ans mais 48 ans , c'est vraiment pas la meme chose .

avis aux experts ..

 

[Aristide]

Bonjour,

Deux raisonnements son possibles; un raisonnement en termes financiers uniquement et un autre en tenant compte de l'aspect "prévoyance/sécurité" lié au fait que le crédit est assorti d'une assurance décès-invalidité.

Je vous suggère de voir :

Placer ses avoirs ou bien les utiliser pour un remboursement anticipé ?
[lien réservé abonné]

L'applicatif joint vous permet des simulations.

Si vous optez pour le remboursement anticipé partiel, à mon sens et ainsi qu'expliqué dans les pages antérieures, la bonne démarche est de déterminer à priori une échéance cible (assurances comprises si primes fixes) acceptable par votre banque eu égard à votre capacité de remboursement.

Partant de là c'est la durée résiduelle que devient le paramètre calculé et qui est donc optimisée.

Dans la définition de cette échéance cible, je vous suggère cependant de prendre une marge de sécurité pour ménager une certaine capacité d'endettement en cas d'éventuels besoins ultérieurs.

Cdt

 

[paddy]

je lis ca de suite !
si j'ai des questions je reviens vers vous .
merci beaucoup

 

[paddy]

c'est une usine a gaz les tableaux de simulation !!
je comprend la moitié des choses .
mais c'est quand meme interressant de se pencher sur le placement en cas de deces ou d'invalidité car on y pense pas toujours .

 

[Aristide]

c'est une usine a gaz les tableaux de simulation !!

???

Ii suffit :

1) - De cliquer sur chaque cellule de la ligne N°7 matérialisée en vert et d'y saisir les données qui vous concernent.

2) - De lire ensuite :

+ La ligne 20 'Coût réel"

Et/ou

+ La ligne 25 "Valeur du patrimoine"

=> Pour voir l'option qui vous est la plus favorable.

NB) - Le taux de l'épargne nouvelle (cellule "H7") est celui auquel vous pensez pouvoir placer l'équivalent des échéances que, du fait du remboursement, vous n'aurez plus à payer.

Le taux de l'épargne antérieure (cellule "I7") est celui auquel l'épargne que vous allez utiliser pour procéder au remboursement anticipé est rémunérée.

Vous pouvez très bien saisir le même taux pour les deux.


Cdt

 

[paddy]

oui oui , c'est ce que j'avais fait .
apres c'est les lignes de 22 a 27 que je comprend pas . et les taux epargne

en tout cas , je fait la simulation sur 25 ans , 15 et 10 ans .
10 ans c'est vraiment pas mal !!!

 

[Aristide]

apres c'est les lignes de 22 a 27 que je comprend pas .

Ben...les libellés semblent explicits :

+ Ligne 22 = Valeur du bien immobilier à sa valeur d'origine (sans plus value ni moins value)
+ Ligne 23 = Capital acquis par l'épargne antérieure dont une partie sert au remboursement anticipé
+ Ligne 24 = Capital acquis par le placement de l'équivalent du montant des échéances qui ne sont plus payées à la banque
+ Ligne 25 = Valorisation du patrimoine acquis (immobilier + financier)
+ Ligne 26 = Différence entre ce qu'aurait été le capital acquis sans investissement immobilier (cellule "E25") et la valeur du patrimoine total des trois cellules qui suivent
+ Ligne 27 = Pourcentage de plus value annuelle nécessaire pour atteindre la valeur de ce qu'aurait été le patrimoine financier en l'absence d'investissement immobilier (placement de l'épargne antérieure plus de l'équivalent des échéances sans objet puisque pas d'investissement donc pas de crédit)

et les taux epargne

Déjà expliqué post antérieur

Mais il faut préciser que cet applicatif concerne plutôt l'hypothèse d'un remboursement anticipé total.

Il n'est pas spécialement adapté pour un remboursement anticipé partiel mais le sens de l'orientation est le même qu'il s'agisse d'un remboursement total ou partiel.

Cdt