montage pret immobilier ?

[ZRR_pigeon]

je me trompe ou je ne vois que des simulations portant sur une echeance de 930 euros, ce qui veut dire que vous conservez le bien locatif ?????????

vous avez donc pris cette decision en s'appuyant sur des chiffres ou c'est le conseil du banquier ?

 

[paddy]

bonjour ,
non non c'est que le banquier m'a fait que cette proposition , car il me disait que meme avec de l'apport ca ne changerait pas le taux , que le taux etait assez bien placé a 4.45% pour justement garder leur client , que j'aurai pas le temps de vendre le bien locatif avant la fin de l'année , et que au pire je pouvait réinjecter l'argent du bien plus tard dans le pret et bla bla bla ( pas fou le banquier ! ) .... donc j'ai pas insister !
j'ai rdv ce matin j'ai mon banquier a moi , donc je vais tout revoir avec lui .
je vous tiens au courant tout a l'heure.

 

[Aristide]

Bonjour,

Ci-joint fichier Excel avec 3 simulations.

+ Hypothèse N° 1 = reconstitution (aux différences dues aux arrondis près) de l'offre de votre banque

+ Hypothèse N° 2 = Id N° 1 mais avec lissage parfait (Vous gagnez déjà 6 échéances =/= 1.800€)

+ Hypothèse N° 3 = Optimisation.
Faute de connaître la vraie hiérarchie des taux que votre banque pourrait vous proposer, j’ai imaginé celle-ci :

061 - 084 mois = 3,35%
085 - 120 mois = 3,50%
121 - 144 mois = 3,65%
145 - 180 mois = 3,80% (fourni par vous)
181 - 216 mois = 3,95%
217 - 240 mois = 4,10%
241 - 300 mois = 4,25%
301 - 360 mois = 4,45% (fourni par vous)

Si votre banque utilise la technique "d'amortissement classique du prêt emboîté (?)" vous gagnez alors :
=> 10 échéances =/= 6.000€ ???

Bien entendu la réelle hiérarchie des taux appliquée par votre banque donnerait un résultat autre (en moins bien ou en mieux ???)

Cordialement,

 

[ZRR_pigeon]

et que au pire je pouvait réinjecter l'argent du bien plus tard dans le pret et bla bla bla ( pas fou le banquier ! ) .... donc j'ai pas insister !

vous avez raison de ne pas insister. le banquier a toujours raison. Les banques otn encore d ebeaux jours devant elles !!

 

[Aristide]

Bonjour,

Ci-joint une 4ème possibilité.

Avec la supposée hiérarchie des taux ci-dessus imaginée, si vous pouviez aller jusqu'à 944€/mois (et que votre banque l'accepte), la durée pourrait alors être réduite de 18 mois et votre gain sur le coût du crédit serait de =/= 10.400€

Cordialement,

 

[paddy]

bonjour ,
desolé de repondre si tardivement , mais j'etait de mariage tout le week end .
euhh la c'est du bon boulot ces petits tableaux ! je suis impressionné de voir des gens qui arrive a me calculer et a m'aider comme ca dans mes demarches !!
faut quand meme que j'essaie de comprendre tous les chiffres , en tout cas je vois que dans l'hypothese 4 ca fait gagné 10 000 euros en bidouillant sur les paliers
c'est bien ça ???
pour de ce qui est de ma banque la SG (ma banque) , il arrive pas a s'alligner sur la la CE ( celle de ma femme ) . car deja il peut pas descendre a 4.45% , mais il arrive a faire kiff kiff sur les mensualités ( 10 euros de plus ) , le probleme c'est que a la SG il ne finance pas les frais de notaire , dossier et garanties dans le pret immo , il est obliger de faire un pret conso .
si ca vous interresse je peut vous mettre la simulation pour vous montrer .

 

[Aristide]

faut quand meme que j'essaie de comprendre tous les chiffres , en tout cas je vois que dans l'hypothese 4 ca fait gagné 10 000 euros en bidouillant sur les paliers
c'est bien ça ???

Oui mais attention, je vous ai bien prévenu que le résultat réel dépend de la vraie hiérarchie des taux que je ne connais pas; à vous de la fournir pour des simulations plus réalistes.

si ca vous interresse je peut vous mettre la simulation pour vous montrer

Si vous chosissiez cette banque la simulation serait sans doute utile pour intégrer ce prêt conso dans le montage optimisé.
Dans la négative ce ne semble pas nécessaire.

Ce qu'il faudrait par contre c'est que vous déterminiez votre échéance cible = la mensualité assurances comprises que vous voulez/pouvez payer et qui soit acceptable par votre banque.

Avec cette échéance cible, la vraie hiérarchie des taux et tous les autres paramètres (notamment taux des assurances) les simulations seraient plus fiables.

Cdt

 

[paddy]

"vraie hiérarchie des taux " , deja ça je ne comprend pas ce que ca veut dire ??
dans la simulation de la SG le pret conso est "incorporer" dans la simulation du pret immo , et y a pas de chiffre ou de taux .juste sur le graphique on voit le credit conso est de 84 mois avec des mensualités de environ 180 euros .

apres si je reste sur cette hypothese (de ne pas vendre la maison) , je crois que j'ai fait le tour des banques et que celle la serait la + adapté ( peut etre ) . non ??
pour la mensualité nous on voudrait maxi 950 euros par mois assurance incluse , normalement ca passe aussi pour la banque .

 

[Aristide]

"vraie hiérarchie des taux " , deja ça je ne comprend pas ce que ca veut dire ??

Avec l'exemple que je vous avais fourni ci-dessus et que je reproduis ci-dessous, ce devrait pourtant être facile à comprendre ?

+ Hypothèse N° 3 = Optimisation.
Faute de connaître la vraie hiérarchie des taux que votre banque pourrait vous proposer, j’ai imaginé celle-ci :

061 - 084 mois = 3,35%
085 - 120 mois = 3,50%
121 - 144 mois = 3,65%
145 - 180 mois = 3,80% (fourni par vous)
181 - 216 mois = 3,95%
217 - 240 mois = 4,10%
241 - 300 mois = 4,25%
301 - 360 mois = 4,45% (fourni par vous)

dans la simulation de la SG le pret conso est "incorporer" dans la simulation du pret immo , et y a pas de chiffre ou de taux .juste sur le graphique on voit le credit conso est de 84 mois avec des mensualités de environ 180 euros .

Pas suffisant comme information; outre la durée il faut le montant, le taux de prêt et le taux d'assurances

Cdt

 

[paddy]

ca y es j'ai compris ! pour " vraie hiérarchie des taux " .
en tout cas felecitation et un grand merci pour toutes ces simulations que vous m'avez faites .chapeau !

 

[ZRR_pigeon]

ca y es j'ai compris ! pour " vraie hiérarchie des taux " .
en tout cas felecitation et un grand merci pour toutes ces simulations que vous m'avez faites .chapeau !

bravo a vous pour partir sur un pret de 30 ans alors que rien ne vous y oblige !

 

[paddy]

.............

 

[paddy]

je deterre mon vieux post !
bonsoir a tous ,
entre temps j'ai rechangé de banque , lors de la renégo j'avais gagné 4 ans de mensualité .je suis donc passé a 25 ans a l'epoque ..
les taux ont encore baissé , ma banquiere parre en vacances es ce que une personne pourrait me calculer " a peu pres " une renego en y reinjectant 50 000 euros .
mon pret est de 155 000 euros , il me reste 283 mois , mensualité 850 euros avec assurances incluses , sans l'assurance ca doit etre 780 euros .
si je réinjecte 50 000 euros et que je part sur 20 ans au lieu de 283 mois en prenant un taux a 2.5% ( taux actuel dans ma region sur 20 ans ).
ca me baisserai de combien la mensualités ?

merci beaucoup par avance .

 

[ZRR_pigeon]

vous allez economiser enormement d'interet du pret en injectant tout cet argent frais.
maintenant pourquoi tenez vous a en reperdre aussitot une bonne partie en baissant la mensualité et en conservant a 3 ans pres la mem durée.

le plus efficace est de maintenir la meme mensualité et de "tuer" la durée....

 

[Buffeto]

le plus efficace est de maintenir la meme mensualité et de "tuer" la durée....

si on peut , le mieux est d'augmenter la mensualité pour avoir une durée encore plus courte......si on le peut.

 

[paddy]

si on peut , le mieux est d'augmenter la mensualité pour avoir une durée encore plus courte......si ion le peut.

et oui je sais bien , je l'avais compris ....
mais franchement je peux pas l'augmenter .
car en gros le credit mensuel c'est mon salaire , et il reste plus que le salaire de ma femme pour payer tout le reste.
on avait pris cette mensualité a l'epoque car j'ai 380 euros de locatif qui rentre .mais maintenant je veux vendre mon bien locatif que je paie enormement d'impot dessus .
ma femme et moi nous sommes pacsé , nous avons une fille de 5 ans , je declare 21000 euros a l'année et ma femme 18500 euros , on deduit les frais réels , la garde pour notre fille ce qui n'est pas enorme ...
on declare 4400 euros de locatif , ( micro foncier 4BE ) .
et nous payons 1780 euros d'impots . ce qui est assez élevé , l'année derniere on payait 950 euros .
samedi , je reviens sur ma declaration d'impots en ligne , je refait la simulation sans le locatif , et la on tombe a 230 euros d'impots !!
ce la fait 1500 euros de moins d'impots + 500 euros de taxe fonciere .
ce qui nous donne 2000 euros , ce qui equivaut a 6 mois de loyer que je donne aux impotsc

 

[ZRR_pigeon]

vous semblez axer votre strategie sur la valeur de l'impot du, vous allez faire de mauvais choix. je vous donne un exemple simpliste pour que ce soit facile a comprendre.

vous avez 20 k€ a placer:
- soit en livret A 1% entierement defiscalisé => 200 euros d'interets , 0 impot a payer
- soit sur un placement a 10% mais imposé a 50% => 2000 euros d'interets, 1000 euros d'impot a payer

vous choisissez lequel ?

 

[Aristide]

Bonjour,

les taux ont encore baissé , ma banquiere parre en vacances es ce que une personne pourrait me calculer " a peu pres " une renego en y reinjectant 50 000 euros .
mon pret est de 155 000 euros , il me reste 283 mois , mensualité 850 euros avec assurances incluses , sans l'assurance ca doit etre 780 euros .
si je réinjecte 50 000 euros et que je part sur 20 ans au lieu de 283 mois en prenant un taux a 2.5% ( taux actuel dans ma region sur 20 ans ).
ca me baisserai de combien la mensualités ?

Je comprends que :
+ A ce jour votre capital restant dû s'élève à 155.000€
+ Il reste 283 mensualités pour amortir totalement ce solde
+ La mensualité pour arriver à ce résultat est de 780€
+ La prime d'assurance est de 70€ mais ne connaissant ni le taux de prime ni le capital sur laquelle elle basée il me sera impossible d'en tenir compte

=> sur ces bases votre taux actuel serait de l'ordre de 3,20% ???

Si ce résultat est exact et que vous souhaitiez affecter un total de 50.000€ en vue d'un remboursement anticipé partiel il conviendra de tenir compte de l'indemnité de remboursement anticipé ( = IRA) sans doute prévue à votre contrat (à confirmer)

Cette indemnité sera plafonnée à un semestre d'intérêts soit :

=> IRA = (50.000€ - IRA) x 3,20% / 2
=> IRA = 787,40€

=> Somme nette affectée au remboursement anticipé = 50.000€ - 787,40€ =/= 49.212€

=> Solde après remboursement anticipé = 155.000€ - 49.212€ = 105.788€

=> Au taux de 2,50% espéré sur 240 mois votre nouvelle mensualité hors assurance serait de =/=560€.

Il convient d'y ajouter la nouvelle prime d'assurance qui sera réduite au prorata des montants en cause.

Si vous voulez que le remboursement anticipé soit de 50.000€ net le solde serait donc de 105.000€ mais l'IRA serait alors de 800€ ce qui vous obligerait à prélever un total de 50.800€ sur votre épargne.

La mensualité serait alors de =/= 556€ hors assurance......à moins que vous ayez négocié une exonération d'indemnité de remboursement anticipé ?

Cdt

 

[paddy]

Ce que je voudrais c'est les réinjecter dans le prêt pour me baisser les mensualités et ne plus avoir de soucis avec un locataire.et bien sûr si ça vaut le coup .. je ne veux pas les placer sur un livret ou autre car ça vaudrait pas le coup pour moi.

Pour mon prêt le taux est de 3.30% .
Ce soir je rentre et je vous donne les chiffres exactes. Mais sinon Aristide vous avez bien compris .
En tout cas déjà milles merci pour ce calcul !

 

[paddy]

voila les chiffres exactes :
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