montage pret immobilier ?

[Juloup]

j'ai 380 euros de locatif qui rentre .mais maintenant je veux vendre mon bien locatif que je paie enormement d'impot dessus .

Pourquoi, l'emprunt n'a pas financé le bien locatif ? Sinon vous auriez probablement intérêt à déclarer au réel plutôt qu'en micro-foncier, pour pouvoir déduire les intérêt d'emprunt.

 

[paddy]

Pourquoi, l'emprunt n'a pas financé le bien locatif ? Sinon vous auriez probablement intérêt à déclarer au réel plutôt qu'en micro-foncier, pour pouvoir déduire les intérêt d'emprunt.

vous voulez dire l'emprunt immobiler de ma maison principale ?
si c'est ca ... je ne sait pas pourquoi !

sinon a ma prochaine renégo ou rachat de credit par une autre banque , je pourrait dans mon emprunt immobilier y rajouter mon pret perso ?


en pour l'emprunt du bien locatif est un credit personnel donc je peux pas deduire les interets .

 

[Aristide]

Bonjour,

voila les chiffres exactes :

+ Le capital initial était de 161.122,43€ amortissable en 300 mois au taux de 3,30%.

+ Au 15/12/2014 votre capital restant dû s'élèvera à 154.740,16€
+ Il restera 282 mensualités pour amortir totalement ce solde
+ La mensualité pour arriver à ce résultat est de 789,44€
+ La prime d'assurance est de 63,46€
+ L'échéance avec assurance est donc de 852,90€

Si vous souhaitiez affecter un total de 50.000€ en vue d'un remboursement anticipé partiel il conviendra de tenir compte de l'indemnité de remboursement anticipé ( = IRA) sans doute prévue à votre contrat (à confirmer)

Cette indemnité sera plafonnée à un semestre d'intérêts soit :

=> IRA = (50.000€ - IRA) x 3,30% / 2
=> IRA = 811,61€

=> Somme nette affectée au remboursement anticipé = 50.000€ - 811,61€ = 49.188,39€

=> Solde après remboursement anticipé = 154.740,16€ - 49.188,39€ = 105.551,77€

=> Au taux de 2,50% espéré sur 240 mois votre nouvelle mensualité hors assurance serait de 559,32€.

=> La nouvelle prime d'assurance sera réduite à 63,46€ / 161.122,43€ x (161.122,43€ - 49.188,39€) = 44,09€

=> La nouvelle mensualité assurance comprise serait donc de 603,41€

Si vous voulez que le remboursement anticipé soit de 50.000€ net le solde serait donc de 154.740,16€ - 50.000€ = 104.740,16€ mais l'IRA serait alors de 825€ ce qui vous obligerait à prélever un total de 50.825€ sur votre épargne.

=> La mensualité serait alors de 555,02€ hors assurance
=> La nouvelle prime serait de 63,46€ / 161.122,43€ x (161.122,43€ - 50.000€) = 43,77€
=> La nouvelle mensualité assurance comprise serait de 559,79€.

....à moins que vous ayez négocié une exonération d'indemnité de remboursement anticipé ?

Cdt

 

[paddy]

super merci !!
enorme !! y en a vraiment qui connaisse leur boulot !
vraiment merci pour tout ces calculs .

pour l'IRA , ma conseillere m'a parlé de 260 euros de frais , ca serait pas ca ??

 

[Aristide]

Bonjour,

pour l'IRA , ma conseillere m'a parlé de 260 euros de frais , ca serait pas ca ??

Si ces 260€ dont votre conseillère vous a parlé concernent bien les IRA c'est qu'elle vous accorde une réduction par rapport au montant plafond légalement possible......ou bien qu'elle s'est trompée ?

Si, par contre, il s'agissait d'autres frais facturés pour une telle opération de remboursement anticipé partiel (qui viendrait en plus des IRA) notez que ce serait tout à fait illégal (Articles R.312-2 et L.312-23 du code de la consommation)

Cdt

 

[paddy]

éh éh éh !!
je vais voir ca avec elle quand elle rentrera de vacances .

 

[paddy]

bonjour ,
j'ai eu une 3 simulations du CA :

* de 154 740 du capital restant du , on passe au total du projet 161 672 euros , ca en fait un paquet de frais de en tout genre !
sur 282 mois restants , taux 2.70% , mensualité hors assurance 774.90 , avec assurances 852.48 euros , TEG estimé 3.31%

donc dans ce premier cas on y gagne rien du tout car on est pareil au CIC.

* de 154 740 du capital restant du , on passe au total du projet 161 064 euros - 50 000 euros d'apport = 111 064 euros
sur 240 mois restants , taux 2.45% , mensualité hors assurance 585.82 , avec assurances 639.11 euros , TEG estimé 3.11%

*DE 154 740 du capital restant du , on passe au total du projet 161 064 euros - 50 000 euros d'apport = 111 064 euros
sur 180 mois restants , taux 2.20% , mensualité hors assurance 724.90 , avec assurances 778.26 euros , TEG estimé 2.93%

c'est vrai que la 3e simulation est pas mal , on repartirai sur 15 ans ( y a 2 ans on etait sur 30 ans ) , avec 80 euros de moins de mensualités par rapport a maintenant et en + 160 euros d'impots sur le revenu en moins egalement .

si financierement on est sur d'y arriver a chaque fin de mois , on partirai sur 15 ans .. a voir et a calculer .
vous en pensez quoi ?

maintenant reste a voir si le CIC vont pouvoir s'aligner ...
apres je sais pas lequels des autres banques sont assez bas en taux , car en ce moment j'ai pas le temps de faire plusieurs banque.
si vous aviez une idée je serai preneur ?

merci a vous

 

[ZRR_pigeon]

ca serait bien de détailler ces "paquets de frais", car on risque d'y découvrir des perles pas très réglementaires...

 

[Aristide]

Bonjour,

Avec les chiffres que vous indiquez l'on ne retrouve pas les TEG annoncés que l 'on considère qu'une seule assurance soit obligatoire ou bien que ce soit les deux.

Il manque donc des informations.

Par ailleurs, pour comparer diverses offres, il vaut mieux raisonner à échéances égales quels que soient :

+ la banque,
+ le montant,
+ la durée
+ et le taux
considérés.

C'est un raisonnement inverse de la pratique générale où vous définissez - à priori - votre échéance cible assurances comprises (si primes fixes) = celle que vous voulez/pouvez payer et acceptable par la banque eu égard à votre capacité de remboursement.

Connaissant alors :

+ Le taux du prêt (***)
+ Le taux de l'assurance
+ Le montant du crédit
+ L'échéance cible ainsi définie

=> C'est - banque par banque - la durée optimale (***) qui est alors calculée ce qui optimise aussi les coûts générés.

(***) Comme le taux augmente en fonction de la durée c'est en fait la hiérarchie des taux qu'il faut connaître afin de pouvoir appliquer le bon taux à la durée calculée (calculs itératifs)

Connaissant par ailleurs les frais liés à l'opération les TEG résultant peuvent être calculés et - dans ces conditions - ils permettent une comparaison pertinente/fiable des offres entre elles.

Cdt

 

[paddy]

merci beaucoup ,
tant que mon bien locatif n'est pas vendu et que l'on est pas passé chez le notaire , je m'avance pas trop ..
je vais essayé d'aller voir d'autres banques , de demander les frais detaillés .
qu'avec ma femme , on se cale sur une durée ou une mensualité souhaité .

je vous ferai un petit recapitulatif .
en tout cas je vous remercie pour tout ces renseignements , car ca m'a beaucoup avancé , et j'ai su a peu pres ou j'allais en vendant mon bien locatif .

si j'ai d'autres questions entre temps , je revient vers vous .
merci !!!

 

[paddy]

bonsoir ;
ma banque m'a rappelé cette apres midi .
en réinjectant 50 000 euros , j'ai que les fameux 260 euros de frais .
sur 15 ans ca ferai 40 euros de plus de mensualité que celle du credi agricole .

elle m'expliquait , que meme si on a pas les 6000 euros de frais de rachat en tout genre , on reste toujours sur le meme taux a 3.30% vu que c'est pas un rachat .
au debut je comprennai pas mais c'est logique.
elle m'a dit de lui envoyer les propositions du credit agricole et qu'elle verrai avec son directeur d'agence pour pouvoir s'aligner ...


il vaudrait peut etre mieux qu'elle me fasse une renégo sur 15 ans en y injectant les 50 000 euros . non ?
va vaudrait peut + le coup que de juste y injecter les 50 000 euros , avoir que 260 euros de frais mais le taux reste a 3.30 !

vous en pensez quoi ?

quoi qu'il en soit le CIC aura un moins bon taux que le credit agricole .

 

[Aristide]

Bonjour,

en réinjectant 50 000 euros , j'ai que les fameux 260 euros de frais .

Hum !!!

Je vous suggère de demander un écrit.

En effet si vous "réinjecter" 50.000€ il y aura deux opération successives :

1) - Le remboursement anticipé de 50.000€
2) - La renégociation = réaménagement de votre contrat initial.

Or si les 260€ de frais dont vous parlez concernent les frais de dossier de cette renégociation, il semble prudent de vous faire confirmer par écrit que vous serez exonéré de l'indemnité de remboursement anticipé

=> IRA = 50.000€ x 3,30% / 2 = 825€

sur 15 ans ca ferai 40 euros de plus de mensualité que celle du credi agricole .

Dans vos calculs il convient aussi de prendre l'assurance en considération.

D'abord voir si le taux de prime de l'éventuel rachat par une nouvelle banque est plus ou moins élevé que celui de votre banque actuelle qi est de 63,46 x 12 / 161.122,43 x 100 = 0,4726...%

Ensuite - à taux de prime égal - la prime ne sera pas égale :

Sur la base des chiffres que vous avez fournis antérieurement

En renégociation après remboursement anticipé de 50.000€

+ (161.122,43€ - 50.000€) x 0,4726...% / 12 = 43,77€

En rachat par concurrent après remboursement anticipé de 50.000€

+ 161.064€ x 0,4726...% / 12 = 63,47€

=> A recalculer si le taux de prime est différent bien entendu.

elle m'expliquait , que meme si on a pas les 6000 euros de frais de rachat en tout genre , on reste toujours sur le meme taux a 3.30% vu que c'est pas un rachat .
au debut je comprennai pas mais c'est logique.

Non, le taux du prêt ne reste pas à 3,30%, si c'était le cas la renégociation n'aurait aucune utilité.

Le raisonnement est le suivant:

=> Puisque dans un rachat il y a différent frais
+ Indemnité de remboursement anticipé
+ Frais de mainlevée hypothécaire
+ Nouveau frais de dossier
+ Nouvelles parts sociales (éventuellement - si réseau mutualiste)
+ Nouveaux frais de garanties

=> Alors que dans une renégociation il n'y a que des frais de dossier

=> La banque sollicitée pour une renégociation/réaménagement évalue la différence (frais d'un rachat - frais dossier renégociation) et calcul le taux qui donne un coût du crédit "renégociation" légèrement inférieur à celui du "rachat".

NB) - Je rappelle que le coût du crédit (simple) est le critère le moins pertinent de comparaison.
Dans cette situation le TEG est un critère fiable à privilégier.

elle m'a dit de lui envoyer les propositions du credit agricole et qu'elle verrai avec son directeur d'agence pour pouvoir s'aligner ...

Même raisonnement/calcul que ci-dessus.

il vaudrait peut etre mieux qu'elle me fasse une renégo sur 15 ans en y injectant les 50 000 euros . non ?
va vaudrait peut + le coup que de juste y injecter les 50 000 euros , avoir que 260 euros de frais mais le taux reste a 3.30 !

vous en pensez quoi ?

Oui, une "renégo" c'est mieux......mais si c'est avec le même taux de 3,30% ce n'est pas une renégociation.
C'est juste un remboursement anticipé de 50.000€

quoi qu'il en soit le CIC aura un moins bon taux que le credit agricole.

Oui....le taux "renégociation" résultant des calculs/raisonnements expliqués ci-dessus.
Mais ce taux ne s'appliquera pas au même capital.

Je vous suggère de voir :

« Renégociation »….ou bien « Rachat de Crédit » ? (1ère partie)
[lien réservé abonné]

« Renégociation »….ou bien « Rachat de Crédit » ? (2ème partie)
[lien réservé abonné]

=> ainsi que l'applicatif joint qui permet des simulations

Cdt

 

[paddy]

j'avais rendez vous ce matin avec ma banquiere .
donc elle me dit d'abord faire la renégo ..
elle me propose de 3.30% , on passerai a 3% , avec les memes mois restants , et ca fait environ 25 euros de moins de mensualité.
on aurait 300 euros de frais de dossier . c'est tout .

ensuite dans un 2e temps , faire le remboursement anticipé de 50 000 euros ,a payer les fameux IRA 3% ( environ 1500 euros elle me dit ) ou les frais d'avenant de 260 euros , a voir avec son directeur .
on passerai donc sur 15 ans et on serait a a peine 4 euros de + que le credit agricole .
sauf que je lui ai dit ... et l'assurance va baisser en plus ! elle m'a dit oui , on a oublier de le recalculer .

ca vous parrait normal ou pas tout ca ?

 

[Aristide]

Bonjour,

elle me propose de 3.30% , on passerai a 3% , avec les memes mois restants , et ca fait environ 25 euros de moins de mensualité.
on aurait 300 euros de frais de dossier . c'est tout .

L'avantage de procéder dans cet ordre c'est que - dans le second temps - votre indemnité de remboursement anticipé (IRA) sera calculée à 3% au lieu de 3,30% ce qui, sur 50.000€ vous fera économiser 75€

ensuite dans un 2e temps , faire le remboursement anticipé de 50 000 euros ,a payer les fameux IRA 3%

Non l'IRA c'est un semestre d'intérêts sur le capital effectivement remboursé avec plafond de 3% sur le capital dû avant remboursement.

Donc 50.000€ x 3% / 2 = 750€

( environ 1500 euros elle me dit )

N'importe quoi...!!!...???
Juste deux fois plus que le réglementairement possible !!!

ou les frais d'avenant de 260 euros , a voir avec son directeur .

En cas de remboursement par anticipation seuls des éventuels intérêts intercalaires et l'IRA sont autorisés.

Aucun autre frais n'est possible suivant l'article L.312-23 du code de la consommation.

on passerai donc sur 15 ans et on serait a a peine 4 euros de + que le credit agricole .

Mon raisonnement n'est pas celui-ci.

Il me semble plus judicieux que vous déterminiez votre échéance cible - assurances comprises - c'est à dire celle que vous voulez/pouvez payer et acceptable par votre banque eu égard à votre capacité de remboursement.

Dès lors c'est la durée qui devient la résultante calculée.

Bien évidemment, plus l'échéance cible est élevée, plus la durée est courte mais aussi moins le taux doit être élevé puisque le taux est dépendant de la durée.

Egalement, plus la durée est courte, moins vous aurez de primes d'assurances à payer.

sauf que je lui ai dit ... et l'assurance va baisser en plus ! elle m'a dit oui , on a oublier de le recalculer .

En renégociation la prime d'assurance restera inchangée.

Après remboursement anticipé la nouvelle prime se calculera comme suit :

+ (Capital initial - 50.000€) x Taux de prime / 12 x nombre de têtes assurées

ca vous parrait normal ou pas tout ca ?

Comme vous pouvez le voir, il y a du bon et du moins bon.....

Cdt

 

[paddy]

vous etes vraiment trop fort !!!
merciiiii

de ce qu'elle m'a dit , elle me ferait normalement " sauté " les frais IRA et j'aurai que les frais d'avenant de 260 euros .
et pour la renégo , elle me dit que les frais de dossier sont a 600 euros , la , elle nous les fait a 300 euros . elle va quand meme essayer de les diminuer encore , et aussi de " peut etre " baisser le taux de 0.10% , soit 2.90%

vous me conseillez quoi ?
c'est vous le pro !

 

[Aristide]

Bonjour,

vous me conseillez quoi ?

pour la renégo , elle me dit que les frais de dossier sont a 600 euros , la , elle nous les fait a 300 euros . elle va quand meme essayer de les diminuer encore , et aussi de " peut etre " baisser le taux de 0.10% , soit 2.90%

Il me semble que la vraie bonne démarche c'est la mise en concurrence et donc la comparaison avec ce que vous auriez comme propositions en rachats de crédits externes par des banques concurrentes.

de ce qu'elle m'a dit , elle me ferait normalement " sauté " les frais IRA et j'aurai que les frais d'avenant de 260 euros

Au niveau du principe c'est choquant qu'un établissement qui se dit banque ignore l'existence de l'article L.312-23 du code de la consommation interdisant toutes "autres indemnités ou coûts" que les IRA et éventuels intérêts dus lors d'un remboursement anticipé.

Mais comme 260€ de frais seraient inférieurs à l'IRA légale de 750€ vous seriez gagnant.

Cdt

 

[paddy]

rolalala ! heureusement que vous etes la pour m'expliquer ...

dans ma region , apparemment de mes connaissances qui ont demarchés les banques ca serait le credit agricole qui serait en tete ou voir egal .
la malheureusement , pour une fois , j'ai pas le temps d'aller demarcher d'autres banques , je sais c'est une erreur .

donc je me dit que si ma banque "s'alligne" sur le C.A , meme devrait etre en dessous avec l'assurance qui doit diminué et que j'ai pas de frais en supplement.
- si en plus elle arrive a me faire payer les 260 euros de frais d'avenant a la place de l'IRA .
on devrait etre pas trop mal !

je me dit que y a 2 ans et demi quand j'ai ouvert ce post , a l'epoque j'etait parti sur 30 ans de credit , et resultat je vais me retrouvé a payer en tout 18 ans ( 15 ans + 2 ans et demi deja payé ) , j'aurai gagné 12 ans grace a vous sur le forum et en y injectant 50 000 euros et avec des mensualités de environ 70 euros de moins par rapport a y a 2 ans de demi .

je sais pas si j'arrive bien a me faire comprendre

 

[ZRR_pigeon]

j'aurai gagné 12 ans grace a vous sur le forum et en y injectant 50 000 euros et avec des mensualités de environ 70 euros de moins par rapport a y a 2 ans de demi .

sans faire de fausse modestie, c'est surtout ça qui a raccourci la durée du prêt !!!

 

[paddy]

sans faire de fausse modestie, c'est surtout ça qui a raccourci la durée du prêt !!!

bien sur les 50 000 vont y faire beaucoup .
mais quand on a fait le pret y a 2 ans et demi a la caisse d'epargne , on se l'ai fait racheter l'annee derniere par le CIC , et on avait gagné 4 ans en gardant les memes mensualités .
tout ca cumulé , je suis assez content du resultat .

 

[paddy]

ma banquiere m'a rappelé ce soir ,
elle a appelé le service d'assurance , et en mensualité je tomberai 20 euros de moins que le credit agricole soit environ 765 euros , contre 785 euros du credit agricole.
elle me dit c'est genial , vous etes bien en dessous ...
resultat plus rien ne bouge ,pour la renego le taux reste a 3% et les frais de dossiers reste a 300 euros ( au lieu de 600 euros ) .
et pour le remboursement anticipé , y a les 260 euros d'avenant ET les 3% d'IRA .
Alors qu'elle m'avait dit ca sera soit l'un ou soit l'autre .
vous en pensez quoi ?
la banquiere est dans ses droits ?

merci !