montage pret immobilier ?

[paddy]

bonjour ,
merci beaucoup , je regarde ce soir au calme apres le travail , si je comprend pas , je vous ferai signe .
mille merci !

 

[evidence]

paddy pouvez vous mettre le detail de votre pret ..

somme empruntée
dureee
taux
mensualite

ce serait bien car il manque certains élément

c est interessant de savoir
merci

 

[paddy]

PRET HABITAT ******* 40 000 euros 180 mois 310.28 euros
PTZ+ 20 100 euros 276 mois 84.55 euros
PRET HABITAT ****** 3 paliers 115 400 euros 360 mois 535.31 euros

cout total de l'objet 176 500 euros
frais de garantie 2029.75 euros
frais de dossier 1241 euros
montant total operation 179 770.75 euros

apport 3270.75 euros

-------
resultats:
180 mois 930.14 euros avec assurances
96 mois 911.74 euros avec assurances
84 mois 900.07 euros avec assurances

reste a vivre : 1894.13 euros
endettement : 38.31%

par contre j'ai pas le taux !

 

[shazam]

Juste un truc : es tu certain d'avoir droit au PTZ+ en étant propriétaire de ton bien locatif ?

"Le prêt à taux zéro + est réservé aux particuliers faisant l’acquisition de leur résidence principale en primo-accession (accession à une première propriété)"

 

[Vanille95]

Juste un truc : es tu certain d'avoir droit au PTZ+ en étant propriétaire de ton bien locatif ?
"Le prêt à taux zéro + est réservé aux particuliers faisant l’acquisition de leur résidence principale en primo-accession (accession à une première propriété)"

Oui. Vous pouvez être propriétaire de résidences secondaires ou de biens mis en location ; si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 2 ans de l'émission de l'offre de prêt, vous êtes éligible au PTZ.

 

[ZRR_pigeon]

par contre j'ai pas le taux !

Et bien obtenez le !
Vous ne pouvez prendre une décision avisé sans avoir l'intégralité des informations.
Vous devez obtenir toutes les taux (prets et assurances) et refaire les calculs afin de verifier que les taux annoncés correspondent bien aux mensualités annoncés.

Ne faites confiance a personne.

 

[Aristide]

Bonjour,

PRET HABITAT ******* 40 000 euros 180 mois 310.28 euros
PTZ+ 20 100 euros 276 mois 84.55 euros
PRET HABITAT ****** 3 paliers 115 400 euros 360 mois 535.31 euros

cout total de l'objet 176 500 euros
frais de garantie 2029.75 euros
frais de dossier 1241 euros
montant total operation 179 770.75 euros

apport 3270.75 euros

-------
resultats:
180 mois 930.14 euros avec assurances
96 mois 911.74 euros avec assurances
84 mois 900.07 euros avec assurances

reste a vivre : 1894.13 euros
endettement : 38.31%

par contre j'ai pas le taux !

Votre plan de financement n'est pa équilibré :

+ Dépenses/Emplois = 176.500€ + 2.029,75€ + 1.241€ = 179.770,75€

+ Recettes/Ressources = 40.000€ + 20.100€ + 115.40€ + 3.270,75€ = 178.770,75€

=> Soit qu'il y ait 1.000€ de trop dans les dépenses; soit qu'il manque 1.000€ dans les ressources. Quid ???

+ L'échéance PTZ hors assurance est de 20.100€ / 276 =72,83€
=> La prime d'assurance serait donc de 84,55€ - 72,83€ = 11,72€ soit un taux de prime de 0,70% pour une tête assurée (ou 0,35% pour 2 têtes assurées)

+ Sur la même base que ci-dessus, la prime assurance du prêt de 40.000€ serait de = 40.000€ x 0,70% / 12 = 23,33€
=> Léchéance hors asurance serait donc de 310,28€ - 23,33€ = 286,95€
=> Le taux de ce prêt serait alors de 3,55%.

=> Taux d'intérêt et taux de primes assurances vérifier et confirmer.

A quoi correspondent exactement ces paliers :

180 mois 930.14 euros avec assurances
96 mois 911.74 euros avec assurances
84 mois 900.07 euros avec assurances

=> Aux seules échéances du prêt de 115.400€ (ou 116.400€ du fait de l'erreur dans la plan de financement) ?
=> Au total des échéances des trois prêt confondus ?

D'autre par, faute d'avoir le taux du prêt sur 300 mois il n'est pas possible d'aller plus loin dans la simulation.

Cordialement,

 

[paddy]

comment vous arrivez a "décortiquer" le plan de financement !! alors la chapeau !!
moi je pige rien du tout !
pour l'assurance c'est bien pour 2 ( ma femme et moi )
apres le reste je peux demander au banquier pour savoir exactement

 

[Aristide]

Si vous voulez que l'on vous aide ils faudrait fournir le maximum de renseignements et des renseignement exacts.
Si non, avec de l'expérience, il arrive que l'on puisse faire certains calculs et déductions; mais pas toujours et pas forcément en en totalité
Et c'est ce qui se passe dans votre cas.

Donc, oui, renseignez vous et rendez réponses sur tous les points ci-dessus évoqués.

Cdt

 

[paddy]

voila ce que j'ai c'est tout , on voit mal .
[lien réservé abonné]

 

[Aristide]

La seule chose qu'apporte l'image fournie est que le prêt compémentaire est de 116.400€ et non pas 115.400€ comme vous l'aviez annoncé.

Mais aucune information ni sur les taux de prêts ni sur les taux d'asurances ?

Cdt

 

[paddy]

ah oui donc je m'etait trompé , desolé !
le seul truc que le banquier de la CE avait dit c'est que je beneficiai de l'assurance - de 28 ans comme ma femme et que l'on est a 100% .
c'est tout ce que je sait.

 

[Aristide]

Juste pour vous donner un aperçu, ci-joint deux simulations :

+ Hypothèse N° 1 = Sans vente
+ Hypothèse N° 2 = Avec vente

Attention: Ces simulations sont forcément inexactes pour les raisons suivantes :

1) - J'ai fait un lissage des échances à 930,14€/mois alors que votre banque propose trois paliers que je n'arrive pas à reproduire l'absence du taux pratiqué étant l'une des causes.

2) - J'ai "calculé" un taux de 3,92% qui permet une durée de 300 mois; ce taux est inexact puisque calculé à partir de mensualités qui ne sont pas celles de votre banque.

3) - Dans l'hypothèse N° 2, le produit net de la vente supposé de 45.000€ vient réduire d'autant le montant du prêt à solliciter (= augmentation de l'apport personnel).

Or, j'ai conservé la même échéance de 930,14€ ce qui réduit la durée de 300 mois à 177 mois.

Sur cette durée le taux devrait donc être bien inférieur au taux de 3,92% que j'ai cependant maintenu.

Le document joint n'a pour objectif de vous donner un aperçu de l'incidence de l'accroissement de 45.000€ de l'apport personnel sur le coût du crédit.

Pour une simulation fiable il faudrait les taux des prêts et assurances réellement pratiqués par votre banque.

Cordialement,

 

[ZRR_pigeon]

en fait dans l'hypothese 2, paddy ne peut pas assumer 930 euros mais seulement 800 euros, car il n'a plus les loyers. Il faut donc caler la mensualité sur 800 euros.

Paddy, vous dites que vous avez eu un tari spécial "moins de 28 ans". Ben dites moi heureusement parce que malgré votre jeune age, il vous poignarde a 0.35% par tete !!!!!!

Meme les assurances groupe de banque peuvent faire mieux que ca (0.25 pour pret < 240K€ et age < 30 ans).
Les delegations d'assurances seront de l'ordre de 0.09% a 0.13%. Mais bon peut etre preferez vous payer plus cher pour vous rassurer.

 

[paddy]

oui oui ca je sait , je suppose qu'elle est chere , j'attend d'avoir les taux , et je verrai pour une delegation d'assurance.
pour la mensualité c'est exacte , il faudrait caler sur maxi 800 euros par mois car j'ai plus les loyers qui rentrent .

 

[ZRR_pigeon]

il faudrait caler sur maxi 800 euros par mois car j'ai plus les loyers qui rentrent .

Dans ce cas au lieu de 60 000 euros de moins pour le cas ou vous vendez, vous allez descendre a probablement 50 000 euros.
Ce chiffre peut remonter de 5000 euros avec une bonne delegation d'assurance, et encore de 2000-3000 euros avec un taux plus favorable lié a la durée plus courte du pret.

Y'a pas photo...

Je laisse Aristide faire les calculs plus détaillés...

P.S.: vous parlez des loyers mais vous ne parlez pas des charges (charges non recuperables, taxe fonciere, etc...) que génèrent la possession de ce bien locatif.

 

[paddy]

en faite c'est 362 euros hors charge , il paie les charges a la fin de l'année ( ca avait ete fait comme ca dans le bail , c'est une personne sous curatelle ) , la taxe fonciere est de 470 euros dont 70 euros de frais d'ordure menagere que je fait payer au locataire.
sinon y a les prelevement sociaux de 236 euros que j'ai payé^pour 2010 et apparemment ca devrait passer a 370 euros pour 2011 !
ps : vous etes vraiment balaize de pouvoir calculer tout ca , un grand merci !

 

[Aristide]

Bonjour,

en fait dans l'hypothese 2, paddy ne peut pas assumer 930 euros mais seulement 800 euros, car il n'a plus les loyers. Il faut donc caler la mensualité sur 800 euros.

Je laisse Aristide faire les calculs plus détaillés...

J'attends les précisions/confirmations sur les taux de prêts et assurances ainsi que sur les 3 paliers de mensualités annoncées que je n'arrive pas à reproduire (peut laisser supposer un amortissement négatif que je refuse de pratiquer ???).

Par ailleurs, dans l'hypothèse d'une vente qui se traduirait par une réduction de durée, c'est la hiérarchie des taux susceptibles d'être proposés par la banque (Tous les taux par paliers de durées) qu'il faut fournir et non pas le seul taux sur 300 mois.

Cdt

 

[paddy]

bonsoir ,
pour les reponses a vos questions , je pourrais vous les donner que vendredi prochain car on a rdv a la banque pour revoir tout ça !

 

[paddy]

bonsoir ,
donc voile le rdv est passé et le verdict est tombé ! lol
PTZ+ : 20 100 euros sur 276 mois // echeances hors ass : 72.83 euros
pret a 3.80% : 40 000 euros sur 180 mois // echeances hors ass : 291.88 euros
pret a 4.45% : 118 900 euros sur 360 mois // echeances hors ass : 490.36 euros
total emprunté : 179 000 euros

echeance hors assurances : 855.07 euros
echeance assurances : 82.34 euros ( degressif )
echeance assurances compris : 937.41 euros

de 1 à 180 mois : 937.41 euros / mois assurance incluse
de 180 à 276 mois : 919.01 euros / mois assurance incluse
de 277 à 360 mois : 909.76 euros / mois assurance incluse

----
pret 40 000 euros sur 180 mois :
interet : 12538.40 euros // assurances :3312 euros

pret 20 100 euros sur 276 mois :
interet : 0 euros // assurances : 2550.24 euros

pret 118 900 euros sur 360 euros :
interet : 116 284.88 euros // assurances : 19 692 euros

voila c'est tout lers chiffres que j'ai , donc bien evidemment on paie 2 quiasi 2 fois le prix de la maison !