Les SCPI

[Buffeto]

Une part qui baisse n'est-elle pas révélatrice d'une mauvaise gestion ?

rien à voir avec la bonne ou la mauvaise gestion....

le prix de la part est déterminé par la valeur des biens détenus....en période de baisse de prix dans l'immobilier meme un bon gestionnaire verra la valeur de ses biens diminuer .

 

[xxxx]

Oui

Je n'irai pas forcement jusqu'à la faillite, mais cela peut se traduire par un manque de liquidités, ou d'avoir à s’endetter dans des conditions peu favorables, ou en cas extreme d'avoir à revendre des biens, dans des mauvaises conditions. Ceci accelerant les pertes.

Merci lebadeil. Le problème est maintenant de savoir que faire concrètement.

Genepierre a pris -17 %, ce qui a annulé sa surcote. Faire le dos rond en espérant s'y retrouver sur le long terme ou vendre ? Je n'évoque même pas l'option de se renforcer.

Patrimmo Commerce et Primopierre vont probablement se prendre une baisse. Faut-il s'en débarrasser vite fait en espérant vendre avant la baisse ?

Primovie : un secteur moins touché par la baisse des prix mais faible rendement, légère surcote et fort endettement. Autant d'éléments qui plaident en faveur d'une baisse opportuniste.

Pas facile de prendre des décisions rationnelles dans un contexte où on nous répète de ne pas paniquer. Comment savoir quoi vendre, quoi garder et quoi renforcer ?

 

[Axiles]

Bonjour,
c'est surtout le rendement médiocre des SCPI qui viennent de baisser leur prix le problème.
Rendement médiocre + baisse des parts ça fait beaucoup...
Si les parts sont acquises depuis longtemps et que les frais d'entrée sont amortis la question de revendre pour trouver mieux est tout a fait légitime.
Par contre en renforçant ça donne un peu l'impression de vouloir "rattraper un couteau qui tombe" (comme on dit en bourse).

Exactement. Et ajouter qu’il y a plein d’alternatives en ce moment, sans frais d’entrée.

 

[Blister]

Sans compter qu'il y a fort à parier que les prochaines baisses de valorisations (des autres sociétés de gestion) seront d'un montant important.

Amundi a donné le la avec des baisses à 2 chiffres en prenant de court les investisseurs qui auraient été tentés de vendre si la baisse avait été modérée et graduelle dans le temps.

Dans la mesure où une forte baisse dissuade les porteurs de parts de demander le rachat (et permet d'afficher un taux de rendement facial plus élevé), cette stratégie devrait être adoptée par de nombreuses autres sociétés de gestion.

 

[xxxx]

rien à voir avec la bonne ou la mauvaise gestion....

le prix de la part est déterminé par la valeur des biens détenus....en période de baisse de prix dans l'immobilier meme un bon gestionnaire verra la valeur de ses biens diminuer .

Le marché immobilier a ses spécificités, mais on peut raisonnablement penser qu'un gestionnaire avisé et prévoyant sélectionnera mieux ses biens et limitera son endettement, ce qui lui permettra en théorie de mieux naviguer dans la tempête.
Mais je ne suis pas un spécialiste du secteur.

 

[Buffeto]

Le marché immobilier a ses spécificités, mais on peut raisonnablement penser qu'un gestionnaire avisé et prévoyant sélectionnera mieux ses biens et limitera son endettement, ce qui lui permettra en théorie de mieux naviguer dans la tempête.

bien sur il le fait mais crois tu qu'investir quelques millions d'euros dans un ensemble immobilier se pilote aussi facilement lorsqu'il y a un retournement de tendance sur quelques mois ?

 

[lebadeil]

Merci lebadeil. Le problème est maintenant de savoir que faire concrètement.

Genepierre a pris -17 %, ce qui a annulé sa surcote. Faire le dos rond en espérant s'y retrouver sur le long terme ou vendre ? Je n'évoque même pas l'option de se renforcer.

Patrimmo Commerce et Primopierre vont probablement se prendre une baisse. Faut-il s'en débarrasser vite fait en espérant vendre avant la baisse ?

Primovie : un secteur moins touché par la baisse des prix mais faible rendement, légère surcote et fort endettement. Autant d'éléments qui plaident en faveur d'une baisse opportuniste.

Pas facile de prendre des décisions rationnelles dans un contexte où on nous répète de ne pas paniquer. Comment savoir quoi vendre, quoi garder et quoi renforcer ?

Le forum a largement débattu sur cette question. Je suis personnellement favorable à la vente quand les risques sont forts de dégradation des rendements et/ou dévalorisations. Cdlmt

 

[Aristide]

Bonjour,

ma question est donc en quoi la baisse des parts de SCPi est il un problème ?

l'objectif d'investissement dans des SCPI est de toucher un loyer .....tant que celui ci est versé , il faut au contraire profiter de la baisse de la part pour se renforcer ....

mais ceci n'est que mon avis

A un moment ou à un autre, une réduction de la valeur de la part n'est pas sans incidence sur le taux de rentabilité:

Supposons le cas d’école suivant :
+ Souscription de 50 parts de SCPI à 200€ soit 10.000€
+ Loyer annuel 5% = 10€ par part = 500€ => 500€/4 = 125€/trimestre
+ Fais de souscription (= frais d’entrée) retenus lors de la vente = 10% de la valeur vénale à ce moment.
+ Durée de détention = 10 ans
+ Réduction de la valeur de la part = 10% début sixième année => 180€
+ Réinvestissement de 50 parts de SCPI à 180€ soit 9.000€ début sixième année

Ci-joint joint tableau Excel avec trois hypothèses.

A toutes fins utiles.

Cdt

 

[trickster]

Bonjour à tous,

Je viens de voir ce fil. Etant plus habitué des fils "bourse", je ne passe pas si souvent par ici. Sauf de temps en temps.

De ce que j'ai compris, la hausse des taux d'intérêt provoque une hausse du cout aux crédits par conséquent moins de personne ne peuvent concrétiser leur projet acquisition immobilière - > moins d'acheteur, les prix baissent -> cela se répercute sur les valeurs liquidatives des SCPI. Logique.

Maitrisant moins bien le sujet que la plupart d'entre vous jusqu'à aujourd'hui, je suis resté à l'écart de ce type d'investissement (hormis 100 € de Primopierre qui traine sur une AV), j'ai donc quelques questions :

1) la fameuse valeure suite à l'expertise fait par Amundi (mais aussi par d'autres acteurs), quand est ce que celle-ci a lieu et son occurence ? Toutes les semaines ou par trimestres/semestres ?
Si l'occurence est faible, cela me semble pas trop étonnant la baisse de -17%.

2) Etant un potentiel primo-investisseur sur les SCPI, je juge que le timing est plutôt bon pour un investissement à long terme (8ans+), ce n'est pas tous les jours qu'on a des chutes de valeurs liquidatives.
L'analyse que j'ai faites et que l'immobilier (à l'opposé des actions) a une certaine inertie concernant la baisse. Une hausse des taux ne se répercutent pas avant 6 mois sur la baisse de l'immobilier ...
Je continue donc à surveiller et selon moi la baisse des parts devraient se propager sur les autres SCPI dans les mois à venir.
Avez-vous des SCPI à conseiller parmi celles qui risquent de chuter et qu'il faut surveiller pour éventuellement avoir un bon point d'entrée et qui devraient repartir avec la baisse de taux ? Un petit top 4 ?

A un moment, pour ma part je pensais à des SCPI concernant le grand Paris qui pourraient être intéressant si ça baisse ? Zen pensez quoi ?
Quelles sont vos stratégies pour les mois à venir concernant la possible baisse de l'ensemble du marché ?
Merci

PS : Avez vous des sites à conseiller pour des études et suivi des données statistiques de ces SCPI svp ?

 

[agra07]

Le forum a largement débattu sur cette question. Je suis personnellement favorable à la vente quand les risques sont forts de dégradation des rendements et/ou dévalorisations. Cdlmt

Les cycles de l'immobilier sont plus longs que ceux de la bourse.
Perso, en l'état, je ne vends pas et j'espère mourir assez vieux pour que mes bénéficiaires ne me reprochent pas ce choix (inconsidéré?).

 

[agra07]

Bonjour à tous,

Je viens de voir ce fil. Etant plus habitué des fils "bourse", je ne passe pas si souvent par ici. Sauf de temps en temps.

De ce que j'ai compris, la hausse des taux d'intérêt provoque une hausse du cout aux crédits par conséquent moins de personne ne peuvent concrétiser leur projet acquisition immobilière - > moins d'acheteur, les prix baissent -> cela se répercute sur les valeurs liquidatives des SCPI. Logique.

Maitrisant moins bien le sujet que la plupart d'entre vous jusqu'à aujourd'hui, je suis resté à l'écart de ce type d'investissement (hormis 100 € de Primopierre qui traine sur une AV), j'ai donc quelques questions :

1) la fameuse valeure suite à l'expertise fait par Amundi (mais aussi par d'autres acteurs), quand est ce que celle-ci a lieu et son occurence ? Toutes les semaines ou par trimestres/semestres ?
Si l'occurence est faible, cela me semble pas trop étonnant la baisse de -17%.

2) Etant un potentiel primo-investisseur sur les SCPI, je juge que le timing est plutôt bon pour un investissement à long terme (8ans+), ce n'est pas tous les jours qu'on a des chutes de valeurs liquidatives.
L'analyse que j'ai faites et que l'immobilier (à l'opposé des actions) a une certaine inertie concernant la baisse. Une hausse des taux ne se répercutent pas avant 6 mois sur la baisse de l'immobilier ...
Je continue donc à surveiller et selon moi la baisse des parts devraient se propager sur les autres SCPI dans les mois à venir.
Avez-vous des SCPI à conseiller parmi celles qui risquent de chuter et qu'il faut surveiller pour éventuellement avoir un bon point d'entrée et qui devraient repartir avec la baisse de taux ? Un petit top 4 ?

A un moment, pour ma part je pensais à des SCPI concernant le grand Paris qui pourraient être intéressant si ça baisse ? Zen pensez quoi ?
Quelles sont vos stratégies pour les mois à venir concernant la possible baisse de l'ensemble du marché ?
Merci

PS : Avez vous des sites à conseiller pour des études et suivi des données statistiques de ces SCPI svp ?

Les SCPI à la mode en ce moment sont celles sans frais d'entrée. C'est tentant mais je ne sais pas ce qu'elles vont devenir dans 8 ou 10 ans.

 

[Buffeto]

PS : Avez vous des sites à conseiller pour des études et suivi des données statistiques de ces SCPI svp ?

le site de primaliance [lien réservé abonné]

 

[galessin]

rien à voir avec la bonne ou la mauvaise gestion....

le prix de la part est déterminé par la valeur des biens détenus....en période de baisse de prix dans l'immobilier meme un bon gestionnaire verra la valeur de ses biens diminuer .

Bah quand on n'achete que des biens immobiliers de piètre qualité ou completement surévalué on se retrouve avec des des trous dans le bilan ou des trucs inlouables ( ou alors avec des franchises qui font que les revenus distribuent encore et encore ...)

Après autant sur certaines scpi je n'ai aucun doute qu'elles sont en perdition et qu'il faut s'en séparer de que possible avant le désastre , autant sur certaines le choix est moins évident ...

 

[moietmoi]

A un moment ou à un autre, une réduction de la valeur de la part n'est pas sans incidence sur le taux de rentabilité:

Bonjour,
cela peut se voir aussi à l'inverse:
l'évaluation d'un bien loué se fait par au moins 3 méthodes, dont celle du rendement( valeur intrinsèque,valeur de marché..)

les experts constatant que les loyers ne sont pas au rendez vous, baissent la valeur de l'actif;
Ce qui peut expliquer que mécaniquement une baisse de valeur de part de scpi, n'entrainera pas une augmentation du loyer;

 

[lebadeil]

PS : Avez vous des sites à conseiller pour des études et suivi des données statistiques de ces SCPI svp ?

Bonsoir @trickster ,

oui les tableaux et synthèses bien appréciés sur le forum !

- Celui de @Rouste
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/synthese-sci-scpi-en-av.44164/page-37#post-529872

- Celui de @mishell63
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/synthese-sci-scpi-en-av.44164/page-18#post-523465

- Celui de @Richard 1er
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/synthese-sci-scpi-en-av.44164/page-18#post-523465

et j'en oublie probablement d'autres

 

[Sluwp]

De ce que j'ai compris, la hausse des taux d'intérêt provoque une hausse du cout aux crédits par conséquent moins de personne ne peuvent concrétiser leur projet acquisition immobilière - > moins d'acheteur, les prix baissent -> cela se répercute sur les valeurs liquidatives des SCPI. Logique.

Cela joue mais le facteur clé est tout simplement le rendement attendu par les acheteurs. Quand du sans risque est à 3,4% (et demain plus), personne ne va acheter un immeuble qui rapporte 3%. Donc le prix doit s'ajuster.

Le patrimoine est réevalué 1x/an de façon réglementaire, mais compte tenu du contexte certaines sociétés de gestion ont demandé une expertise intermédiaire pour cette année.

 

[Blister]

Alerte SCPI : Le prix de la part de la SCPI ACCIMMO PIERRE chute de 17.07 % à 170 euros seulement (-35 euros)​

[lien réservé abonné]

 

[Pascal 75]

la bataille à fleurets (mouchetés ) se termine donc sur ce message ....

si nous nous recentrions sur le cœur du sujet ?

ma question est donc en quoi la baisse des parts de SCPi est il un problème ?

l'objectif d'investissement dans des SCPI est de toucher un loyer .....tant que celui ci est versé , il faut au contraire profiter de la baisse de la part pour se renforcer ....

mais ceci n'est que mon avis

Justement, penses tu que les loyers seront "assurés" sur des SCPI en perte de vitesse ?
De mon coté, je ne sais pas.

Pourquoi des locataires souhaiteraient rester (après la fin de leurs baux) dans des bureaux / immeubles d'une SCPi qui voit sa VR baisser de 10% ?

Si la valeur de certains bureaux baisse de 10% (et d'autres, moins) c'est qu'il y a une raison.

La hausse des taux en est la raison principale.
D'autres facteurs (localisation / ESG - ISR / ancienneté / accessibilité etc ...) peuvent potentialiser le phénomène.
En conséquence, il faut accorder de plus en plus d'importance à l'IRP ET au TOF

 

[Pascal 75]

rien à voir avec la bonne ou la mauvaise gestion....

le prix de la part est déterminé par la valeur des biens détenus....en période de baisse de prix dans l'immobilier meme un bon gestionnaire verra la valeur de ses biens diminuer .

Je pense que @yahari a raison.
Un gestionnaire qui n'a pas limité sa collecte et qui a acheté n'importe quoi à n'importe quel taux connait indubitablement plus de difficultés actuellement qu'un "bon" gestionnaire qui a réussi à anticiper.

 

[D-Jack]

Justement, penses tu que les loyers seront "assurés" sur des SCPI en perte de vitesse ?
De mon coté, je ne sais pas.

Pourquoi des locataires souhaiteraient rester (après la fin de leurs baux) dans des bureaux / immeubles d'une SCPi qui voit sa VR baisser de 10% ?

Si la valeur de certains bureaux baisse de 10% (et d'autres, moins) c'est qu'il y a une raison.

La hausse des taux en est la raison principale.
D'autres facteurs (localisation / ESG - ISR / ancienneté / accessibilité etc ...) peuvent potentialiser le phénomène.
En conséquence, il faut accorder de plus en plus d'importance à l'IRP ET au TOF

Dsl, mais du point de vue du locataire, je ne vois pas en quoi la VR de la SCPI importe: ce qui compte c'est le montant du loyer, la localisation, l'adéquation des locaux en fonction de ses besoins et de leur évolution prévisible, l'offre locale... j'ai été donneur d'ordre pendant quelques années pour des locaux professionnels (bureaux), et c'est ce que je considérais.