synthèse SCI/SCPI en AV

[Aristide]

Une prise de tête pour le mettre en formule quand on a mal dormi. À toi l'honneur d'essayer quand tu le voudras.
Quelqu'un avait essayé d'esquisser un début de raisonnement intéressant à ce sujet, mais j'ai oublié son nom et où. Il se reconnaitra en me lisant.

Comme d'habitude, je n'ai pas trouvé de réponse tangible sur le net.

Il n'est pas interdit aux "matheux" de proposer leur formule, juste pour la beauté de l'art. J'en meurs d'envie, mais comme c'est un peu dur pour moi ..

.. je cherche des amateurs .. Certains noms me brûlent le bout des lèvres, mais ils sont libres de faire comme s'ils ne m'avaient pas lu.

Si l'on s'attache à calculer le taux de rentabilité réel la méthode est connue et relativement simple; c'est celle qui permet de calculer le "Taux de Rendement Interne (TRI)" à partir d'une actualisation de tous les flux de trésorerie (Sorties en moins "-" et entrées en plus "+").

Si l'on désigne par :
+ Va = valeur actuelle = montant du capital investi initialement => flux de sorties de trésorerie donc à saisir en valeur négative.
+ Lt1 = loyer net 1er trimestre, Lt2 = loyer net 2è trimestre.............................Ltn = loyer net nième trimestre => Flux d'entrées de trésorerie donc à saisir en valeurs positives.
+ Vf = Valeur finale = capital perçu lors rachat/retrait total => Valeur positive
+ Tet = Taux Equivalent Trimestriel = Taux recherché qui permet une égalité entre les flux d'entées et de sorties
actualisés à ce taux.
+ TRI = Tet x 4

NB) - Si la durée est de 10 ans avec une périodicité des loyers trimestrielle "n" sera de 40 flux d'entrées de trésorerie.

=> Équation d'actualisation
-Va = (Lt1 x (1+Tet)^(-1)) + (Lt2 x (1+Tet)^(-2)) + (Lt3 x (1+Tet)^(-3)) +.......(Lt39 x (1+Tet)^(-39)) + ((Lt40 +Vf) x (1+Tet)^(-40))
=> TRI = Tet x 4

La fonction "TRI" de Excel permet aisément un tel calcul.

Vous pourrez avoir une idée plus précise avec ce billet de mon blog et l'applicatif joint:

Hum ! ! ! – Faites bien le tri entre les « T.R.I. » ! ! !
[lien réservé abonné]

A toutes fins utiles.

Cdt

 

[Buffeto]

Il n'est pas interdit aux "matheux" de proposer leur formule, juste pour la beauté de l'art.

tac:

-Va = (Lt1 x (1+Tet)^(-1)) + (Lt2 x (1+Tet)^(-2)) + (Lt3 x (1+Tet)^(-3)) +.......(Lt39 x (1+Tet)^(-39)) + ((Lt40 +Vf) x (1+Tet)^(-40))

=> TRI = Tet x 4

je t'avais prévenu ...faut pas chercher @Aristide sur les formules mon p'tit gars .....il ne plaisante pas @Aristide

 

[Aristide]

 

[Richard 1er]

Vous pourrez avoir une idée plus précise avec ce billet de mon blog et l'applicatif joint:
A toutes fins utiles.

J'ignorais que Monsieur Aristide eût un blog ici, tout autant qu'il existât une fonction TRI dans Excel.
Que ne l'eût-il dit plus tôt ?

Bien que les mathématiques financières soient de l'histoire ancienne pour moi, il me plaît de m'y frotter à nouveau, dans la limite de mes moyens, juste histoire de dérouiller mes méninges vieillissantes.

Je trouve la présentation plus aérée et un tantinet plus développée du blog en effet plus accessible. Bravo @Aristide

 

[lebadeil]

tac:

je t'avais prévenu ...faut pas chercher @Aristide sur les formules mon p'tit gars .....il ne plaisante pas @Aristide

L'Art Istide est plus brillant que la lumiere, en latin, ars Istide lucidius quam lux

 

[lebadeil]

Bonjour,
je ne sais pas si j'eusse l'opportunité de poster encore une synthèse , je tente si on n'a pas encore perdu les lecteurs historiques d'une file qui se voulait être une synthèse et épinglée comme telle .....



détails et commentaires sur cette file
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/la-ruee-vers-les-sci-2023.46044/page-126#post-529180

 

[Richard 1er]

je ne sais pas si j'eusse l'opportunité de poster encore une synthèse , je tente si on n'a pas encore perdu les lecteurs historiques d'une file qui se voulait être une synthèse et épinglée comme telle ..

Des piqûres de rappels épisodiques concernant les SCI avec des liens vers lesquels se reporter pour les commentaires, comme tu viens de le faire, sont sans doute une bonne solution.

C'est vrai qu'on a tendance ici à privilégier les SCPI aux SCI (moi le premier car j'en possède beaucoup plus), mais tu as raison de nous faire gentiment remarquer que cette file étant intitulée "Synthèse SCI/SCPI en AV", les SCI y ont une place pleine et entière.

Nos débats sur les SCPI, leurs TD respectifs, potentiels de réévaluation, ainsi que sur le calcul des frais de gestion en AV auraient tout aussi bien pu trouver leur place dans la file intitulée "Comprendre les Frais sur SCPI en AV" ici :
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/comprendre-les-frais-scpi-dans-assurance-vie.44152/
ou encore "Les SCPI en AV" ici :
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/scpi-en-av.43670/page-2#post-524284

 

[Darkedge84]

Bonjour à tous

Je ne comprend pas , je n ai pas les memes tendances du tableau

Je sais que cela dépend de nos achats des SCI et le moment mais je n ai jamais les mêmes chiffres en fait

Exemple j ai du ESG TP achat février et je fais que +0,71%

Sur les autres achats plus ancien Sofidy je fais -0,65% , Novaxia R +2,48% et Cap Santé +1,47%

Je voulais basculer sur ESG certaines SCI mais je doute du coup (avec les frais d entrée 2% sur mes anciennes ça ne vaut pas forcément le coup…)

Mais Sofidy pas top quand même depuis septembre dernier (négatif alors que positif dans le tableau)

Si vous avez une explication pour un novice confirmé (les frais ?)

 

[Richard 1er]

Exemple j ai du ESG TP achat février et je fais que +0,71%

Au risque de passer pour un nul, quèsaco ?

Pourrais-tu avoir la gentillesse d'expliquer en quoi ça consiste à un novice non confirmé ? Merci.

 

[orage29]

Au risque de passer pour un nul, quèsaco ?

SCI ESG Tendances Pierre

 

[Richard 1er]

SCI ESG Tendances Pierre

Merci, @orage29 ,
ma question était impardonnable, car cette SCI figure dans le tableau de @lebadeil ci-dessus, et sa perf 2023 à date de 4.6% aurait du attirer mon attention plus tôt !

 

[PhamNam]

Voici un article intéressant sur le marché des SCPI.
[lien réservé abonné]

 

[lebadeil]

Merci @PhamNam, vu également cet article sur une autre file du forum.

En 2 mots, je comprends

- que l' impact de la baisse de l'immobilier reste malgré tout contenu (valeur de reconstitution),

- que les SCPI ont 10% de flexibilité pour ne pas afficher les baisses.

- qu'il y aura probablement un retard à l'allumage pour en voir les effets, peut être fin d'année ?

- La situation est "seulement" conjoncturelle, on ne sort pas facilement des SCPI (en regard des frais), contrairementaux SCI. Beaucoup d'epargnants deja investis feront le dos rond.

- On devait donc traverser cette période malgré les turbulences , avec des impacts relativement faibles , sauf peut être les bureaux qui pourraient souffrir davantage ?

 

[agra07]

Certainement pas 0.125%^4 !

Peut-être des frais correspondant à un capital restant de (1 - 0.00125)^4 (en proportion), ce qui ne diffère guère d'un retrait de 0.125%*4=0.5% par an sur le capital pour les frais.

Tout à fait.
Pour 100 parts d'UC au départ il en restera 99.5009 au bout d'un an avec la première formule et 99.5000 avec la seconde sous réserve d'aucune opération sur les UC.

 

[Richard 1er]

Voici un article intéressant sur le marché des SCPI.
[lien réservé abonné]

Merci @PhamNam , excellente trouvaille, suivie de commentaires de @lebadeil que j'aurais volontiers faits miens.

Mais comme je ne suis pas là uniquement pour distribuer les bons et les mauvais points (je n'ai aucune légitimité pour le faire), je vais essayer de me rendre plus utile en confrontant les résultats publiés par le Revenu dans cet article à la dernière colonne de mon tableau qui s'essayait lui aussi à un calcul des "potentiels de réévaluation" respectifs d'un certain nombre de SCPI.

À plus tard.

 

[Richard 1er]

Confrontation très décevante qui ne porte que sur 5 SCPI parmi les 22 qui figuraient à mon tableau.

La montagne aura accouché d'une souris, faute de données chiffrées suffisamment nombreuses de la part du Revenu qui a préféré privilégier la pédagogie à l'énumération bête et méchante de chiffres dont on ne sait pas toujours d'où ils sortent.

Passé le moment de déception, on se dit qu'au fond, à choisir, c'est mieux ainsi. Mais c'est frustrant quand même. Encore heureux que les quelques chiffres confrontés (colonne rose et colonne bleue) soient du même ordre ..

 

[Richard 1er]

Tout à fait.
Pour 100 parts d'UC au départ il en restera 99.5009 au bout d'un an avec la première formule et 99.5000 avec la seconde sous réserve d'aucune opération sur les UC.

Et en appliquant la formule de @Aristide sur 10 ans et 40 trimestres, ça te donne quoi ?
(Cf : https://www.moneyvox.fr/forums/fil/synthese-sci-scpi-en-av.44164/page-35#post-529131)

Je n'ai pas fait le calcul, mais il me paraît évident que si l'Assureur SPIRICA a choisi de débiter les frais de gestion trimestriellement plutôt que qu'annuellement, c'est qu'il y trouve son intérêt par l'effet de masse du nombre de clients, mais aussi sur la durée de l'investissement.

 

[agra07]

Et en appliquant la formule de @Aristide sur 10 ans et 40 trimestres, ça te donne quoi ?
(Cf : https://www.moneyvox.fr/forums/fil/synthese-sci-scpi-en-av.44164/page-35#post-529131)

Je n'ai pas fait le calcul, mais il me paraît évident que si l'Assureur SPIRICA a choisi de débiter les frais de gestion trimestriellement plutôt que qu'annuellement, c'est qu'il y trouve son intérêt par l'effet de masse du nombre de clients, mais aussi sur la durée de l'investissement.

100 parts, nombre de parts restantes au bout de 10 ans avec frais de 0.50% prélevés en fin d'année: 95.1110
Avec frais de 0.125 % prélevés en fin de trimestres: 95.1200, ceci toujours sans aucune opération sur les UC.
Pas de quoi en faire un fromage!
En pratique, sur 10 ans et même beaucoup moins, il y aura toujours des opérations sur les UC (versements de loyers éventuellement, arbitrage, rachats partiels....): dans ce cas, le prélèvement trimestriel des frais "colle" mieux à la réalité, c'est plus juste pour tout le monde.

 

[Richard 1er]

dans ce cas, le prélèvement trimestriel des frais "colle" mieux à la réalité, c'est plus juste pour tout le monde.

.. et plus commode aussi, je l'admets.

Et puis à la réflexion, je me dis aussi que si l'écart entre les deux façons de déduire les frais de gestion (annuelle ou trimestrielle) avait été conséquent, je suppose qu'il y a longtemps que l'Assureur aurait fait l'objet d'un rappel à l'ordre de la part de son Autorités de Tutelle.

Ne soyons pas mesquins et laissons courir ..

 

[agra07]

.. et plus commode aussi, je l'admets.

Et puis à la réflexion, je me dis aussi que si l'écart entre les deux façons de déduire les frais de gestion (annuelle ou trimestrielle) avait été conséquent, je suppose qu'il y a longtemps que l'Assureur aurait fait l'objet d'un rappel à l'ordre de la part de son Autorités de Tutelle.

Ne soyons pas mesquins et laissons courir ..

Attention. au contresens: le prélèvement trimestriel est tres tres légèrement "défavorable" â l'assureur. Mais il est en principe contractuel.