Les SCPI

[lebadeil]

Bonjour a tous,
Que penser des SCI Viagers Via Generations et Silver Avenir dans un tel paysage ?
Ce ne sont plus des SCI jeunes, elles avaient beaucoup collecté ces dernières années (avec un pause en 2022 pour ViaGen) , probablement acheté a un prix haut, et pourtant le rendement est toujours au RV pour le moment ...

La baisse de performance pourrait elle se matérialiser avec un décalage temporel ? Lors de la vente de biens par ex en dessous des prévisions ? N'y a t il pas de reactualisation des actifs ? Un avis ?

 

[Pascal 75]

Dsl, mais du point de vue du locataire, je ne vois pas en quoi la VR de la SCPI importe: ce qui compte c'est le montant du loyer, la localisation, l'adéquation des locaux en fonction de ses besoins et de leur évolution prévisible, l'offre locale... j'ai été donneur d'ordre pendant quelques années pour des locaux professionnels (bureaux), et c'est ce que je considérais.

Je me suis peut-être mal expliqué :

Je veux dire que la baisse de la VR peut-être aussi causée (ou potentialisée) par la qualité de l'immeuble et des bureaux et donc pourquoi le locataire resterait-il ?

Par exemple, quelle société a vraiment envie / besoin de "stocker" ses salariés dans une tour surdimensionnée de la Défense et son magnifique environnement bucolique et sécurisé . Et je ne parle même pas de l'impact du télétravail.

Il y aura des SCPi qui sauront disrupter et d'autres (non réactives) qui stagneront (et leurs souscripteurs avec).

Ceci étant dit, je ne souhaite qu'une chose :
Que les loyers / TOF nous soient versés sans aucune baisse ni problème

 

[Pascal 75]

Bonjour a tous,
Que penser des SCI Viagers Via Generations et Silver Avenir dans un tel paysage ?
Ce ne sont plus des SCI jeunes, elles avaient beaucoup collecté ces dernières années (avec un pause en 2022 pour ViaGen) , probablement acheté a un prix haut, et pourtant le rendement est toujours au RV pour le moment ?
La baisse pourrait elle se matérialiser avec un décalage ? Lors de la vente de biens par ex en dessous des prévisions ? N'y a t il pas de reactualisation des actifs ? Un avis ?

Ces SCI répondent à un besoin générationnel et sont, il semble, bien gérées.
Par exemple, les gérants Turgot ont préféré suspendre la collecte (qui était énorme) afin de se donner le temps de trouver de nouveau biens.
La SCI est à nouveau dispo à la souscription.

 

[D-Jack]

Bonjour a tous,
Que penser des SCI Viagers Via Generations et Silver Avenir dans un tel paysage ?
Ce ne sont plus des SCI jeunes, elles avaient beaucoup collecté ces dernières années (avec un pause en 2022 pour ViaGen) , et pourtant le rendement est toujours au RV pour le moment ?
Un avis ?

Je pense que le cas de ces SCI "viager" est très particulier:
1- Dans l'absolu, la valeur de leur patrimoine , devrait baisser comme l'immobilier (un peu moins peut-être parce qu'il est supposé être plutôt sélectif)
2- Le second point est que ce patrimoine n'a pas vocation a être revendu dans l'immédiat (en tous cas pas avant la disparition de l'usufruitier) ... donc d'ici là le marché aura évolué, et cela laisse le temps de voir.
3- la baisse de l'immo, et l'inflation qui affecte les revenus des candidats à la vente en viager peuvent aussi être des opportunités.
...donc je suis plutôt serein sur ces SCI atypiques

 

[lebadeil]

Je pense que le cas de ces SCPI "viager" est très particulier:
1- Dans l'absolu, la valeur de leur patrimoine , devrait baisser comme l'immobilier (un peu moins peut-être parce qu'il est supposé être plutôt sélectif)
2- Le second point est que ce patrimoine n'a pas vocation a être revendu dans l'immédiat (en tous cas pas avant la disparition de l'usufruitier) ... donc d'ici là le marché aura évolué, et cela laisse le temps de voir.
3- la baisse de l'immo, et l'inflation qui affecte les revenus des candidats à la vente en viager peuvent aussi être des opportunités.
...donc je suis plutôt serein sur ces SCI atypiques

Merci @D-Jack , d'accord avec toi.

 

[sbene]

De plus, les viagères achètent la nu-propriété avec une forte décote (théoriquement proche de 40 %), donc cela fait déjà un bon matelas en période de baisse de l'immobilier)

 

[lebadeil]

De plus, les viagères achètent la nu-propriété avec une forte décote (théoriquement proche de 40 %), donc cela fait déjà un bon matelas en période de baisse de l'immobilier)

Bonjour @sbene. Oui je suis d'accord bien sur, mais c'était déjà le cas avant la crise immobilière.

Ce que je craignais et une dévalorisation des actifs avec un décalage dans le temps, mais je pense que l'analyse de @D-Jack est bonne, en regard des opportunités a l'achat CT et d'une vente LT.

 

[Buffeto]

Pourquoi des locataires souhaiteraient rester (après la fin de leurs baux) dans des bureaux / immeubles d'une SCPi qui voit sa VR baisser de 10% ?

si tu étais locataire avec un bail défini .......

et que demain tu apprennes que l'appart que tu loues et qui te plait car bien situé , à proximité de ton boulot et des écoles de tes enfants a une valeur faciale en baisse est ce que tu partirais pour autant ?

Si la valeur de certains bureaux baisse de 10% (et d'autres, moins) c'est qu'il y a une raison.

non aucune raison autre que la baisse globale du marché ...

mon entreprise loue le meme local depuis 2001 .....la valeur de celui ci je ne la connais même pas et ça ne change rien à ma condition de locataire

La hausse des taux en est la raison principale.

la hausse des taux ne concerne que les gens qui investissent à crédit .....les SCPI anciennes ont des locaux qui sont entièrement payés déjà

 

[Axiles]

la hausse des taux ne concerne que les gens qui investissent à crédit .....les SCPI anciennes ont des locaux qui sont entièrement payés déjà

N'est-ce pas différent pour une personne morale ? Comme entreprise, je peux lever de l'argent, par exemple pour refinancer ma société / financer un rachat d'actions. Quid d'une SCPI ?

Ce n'est jamais très bien vu par les banques pour une société mais elle le font. Pourquoi pas pour une SCPI ?

La question est innocente, je ne sais pas si les SCPI en ont le droit, mais en théorie, cela semble, comme pour un particulier, du bon sens que d'aller chercher ce levier additionnel en période taux bas.

 

[Pascal 75]

si tu étais locataire avec un bail défini .......

et que demain tu apprennes que l'appart que tu loues et qui te plait car bien situé , à proximité de ton boulot et des écoles de tes enfants a une valeur faciale en baisse est ce que tu partirais pour autant ?

non aucune raison autre que la baisse globale du marché ...

mon entreprise loue le meme local depuis 2001 .....la valeur de celui ci je ne la connais même pas et ça ne change rien à ma condition de locataire

la hausse des taux ne concerne que les gens qui investissent à crédit .....les SCPI anciennes ont des locaux qui sont entièrement payés déjà

Désolé, mais sur le 1er point tu es hors sujet.
Les locataires en "résidentiel" et en "bureaux" n'ont pas du tout les mêmes raisonnements ni les mêmes contraintes.
Et tu remarqueras que j'ai dis : "Après la fin de leurs baux "

Et, comme je l'ai dit dans un autre post :
"Par exemple, quelle société a vraiment envie / besoin de "stocker" ses salariés dans une tour surdimensionnée de la Défense et son magnifique environnement bucolique et sécurisé . Et je ne parle même pas de l'impact du télétravail."
"Sans le dire" , je pense à Amundi (qui a déjà acté ses mauvaises stratégies) et à Primopierre gavé de bureaux à la Défense ?

qq a aussi fait remarqué que des locaux dont les loyers baissent par faute de locataires sont dévalués par les experts. N'y a t-il pas là un cercle vicieux ?

En conclusion (ce n'est une conviction perso), les SCPi qui vont baisser leurs prix de part suite à des baisses de VR vont être à surveiller de près au niveau de leur TOF.

 

[Pascal 75]

Concernant les viagères, OK ++ avec @lebadeil et @D-Jack : hyper confiant aussi sur ces 2 SCI.

 

[Buffeto]

La question est innocente, je ne sais pas si les SCPI en ont le droit, mais en théorie, cela semble, comme pour un particulier, du bon sens que d'aller chercher ce levier additionnel en période taux bas.

bien sur elles le font mais il y a des SCPI anciennes qui ont des locaux entièrement fini de payer .....

 

[Buffeto]

"Par exemple, quelle société a vraiment envie / besoin de "stocker" ses salariés dans une tour surdimensionnée de la Défense et son magnifique environnement bucolique et sécurisé . Et je ne parle même pas de l'impact du télétravail."

admettons que les tours de la défense soient concernées par une décote ....

il me semble lorsque j'étudie les caractéristiques des biens détenus par de nombreuses SCPI que , justement , leur stratégie est une stratégie de diversification de la typologie des biens et des localisation afin de mutualiser les risques .....
je ne connais pas de SCPI qui seraient investies à 100% à la défense ( ça existe peut etre mais ça reste marginal )

 

[Axiles]

bien sur elles le font mais il y a des SCPI anciennes qui ont des locaux entièrement fini de payer .....

NOus ne nous sommes pas compris je crois

Je parlais de prendre du levier hors opération immobilière justement. Refinancer en dehors d'une opération d'achat de bien.

 

[Pascal 75]

admettons que les tours de la défense soient concernées par une décote ....

il me semble lorsque j'étudie les caractéristiques des biens détenus par de nombreuses SCPI que , justement , leur stratégie est une stratégie de diversification de la typologie des biens et des localisation afin de mutualiser les risques .....
je ne connais pas de SCPI qui seraient investies à 100% à la défense ( ça existe peut etre mais ça reste marginal )

Je ne sais pas si tu as bien lu tout mon post car tu vas y trouver la réponse à ta question pour La défense .
Amundi s'est gavé de bureaux à LD
Mais, le pire est "Primopierre" :
Dernier exemple en date : Sa participation dans la SCI "Window" possédant 44 000 m2 à la Défense.
Regarde le TOF de cette SCPI .... 89% ... ce n'est pas un hasard ...

Au final : ATTENTION à l'IRP ET au TOF

 

[Sluwp]

De plus, les viagères achètent la nu-propriété avec une forte décote (théoriquement proche de 40 %), donc cela fait déjà un bon matelas en période de baisse de l'immobilier)

La décote est là pour compenser les loyers qui ne sont pas perçus, ce n'est pas un cadeau. Si demain les prix baissent, cela impacte aussi un portefeuille viager car il est valorisé selon les prix actuels (à la valeur de la "NP").

Inflation des loyers + baisse des prix des biens, c'est un mauvais scenario pour le viager car les loyers ont en quelque sorte été fixés à l'achat pour l'EV de la personne (10 ans+). L'ancienne gérante en parle ici : [lien réservé abonné]

Et je ne suis pas d'accord avec Pascal Eric, ces sci ont été très mal gérées pendant 1 ou 2 ans avec jusqu'à 2/3 du patrimoine dans des fonds monétaires qui perdaient de l'argent, tout en facturant des frais "immobiliers" sur cette partie c'est à dire 10x plus élevés que le standard. Cette période est derrière nous mais elle a réduit le rendement qu'aurait dû recevoir les investisseurs, rendement qui aurait pû servir à amortir une probable (selon moi) mise à jour de la table de mortalité.

Pour terminer sur une bonne nouvelle, il semblerait que les départs anticipées (cad non liés au décès) soit plus fréquents que prévus, et cela semble se faire dans des conditions souvent très avantageuses pour la sci.

 

[Buffeto]

Amundi s'est gavé de bureaux à LD
Mais, le pire est "Primopierre" :

2 exemples à ne peut etre pas suivre mais si tu prends les 40 meilleures SCPI ( liste ici [lien réservé abonné]) ; le rendement 2022 a été supérieur à 5%

donc que certaines SCPI aient des soucis ok mais ne jetons pas le bébé avec l'eau du bain

 

[sbene]

Inflation des loyers + baisse des prix des biens, c'est un mauvais scenario pour le viager car les loyers ont en quelque sorte été fixés à l'achat pour l'EV de la personne (10 ans+). L'ancienne gérante en parle ici : [lien réservé abonné]

Sauf que les biens sont beaucoup plus petits que pour les SCPI et que la collecte constante permet de lisser régulièrement les effets des uns et des autres (de même que les libérations à venir qui se feront régulièrement)

 

[Pascal 75]

2 exemples à ne peut etre pas suivre mais si tu prends les 40 meilleures SCPI ( liste ici [lien réservé abonné]) ; le rendement 2022 a été supérieur à 5%

donc que certaines SCPI aient des soucis ok mais ne jetons pas le bébé avec l'eau du bain

Tout à fait. C'est bien ma stratégie.
Je compte ne me séparer que des "bad" scpi.
Je garde les "good" pour 29 ans
Dans une autre file, nous avons établi une super liste de scpi "no problemos"

 

[Blister]

Comme pour les fonds euros, certains s'en sortiront mieux que d'autres mais tout l'immobilier va forcément être impacté.
Sans compter le risque systémique lié aux imbrications de nombreux produits.