synthèse SCI/SCPI en AV

[lariflette1976]

sbene, merci pour le CR semestriel, 87,8 % c'est effectivement un problème, en revanche et à la lecture de celui-ci d'où tenez vous vos sources concernant un éventuel retrait des souscripteurs de ces parts ??

 

[sbene]

Dans le tableau "Marché des parts"

 

[lariflette1976]

Autant pour moi, merci beaucoup @sbene

 

[Axiles]

Le TOF de Primopierre tombe encore à 87,8 % et le nb de parts en attente de retrait ne cesse d'augmenter

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Il sera intéressant de voir jusqu'à quand les assureurs vont garantir la liquidité.

 

[sbene]

Pour l'instant, ça tient...

 

[Axiles]

En complément, permettez-moi une question peut-être bête mais pour moi le TOF désigne, en simplifiant, le rapport entre les loyers effectivement encaissés et ceux qui auraient été encaissés si tout était loué sans franchise. Je ne vois donc pas comment ce taux pourrait être supérieur au % des locaux loués.

Pourtant sur Primopierre c'est le cas


Je vois une piste possible, que le 76,2% soit calculé en % du nombre de locaux (ce qui ne serait pas très honnête), et donc que seuls 76% des locaux sont loués sans franchise mais qu'ils représentent 88% des loyers ?

Mais c'est peu cohérent avec l'astérisque



Preneur de vos lumières

Ajout : Primopierre semble avoir bidouillé les chiffes, et le reconnait en annexe



Je mets en gras car c'est quand même extrêmement malhonnête si je comprends bien

Le calcul du taux d’occupation financier a été modifié
et comprend désormais les locaux sous franchise de loyer, les locaux mis à disposition d’un futur locataire,
les locaux vacants sous promesse de vente et les locaux en restructuration (dont les travaux visent une
amélioration de deux crans de la note DPE ou permettent à un passage à la TVA).

Donc si je comprends bien, les loyers (pourtant non perçus) correspondant aux franchises, à des locations non encore démarrées ou à des locaux en train d'être vendus sont pris en compte dans leur TOF. Idem, quand il y a des travaux.

Possible que j'ai mal compris, mais si ma lecture est bonne, c'est chaud... Il n'y a pas une définition claire utilisée par tous ?

 

[sbene]

Je pense que cela correspond à la nouvelle composition du TOF depuis 2022

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[Axiles]

Je pense que cela correspond à la nouvelle composition du TOF depuis 2022

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Merci pour cette info que je n'avais pas !

L'indicateur devient donc fortement manipulable vs sa version passée que je connaissais, c'est dommage. Pour le coup c'est bien de la part de Primonial d'indiquer toutes les composantes pour que chacun se fasse son avis.

Je retiens donc que seuls 3 biens sur 4 sont loués à un locataire payant effectivement un loyer. Ca explique bien la situation actuelle de la SCPI...

 

[Pascal 75]

En complément, permettez-moi une question peut-être bête mais pour moi le TOF désigne, en simplifiant, le rapport entre les loyers effectivement encaissés et ceux qui auraient été encaissés si tout était loué sans franchise. Je ne vois donc pas comment ce taux pourrait être supérieur au % des locaux loués.

Pourtant sur Primopierre c'est le cas

Afficher la pièce jointe 19698
Je vois une piste possible, que le 76,2% soit calculé en % du nombre de locaux (ce qui ne serait pas très honnête), et donc que seuls 76% des locaux sont loués sans franchise mais qu'ils représentent 88% des loyers ?

Mais c'est peu cohérent avec l'astérisque

Afficher la pièce jointe 19699

Preneur de vos lumières

Ajout : Primopierre semble avoir bidouillé les chiffes, et le reconnait en annexe

Afficher la pièce jointe 19700

Je mets en gras car c'est quand même extrêmement malhonnête si je comprends bien



Donc si je comprends bien, les loyers (pourtant non perçus) correspondant aux franchises, à des locations non encore démarrées ou à des locaux en train d'être vendus sont pris en compte dans leur TOF. Idem, quand il y a des travaux.

Possible que j'ai mal compris, mais si ma lecture est bonne, c'est chaud... Il n'y a pas une définition claire utilisée par tous ?

Oui car le TOF ancienne version serait bien inférieur.

 

[ZeNeoPhyte]

Tout le monde en joue, à un moment donné Eurion était à 101%
La nouvelle notion du TD (brut de fiscalité étrangère) n'est pas meilleure!

 

[Pascal 75]

Une interview de FP sur bfm business (pas trop pessimiste ) :
[lien réservé abonné]

 

[Pascal 75]

Je retiens que :

- "L'immobilier n'est pas une valeur refuge mais une valeur tangible qui peut baisser ou monter".

- "Actuellement, entre un placement à terme à 3 ou 4% à capital garanti (ou livret A à 3%) sans frais d'entrée et de l'immobilier bloqué sur 8/10 ans à 4,5% avec 8 à 12% de frais d'entrée ... le choix est vite fait"
Et c'est un gérant qui le dit ...

- "La comparaison avec la crise de 2008 est possible"

- "Les assureurs qui détiennent bcp de scpi pourraient vouloir sortir afin d'assainir leurs compte" grrrr

La "détente" immobilière va donc dépendre de la baisse de taux.
Et, visiblement, cela pourrait (j'insiste sur le conditionnel) survenir cet automne ?

 

[Pascal 75]

Sur les contrats "Suravenir" les ddes "Primopierre" viennent de tomber (et c'est dommage d'avoir de la scpi chez Suravenir ).
Reste le primopierre chez spirica ... toujours pas tombé ... grrrr

 

[lariflette1976]

@Pascal Eric, vous faites sûrement référence à ce que suravenir se verse sur les dividendes ??

 

[Pascal 75]

@Pascal Eric, vous faites sûrement référence à ce que suravenir se verse sur les dividendes ??

Oui, Suravenir, dans sa grande générosité, ne reverse que 85% de VOS loyers

 

[moietmoi]

"L'immobilier n'est pas une valeur refuge mais une valeur tangible qui peut baisser ou monter".

Bonjour,
L'immobilier est depuis des lustres
une valeur refuge, ce n'est pas une garantie de valeur, mais c'est vers là que vont certaines liquidités dans les moments de tension.
D'une autre manière l'or est aussi une valeur refuge.
Ce qui ne veut pas dire que l'on garanti son capital par ces placements, mais que l'on se réfugie en attendant des jours meilleurs

 

[moietmoi]

Je retiens donc que seuls 3 biens sur 4 sont loués à un locataire payant effectivement un loyer. Ca explique bien la situation actuelle de la SCPI...

Oui.
C'est ce paramètre qui prévaut du point de vue de la valorisation des parts.
La pérennité du revenu, et non pas la situation des crédits et des taux

 

[Pascal 75]

Bonjour,
L'immobilier est depuis des lustres
une valeur refuge, ce n'est pas une garantie de valeur, mais c'est vers là que vont certaines liquidités dans les moments de tension.
D'une autre manière l'or est aussi une valeur refuge.
Ce qui ne veut pas dire que l'on garanti son capital par ces placements, mais que l'on se réfugie en attendant des jours meilleurs

bjr,

L'immobilier direct peut effectivement être considéré +/- comme une "valeur refuge".
Peut-être que cela est à nuancer pour la pierre papier ?
En tout cas, qu'un gestionnaire dise cela est intéressant.

L'immobilier (direct ou non), en cas de crise, va baisser.
En conséquence, est-ce vraiemet une valeur refuge ?
A contrario, dans un contexte de crise, l'Or sera vraiment ce que l'on qualifiera une "valeur refuge" ?

 

[moietmoi]

L'immobilier direct peut effectivement être considéré +/- comme une "valeur refuge".
Peut-être que cela est à nuancer pour la pierre papier

Tu as raison, je pense qu'il faut nuancer entre les 2.
Des centaines de milliers d'appartements sont laissés volontairement libres sans locataires en valeur refuge
Verrait on un acheteur, investir dans une scpi ne cherchant pas de locataire ?...

 

[sorcier]

L'immobilier (direct ou non), en cas de crise, va baisser.
En conséquence, est-ce vraiemet une valeur refuge ?

En direct oui, car on peut se mettre dedans quand il pleut